作者：张丽
来源：《中国房地产业·下旬》2017年第06期
【摘要】在地下空间开发利用日益频繁的背景下，地下空间土地使用权的评估技术尚不成熟。本文在介绍国内外地下空间评估实践经验的基础上，针对江苏省城市地下空间土地市场状况，对各类型地下空间土地使用权评估方法进行了初步探讨，以期对此类用地评估提供一定参考。
【关键词】地下空间使用权；地价内涵；评估方法
1、地下空间土地使用权内涵
地下空间土地使用权是随着城市化、工业化进程的加快，土地的立体化利用而出现的土地权利。我国《物权法》规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。地下空间土地使用权是权利人依法对地表以下一定范围的空间所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
2、国内外评估实践经验
2.1国外实践经验
国外对地下空间土地使用权评估的研究中，日本、德国的估价方法比较具有代表性。
（1）日本--楼层效用比率法
日本对于土地高层化使用涉及到的土地立体利用价值评估，制订了楼层效用比率作为评估依据，日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率做了规定，作为评估土地立体利用价值的依据，如表1所示。其中，A类建筑物：下层用于商业店铺，上层用于办公（也有在办公场所的上层作为住宅的）；B类建筑物：全楼均作办公使用；C类建筑物：下层用于办公或商业店铺，上层大部分作为住宅；D类建筑物：全楼均是住宅。
对于建筑物各楼层空间使用权经济价值的评估，德国采取史基墨滚动法。史基墨滚动法模型把建筑空间分为3个类型，分别为混合商业区域、繁华商业区域和办公场地。通过测算，认为一楼一般具有最高的经济价值，其效用比率高于其他楼层，因此，3种空间类型都将一楼的效用比率设定为1，其它楼层的相应效用比率如表2所示。
德国、日本的研究显示，土地立体空间的利用，地上一楼的土地效用最高，自地上一层起往上或往下依次递减，递减速度随深度或高度的增加而变慢。另外，楼层效用比例因区位条件、用途不同而不同。
2.2国内实践经验
目前，我国地下空间土地使用权价格评估主要有以下两种情况：一类是发布地下空间土地使用权基准地价，如上海市、长沙市；另一类是由地方发布有关文件规定地下空间出让金评估标准，如武汉市发布了《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》，无锡市发布了《无锡市地下空间商业开发国有建设用地使用权审批和登记办法（试行）》。
3、江苏省地下空间土地使用权出让概况
3.1土地市场成交状况
2014年至2016年3年期间，江苏省地下空间土地使用权单独出让共计11宗地，具体交易情况详见表3：
此外，南京市主城区近三年挂牌成交经营性土地中，有8宗地明确地上和地下土地面积。
3.2出让价格管理办法
江苏省无锡市、苏州市、南京市出台了关于地下空间管理的地方性；省内所有市县均未制定地下空间土地使用权基准地价。
2012年3月19日无锡市出台的《无锡市地下空间商业开发国有建设用地使用权审批和登记办法（试行）》规定：采取有偿使用方式取得地下空间商业开发国有建设用地使用权的，按照分层利用、区别用途的原则，合理确定地价。对结建地下空间商业开发工程，负一层土地出让金按照其地上土地使用权成交楼面地价的50%确定，负二层按照负一层的50%确定，并依此类推。单建地下空间商业开发工程，负一层土地出让金按照所在区域区段基准地价相对应用途楼面地价（容积率2.0）的50%确定，负二层按照负一层的50%确定，并依此类推。
2013年7月24日苏州市出台的《市关于印发加快苏州市城市地下空间开发利用的实施意见的通知》规定：在土地出让时实行价格优惠。即土地用途为商服用地、住宅用地、文体娱乐用地的，从地表开始，其地下一层参照所在区域相对应用途基准地价折算为楼面地价的30%确定，其中属于开敞式（下沉式）或者地铁延伸地下空间的，在开敞式（下沉式）广场及地铁出入通道外围30米半径范围内按照60%确定；其余用地参照同等区域工业用途基准地价的40%确定。地下工程从地表开始，地下二层按照地下一层标准减半确定，以此类推。
2016年4月15日，南京市印发了《市关于印发南京市城市地下空间开发利用管理暂行办法的通知》（宁政规字（2016）8号），通知规定：市国土资源部门负责组织研究南京市城乡一体化土地立体空间基准地价，形成地表、地上、地下空间的地价体系，为标定地价设置、宗地地价评估提供依据。 地下建设用地使用权单独有偿供应应当进行地下建设用地使用权地价评估，为土地资产审核提供依据。结建地下建设用地使用权的地价评估，可以与地表建设用地使用权一并进行宗地地价评估，其中对于不计规划建筑容积率的，可不再单独评估地下建设用地地价。
无锡、苏州的管理办法具有一定的行政色彩，但鉴于目前地下空间出让市场处于起步阶段，此类评估办法在该阶段具有一定的指导作用。南京市管理办法则更好地体现了地下空间的市场化特性。
4、地下空间土地使用权地价内涵及方法选择
4.1地价内涵
依据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），地价内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下、于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包括其他内容）价格。
不同于地上土地使用权，地下空间土地使用权地价内涵城加下以下两方面的说明：
（1）地下部分评估时需在地价内涵中加入垂直空间范围的界定，如表述为地表以下0至-12m。
（2）由于地下建筑不计入容积率及建筑密度，故在地下空间地价内涵中需加入建筑面积、建筑层数的说明。
4.2评估方法分析
江苏省现有出让金评估标准原理是在地上地价基础上乘以某一比例系数。但因受区位条件、用途等因素影响，地下空间与地面土地使用权价格的比例系数差异明显，依据某一固定的比例来测算地价显然不妥。特别是对于一些人流量大的地铁商铺，其租金水平接近甚至远超过地面商铺。例如，南京市新街口的地铁商铺，位置好的商铺租金水平远高于地上商铺。与新街口地铁出入口相通的时尚莱迪广场，其平均租金水平约40元/平方米.天，租金水平能与同一区域一楼商铺租金抗衡。
近几年江苏省地下空间出让用途主要涉及商服、车库、工业仓储、道路交通用地，下面结合这几类用途对地下空间土地使用权价格评估方法进行探讨。
（1）收益还原法
对于租赁活跃的地下商业用地评估，首选收益还原法评估，评估中需注意受交通条件、人流量的影响，地下商铺租金差异大，客观确定租金收益是评估的前提。其次，地下商铺的投资风险高于地上商铺，土地还原率一般也高于地上土地还原利率。
对于租赁活跃的地下车库用地亦可选用该方法评估。
（2）假设开发法（剩余法）
对于买卖案例普遍的地下车库用地，首选假设开发法（剩余法）评估。地下车库的售价与地上建筑车位配比密切相关，故在确定售价要注意各比较案例的车位配比情况。同时，地下工程的复杂性导致地下建筑造价差异较大，合理确定建安工程费用也至关重要。
（3）市场比较法
地下空间土地使用权交易案例极少，且地价内涵如深度等不一致，故目前基本不具备采用市场比较法直接评估的前提。
（4）成本逼近法
成本逼近法主要测算地上土地使用权成本价格，不适合直接评估地下部分价格。
（5）基准地价系数修正法
江苏省目前尚无地下空间土地使用权基准地价成果体系，不具备用该方法评估的前提。
4.3评估方法的选择
（1）租赁市场活跃的地下商业用地
对于租赁市场活跃的地下商业用地，首选收益还原法直接测算。
（2）买卖或租赁市场活跃的地下车库用地
对于买卖市场活跃的地下车库用地，首选假设开发法进行评估；若租赁市场活跃，则首选收益还原法评估。
（3）其它
①对于地下工业仓储用地、交通运输地下用地，地价受区位条件、规划指标影响相对小，受影响较大，可以在评估地上地价的基础上乘以一定比例确定最终地价。
②对于缺乏租赁或销售案例的地下商业、车库用地，鉴于缺乏市场资料，亦只能在评估地上地价的基础上乘以一定比例确定最终地价。
综上所述，细化出让金标准、制定地下空土地使用权基准地价成果、加强评估方法研究等，都有助于建立地下空间土地使用权评估规范，以更好维护城市地下空间土地市场秩序。
参考文献：
[1]樊志全.土地权利理论与方法[M].北京：中国农业出版社，2004：153-159.
[2]肖艳.土地空间使用权的评估[J].中国资产评估，2008，（11）：37-40.
