本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.0万元
2、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。
A．预期收益大小
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
3、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是__。
A．房地产投机
B．物价变动
C．财政收支状况
D．居民收入水平
4、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1 000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。
A：10
B：9
C：0．9
D：0．1
E：工业用地的监测点评估价格
5、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由__支付。
A．业主
B．承租人
C．物业服务企业
D．业主、承租人和物业服务企业共同
6、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。
A．67.60
B．811.24
C．1622.48
D．2433.72
7、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。
A：户型
B：楼层
C：层高
D：装修
E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性差和价值量大
D．不可移动和用途多样
9、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。
A．推行
B．实施
C．允许
D．禁止
10、卖方物业代理从__收取佣金。
A．买方
B．卖方
C．买卖双方
D．协议中规定的一方
11、人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有。
A：在用价值
B：市场价值
C：公允价值
D：投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
12、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。
A：2．50％
B：3．5％
C：2．38％
D：3．25%
E：工业用地的监测点评估价格
13、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。(2002年试题)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。
A：负债
B：资产
C：成本
D：所有者权益
E：执行层的组织协调
14、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。
A．预期通货膨胀
B．非预期通货膨胀
C．成本型通货膨胀
D．需求型通货膨胀
15、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括。
A：建筑安装工程费
B：公共配套设施建设费
C：土地费用
D：基础设施建设费
E：借款合同
16、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。
A：地役权
B：抵押权
C：典权
D：租赁权
E：工业用地的监测点评估价格
17、房地产估价是一种关乎的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。
A：相关单位
B：个人
C：集体
D：相关单位和个人
E：工业用地的监测点评估价格
18、房地产开发项目可行性研究的初步可行性研究阶段，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，投资预算的精度可达±__%。
A．5
B．10
C．15
D．20
19、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按__进行评估。
A．工业厂房
B．工业用地
C．商品住宅
D．商住用地
20、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。
A．随行就市定价法
B．价值定价法
C．应战定价法
D．挑战定价法
21、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。
A：投保人
B：被保险人
C：被保险人和受益人
D：投保人、被保险人和受益人
E：执行层的组织协调
22、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。
A：单元估算法
B：单位指标估算法
C：工程量近似匡算法
D：概算指标估算法
E：借款合同
23、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
24、下列不属于土地使用权的是。
A：建设用地使用权
B：宅基地使用权
C：土地承包经营权
D：租赁权
E：工业用地的监测点评估价格
25、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，．为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由批准。
A：
B：w省
C：A市
D：B县
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
2、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。
A．基础设施状况
B．城市或区域总体经济发展水平
C．产业与结构布局
D．社区和城市发展形态
3、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。
A：5.00％
B：7.50％
C：18.36％
D：28.85％
E：借款合同
4、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。
A．12%
B．32%
C．24%
D．30%
5、我国房屋权属登记__。
A．具有公信力
B．公告是必经程序
C．是一项法定制度
D．为权利动态登记
E．可以制作颁发统一的房地产权证书
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。
A：以出让方式取得的土地使用权
B：以划拨方式取得的土地使用权
C：以转让方式取得的土地使用权
D：以出租方式取得的土地使用权
E：以抵押方式取得的土地使用权
7、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。
A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率
C．甲土地的价值高于乙土地的价值
D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长
8、某企业2008年的净利润为300万元，该年度的销售收入净额为1200万元。则该企业的销售净利率是。
A：10％
B：25％
C：50％
D：75％
E：执行层的组织协调
9、保险活动所特有的内在功能是__。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
10、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。
A．敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分
B．敏感性分析的准确性是相当高的
C．敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率
D．敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度
E．常用的指标为内部收益率
11、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为__年。
A．1.4
B．1.9
C．2
D．3
12、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。
A：实物构成范围
B：权益范围
C：空间范围
D：时间范围
E：影响范围
13、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下__投资。
A．土地
B．房屋
C．机械设备
D．原材料
E．辅料
14、商业银行的外部组织形式包括。
A：单元银行制
B：总分行制
C：混合银行制
D：集团银行制
E：连锁银行制
15、租住房的租金实行定价，租金标准由__构成。
A．维修费
B．折旧费
C．税金
D．投资利息
E．管理费
16、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。
A．等于银行存款利率
B．等于银行贷款利率
C．是投资者所要求的最低利率
D．是银行同业之间的短期资金借贷利率
E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表
17、城镇土地使用税的计税依据是__。
A．土地总价值
B．纳税人实际占用土地的租金
C．土地年收益
D．纳税人实际占用的土地面积
18、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资__的特性。
A．区位选择异常重要
B．变现性差
C．需要适时的更新改造投资
D．存在效益外溢和转移
19、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650
B．687
C．585
D．630
20、基准地价系数修正法的基本原理是__。
A．收益原理
B．替代原理
C．地租理论
D．区位理论
21、土地价值不包含地上__的价值。
A．装修工程
B．物业
C．建筑物
D．物产
22、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。
A：该房地产的收益价格为136.73万元
B：该房地产的收益价格为143.万元
C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D：该房地产的合理经营期限为15年
E：该房地产的合理经营期限为20年
23、总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是__。
A．正相关和正相关
B．正相关和负相关
C．负相关和正相关
D．负相关和负相关
24、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为 700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。
A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
25、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的__。
A．位置固定性
B．适应性
C．寿命周期长
D．各异性下载本文
