本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。

A．650

B．687

C．585

D．630 

2、组成总体的前提条件是。

A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同

B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同

C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同

D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同

E：执行层的组织协调

3、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为 ．【2003年考题】

A：1.9％

B：2．1％

C：2．3％

D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格 

4、《城市房地产管理法》规定，商品房预售应向县级以上__管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

A．房产和土地

B．规划

C．土地

D．房产

5、关于房地产融资的意义的说法错误的是__。

A．就房地产开发投资而言，开发商已获取了开发建设用地的土地使用权，就能运筹房地产业

B．对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极 大的制约

C．从金融机构角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息

D．金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则 

6、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有__。

A．自然寿命≥经济寿命

B．自然寿命≤经济寿命

C．自然寿命=经济寿命

D．无关 

7、某在建工程土地使用权年限40年；自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A．4023.04

B．4074.10

C．4768.50

D．5652.09 

8、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。(2)．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。(3)．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)．约定一年后一次付清。(5)．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。

A：第(1)种情况

B：第(2)种情况

C：第(4)种情况

D：第(5)种情况

E：工业用地的监测点评估价格 

9、自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到__。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4% 

10、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。

A：《城市房地产开发经营管理条例》

B：《商品房销售管理办法》

C：《房地产开发企业资质管理规定》

D：《城市商品房预售管理办法》

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为__。

A．屋面板

B．屋架

C．天窗架

D．托架 

12、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、、，则三者关系是。

A：

B：

C：

D：

E：工业用地的监测点评估价格 

13、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照《注册房地产估价师管理办法》规定的程序申请延续注册。

A：10

B：20

C：30

D：60

E：执行层的组织协调

14、下列关于建筑材料的耐久性，表述错误的是。

A：材料被用于建筑物后，要长期受到来自使用方面的破坏因素及来自环境方面的破坏因素的作用

B：材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力

C：采用耐久性好的材料有时会增加成本、提高价格

D：不同材料的耐久性相同，影响其耐久性的因素也相同

E：执行层的组织协调 

15、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工业用地的监测点评估价格 

16、衡量会计信息质量的标准中，__是对会计工作的基本要求。

A．客观性

B．相关性

C．一贯性

D．明晰性 

17、收益性物业管理的对象为（）。

A．物业所有者

B．物业使用者

C．建筑物及其附属设施

D．土地 

18、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。

A：社会一般收益率

B：社会最低收益率

C：某个投资者所要求的最低收益率

D：某个投资者所要求的最高收益率

E：工业用地的监测点评估价格 

19、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．房屋管理部门

B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C．房地产管理部门

D．中国房地产建设行政管理部门 

20、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提 

21、市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为38万元，一个买者愿意支付的最高价格为42万元，则最可能的成交价格为。

A：38万元

B：38~42万元之间

C：42万元

D：42万以下

E：工业用地的监测点评估价格 

22、商品房预售合同登记备案的申请人是__。

A．商品房销售代理机构

B．商品房预售人

C．商品房购买人

D．商品房购买人和商品房预售人

23、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是。

A：总投资估算表

B：经营成本估算表

C：投资计划与资金筹措表

D：销售收入与经营税金及附加估算表

E：借款合同 

24、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。(过时)

A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性

E：工业用地的监测点评估价格

25、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。

A：1840

B：2840

C：2966

D：3000

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。

A．资金

B．金融机构

C．房地产项目

D．利率高低 

2、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。

A．商业用地

B．商品住宅用地

C．非营利的社会团体用地

D．娱乐用地

3、下列关于监护人，表述正确的是。

A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人

B：未成年人的监护人是其父母

C：无民事行为能力或者民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人

D：无民事行为能力或者民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人

E：对无民事行为能力或者民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人 

4、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

5、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。

A：处罚类会计科目

B：负债类会计科目

C：所有者权益类会计科目

D：成本类会计科目和权益类会计科目

E：资产类会计科目 

6、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。

A．文献查阅

B．观察

C．专题讨论

D．问卷调查

E．实验 

7、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。

A．7.78%

B．8.28%

C．13.21%

D．14.21% 

8、依据，可分为固定型和管理型。

A：基金证券能否赎回

B：基金的运用方式

C：基金是否可以追加

D：投资的对象

E：执行层的组织协调 

9、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。

A：协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B：依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力

C：协议签订后，可以进行公证

D：协议应当向房屋所在地市、县房屋拆迁主管部门备案

E：执行层的组织协调 

10、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。

A．假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测

B．收益法中未来租金、运营费用的预测

C．成本法中对先前发生费用的正确性的校核

D．市场比较法中对房地产状况进行调整

E．某些缺乏的房地产历史价格资料的填补

11、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是__万m2。

A．450

B．475

C．490

D．500 

12、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为__万元。

A．87

B．124

C．130

D．134 

13、关于房地产项目融资的说法错误的是__。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的

D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

14、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。

A：100年以上

B：50—100年

C：40—50年

D：5—40年

E：15~40年 

15、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】

A：土地所有权

B：国有工业用地使用权

C：宅基地土地使用权

D：大型游乐场

E：乡镇企业用房 

16、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。

A：双方达成的是一种单务合同

B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司开始支付的款项是一种定金

E：停止侵害 

17、盈利能力分析指标主要包括等。

A：存货周转天数

B：资产报酬率

C：股东权益报酬率

D：销售毛利率

E：销售净利率 

18、我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为等层次。

A：发展策略

B：次区域发展纲要

C：重点区位发展纲要

D：发展大纲图

E：详细蓝图 

19、预期原理是__等估价方法的理论依据。

A．市场比较法

B．收益法

C．成本法

D．假设开发法

E．路线价法 

20、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。

A．统一采用总价

B．统一采用单价

C．统一币种和货币单位

D．统一面积内涵

E．统一付款方式 

21、确定路线价时，选取标准宗地应符合__等要求。

A．一面临街

B．两面临街

C．土地形状为矩形

D．土地形状为正方形

E．容积率为所在区段具有代表性的容积率 

22、套内建筑面积由组成。

A：套内房屋的使用面积

B：套內墙体面积

C：套内阳台建筑面积

D：共有建筑面积

E：套内共有建筑面积

23、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。

A：直接费

B：间接费

C：利润

D：税金

E：预备费 

24、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。(2008年试题)

A：物业租金必须能抵偿所有投资成本

B：只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C：租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D：市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E：利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

25、质量控制包括__的质量控制。

A．投资决断

B．决策阶段

C．设计阶段

D．施工阶段

E．检验阶段下载本文