发布时间：2012-02-14 

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镇政征规发〔2012〕3号

关于印发《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范》的通知

各房屋征收部门、房屋征收实施单位、评估机构，各有关单位：

根据《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十二条的规定，市住建、房屋征收部门研究制定了《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范》，现予印发，请遵照执行。

二○一二年二月二日

主题词：征收  评估  规范  通知

镇江市住房和城乡建设局办公室　　　 2012年2月2日印发

镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、省关于印发《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》的通知、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　评估市区国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条　房地产价格评估机构（以下称评估机构）、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条 房屋征收评估应由具有房地产价格评估三级以上资质的评估机构承担。评估机构应按资质管理规定从事业务，评估人员应符合相关从业规定。

第五条 房屋征收项目补偿资金概算评估，作为征收项目补偿资金总额的依据之一；房屋征收分户评估，作为被征收房屋及其附属物等（含其占用范围内的国有土地使用权）的补偿依据。

第六条 评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

评估机构协商选定具体程序是：

（一）由房屋征收部门发布征收评估信息；

（二）具有相应资质的评估机构报名；

（三）房屋征收部门按报名先后顺序向被征收人公布备选评估机构名单；

（四）发放房屋征收选择评估机构通知书和意见表，发放率超过90%；

（五）被征收人协商选择评估机构，在规定期限内填写意见表，以投票方式告知所选择的评估机构。协商选择评估机构的期限不得少于5个工作日，意见表未按要求填写、被征收人未签字（盖章）或自制、复制的无效。

全部被征收人一致选择某一评估机构的，为协商选定；50%以上选择某一评估机构的，为多数决定。被征收人选择的单一评估机构户数不超过50%时，采用抽签摇号方式随机选定。通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构的过程和结果，应当经过公证机关依法公证。

评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第七条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围较大的，房屋征收部门可以划分评估区域，按第六条规定产生各评估区域的评估机构。

同一征收项目由两家以上评估机构承担的，应当共同协商或由房屋征收部门指定一家评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织其它评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第　评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

（一）委托人和评估机构的基本情况；

（二）负责本评估项目的注册房地产估价师和评估工作人员；

（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

（四）委托人应提供的评估所需资料；

（五）评估过程中双方的权利和义务；

（六）评估费用及收取方式；

（七）评估报告交付时间、方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法；

（十）其他需要载明的事项。

第九条 评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第十条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织征收实施等有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向征收项目的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照认定、处理结果进行评估。

第十一条 评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字、盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估，评估结果有效，有关情况应当在评估报告中说明。

第十二条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十三条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备等迁移安装、补偿费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构通过评估确定。

第十四条 停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。

停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。对停产停业期间确实需要发生在册职工工资和养老、医疗保险费用的，给予适当补偿，职工工资一般按照本市当年最低工资标准计算，养老、医疗保险费用按照单位应支付部分计算。

第十五条 房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前三年的平均效益计算；不满三年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据，对不能提供会计核算等资料的，按照纳税情况评估，评估中使用的有关指标、参数等应参照税收相关规定执行。对销售额未到税收起征点而无需纳税的，其效益可按照起征点的销售额标准进行评估。

实行货币补偿的，停产停业期限为6个月；实行非住宅房产权调换的，停产停业期限按过渡期限计算，过渡期限从被征收人签订征收补偿协议并搬迁交房之日起，到产权调换房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间应予扣减。

第十六条 给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：

（一）具有土地、房屋权属证明，或者经依法认定给予补偿安置的建筑。

（二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可、登记证件。

（三）因房屋被征收造成了停产停业损失。

法律、法规和省、市另有规定的，从其规定。

第十七条 擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经取得工商营业执照，将非经营性用房用于经营，在征收时持续营业一年以上的，可以结合实际营业年限按照下列比例给予停产停业损失补偿。

1、持续营业一年以上、两年以下的，比例为70%；

2、持续营业两年以上、三年以下的，比例为75%；

3、持续营业三年以上、四年以下的，比例为80%；

4、持续营业四年以上、五年以下的，比例为85%；

5、持续营业五年以上的，比例为90%。

第十 伪造、变造土地、房屋权属证明、工商营业执照等证明文件骗取停产停业损失补偿的，应当依法予以追缴，并追究相应的法律责任。

第十九条　房屋征收评估价值应当以人民币为计价货币单位，精确到元。

第二十条　评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收项目公示栏公示3个工作日。

公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。

第二十一条　分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。不得以印章代替签字。

第二十二条　房屋征收评估业务完成后，评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第二十三条　被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十四条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十五条　原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十六条　被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第35条规定处理。

被征收人对评估结果有异议，在评估书面报告送达之日起的10日内，未向评估机构申请复核评估，或者经评估机构复核后仍持异议，但又未在收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定的，被征收房屋价值可以按评估结果或复核结果确定。

第二十七条　评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十九条　房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第三十条 评估机构应当按照《房地产估价规范》、《镇江市国有土地上房屋征收评估技术规范》及有关规定，进行房屋征收评估及提交规范的评估报告。

第三十一条 在房屋征收评估过程中，被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第三十二条 除属于定价的房屋之外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十三条　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十四条　房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。复核评估费用由原评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照价格主管部门规定的收费标准执行。

第三十五条　从事房屋征收评估的注册房地产估价师和评估工作人员应当熟练掌握房屋征收相关法律、法规、以及房地产评估的专业知识。评估机构不得聘用未经培训或培训考核不合格人员从事房屋征收评估工作。

市房屋征收部门应当定期开展评估人员培训和继续教育活动。

第三十六条 在房屋征收评估活动中，评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

第三十七条  本办法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日发布的《镇江市城市房屋拆迁评估管理办法》同时废止。在此之前，已领取房屋拆迁许可证实施拆迁的项目，评估仍按原规定执行。

镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范

第一章  总  则

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，结合本市实际，制定本规范。

第二条 在本市市区国有土地上，从事房屋征收评估应当符合本规范的要求。

第三条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第五条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第六条 房地产价格指数板块和片区划分图作为房屋征收评估的技术基础。

第七条 房地产价格评估机构（以下称评估机构）应在房屋征收评估报告中说明本评估结果应用的有效期。有效期自提交正式评估报告之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。

第二章  房屋征收评估方法与技术路线

第 房屋征收评估采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行，其中住宅房屋采用市场法，非住宅房屋采用市场法、收益法、成本法，在建工程采用假设开发法评估。如选用两种以上评估方法评估的，对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，采用简单平均或加权平均的方式合理确定评估结果。

第九条 应用市场法评估时，采用基准价格修正方式评估的，相关可比实例的选取及系数的确定均应按附件一、二、三、四的相关要求进行；采用可比实例修正方式评估的，可比实例的选取应按照附件五的要求进行，系数的确定与修正按照《房地产估价规范》并结合附件五的相关要求进行。

第十条 采用市场法时，住宅房屋适用基准价格修正测算方式，无法采用基准价格修正测算方式的可采用可比实例修正测算方式；非住宅房屋适用可比实例修正测算方式。

第十一条 适用基准价格修正测算方式的住宅房屋，征收评估测算的技术路线为：

1．确立评估基准。在征收项目范围内或征收项目所在的板块和片区范围内选择“标准样本房屋”作为评估基准。“标准样本房屋”的选取要求见附件一。

2．测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场法评估出“标准样本房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选取条件见附件二。计算公式为：

比准价格V=可比实例价格Vs××××

P1——交易情况修正系数，可比实例为正常交易时，该修正系数为100。

P2——交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定；

P31——可比实例修正为“标准样本房屋”区位因素修正系数。系数确定参见附件三；

P32——可比实例修正为“标准样本房屋”实体因素修正系数。系数确定参见附件四。

3．确定评估价格。将被征收房屋与“标准样本房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。其计算公式为：

被征收房屋评估价格Vi=“标准样本房屋”基准价格V0××

Pi32——“标准样本房屋”修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件四。

P4——项目所在区域的标准化修正系数。当“标准样本房屋”位于征收项目范围内时，该系数取100；当标准样本房屋位于征收项目范围外时，应进行区位因素的标准化修正，将“标准样本房屋”的区位因素情况修正到征收项目所在的区位因素情况。标准化修正办法参见附件三。

第十二条 非住宅房屋征收评估测算的技术路线为：

1．确定房屋类别。根据非住宅房屋的性质、用途确定其所属类别。其中非营业性用房包括工业性建筑（厂房、仓储用房等）、办公性建筑（办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）；营业性用房包括商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、出租型商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

2．选择评估方法。非住宅房屋适用市场法评估，其中非营业性用房还适用成本法评估，营业性用房还适用收益法评估。

3．测算评估价格。

第十三条 采用收益法评估的，房屋收益应按照同一区域营业性房屋社会平均租金收益水平修正确定。

第十四条 采用成本法进行评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出房地产市场价格；建筑物重置结合成新价参照附件七标准并结合估价时点建筑工程造价等因素评估确定，同时考虑勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、开发过程中行政事业性收费等费用。土地使用权价格应采用基准地价修正法求取，基准地价修正时应考虑交通便捷度、基础设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚规模、规划、宗地条件等因素。

第十五条 被征收房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的，对大于房屋建筑面积的土地使用权面积的评估补偿应按照《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条有关规定和下列方法执行：

1．土地使用性质为住宅用地的，按标准样本房屋基准单价扣减房屋重置结合成新单价和评估单价所含装饰装修及附属物补偿单价后的90%计算土地单价。（标准样本房屋在征收范围外时，其基准单价需按本规范第十一条的规定进行区域标准化修正）

2．土地使用性质为非住宅用地的，按土地使用性质的基准地价修正的方法计算土地单价。

第十六条 房屋装饰装修及附属物的补偿价格应结合装饰工程、建筑工程定额及市场价格进行评估，并根据其使用、保养实际状况确定折旧率，分项折旧。

第十七条 在建工程应采用假设开发法进行评估，其建设进度以管理部门通知停止施工或房屋征收决定公告时的状态为准，评估时以管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。评估机构按《房地产估价规范》的规定进行评估。

第十 征收项目补偿资金总额概算的评估按市场法原理进行，即按照征收项目范围内各使用性质房屋的当时二手房市场均价乘相应拟被征收房屋的建筑面积，分别得出各类型房屋总价，将其相加，再加上装饰装修、附属物、土地使用面积大于房屋建筑面积的补偿、停产停业损失、搬迁、临时安置补偿及奖励等费用和一定的不可预见金额，即为征收项目补偿资金概算总额。

第三章  房屋征收评估报告

第十九条 评估机构应按《房地产估价规范》规定的格式出具评估报告。

第二十条 房屋征收评估报告应包含下列内容：

1.封面；2.目录；3.致委托方函；4.估价师声明；5.估价的假设和条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。

第二十一条 估价结果报告中应包含下列内容：

1.估价项目名称；2.委托方名称和住所；3.估价方（评估机构）名称和住所；4.估价对象；5.估价目的；6.估价时点；7.价值定义；8.估价依据；9.估价原则；10.估价方法及其技术路线；11.标准样本房屋基准价格的测算说明及测算结果；12.估价结果及其确定的理由；13.估价作业时间；14.估价报告应用的有效期；15.估价人员；16.注册房地产估价师的声明和签名、盖章；17.估价的假设和条件；18.附件。附件应包含估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的相应资料，估价对象的产权证明，估价中引用的其他文件资料，估价人员和评估机构的资格证明。

第二十二条 估价技术报告应包含下列内容：

1．评估项目总概况

2．估价对象实体和区位因素分析

3．房地产市场背景分析

4．估价方法选用

5．标准样本房屋选取及其说明

6．估价测算过程

7．估价结果确定

第二十三条 房屋征收评估报告应当由两名以上注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在评估报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责任。

第二十四条 评估报告应做到图文并茂，其用纸为A4，装帧应有较好的质量。

第四章  房屋征收评估工作资料存档

第二十五条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告一并整理存档；

1. 征收评估委托协议；

2. 房屋征收决定；

3. 估价对象的权证材料及有关基本情况的证明材料；

4. 估价对象的实地查勘记录（文字、图片）等资料；

5. 标准样本房屋的实地查勘记录（文字、图片）等资料；

6. 可比实例的实地查勘记录（文字、图片）等资料；

7. 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；

8. 其他涉及评估项目的必要资料。

第二十六条 评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该项目的资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留15年。

第五章  附  则

第二十七条 房屋征收评估中涉及工程造价、会计核算、机电设备等专业技术工作的，评估机构可以邀请有资格从事该类业务的专业人员协助评估。

第二十 本技术规范所需各附件由相关部门组织评估专家委员会或由房地产估价行业自律性组织制定。其中附件七房屋重置价格参考表，由房地产估价行业自律性组织制定并适时调整。

第二十九条 本技术规范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日发布的《镇江市城市房屋拆迁评估技术规范》同时废止。在此之前，已领取房屋拆迁许可证实施拆迁的项目，评估仍按原规定执行。

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