试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
2、初步可行陸研究阶段投资估算的精确度可达，所需费用约占总投资的0.25％~1．5％。
A：±5％
B：±10％
C：±20％
D：±30％
E：借款合同
3、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
4、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。
A．1.60
B．3.00
C．4.25
D．5.00
5、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的__。
A．质量
B．品牌
C．价格
D．类型
6、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。A．2400
B．2580C．2607
D．2760
7、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
8、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。
A．甲银行优先受偿
B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C．乙银行优先受偿
D．按2家银行的债权比例受偿
9、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用
B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分
C：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本
D：坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高
E：执行层的组织协调
10、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从__开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
A．1997年下半年
B．1998年上半年
C．1998年下半年
D．1999年
11、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。
A：75.00
B：75.60
C：83.60
D：86.00
E：工业用地的监测点评估价格
12、《房地产估价机构管理办法》规定，县级以上房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。
A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调13、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。(2009年试题)
A：经市(县)批准
B：经委托人书面同意
C：经房地产行政主管部门批准
D：经省(自治区、直辖市)批准
E：执行层的组织协调
14、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5％，该项目建设期间涨价预备费为。
A：1270．975
B：3600
C：3800
D：4806
E：执行层的组织协调
15、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。
A：为人民强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C：为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D：为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考E：工业用地的监测点评估价格
16、下列关于宗地图的说法有误的是__。
A．坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号
B．界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点
C．若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长
D．宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号
17、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：6825万元
B：6866万元
C：6203万元
D：6713万元
E：工业用地的监测点评估价格
18、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元／㎡，容积率为3。后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。
A：100
B：200
C：300
D：600
E：工业用地的监测点评估价格
19、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、75元/m2。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。
A．7974.00
B．8023.00
C．8056.25
D．8078.00
20、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是。
A：已经办理该建筑工程用地批准手续
B：已经确定施工企业
C：有保证工程质量和安全的具体措施
D：建设单位已支付工程款
E：执行层的组织协调
21、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。
A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同
B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》
C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定
D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是__。A．建设部
B．建设部住宅与房地产业司
C．建设部信息中心
D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
23、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。该宗土地的总价为万元。
A：96
B：192
C：240
D：480
E：工业用地的监测点评估价格
24、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
25、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的现值为。A：612.33万元
B：615.74万元
C：625万元D：8.15万元
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。
A．权责发生制原则
B．收负实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出原则
2、下列可不计算面积的有__。
A．有顶盖无围护结构的场馆看台
B．利用地下室设置的消防水池
C．建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台
D．单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台E．设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层
3、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。
A．土地所有权
B．国有工业用地土地使用权
C．宅基地土地使用权
D．大型游乐场
E．乡镇企业用房
4、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。
A：同质偏好市场
B：分散偏好市场
C：个别偏好市场
D：集群偏好市场
E：弥隙市场
5、根据偿还期限的长短，债券可分。
A：短期债券
B：中期债券
C：长期债券
D：公债券
E：永久债券
6、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有．(2009年试题)
A：风险产生的原因分析
B：风险发生的概率大小分析
C：风险因素检验
D：风险变量间的相关性分析
E：风险概率分布情况分析
7、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。
A．4
B．3
C．2
D．1
8、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由__作出房屋征收决定。A．房地产开发企业
B．人民
C．市、县级房屋征收部门
D．市、县级
9、股票和债券的相同之处表现在。(2004年试题)
A：都是融资工具
B：都是流通证券
C：持有者享有相同权利
D：都具有偿还性
E：都可以为投资者带来收益
10、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。
A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
11、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。
A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
12、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于__修正。
A．交易情况
B．交易日期
C．区域因素
D．个别因素
13、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。
A．75%
B．79%
C．81%
D．84%
14、__是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
A．消费信用
B．个人信用
C．民间信用
D．相互信用
15、廉租住房保障资金的来源有__。
A．财政预算资金
B．房屋维修资金
C．土地出让净收益
D．住房公积金增值收益
E．廉租住房预售资金
16、下列属于商品房预售条件的有。
A：取得土地使用权证书
B：持有建设工程规划许可证和施工许可证
C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
E：取得《商品房预售许可证》
17、保险，就是一种针对__办法。
A．危险发生前的预防
B．危险发生中的抑制
C．危险发生后果的抑制
D．危险发生后果的补救
18、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有．(2009年试题)
A：可预测性
B：不可控性
C：不可逆性
D：可延期性
E：不可变更性
19、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有几种。
A：期内可供租售量/历史同期可供租售量
B：实际价格/理论价格
C：房地产价格指数/居民消费价格指数
D：房地产投资需求/房地产使用需求
E：房地产价格增长率/实际GDP增长率
20、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。
A．2778
B．2833
C．2278
D．2387
21、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有．【2006年考题】
A：重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B：重新购建价格是在估价时点的价格
C：重新购建价格是客观的价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
22、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。A：定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分C：定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单
D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、性调整
E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一
23、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。
A．72
B．108
C．180
D．270
24、荷载分为。
A：永久荷载
B：恒荷載
C：可变荷载
D：偶然荷载
E：必然荷载
25、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。
A：根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务
B：表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务
C：银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等
D：负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等
E：表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务下载本文
