第五节价值类型

内容概要

一、价值类型的概念

价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。

●不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。

●不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。

<解释>

同一宗房产

买卖：虽然实际的成交价格有高有低，但客观上有其正常的买卖价格；

征用：实际的补偿金额可能有多有少，但客观上有其合理的补偿金额；

抵押：不同的人对抵押价值的高低有不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。

彼此间可能是不完全相同的，包括质和量两个方面。

二、价值类型的作用

（一）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素；

（二）对资产评估方法的选择具有一定的影响，实际上是评估价值的一个具体标准；

（三）明确价值类型，可以更清楚地表达评估结论，可以避免评估委托人和报告使用人误用评估结论。

<解析>价值类型影响评估方法的选择

评估方法只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定必然决定了评估方法的选择和使用。例如：评估现行市场价值时，只能用市场法，不能用收益法或成本法；估算未来价值即在用价值时，用收益法而不能用成本法或市场法。

三、价值类型的种类

（一）市场价值

市场价值是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额。

1.解析市场价值

（1）自愿买方

有购买动机，没有被强迫。根据市场真实状况和市场期望值购买，不会急于购买，不会付出比市价更高的价格。

有动机，没强迫，不急迫，不高价

（2）自愿卖方

不以任何价格急于出售或被强迫出售，不会因期望获得被市场视为不合理的价格而继续持有。期望在进行必要的市场营销之后，以公开市场所能达到的最高价出售资产。

不急售，未被迫，高价售

（3）评估基准日

市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的。

反映基准日，不是以前或以后

（4）货币单位表示

市场价值是在公平市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格，通常表示为本国货币。

货币表示，本国货币

（5）公平交易指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且行事的当事人之间的交易。

无关系，行事

（6）足够展示时间

资产以最恰当方式在市场上展示，不同资产展示时间根据资产特点和市场条件而不同，展示时间使资产能引起足够数量的潜在购买者注意。

足够时间引起注意

（7）精明理性行事

双方知道资产性质和特点、实际用途、潜在用途及评估基准日市场状况，根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。

双方精明、理性、谨慎

（8）估计数额

市场价值中的估计数额是指在公平交易中，以货币形式（正常情况下是本国货币）表现的资产的价格。

估计数

2.影响因素

（1）交易标的因素是指不同的资产，其预期可以获得的收益是不同的，不同获利能力的资产有不同的市场价值；

（2）交易市场是指该标的资产将要进行交易的市场，不同的市场存在不同的供求关系等因素，对交易标的市场价值产生影响。

总结

资产评估中的市场价值可以理解为资产在评估基准日公开市场上最佳使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值。

《国际评估准则2017》对市场价值的以下规定有助于拓展对市场价值概念的理解：

（1）资产的市场价值将反映其最高最佳用途。

（2）市场价值是以最适当的方式在市场上展示且能合理取得的最佳价格。展示期发生在评估基准日之前。

（3）为出售资产展示的市场是理论上该资产通常被交换的市场。交易方之间没有特定的或特殊的关系。

（4）市场价值既是卖方能够合理获取的最好售价，也是买方能够合理取得的最有利价格。

（二）投资价值

投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。

1.特定投资者或者某一类投资者

一定不是主要的市场参与者，或者其数量不足以达到市场参与者的多数。

2.明确的投资目标

明确的投资目标，是指特殊的市场参与者一般追求协同效应，或者因追求其他特定目的而可以接受不同的投资回报。

注：协同是关键（如果交易当事人仅仅有特定的身份，比如股权的受让方为该企业股东，并不必然要求评估时选择投资价值。）

3.投资价值与市场价值比较

例15：股权转让前的雪津啤酒，总资产约为11.4亿元，净资产约为5.2亿元，评估后的净资产为6.18亿元。并购方进入第二轮谈判的荷兰喜力、比利时英博报出的价格近60亿元，经多方角逐，比利时英博集团报价最高以58.86亿元受让了雪津100%股权。

思考：雪津啤酒与收购方或竞投者之间估价的差异近10倍，原因何在？

雪津啤酒报价反映按原有企业管理持续经营条件进行评估的价格，这一价格属于市场价格。是假定公司原有生产条件和规模基本不发生很大变化为前提，没有考虑特定的收购方。主要根据自愿公开公平的买卖原则进行自身价值评估，在评估时假定没有改变生产经营方式。所以评估出来的价格基本体现了雪津的现状价值，为市场价值。

站在收购方或竞投者角度看，无论是英博还是喜力公司，在评估雪津时，根据自身公司的管理战略，并考虑雪津啤酒特定的管理团队、品牌或声誉等方面与自身的管理战略的协同条件进而评估的价格。这个价格包含雪津啤酒厂的重置成本和雪津啤酒本身现金流说明的盈利能力。

案例中，可以看到不同的竞投者报出的价格是不同的，这个差异源于特定的收购方有独特的资源整合方案和独特的生产经营方式和市场。所以，收购方的报价为企业价值评估中的投资价值。

总之，雪津啤酒与收购方之间股价的差异的原因在于他们评估时的立场不同，评估价值类型不同。

（三）在用价值

在用价值是是指将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业、资产组的贡献的价值估计数额。也称“使用价值”不一定是最佳用途、最大价值

（四）清算价值

清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。

受外力胁迫、快速变现、不正常退出价

1.清算价值与市场价值比较

清算价值是变现的价值，是退出价，不是购买的进入价；而市场价值没有规定必须的退出价。清算价值的退出变现是被迫出售、快速变现等非正常市场条件下进行的，与市场价值所对应的市场条件明显不同。

2.解析清算价值

●与以清算为目的的评估有联系而又不是直接对应关系。

如繁华地段企业，因经营期满清算，评估以清算为目的，资产不需快速变现或被强制出售，不宜选清算价值，可选市场价值。

●强调“被快速变现或被强制出售”为前提条件

（五）残余价值

残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

整体角度无使用价值只能变现

●残余价值实际是将一项资产拆除成零件进行变现的价值。

●整体变现不可能，只能改变状态变现，即拆除零部件变现。

（六）其他价值类型

意见之外的披露

评估工作人员采用《资产评估价值类型指导意见》规定之外的价值类型时，应当确信其符合该指导意见的基本要求，并在评估报告中披露。

1.公允价值

■比较常见的是会计准则中的公允价值。

■《企业会计准则第39号—公允价值计量》中：公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

公允价值的概念理解

（1）有序交易

有序交易是指在计量日前一段时期内相关资产或负债具有惯常市场活动的交易。清算等被迫交易不属于有序交易。

（2）脱手价格，也称退出价格

公允价值是出售该项资产所能收到或者转移该项负债所需支付的价格。

根据《企业会计准则第39号—公允价值计量》的规定：

（1）假定在主要市场或最有利市场进行

企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。不存在主要市场的，企业应当假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。

交易市场：

交易市场是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场。（一般正常交易的市场就是最主要市场）

最有利市场：

最有利市场是指在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转移相关负债的市场。

能进入的交易市场

主要市场（或最有利市场）是企业在计量日能够进入的交易市场。

不同企业可进入的市场不同，不同企业相同资产或负债可能具有不同的主要市场（或最有利市场）。

（2）采用实现经济利益最大化使用的假设

企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。

（3）计量非金融资产考虑用于最佳用途

企业以公允价值计量非金融资产，应当考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。（例如高性能绘图设计用电脑，只作普通办公，这不是最佳用途）

注：法律上允许、实物上可能以及财务上可行的

2抵押质押保险

抵押、质押目的的评估和保险赔偿目的的评估。

对押品的重估，一般应采用与初评采用相同的价值类型。下载本文