一、沂南概况

地理位置：县境南北最大纵距47公里，东西最大横距54公里，总面积1774平方公里，山区、丘陵、平原各占三分之一。 

沂南地处沂蒙山区，东距黄海80公里，属温带季风气候，四季分明。境内有沂、汶、蒙三河贯流，西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区，东部丘陵起伏连绵，中部是土质肥沃的平原，四季差别明显的气候和复杂的地形

沂南县基础设施完善，投资环境良好，区位优势明显。境内公路四通八达，京沪、日东、东红三条高速公路及胶新铁路从境内穿过，205、206两条国道纵贯全境。

产业、资源：沂南县工业基础雄厚。拥有电子、机械、化工、木业、建材、冶金、轻工、纺织、食品、医药等20多个行业，产品近80个系列9000多个花色品种，有30种产品获国家、省、部优称号。清华大学、山东大学、洛阳轴承研究所、澳柯玛集团等许多知名科研院所和大企业集团与县内企业联姻。全县有上市公司2家，11家企业通过了ISO9000质量体系认证。

境内有沂、汶、蒙三河贯流，西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区，东部丘陵起伏连绵，中部是土质肥沃的平原，四季差别明显的气候和复杂的地形，为种类繁多的植物提供了良好的生长条件，可谓是“五谷杂粮齐全，野生植物多”。有人工培植和野生中药材，不但品种多，而且质量好，如全蝎、蝉蜕、丹参、半夏、枣仁、香附等远近闻名。矿产资源非金属为多，石灰岩、大理石等分布广、矿藏量丰富。上峪等地的黑色花岗岩大理石结构致密坚硬，间布蓝色斑点，庄重典雅，被命名为“中国蓝”，下峪等地的大理石，色泽鲜明、细润似玉，被誉为“沂蒙玉”。县内石英砂的储量为全国第二，品位居全国之首。是制作玻璃的好原料。

旅游文化：沂蒙母亲王换于纪念馆、诸葛亮故里、汉画像墓博物馆、孔明文化旅游区、山东省战时工作委员会、沂蒙影视基地、彩蒙山和孟良崮国家森林公园。

人口：全县总面积1774平方公里，辖17个乡镇，980个行政村，90万人，其中县城（即界湖镇）人口约17万人，县城流动人口3万人。

经济：2010年，全县完成地方生产总值131.5亿元（新口径），增长13.5%；实现地方财政收入4.26亿元、增长21.35%，税收占地方财政收入的比重达到81%；完成规模以上固定资产投资85.5亿元，增长22.6%；实现规模以上工业总产值186亿元，增长46%。城乡居民收入明显增加，农民人均纯收入达到6650元、城镇在岗职工平均工资25700元。

二、2009年-2011年上半年房地产市场概况

根据资料显示，沂南县2009-2010年房地产市场开发量较小，价格趋于平稳，稍有上升。2010年-2011年房地产开发量相比09年翻了5倍左右，但是市场需求量大，价格也开始逐步升高，在2010年8月-2010年12月期间，均价上涨了500元左右。2011年年初到现在，在2010年年底的房价基础上又上涨了600元左右。虽然房价上涨势头较快，但是由于需求量大，并没有影响楼盘的销售，而且在09年5月-10年5月出台了一项优惠，农村买房优惠200元/㎡，城镇人口买高层优惠200元/㎡。这一的出台，加上房地产市场的升温，直接导致大多数楼盘被抢购一空，市场上出现了现房短缺，有市无房的现象。

根据上面的数据，在2009-2011年上半年期间，沂南县共在网上备案5355套，其中已经销售3391套（包含商业），剩余19套（包含商业）。多以期房为主，现房的剩余房源基本以大户型为主。

2011年年底到2012年年初，预计有3-5个盘推出，总套数在500套左右，预计再市场健康的状态下消化周为3-5个月。已确定在年底推出的盘有：上上城、万豪佳苑、贵泰源等。

团购自建楼盘较多，、、交警队、国土等机构均有集资自建楼盘。县团购了康宁居的楼房。所以沂南县的公务员住房基本饱和，这样就少了一大批中高端消费者。

排屋楼盘只有一个：智圣汤泉，销售情况较为一般，大概已经售出排屋、独栋四十余栋，基本都是现房，楼盘品质也一般，价格在6600元/㎡左右。

    总体来说，09-11年的沂南房地产市场正在一个升温期，市场健康，投资潜力较大。

三、市场预期分析

明年（2012年），沂南房地产会继续升温，同时约有2000余套房源推向市场，虽然推出的楼盘较多，但是因为乡村人口进县城，加上旧城的拆迁改造，应该会在年底前被消化干净。依旧保持房地产市场的火爆，房价会继续走高，但是考虑到往年的价格走势，价格预计不会上涨太多，预计在2012年底房价会达到3500元/㎡左右。

后年（2013年），2013年会有很多大盘开始往外推，阳都国际、山水芙蓉等盘就会开出，而房价也会继续走高，预计年中能达到3800-4000元/㎡，市场房源也回处于一个充足状态。由于房价的提高和房源的增多，许多投资消费者就会进入观望心理，但是这种心理会在某个楼盘热销时被打破，加上乡镇人口往城里转移，以及旧城改造、拆迁。房地产市场会依然处于一个健康的销售状态。但是，由于楼盘众多，消费者就开始“挑嘴”，想要拉拢消费者买自己的房子，就需要做好策划，打出楼盘的品质。所以2013年，是沂南房地产商真正开始大规模斗争的一年，是打房地产营销战、品质战、价格战的开始。

规划：

    沂南县2010-2030年期间，总规划拆迁用地面积：2658356平方米。规划拆迁用地十二块，部分以及开始拆迁（阳都国际）。

四、项目分析

地理位置：玉泉路以北，朝阳路以西，中瞳路以东，金波路以南。在市区的东北面，在县委县的正北偏东方向，规划地块内为中瞳社区，附近有人民医院、沂南四中、实验二小等配套。规划用地1965亩，道路红线内用地297368平方米，容积率不大于2.6，绿地率不小于35%。

    预计拿地后一期面向市场的时间为2012年年底到2013年年初（拆迁顺利的情况下）。相信此时的消费者，更注重的是性价比，而非价格了。而我们公司本着做高端小区的原则，在品质上就有了竞争力。我相信只要判断好市场、做好项目的包装、定位，肯定能再沂南房地产市场上分得一片天下。其实沂南这个项目和寿光的项目在地理位置上有些相似，沂南的城市发展也是往东、南面发展，我们的项目也同样是在老城区附近，南边就是马路，马路边上有很多餐馆、商店，人流量也比较大，有前期的项目优势。和寿光的区别就是当地的经济条件较差，人均收入不太高，同时也没有大型开发商来带动房地产的发展，相对而言比较难带动整个房地产市场变化的节奏。

疑问：当地的房地产市场还能这样有活力几年？我们做高品质楼盘的同时，价格拉不上去，成本倒挂怎么办？当地老百姓不认我们的高品质怎么办？我们的项目改怎么定位、包装？

五、项目定位

我们在市调的过程中发现，楼盘多以多层为主、11层的小高层也不太多，18-31层的高层很少。在和当地的代理商的聊天中，也得知当地人比较抵触高层，原因是电梯费太高。但是在去年5月出台了购买高层优惠200元的之后，情况稍有好转，但是由于高层不多，也看不出到底有多少人接受了这种高层的生活环境和配套费。当地的别墅也卖的不是很好，但是也不代表没有人要，我觉得还是他们别墅的品质太差，我们也可以考虑在后期的时候做几栋排屋。我们在转了十几个楼盘之后发现，他们楼盘的外立面都非常相似，灰白主色调（白色墙面+灰色砖瓦），多层上多有徽派建筑的感觉，好像跟当地的诸葛亮复古风格建筑有关，要做欧式建筑的话可能要和沟通。但是当地市场非常稀缺的是花园洋房，好像所有楼盘都没有花园洋房，特别是退台式的。我觉得应该不是当地消费者不接受，而是没有人作出这种品质的房子（成本过高？）。我觉得我们项目可以做这种花园洋房来作为一个卖点。其次，在整个县城都没有一个像样的广场、公园，由于我们项目用地大，可以弄一个公园或者广场来为我们的项目前期做铺垫，这也可以作为我们来吸引消费者的一大优势。

以下是我对我们项目定位的看法：

一期：多层、小高层、花园洋房。

二期：多层、小高层、花园洋房、商业。

三期：高层、小高层、商业。

四起：排屋、花园洋房、商业。

五期：高层、商业。下载本文