的研究报告

2012.4.16

目       录

第一部分：项目简介    3

一、项目地块现状：    3

二、项目名称、目的及组织形式    3

第二部分：组织形式及盈利模式    4

一、组织形式：    4

二、盈利模式    4

第三部分：发展规划    5

一、初期阶段：    5

二、成长阶段：    5

三、成熟阶段：    5

第四部分：市场营销分析    6

一、目标客户群    6

二、营销目标及策略    7

三、促销策略    8

第五部分：公司管理    9

一、组织架构    9

二、人员配置    10

三、工资标准    11

第六部分：投入产出分析    12

一、原则    12

二、估算    12

第七部分：SWOT分析    13

一、项目优势：    13

二、项目劣势：    14

三、项目机遇：    14

四、项目面临的风险：    14

五、解决的方法：    15

第一部分：项目简介

一、项目地块现状：

项目四至：北至武王路，南至王河路，东至凤河，西至高王路。

地块目前现状：基本农田，土地平整，无障碍物，交通便利，紧邻凤河（北京市二级排污河），地块面积约在500亩（其中计划薰衣草种植面积300亩），土地PH值7.2，弱碱性，属适宜耕作土地范围。

二、项目名称、目的及组织形式

项目名称：“薰衣草花园”

项目目的：充分利用项目地块农田资源，种植薰衣草，不仅为北京、天津市里的青年人、白领、企业高管等时尚人士打造一个可以休闲旅游的绝佳风景区，同时为集团项目积攒人气，促进销售。此外开发深加工项目，又提高了农田的经济价值，吸收劳动力，增加农民的收入，实现双赢。 

第二部分：组织形式及盈利模式

一、组织形式：

运作方式：与当地的农民合作社进行商洽，提供项目建议书，公司以土地入股的方式开展合作。

主要管理者+盆栽人员+接种人员+销售人员+技术人员+枕头生产人员+其他人员（保洁、司机）+种植人员：5+10+8+5+2+20+6+30

分为三个部分：种植、粗加工+育种、接种+薰衣草枕头生产厂+薰衣草干花花艺+薰衣草花茶

二、盈利模式

盈利模式一：收取门票；

盈利模式二：为前参观的游客，提供盆栽薰衣草，或为购买集团项目的业主免费提供薰衣草盆栽；

盈利模式三：用薰衣草干花制作枕头。

盈利模式四：制作薰衣草干花。

盈利模式五：花茶烘焙。

纯利润分配比例为1.33:8.67，即卓达三农集团在收回土地费用后，占纯利润额的13.3%。

第三部分：发展规划

一、初期阶段：

这一阶段，主要目的在于寻找合作伙伴，大面积种植薰衣草，与北京、天津市的婚庆公司，旅游公司等签署战略协议，或建立网站，将公司“薰衣草花园”推向市场，树立公司企业形象，做好业务的宣传与推广，同时投建工厂，为下一阶段的目标打下坚实的基础。

二、成长阶段：

公司要利用好前期的成果，汲取初期阶段的成功推广经验，完善并提升各种服务和质量，做好销售工作，把公司生产的产品推向市场，争取用二到三年的时间，收回投入成本。同时还要根据消费者的需求变化做好业务创新和业务拓展，以增强市场竞争力，占据更高的市场地位，为下期目标做好市场和资金等方面的准备。

三、成熟阶段：

公司进入成熟期后，产品质量、覆盖面和各种服务等方面都有了长足的进步和发展，产品已具规模，公司的经营管理日趋成熟，并在市场上享有了一定的声誉。因此，本阶段目标是复制生产模式，横向拓展相关市场 ，在其他地区开展同类业务，即集旅游、娱乐、婚庆、加工于一体的服务体系。

第四部分：市场营销分析

一、目标客户群

条件一：时尚群体。

条件二：有一定的消费能力。

条件三：充满活力，追求完美。

条件四：年龄应在18—40岁。

条件五：由于项目地块地处较远，且无直达的公交系统，所以群体定位为最好拥有私家车一族，或是有精力骑车去偏远地方游玩的人群。

1、30-40岁城市家庭及都市白领

特点：

1）大多已成立家庭，有孩子，节假日可出外郊游。

2）收入稳定，工作较为繁忙，与家人相处时间较少。

3）有一定的消费能力，有自己的汽车。

4）希望有一个能供他们释放压力、放松身心、丰富生活的场所。

2、18-30人群

特点：

1）单身或情侣居多

2）游玩时间较短

3）经济收入不高

4）多数为同学、朋友、同事一起，喜欢集体娱乐；如各大中专学生、各阶层工作者以及外地游客。

针对这一人群，公司应该积极开辟旅游线路，如与积极接触，开辟公交线路，同时也要做好宣传工作。这一群体生活在城市里，生活节奏很快，生活压力很大，在此为他们提供了一个可以远离喧嚣的城市，体会自然美景，平静紧张的心绪，可以与家人、情侣、朋友共同体会美好的自然大观。

3、特殊群体：旅游婚纱照

应与市内婚纱摄影工作室签订战略合作协议。

4、目标计划

针对目标人群一，加强宣传，提供摄影服务，及相关小家庭服务项目（如家庭儿童画展，影展等活动）；

针对目标人群二，与积极接触，开辟新旅游公交线路，加强宣传力度，组织自行车郊游等活动；

针对目标人群三，签订战略合作协议，公司出车进行接送。

二、营销目标及策略

1、短期目标：通过营销手段树立“薰衣草花园”品牌。通过“赠送门票”、“赠送薰衣草盆栽”、“家庭门票套餐”及各类产品折扣活动让北京、天津市的市民了解公司项目；

2、中期目标：以优质、多元化的服务使消费者对“薰衣草花园”产生忠诚度；

3、长期目标：建立一个成熟的模式，扩大推广至其他城市，布局全国。

三、促销策略

考虑到初期资金有可能出现不足的情况，因此，初期及中期阶段尽量避免相对较为昂贵的电视、纸媒等宣传手段，而采取较为有针对性的宣传手段。

1、派送活动

将门票、家庭套餐或薰衣草盆栽免费送给消费者，使游客可以免费游玩“薰衣草花园”。

2、与旅游公司、婚庆公司签署战略合作协议

扩大“薰衣草花园”的宣传力度。

3、户外广告

户外广告具有弹性，高度重复展露，低成本，竞争相对较少。户外广告将选取公交车、学校附近以及闹市区内的灯箱广告（如：“一起骑车去郊游”）。这样可以让观光旅游的人也能看到,预计第一年户外广告宣传投入20万元。

4、网络营销

充分利用网络来进行宣传，比如建立公司网站，进行网络广告等，大规模接近目标顾客，利用1024网络推手等制作网络轰动效应。

第五部分：公司管理

一、组织架构

由卓达集团与招商公司或农民合作社共同组成懂事会，聘请总经理对公司进行管理。

董事会：由公司的大股东组成，属于决策层，负责制定公司的总体发展战略，指定总经理的人选。

总经理：负责整个“薰衣草花园”的经营和发展，为公司制定短、中、长期发展战略，对公司全局业务全面负责。

总经理助理兼任人力资源部主管：协助总经理工作；根据企业业务发展，建立企业人力资源和行政管理体系；组织编写各岗位的职务说明书；设置绩效考核制度，进行各部门协调；进行招聘和培训工作等。

财务部主管：制定企业会计制度、组织领导财务部门工作、加强日常财务管理和成本控制、负责定期财产清查等。

营销部主管：对外，全面负责范围的营销、客服工作，加强团队管理；制定和实施企业营销方案，保证“薰衣草花园”的游客量。

业务部主管：对内负责“薰衣草花园”一切业务方面的组织和协调（包括薰衣草种植过程中农民工管理和采收）。

枕头生产厂厂长：组织协调枕头生产一切事宜。

培育所所长：主管一切种植、种苗培育及盆栽事宜。

花艺工作室主管&花茶生产厂厂长

二、人员配置

总经理（1名）

总经理助理（1名）

财务部：

财务主管（1名）

营销部：

主管（1名）

策划（1名）

业务员（4名）

业务部：

主管（1名）

枕头生产厂：

厂长（1名）

工作人员（20名）

培育所：

所长（1名）

技术人员（2名）

接种人员（8名）

盆栽人员（2名）

花艺工作室：

主管（1名）

员工（5名）

花茶生产厂

厂长（1名）

生产人员（10名）

其他人员：

保洁（4名/生产厂2名，培育所1名，办公区1名）

司机（2名）

种植人员临时工：（30名）按一年实际工作8个月计算

该项目可为公司扩大经营规模，在其他地区复制该经营模式、管理方法培训人才，同时还为项目周边，集团公司横向拓展业务做人员储备。

三、工资标准  

一、原则

1、“薰衣草花园”应属于农业种植项目，因此盆栽不需缴税，“花园“旅游”或是摄影项目开辟，应积极与地方协调，测算按不交税计算，“薰衣草枕头”加工项目属于二次加工项目，按国家税收管理条例应缴纳所得税率为40%，营业税为营业额的5%，为17%。

2、公司盈利模式：参观门票、枕头销售、盆栽销售。  

二、估算

以上测算为假设所有产品已完全销售。

第七部分：SWOT分析

一、项目优势：

1、地理优势，项目所在距北京与天津之间，距离两地均不超过1个小时的车程，方便两市时尚追求者前来参观；

2、区间优势，处于两大直辖市之间，两地消费水平较高，消费群体庞大，客源较多；

3、交通优势，项目所在处于两大交通干道之间，交通较为便利。

二、项目劣势：

1、项目地块处于农村，本地客户源较少，开辟新的客户源是工作的重点；

2、没有直达的公交系统，了部分无自驾车游客。

三、项目机遇：

1、“薰衣草花园”深加工产品市场需求量较大，可创造可观的利润；

2、“花园”景色美不胜收，可带动周边项目的发展，开辟横向产业及其他投入较大的深加工产业；

3、在项目地块周边，建立配套设施，如摄影室，饮茶阁，野餐地等，充分利用周边集团的土地开展各种娱乐活动，不仅可以拓展其他业务，亦可带动集团公司项目的销售（例如：集团可以利用“薰衣草花园”作为主题宣传，购房者可得薰衣草盆栽，干花，花茶、花枕，或一年几次可免费进入花园游玩、摄影等）。

四、项目面临的风险：

1、生产风险：所有的农作物均会受天气变化、自然灾害影响很大，天气变化和自然灾害的发生又不是人能控制的，因此种植的农作物成活率可能达不到预期效果。

2、市场风险：因项目是农业种植项目，花期一年仅有5个月，可能面临淡季、旺季游客量反差大的情况。

五、解决的方法：

1、与洽商建立旅游公交系统。

2、聘请种植经营丰富的农民，或加强与农业大学的联系，甚至可以为农业大学提供土地进行研究实验，取得帮助，定期邀请专家，实时关注天气变化，力争把现代农业技术运用到农场中；

3、提高旺季服务价格，找出冬季可实施的活动，加大宣传力度，提高顾客忠诚度。开展户外自行车活动，同时多举办各类娱乐活动，如摄影展，画展等，免费为中小学生提供游园活动，可带动其父母成为潜在的消费群体；

4、开辟新的旅游线路，与市内大型的婚纱摄影室、旅游公司签订战略合作协议，开辟新客源。

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