阳江位于广东省西南沿海，东接江门，北邻云浮，西连茂名，南临南海。

一、城市人口规模

1、城市现状人口规模2007年约为35万人，人口综合增长率约为4.8%，

2、至2012年建成区人口规模约为44.2万人。

3、5年人口增长约9.2万人，平均家庭人口3.5人。

二、城市用地规模

1、现状用地规模约为38.5k㎡。

2、规划至2012年用地规模约为49 k㎡。

阳江本地房地产状况

人M工资虽然近两年有所提高，但远低于房价涨幅。房价绝对压力位加大，但相对房价压力位不如一二线城市。城区内道路完善的可发展地盘不够，新盘渐倾向偏远城郊（不要跟我说所谓未来的城市中心，现在市财政已经不足以风头火势让哪些纸上谈兵能短期实现，而不是短期内的东西，对人M生活不会有什么实质影响，也仅仅只能人炒作而已），而阳江恶劣的公交系统，与小车普及率的不足，更进一步了城市扩大化。所以，一般需求性楼盘地段将不断紧俏。而豪宅因为私家车与经济能力的定位问题，商品存量应该充裕的。哪不是会容易出现一点微妙现象：高端的怎么调整了，平民还是受不起，受得起的，却不多了。市区里的地皮都吃得差不多了。再吃下去，总不可能个个都吃所谓山清水秀别墅蛋糕吧？阳江人可不是个个百万富翁。我想，普通的阳江人，还是喜欢近便二字的平民小筑。阳江市房地产市场仅仅在这两年发展起来，主要以高端楼盘为主，从目前市区各大开发商推出的楼盘看，多为带电梯洋房、连体别墅和小型别墅等。09年阳江房地产业发展迅速，成为广东少有的房地产快速增长区域之一。处于国家4A级旅游景区的阳江闸坡，个别楼盘房价已高达每平方米1万元。作为一个三线城市，如此快速增长的房地产业绩逐渐引起开发商和投资客的关注。保利等大型开发商已经瞄准了阳江市场，楼盘建筑正在热烈进行中。个别投资客的目光也聚焦到了这片正在开发的土地上。

房屋建设规划

一、住房发展目标

1、总体目标：

以实现和谐社会和节约型社会为根本目标。

1以完善市场为主导，优先保证中、低价位，中、小套型商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。

2新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90㎡以下的住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。

3建立多层次多渠道的住房供应体系，满足不同层次居民的住房需求。

4基本实现城市人口家庭住户均拥有或租住一套住房，解决双特困家庭的住房问题。

二、住房建设总量目标

规划至2012年，共建住房27000套，其中普通商品房24500套，经济适用房1500套，廉租房1000套。

另外，为了应对近期可能引进较大项目的特殊需求，提高规划的弹性，增加机动住房建设计划2000套。

三、住房建设结构

单套建筑面积在90平方米以内商品房（含经济适用房）的总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积的70%以上（市域内综合平衡），性住房控制在90平方米以内，公共租赁住房控制在60平方米以内。

四、住房建设年度计划

考虑到阳江商品房的空置量，可用以抵顶部分08、09年的建设计划。

2008-2009年建设普通商品房30套（其中 09年4700套），并继续完成在建和计划建设的经济适用房、廉租房项目，另安排经济适用房600套，廉租房300套。

2010年，建设普通商品房4800套，经济适用房300套，廉租房200套。

2011房，建设普通商品房5000套，经济适用房300套，廉租房200套。

2012房，建设普通商品房5200套，经济适用房300套，廉租房300套。

各年度所需的特别项目可使用机动住房建设计划指标。计划安排的旧城拆迁建设项目，在实施后，可相应冲减年度计划。

第四章  住房建设用地供应

一、土地利用现状

目前，城市中心区在征闲置住宅用地约20万平方米及少量零星住宅地：城北改造地区的功能转换地220万平方米；三江岛闲置住宅用地60万平方米及计划旧城拆迁建设用地约15万平方米。具体见下表。

市区闲置居住用地表

三、住房用地供应总量

根据上面规划近期住房建设总套数计划，建筑总面积约为300万平方米，容积率按1-1.5计算，总供应住宅用地200-300万平方米（该用地不包括小区内的其他配套建设用地），上述用地包括经济适用房用地15万-10万平方米，廉租房建设用地约10-6万平方米。

机动住房建设计划用地约25万平方米。

在进行住宅建设时，按标准配套的市级、居住区级的各项建设用地应根据需要另外安排。

四、住房用地供应结构及供应区位

所需用地包括城市中心区待征和闲置土地15万平方米，城北包括共青湖周围约70万平方米的改善地区的功能转换地，城南区供用地约100万平方米用地，独洲岛部分闲置住宅用地约50万平方米，长注洲岛供地约80万平方米。

机动住宅建设用地在城南新区或城北区安排。

重点安排好与广大居民合理住房需求相适应的中低价位、中小套型住房项目，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房年度土地供应量在市域范围内不得低于居住用地供应总量的70%。

五、住宅用地年度供应计划

2008-2009年共供应土地109万平方米（含经济适用房用地6万平方米，廉租房用地3万平方米），其中普通商品房安排城市中心区10万平方米，城北20万平方米，城南40万平方米，独洲岛和长洲岛各15万平方米；经济适用房在中心区或独洲岛安排；廉租房在城南新区或中心区安排。

2010年供地60万平方米（含经济适用房用地3万平方米，廉租房地2万平方米）。其中普通商品房安排城南新区25万平方米，独洲岛、长洲岛各15万平方米；经济适用房在城北区安排；廉租房在城南新区安排。

2011年供地63万平方米，其中普通商品房安排城北随垌土地38万平方米，城南新区20万平方米；经济适用房和廉租房在城南新区安排。

2012年供地66万平方米，其中普通商品房安排长洲岛40万平方米，独洲岛20万平方米；经济适用房和廉租房均在长洲岛安排。

在住宅建设时，所需的各类配套用地可按国家的相关标准配置供地。

机动住房建设计划用地25万平方米，在城南新区或城北区安排。并根据重大项目安排所在的年度进行用地安排。

计划安排的旧城拆迁建设项目，在实施后可相应冲减年度土地供应量。

住房建设计划与用地安排表

　　宏观适时而来，他的出现也许会将地产行业带入严冬，但带给地产商更多的应该是思考。我们的房地产市场正在经历着由幕后操作走向阳光运作的过程：土地制度的透明，融资渠道的规范，留给地产商钻空子的空间日益缩小。中国地产市场正在步入蜕变的过程，更重要的是在这个过程中宏观将金融手段推上了从未有过的高度。接下来的中国地产市场将经历希望与失望的争斗，这其中金融的权重日益增大。

　长期以来，中国地产市场已经形成了由靠关系拿到土地而抵押获取银行贷款，继而开发项目以赚取暴利的简单运作模式。这样的模式已经被用的烂熟，而被视为理所当然的游戏规则。事实上，与地产关系非同一般的金融工具却长期被淡化、弱化，这其中制度的问题是重要的障碍。

　　现在，从土地到资金，地产市场中各环节的规则都发生了重大的变化，与之前的运作截然不同。宏观更是改变了地产商对金融工具的认识，融资能力在目前至少与拿地能力一样被放在了同等重要的地位。可以说，中国地产市场已经进入了金融地产时代，任何一个忽视金融的地产商在这样的市场中都将受到最为沉重的打击。下载本文