本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指A：会计主体B：货币计量C：会计分期D：持续经营E：执行层的组织协调

2、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

3、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。A：周围环境状况B：繁华程度C：临街状况D：附近是否有矿产资源E：工业用地的监测点评估价格

4、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是__万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元A．年份B．0C．1D．2E．3F．4G．5H．现金流入I．J．200K．200L．200M．200N．200O．现金流出P．800Q．R．S．T．U．V．净现金流量W．-800X．200Y．200Z．200Z．200Z．200

5、是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。A：永久荷载B：必然荷载C：可变荷载D：偶然荷载E：执行层的组织协调

6、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。该幢写字楼的销售利润率为。A：7.90％B：11.08％C：11.83％D：13.73％E：工业用地的监测点评估价格

7、开发完成后的房地产经营方式有等。A：销售、出租B：出租、营业C：销售、营业D：销售、出租、营业E：工业用地的监测点评估价格

8、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。A．小于5年B．在5～6年之间C．在6～7年之间D．在7～8年之间

9、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。A．城市房地产行政主管部门B．城市房屋拆迁管理部门C．城市规划行政主管部门D．城市建设行政主管部门

10、成本法最基本的公式是__。A．房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B．房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C．房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D．房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧

11、引起真正的房地产自然增值的原因是。A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格

12、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为__。A．4.7%B．7%C．11%D．14%

13、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起13内向人民起诉。A：15B：20C：30D：60E：执行层的组织协调

14、房地产投资的收益，包括投资回收和__两个部分。A．投资风险B．投资利率C．投资现值D．投资回报

15、房地产抵押自合同__之日起生效。A．登记B．工商鉴证C．公证D．签订

16、房地产估价中，遵循、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。A：委托人B：估价报告预期使用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格

17、估价上的折旧注重的是__。A．原始取得价值的减价修正B．原始取得价格的摊销与回收C．重置价格的摊销与回收D．价值的减价修正

18、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则．【2004年考题】A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格

19、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡．若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于．【2006年考题】A：3816元／㎡B：39元／㎡C：4087元／㎡D：4920元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

20、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A．出售B．抵押C．转让D．经营

21、下列说法有误的一项是__。A．个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理B．单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户C．W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年D．一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行

22、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。A．五年B．三年C．两年D．一年

23、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。A：不可移动性B：异质性C：用途多样性D：相互影响性E：工业用地的监测点评估价格

24、不属于法人成立必须具备的条件是。A：承担法律责任B：依法成立C：必要的经费D：自己的名称、组织机构和场所E：执行层的组织协调

25、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。A：6．2％B：7．2％C：8．2％D：9．2％E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在构造评价方案过程中，通常按照构造2～4个基本评价方案。A：拟投入资本金的数量B：开发项目是否分期C：开发经营方式D：物业类型的匹配结构E：开发项目的复杂程度

2、物业管理市场的供需主体是。A：职能部门B：物业服务企业C：业主及使用人D：房地产开发公司E：业主公约

3、土地使用权出让合同有。A：建设用地土地使用权出让合同B：成片土地使用权出让合同C：小区土地使用权出让合同D：项目用地土地使用权出让合同E：划拨土地使用权出让合同

4、楼面地价=土地单价÷__。A．建筑层数B．建筑覆盖率C．绿地率D．建筑容积率

5、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。A．25B．35C．40D．45

6、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生__万元的贬值。A．548.19B．558.15C．567.39D．675.40

7、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。A：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次C：考试时间定于每年的第二季度D：考试时间定于每年的第三季度E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理

8、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是__A．容积率B．绿地率C．建筑密度D．建筑后退红线距离

9、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。A．受托财产总值B．信托范围C．信托收益D．信托信用等级

10、征用土地实行__级审批制度。A．一B．二C．三D．四

11、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。A．平均指标B．变异指标C．绝对指标D．相对指标

12、，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定B：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金E：执行层的组织协调

13、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。A．土地稀缺B．城市化进程快C．竞争充分性D．交易复杂性

14、制作深度价格修正率的要领是__。A．选取标准宗地B．设定标准深度C．将标准深度分为若干等份D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率E．按深度价格修正率求取路线价

15、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。A．12%B．19.27%C．17.18%D．27.10%

16、在房地产相关业务中，目前没有职业责任保险。A：工程师责任B：注册会计师C：开发商D：律师E：执行层的组织协调

17、利用期望值法判断投资方案的优劣时，以下哪几种方案的相对风险较大。A：期望值相同，标准差小的方案B：期望值相同，标准差大的方案C：标准差系数小的方案D：标准差系数大的方案E：标准差相同，期望值大的方案

18、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。A．未来净收益的大小B．获得净收益的可靠性C．获得净收益期限的长短D．获得净收益预期E．估价对象的现值

19、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。A．开发利润B．销售收入C．投资收益D．成本利润

20、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。A．等于银行存款利率B．等于银行贷款利率C．是投资者所要求的最低利率D．是银行同业之间的短期资金借贷利率E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表

21、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。A．最低价格B．平均价格C．出让地价D．标定地价

22、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县房地产管理部门提交__等证件及资料。A．商品房预售许可申请书B．征地补偿的标准C．开发企业的《营业执照》和资质证书D．适用房的租用标准E．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

23、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。A．变动费用B．固定费用C．材料费用D．人工费用

24、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是存在差异性。A：房地产开发企业的特点B：城市区域功能C：购房者的需求D：城市地理环境E：借款合同

25、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括。A：估价方法选用B：估价结果确定方式C：估价师的职业道德D：估价技术路线E：估价参数选取下载本文