摘要：本文首先论述了城市规划和房地产开发的基本特点，然后阐述了两者之间的相互关系与互动机制，其中包括城市规划对房地产的影响和房地产对城市规划的反作用。最后提出了城市规划与房地产开发相互协调发展的几点措施。

关键词：城市规划  房地产开发  相互关系

Abstract：This paper first discusses the urban planning and real estate development, then explains the basic characteristics of the mutual relationship between the two with interactive mechanism, including the influence of urban planning of real estate for urban planning and real estate backlash. And finally puts forward some urban planning and real estate development coordination development several measures. 

Keywords: urban planning and real estate development relationship 

引言

房地产开发在中国约十年多的时间内迅速发展壮大，称为了国内GDP总值中非常重要的一部分。房地产的潮起潮落，可能直接导致一个国家的经济发展状况。由此可见，房地产对于一个国家，特别是中国，是经济稳定，持续发展的重要组成部分。

同时，房地产开发又属于城市规划中的一部分，它是城市规划在实际当中的具体实施办法。那么，房地产开发和城市规划之间必然着不可分割关系和相互之间的影响。正确处理好它们之间的联系并且使两者协调发展，既有利于城市规划的顺利实施和落实，维持城市良好的空间持续，同时也能带动经济的稳定，持续发展。

1.城市规划和房地产开发的基本特点

1.1城市规划基本特点

城市规划是指城市为了实现一定时期内城市经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。

城市规划的重要意义在于：是综合发挥城市经济效益、社会效益和环境效益的前提和基础。城市作为一定区域内的政治、经济和文化的中心，应当格局合理，富有特色，对本区域内的城市化发展起到示范和榜样作用，充分协调好经济效益、社会效益和环境效益。科学合理的城市规划，自然就成为城市建设和管理以及综合发挥其各种效益应遵循的依据。

再次，城市规划是实现经济和社会发展目标的重要手段。城市的合理发展，必须通过科学的预测和规划，以确定城市的发展方向和发展格局，也只有在科学合理规划的引导和控制下，才能最终实现经济和社会发展目标。最后，城市规划经法定程序批准，即具有法律效力，非经法定程序不可任意更改。因此，它的实施具有强制性和不可变更性。

城市规划是对整个城市的“宏观描述”。

1.2房地产开发基本特点

房地产开发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。

在我国，房地产开发具有以下特点：

1.它是经济的支柱，财富的来源。今年来，住宅销售额占GDP的比重持续增加，并且房地产对整个国民经济具有积极的带动作用。或许在中国这是一个特例，房地产开发在GOP的比重如此之高，其他国家是遥遥不及的。

2.房地产行业政治稳定：权利合法性。房地产开发给国内就业市场增加了不少机会。再者，121文件的出台，很多人质疑这是在打压房地产，还是房地产在打压的权利基础。在121文件的背后，似乎房地产行业在中国已经成了一个政治问题。

3.房地产行业体现着社会的不公平性和阶层性。城市的高房价使得这样的分化愈加严重。造成了居民居住的“阶层同质化”，而且加剧了低收入阶层的“精神贫困”，“文化鸿沟”。

2.城市规划和房地产开发的基本关系

房地产开发与城市规划之间是一个矛盾的统一体，既有冲突的一面，也有统一的一面。首先，它们具有共同的作用对象，都围绕城市土地的利用展开活动。其次，它们具有共同的目标，即城市土地最大价值的利用。随着我国市场经济的逐步确立，城市规划将建立在市场经济的基础之上，其目标会通过房地产开发的市场行为来实现。虽然城市规划与房地产开发的价值取向不同，但它们之间相互作用，最终会达成土地利用上各种利益的均衡，使社会大众受惠。

这就是说，在计划层次，城市规划代表社会公共利益，对近期和远期城市土地的利用作出部署和安排;在市场层次，趋利性是房地产开发的动机。缺乏城市规划的指导和控制，房地产开发会为了企业利润而不惜牺牲公共利益，其结果只能是扰乱城市建设的秩序。同样地，没有充满活力的房地产开发活动，城市规划的目标难以实现，城市建设的速度和效率只能维持在较低的水平。房地产开发与城市规划之间的关系如图所示。

(1)房地产开发企业在进行投资决策时，可以通过对城市总体规划的深入研究，获取可供采用的全面而长远的信息资料，即城市规划向房地产开发活动提供投资信息。

(2)房地产开发企业在进行具体项目设计时，必须充分考虑城市规划的要求。只有在项目设计符合城市规划的前提下，开发企业才有可能追求最大利润，即城市规划向房地产开发活动提供和约束信息。

(3)城市规划编制的只是城市建设的蓝图，其中大量内容需要通过房地产开发活动具体实现。开发活动的结果会对城市的社会、经济和环境产生重大影响。这就要求城市规划的实施主体(城市部门)善于利用各种手段引导房地产开发主体的市场行为，充分调动并发挥其积极性，使企业自觉地将自身利益与社会公共利益结合起来。

(4)城市规划可以说是规划者(城市部门组织专门机构和专家)在综合城市过去和现在各方面情况的基础上对城市未来发展作出的推测，它不可能完全跟上现实的发展变化，必然要在房地产开发活动中不断调整、修改和完善。

3.城市规划与房地产开发的互动机制

3.1城市规划对房地产的影响

3.1.1 城市规划对地价的影响，直接作用于房地产开发。

城市规划确定了城市用地功能分区，也决定了城市内部不同区域的地价水平。住宅用地要求有较好的人居环境和方便的交通条件，对区位要求较大。而工业用地主要考虑交通是否方便，地块是否够大、水电等基础设施配套是否完善等等，对区位要求最低。因而不同的土地利用方式级差地租不同，级差地价也不同，导致商业用地地价最高，住宅次之，工业最低。也就是说，城市的地价水平与级差地价关系密切，表现在用地结构上，则呈现出地价与商务和商住用地的比例成正相关关系，与工业用地比重呈负相关关系。

城市规划对地价的影响，使得房地产开发商不得不考虑自身的收益与地块的关系。对于一个追求效益和利益为先的房地产开发商来说，地价的高低决定了房地产开发的成本。因此，城市规划对地价的影响，直接作用于房地产开发之上。

3.1.2城市规划对土地利用管理的作用机制，房地产的无序开发

城市规划对上地利用的管理，表现在总体规划、分区规划和详细规划二个层次上。在进行城市总体规划时，强调城市上地的经济评价。在对城市上地综合评价的基础上，有针对性地进行城市功能分区的调整和大型工程设施的配置，使城市在总体规划的基础上，形成一个较为合理的城市基准地价体系。在城市分区规划方而，根据城市上地的区位差异，决定城市上地的分期供给水平。在城市详细规划方而，根据现阶段各上地开发区中上地开发商们在获得上地使用权后希望拥有史多自主权的心理，加强控制性详细规划的工作，既在上地的利用方式、开发强度及上地利用的有关要求等方而严格把关，从规划上堵死开发商们可钻的各种空子，又允许开发商们在遵循控制性详细规划的基础上，进行地块的重新组合与设计，使详细规划工作既能满足城市上地出让与转让的合同管理要求，又能最大程度地满足开发商们的合理要求，促进城市上地出让与转让的健康发展。

3.2房地产对城市规划的反作用

3.2.1房地产开发对城市空间结构的影响

 房地产开发对城市空间结构的影响是明显的。房地产开发用地发展类型显示出商品房开发改变了城市部分用地的用途，对城市空间结构的影响主要表现在两点:一个是建成区内的空间重构，另一个是建成区的扩展。在城市经济结构转型的基础上，不同类型商品房的空间分布改变城市用地的分布状况，促使形成新的城市功能空间结构，原来位于中心区的普通住宅用地，转变为商务和高级住宅用地，原来位于建成区内和边缘的工厂转变成为住宅用地，郊区的农业用地被征用，邻近城区的转变成为居住用地，离城区较远的转变为工业用地。直接原因是城市经济结构转变，工业生产中心向第二产业中心发展，对商业用地的需求量增加，而商业用地的区位要求较高，要在城市的中心地段，原城市中心的居住用地部分转为商业用地，从而可能引起连锁变化，社会经济发展水平的提高，对改善居住生活状况的要求更加强烈，也扩大了居住用地的需求。

 综上所述，房地产开发对城市空间结构的影响显而易见。

3.2.2房地产开发对城市经济发展的影响

房地产开发通过对城市经济发展的作用来带动城市中许多产业发展，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的影响，总起来说，有下面三点:1.基础先导作用。随着我国经济改革的发展，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业也得到了长足发展，对我国社会、经济的发展产生巨大的推动。2.产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向联系是带动向房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇的公用公共事业的发展。这两个产业均与房地产的开发呈直接的比例带动。相关效应。房地产开发的前向关联是I+I民经济各部门特别是工业与城市第二产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。如商业、饭店业、运输、邮电通信业和金融、保险及其他知识服务产业，它们要发展都离不开房地产开发的产品供给。3.本制转型作用。房地产开发是与制度相关度最大的一种经济活动。随着房地产业的发展和上地使用制度及住房制度的改革，将有利于传统的计划经济向市场经济的转型。

3.2.3房地产开发对土地利用的影响

房地产开发是使城市用地结构实现合理的关键。在计划经济下，我国的城市用地结构不合理。主要表现在：城市中工业、仓储等生产性用地比重过大，而道路广场、公共绿地、市政基础设施用地又严重不足。在用地功能配置方而，出现优地劣用，土地粗放开发经营，土地利用效益低卜，土地资源配置不合理等现象。随着我国经济与经济增长方式的转变，我国房地产开发也适应这一变化，满足城市产业结构调整的需要，通过综合开发等多种途径，提高城市土地利用效益和产出效益，逐步压缩工业、仓储等生产性用地所占比重，提高道路交通用地、公共绿地所占的比重，使我国城市用地结构趋于合理。

4.城市规划与房地产开发相互协调的措施

  城市规划对房地产业发展的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据.而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者.因此，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展.同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整.

1.城市规划应加强对房地产开发的管理。首先，必须增强规划的超前意识，城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。其次，必须增强全民法制意识，各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定城市规划法》实施细则、城市规划竹理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。    

2.规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，以使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划不断作出调整和补充。

总结

城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段中计划与实施的关系，两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的目标是一致的。低一个层次来看，开发投资者和规划管理者追求的目标又是不一致的，导致城市规划和房地产开发之间产生冲突。房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反馈给城市规划部门；城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施.

总之，城市规划与房地产开发要相互了解，协调互动，以实现城市开发建设的良性循环。

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