本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。A．35B．45C．48D．50

2、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。A．建设部B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会C．省级房地产行政主管部门D．地方行政主管部门

3、2009年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是。A：15％B：25％C：30％D：35％E：执行层的组织协调

4、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率为6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是．[2005年考题]A：76880元B：79104元C：77952元D：81562元E：工业用地的监测点评估价格

5、下列关于房地产面积测算，表述错误的是。A：用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B：房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C：用地面积测算以丘为单位进行D：房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积E：执行层的组织协调

6、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。A．建设施工许可证B．建设用地规划许可证C．预售许可证D．建设工程规划许可证

7、引起真正的房地产自然增值的原因是．【2007年考题】A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格

8、组合贷款是__贷款组合总称。A．自营性和性B．自营性和商业性C．性和商业性D．性和委托性

9、房地产开发建设中，满两年未动工开发的可以。A：无偿收回土地使用权B：有偿收回土地使用权C：无偿出租土地使用权D：无偿出让土地使用权E：房地产估价机构必须加盖公章

10、某置业投资者以10000 元/㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年.年利率为10%.每年可用于还本付息的折扣、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是。(2005年试题)A：0.21B：1.23C：2.01D：3.23E：借款合同

11、基准地价系数修正法的基本原理是__。A．收益原理B．替代原理C．地租理论D．区位理论

12、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。A．资本金现金流量表B．资金来源与运用表C．损益表D．投资计划与资金筹措表

13、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为（）。A．21225万元B．19854万元C．2358万元D．20143万元

14、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A：黄线B：紫线C：蓝线D：红线E：借款合同

15、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为__万元。A．95B．100C．120D．175

16、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。A．均衡原理B．预期原理C．竞争原理D．替代原理

17、在我国下列属于无民事行为能力人的是。A：18周岁以上的成年人B：10周岁以上的未成年人C：不满10周岁的未成年人D：不能完全辨认自己行为的精神病人E：执行层的组织协调

18、按照最新，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的。A：2％～3％B：2％～5％C：5％～8％D：5％～10％E：执行层的组织协调

19、某房地产的土地面积为500㎡，土[也价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元／㎡。A：200B：300C：700D：1000E：工业用地的监测点评估价格

20、房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是__。A．了解项目，满足户型方面的需求B．有针对性地制定销售策略C．选择合适的项目位置D．进行宏观

21、流动资产是指那些可以在年內变现的资产。A：半B：一C：二D：三E：执行层的组织协调

22、会计的基本职能不包括__。A．反映职能B．监督职能C．管理职能D．控制职能

23、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书E：借款合同

24、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传温地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是。A：目标定价法B：领导定价法C：随行就市定价法D：认知价值定价法E：借款合同

25、房地产开发企业取得方能预售商品房。A：《商品房预售许可证》B：《商品房开发许可证》C：《商品房经营许可证》D：《商品房销售许可证》E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长

2、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。A．1250B．1750C．2050D．2150

3、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是__。A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主

4、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。A．第一阶段B．第二阶段初期C．第二阶段后期D．第三阶段E．第四阶段

5、补偿标准以“物”(房屋)为主，更能充分体现__这一民事法律关系最一般的原则。A．入股补偿B．等价有偿C．等价补偿D．实物补偿

6、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】A：土地所有权B：国有工业用地使用权C：宅基地土地使用权D：大型游乐场E：乡镇企业用房

7、”可贷资金利率理论”认为。(2008年试题)A：可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成B：可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和储蓄三个要素构成C：利率不是由可贷资金的供求决定的D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数

8、下列关于民事权利，表述正确的是。A：物权是财产权，但不是支配权B：知识产权是支配权C：姓名权是人身权D：解除权是抗辩权E：撤销权是形成权

9、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。A：收益法中预测未来的租金B：市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C：填补某些房地产历史价格资料的缺乏D：比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E：成本法中确定房地产的重新购建价格

10、假设整个投资市场的平均收益为20％，国债的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0．4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。A：10％B：11％C：13％D：14％E：借款合同

11、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。A．客观原则B．合法原则C．最高最佳使用原则D．估价时点原则E．替代原则

12、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。A．可出租或可使用面积B．出租方的商业信誉C．基础租金与市场租金D．出租单元的面积规划和室内装修E．物业管理企业的经营业绩

13、根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得。A：涉及贷款服务B：出现融资的内容C：承诺为人住者办理户口D：利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E：使用建筑设计效果图

14、住房公积金的增值收益的合法用途包括。A：用于住房公积金管理中心商业经营B：建设城镇商品住房的补充资金C：支付住房公积金管理中心的管理费用D：建设廉租住房的补充资金E：建立住房公积金贷款风险准备金

15、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为__人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。A．7935B．8260C．8290D．79

16、在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。A：有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序B：是否委托由决定C：有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序D：有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定E：有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查

17、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A．9.00%B．8.05%C．30.00%D．7.52%

18、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。(2007年试题)A：分散危险B：融通资金C：防灾防损D：分配E：执行层的组织协调

19、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。A：中华人民共和国物权法B：中华人民共和国城市房地产管理法C：城市房地产开发经营管理条例D：房地产估价规范E：城市房屋拆迁估价指导意见

20、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。A：自行拆迁B：委托拆迁C：拆迁D：单位拆迁E：社会拆迁

21、房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。A．资金B．金融机构C．房地产项目D．利率高低

22、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定价法

23、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地的位置属于__。A．一般因素B．区域因素C．个别因素D．其他

24、李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指。A：未办理交付使用手续之前B：办理了交付使用手续之后C：房屋所有权证办理之前D：房屋所有权证办理完毕之后E：因房地产资金问题而不能如期开工的

25、下列不属于投资特性的是__。A．投资是一种有目的的经济行为B．投资具有时间性C．投资的目的在于得到报酬D．投资具有稳定性下载本文