一、12月营销思路

1）12月以打造幸福社区为主线，强化品牌形象，提高业主满意度；

2）围绕“幸福”主题完善现场包装，发挥优质渠道效率，促进成交；

3) 进一步强化大户型阶段性销售手段配合，促进春节前大户型集中去化。

二、剩余房源梳理

备注：（数据截止12月5日）

小结：

1）一期剩余153-1㎡C4户型居多，建议12月集中去化36#楼剩余153-1㎡C4户型产品为主；二期38#楼剩余132-139㎡C3户型及106㎡产品补充销售位次，提高整盘去化率，其他楼座辅以顺销。

三、具体营销手段

1、渠道策略

①派单：

1)派单计划：

2)预计费用：共需宣传单页30000份，1.2万元。大学生派单费用0.8万元。

②老带新、新带新

1）11月30日之前老带新推荐成交的客户（全款到帐），所属老业主应得的1000元等值购物卡进行集中兑现；

2）别墅客户参与高层老带新：12月起，别墅客户推介成交130㎡以上房源可获1年别墅物业费减免，被推介客户可获老带新1%优惠（不含37号楼房源，优惠2月9日前有效）。

③短信：

1）合作方挑选原则：短信到达率快、电访效果明显、覆盖竞品优质客群；

2）主打大户型卖点（130㎡以上）、挑选10月份大户型电访、成交效果较好资源发送。

3）短信发送规划：

4)预计费用：100万条，短信费用5万元。

④Call客：

1）择优选取：优秀大学生组成Call客小组，销售经理统一培训严格考核；

2）Call客标准：每人每天需Call客不少于200组，意向客户不少于20组（确保资源优质），销售经理针对意向客户回访调查是否问及满意；

3)奖罚分明：Call客意向客户来访成交奖励50元/组，对3次未完成指标考核辞退；

4)预计费用：0.8万元。

⑤提高团队效率：

企划团队：

1)企业陌拜：每周针对周边大型企业上门陌拜，每周完成企业陌拜工作小结；

2)完善现场包装:通过现场包装氛围，搭配项目在区域内优势展示，增强客户体验感同时，间接向客户传递项目整体价值，为销售提供良好销售环境，提升客户意向度；

3)竞品市调:了解竞品优惠、去化率及现场人气、包装主题，为销售提供可靠竞品说辞应对措施。

销售团队：

1)严格电访登记：保证电访渠道属实，销售经理每天抽查电访客户渠道真实性；

2)根据销售每天接访客户量，销售经理安排次日外出派单、CALL客人员名单。

客服团队：

1）提升客户满意度，配合企划团队进行企业陌拜。

⑥物料支持：提供现场销售道具，体现大户型卖点及优势，促进大户型去化。

2、销售策略

1)针对剩余房源：每周末增设总监签批房源，130㎡以上享受1%总房款额外优惠，促进房源去化。

（总监特惠优惠、及老带新优惠12月17日截止，12月17日后最大优惠4%）。

2）制定竞品针对性说辞，并严格考核。

3、活动执行

①嘉凯城时代城品牌之旅

活动内容：统计当月老带新成交最多六组（每组仅限2人）客户，奖励品牌之旅。

活动时间：12月29-30日                   预计费用：3万元

②派发新年“福”包

活动内容：时代城高层业主及新访客户到访售楼处及送精美新年“福”包（包含窗花、对联、福字、红包），提升品牌形象，传递幸福社区理念。

活动时间：12月20日-1月31日发送         预计费用：3万元

三、营销费用

2012年12月6日下载本文