1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。

2、基本流程：测算前提和条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。

二、房地产开发成本构成：

1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。

2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。

三、土地

1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

2、征收方式：土地实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。 

3、计算公式：应纳土地＝增值额×税率

（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　  A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；

财政部规定的其他扣除项目。

（2）土地实行四级超率累进税率：

　　A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

　　B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

　　C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

　　D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

（3）简便算法：

　　计算土地税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地税额=增值额×30％；

　　B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

　　C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％，土地税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

　　D、增值额超过扣除项目金额200％，土地税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％。

备注：公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

4、预征土地：开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税，原本土地是在项目结束后征收。但目前我国的土地实行“预征+清算”的管理模式。在项目销售阶段，按月或季度以申报收入预征土地；在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额。

四、经济测算的评价体系

1、资金的时间价值使得经济测算的评价体系指标分为两大体系，即静态和动态。

（1）不考虑资金时间价值——静态指标

A、包括税前成本利润率、税后成本利润率、税前投资利润率、税后投资利润率；

B、静态指标适用于销售类物业的项目，如住宅、商铺等物业类型的经济评价。

（2）考虑资金时间价值——动态指标

A、包括财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期；

B、静态指标适用于经营类物业的项目，如酒店、集中商业等和开发周期较长的项目经济评价。

2、利润率和成本利润率

（1）都属于盈利能力指标，利润率是反映利润与收入净额的配比关系，成本利润率是反映利润与成本费用的配比关系。 

（2）税前成本利润率=利润总额/总投资

（3）税后成本利润率=净利润/总投资

（4）投资利润率：又称投资收益、投资报酬率（ROI），是指达产期正常年度息税前利润或年均息税前利润占投资总额的百分比。

其计算公式为：投资利润率（ROI）=年利润或年均利润/项目总投资×100%（投资总额=原始总投资+资本化利息）

3、财务内部收益率（FIRR）

（1）定义：项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。 

（2）财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，也反映了项目成本和效益相抵后的报酬率，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

4、财务净现值（FNPV）

（1）定义：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标，主要反映技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。

（2）财务净现值是评价技术方案盈利能力的绝对指标。当FNPV>0时，说明该方案除了满足基准收益率要求的盈利外，还能得到超额收益；当FNPV=0时，说明该方案能够满足基准收益率要求的盈利水平，该方案在财务上是可行的；当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率要求的盈利要求，该技术方案不可行。

（3）优点：考虑了资金的时间价值，并全面考虑了整个计算期内的现金流量的时间分布的状况；经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的盈利水平；判断直观；

缺点：必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率，而基准收益率的确定往往是比较困难的；特别是在互斥方案中更应注意，若互斥方案的寿命不等，就不能反映该方案的使用效率、经营成果、收益大小和资金的回收速度。

5、动态投资回收期（Pt）

（1）定义：是净现金流量累计现值等于零时的年份，反映了方案的抗风险能力。

（2）与静态投资回收期的区别：

A、动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这就是它与静态投资回收期的根本区别。

B、动态投资回收期要比静态投资回收期长，原因是动态投资回收期的计算考虑了资金的时间价值，这正是动态投资回收期的优点。

（3）计算公式：静态投资回收看每年的累计净现金流量，动态投资回收看每年的累计净现金流量现值（现值=静态金额/折现率）。

动态投资回收期=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量

6、净现金流量

（1）定义：净现金流量是现金流量表中的一个指标，是指一定时期内现金及现金等价物的流入（收入）减去流出（支出）的余额（净收入或净支出），反映了企业本期内净增加或净减少的现金及现金等价物数额。

（2）净现金流量所反映的是企业在一定时期内现金流入和流出的资金活动结果。在数额上它是以收忖实现制为原则的现金流入量和现金流出量的差额。

（3）计算公式：净现金流量=现金流入量-现金流出量

7、财务基准收益率（Ic）

（1）定义：是项目财务内部收益率指标的基准判据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，还是用作计算财务净现值的折现率。因此，财务基准收益确定的是否合理，对决策项目在财务上是否可行至关重要。如把该值确定过高，就有可能把一些本来在财务上合理的项目以财务评价不可行而拒之；反过来如果把该值确定过低，又有可能把一些财务上不具备生存能力的项目放行，造成投资的损失和浪费。

（2）设定原则：如果有行业发布的本行业基准收益率，即以其作为项目的基准收益率；如果没有行业规定，则由项目评价人员设定。

（3）设定方法：一是参考本行业一定时期的平均收益水平并考虑项目的风险系数确定；二是按项目占用的资金成本加一定的风险系数确定。

五、不确定性分析

1、敏感型分析：又称灵敏度分析，反映单种不确定因素对项目效益的影响，一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性。

2、盈亏平衡分析：又称保本点分析，分为价格保本点分析和销售率（租售率）保本点分析。

总结和评价财务状况与经营成果的分析指标包括：偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标和发展能力指标。

（1）盈亏平衡点（BEP）定义：又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。通常是指全部销售收入等于全部成本时的产量。以盈亏平衡点为界限，当销售收入高于盈亏平衡点时，企业盈利；反之，企业就亏损。盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点的销售量；也可以用销售额来表示，即盈亏平衡点的销售额。

（2）盈亏平衡点计算公式：盈亏平衡点BEP=年均固定成本/（年均经营收入-年均可变成本-年均销售税金及附加）*100%

六、其他涉及名词

1、静态投资：一般把建筑安装工程费，设备、工器具费用，其他费用和预备费之和，作为静态投资。也即指编制预期造价（估算、概算、预算造价总称）时以某一基准年、月的建设要素的单价为依据所计算出的造价瞬时值，包括了因工程量误差而可能引起的造价增加，不包括嗣后年月因价格上涨等风险因素增加的投资，以及因时间迁移而发生的投资利息支出。

2、动态投资：是指完成一个建设项目所预计所需投资的总和，包括静态投资，价格上涨等风险因素而需要增加的投资以及预计所需的利息支出。动态投资与静态投资相比，更加适应市场价格运行机制的要求，更加符合实际的经济运动规律。

3、固定资产投资：是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部和全部更新）、改建、扩建、新建等活动。固定资产投资是社会固定资产再生产的主要手段。

4、盈余公积金：是指企业按照规定从税后利润中提取的积累资金。盈余公积按其用途，分为法定公积金和任意公积金。

5、折现率：指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。本金化率和资本化率或还原利率则通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。折现率不是利率，也不是贴现率，而是收益率。折现率的确定通常和当时的利率水平是有紧密联系的。

6、基准折现率：实际上是折现率的基准，通常是用来评价一个项目在财务上，其内部收益率（IRR）、折现率是否达标的比较标准。通常基准折现率可选用社会基准折现率、行业基准折现率、历史基准折现率等做为评价项目的基准折现率。下载本文