我国社区管理中存在的主要问题及其解决途径

覃安基

〔摘要〕社区管理主体角色定位混乱、社区管理主体发展不平衡、社区建设仍呈“一头热”的“独角戏”状态是当

前我国社区管理中存在的主要问题。解决这些问题必须做足“硬

”、“软”两方面的工作：“硬”的方面要理清管理主体角色的定位，规范管理者的身份和行为，明确居委会、物业公司与业主委员会三主体的权责利关系；“软”的方面要加强社区的共同意识建设，培育社区共同体意识，增强社区居民的归属感、向心力和凝聚力。

〔关键词〕社区管理；主体；角色〔中图分类号〕C916

〔文献标识码〕A

〔作者简介〕覃安基（1972—），男，壮族，广西平果人，陕西师范大学政治经济学院博士研究生，广西大学政治学院副院长，副教授，硕士研究生导师。

〔收稿日期〕2012－01－10〔修回日期〕2012－02－28

一当前社区管理中存在的主要问

题

就目前看来，我国社区管理中存在的问题主要有以下三个方面。

1．社区管理三主体角色定位混乱

我国现行社区管理主要涉及三大主体：居委会、物业公司和业主委员会。基于现代公共管理学中的多元共治理论构建起来的社区管理主体多元

化在理论上是可行的，

多元主体博弈利于社区居民的自我组织和自我管理，可最大程度地维护社区居

民的利益。但是，在具体操作中，三主体间却存在着角色混乱、

分工不明、权责利相互交叉的问题，给社区管理带来了不应有的麻烦。

。首先是居委会的角色定位存在问题

。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条明确规定

了居委会的性质，“居民委员会是居民自我管理、自我教育、

自我服务的基层群众性自治组织”。但是，在该法后续的有关居委会的工作任务、委员产生、经

费来源、委员生活补贴、办公用房及办公设施等相关

规定中我们却不难看出，居委会事实上承接了来自行政部门的工作权力和工作职责。比如，

该法第三条中规定：居委会“办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；调解民间纠纷；协助维护社会治安；协助或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；向或者它的派出机关反映居民的

意见、要求和提出建议”；第十七条规定：“居民委员会的工作经费和来源，

居民委员会成员的生活补贴费的范围、标准和来源，由不设区的市、市辖区的或者上级规定并拨付”

、“居民委员总第202期

城市问题2012年第5期

其次是物业的角色定位存在问题。随着住房制度改革的不断深入，我国大部分居民成为了住宅的业主，社区的管理亦逐渐地由单位管理转变为营利性的社会化的物业管理。在此背景下，物业公司只是公共服务的提供者，其与业主之间的关系是平等主体间的交易关系。但是，在实际操作中，作为服务提供方的物业公司却因权力的非对称性而有机会且有能力凌驾于业主之上，致侵犯业主合法权益的事件时有发生，使业主与物业公司之间经常处于一种敌对的状态。特别是由于物业公司中有不少是由机关和国营企事业单位直属的房屋管理部门改制而来，或源于房地产开发商的附属机构，这必然使物业管理的背后掺杂着一些行政部门、房地产开发商及其自身的利益［4］。在物业管理或服务尚未完全市场化的情况下，物业公司的行为也就不可能是从业主的利益出发，而是从行政部门、房地产开发商及其自身的利益出发。在这种状态下，物业管理的运作思路和逻辑就有可能违背市场化的原则。有学者认为，在法律上，作为行业管理最高规范的《物业管理条例》亦存在一些有利于物业管理公司而不利于业主的规定，如其第三章第二十五条的规定，其既有保护业主权利的成分，但也在一定程度上了业主选择物业公司的自主权。对此，有学者指出，这是“因为制定规章制度的行政部门和物业公司以及前期的房地产开发商之间存在着千丝万缕的联系”［5］。

再次是业主委员会的角色定位存在问题。20世纪90年代，广州和深圳诞生了我国最早的一批业主委员会。但是，人们很快就发现，在社区管理的三大主体中，业主委员会最弱势，几乎与“鸡肋”无异。相关民调数据显示，人们对业主委员会表现的满意度每况愈下，至今能够充分发挥作用的不足十分之一［6］。目前，业主委员会的运转面临着“五难”，即业主大会召开难、业主委员会筹建难、业主委员会正常运作难、业主委员会司难、对业主委员会及其成员监督难［7］。业主委员会之所以陷入如此尴尬的境地，究其原因，是其徒有自治组织的性质与外表、却无自治组织之实际构成所造成的。

最后是三主体间的关系存在问题。一个社区，三个管理主体，看似每个主体的存在都有必要，法律条文也规定得清清楚楚，但是为何管不好社区？究其原因，是三主体没有理清各自的权责利关系，致使角色定位混乱，导致三主体间矛盾重重、互不信任，进而导致了社区管理的乱象频仍。

随着居委会的不断行政化及业主委员会的作用日益式微，社区管理的大多数工作自然而然地就落到了物业公司的身上。这种状况使三主体之间没有权力的监督和制衡机制：代表业主权益的业主委员会名不副实；行政化的居委会终日疲于迎接上级行政部门的各种检查；不受监督与制约的物业公司则只顾“闷声发大财”。在如此的社区管理状态下，原本基于“权力相互制衡”而设计的社区管理三主体模式几近名存实亡。因此，社区管理三主体的角色错位和三主体边界的模糊化，无疑是当前社区管理急需解决的第一个大问题。

2．社区管理三主体的发展处于不平衡的状态

首先，从权力分配上看，三主体中最代表居民权益的业主委员会的权力处于最弱小的位置上；作为物业服务买卖双方的卖方———物业公司的权力在三主体之中却是最大的；居委会有来自行政部门的权力，但是其却并不直接代表业主的权益。这种权力分配的格局使社区管理最终只能倾向于物业，而不是倾向于业主。一旦居中的居委会不作为或工作不到位，业主的权益就得不到有效的保障。可以说，三主体间权力分配的不合理及其缺乏相互间的监督与制衡，是导致社区管理始终难以达到预期目标的原因所在。

其次，从组织保障上看，在三主体各自的组织机构中，最健全的无疑是物业公司，业主委员会和居委会都无法与之抗衡。物业公司人、财、物结构完整，各方面力量雄厚；业主委员会为业主自发的自治组织，既无行政权力，亦无资金来源；居委会虽为群众性的自治组织，但其日益行政化的趋势，且其经费的由划拨，决定了其可不受业主的影响。从三主体的组织保障上看，业主委员会处于最弱势。

再次，从资金保障上看，社区管理的资金来自两个方面，一是业主，二是部门。其中，物业公司的管理经费来自业主交纳的物业服务费；业主委员会无任何运作经费来源；居委会的经费来自的划拨。三主体的资金渠道各不相同，“内外”互不交叉，致使在社区管理中三主体始终各唱各的调，根本无法形成合力。

从以上三方面来看，代表业主利益的业主委员会的过于弱小是造成目前社区管理混乱、保障乏力的重要原因。

3．社区建设仍呈“一头热”的“独角戏”状态

社区本应是居民的生活共同体，本应是邻里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中难有交叉汇集，加之居民的社会地位、教育和职业经历亦各不相同，故难有情感交集，难以形成共同意识。从严格意义上来说，在急剧的城市化进程中，我国城市的大多数社区的历史均很短暂，尚不具备西方学者笔下社区的特质，即具有共同理想和共同意志。也就是说，我国现在的社区还不是“具有共同理想和共同意志”的居民生活共同体。截至目前，我国社区建设在很大程度上还停留在自上而下的推动，社区居民的归属感不强、参与积极性不高，社区建设仍呈“一头热”的“独角戏”状态，仍未走出社区管理中的“共同体困境”［8］。因此，相比之下，当前我国的社区完全没有之前的“单位社区”所具有的集体归属感、集体荣誉感和集体责任感。这是当前我国社区管理中必须重点关注和解决的重要问题。

二解决社区管理问题的对策建议

对上述问题的解决，本文建议从外到内、循序渐进地做好以下几方面的工作。

1．明确社区管理三主体各自的权责利

当前，居委会、物业公司和业主委员会之间缺乏权责利交叉制衡的管理主体安排，明显不利于社区管理工作的开展。因此，必须打破这一既有格局，对三主体的角色进行重新定位，理清三主体各自的权责利，理顺三主体之间的关系，特别是要彻底理顺业主与物业公司间的委托—代理关系。

首先，应重新定位居委会的角色位置，使之成为业主与物业管理者之间的监督者。居委会的作用应该体现在监督业主与物业公司执行制定的物业管理和服务的相关规则上，而不应直接介入社区管理，不能向社区提供有偿服务或利用社区的资源从事营利活动。基于此，居委会的运行经费应全部由划拨，切断其与社区居民在财务上的直接关联；居委会的工作人员必须是国家公务人员，不与社区居民及物业公司产生直接的经济关联；居委会的特殊身份要求其必须处于居间和中立的位置，监督业主委员会和物业公司执行物业管理合约规定的各项工作。

其次，应提高业主委员会的地位。要明确业主与物业公司是一种基于市场原则的地位平等的买卖关系。基于此，业主委员会应该实质化、法人化，以彻底改变物业公司与业主之间的权力不对等状态；适当物业公司的资金使用权限，以此来约束物业公司的行为；业主委员会应该按与物业公司对等的地位建构，配备专门的工作场地和工作人员，管理经费和工作人员的薪酬从物业管理费中按比例提取；重大经费支出需由业主大会表决；业主委员会的权力和权威应该得到强力部门的支持。

再次，应适当削弱物业公司的权力。要改变当前物业公司权力过大的局面，最为关键的一点是剥夺其在经费使用上的独断专行的权力，规定物业公司使用经费需经业主委员会审批，并须定期向业主委员会和全体业主公布财务支出账目。

做好上述三个方面的工作，社区管理的三主体的角色和行为即可以得到规范，即可以理清三主体各自的行为和身份边界。作为物业服务买卖的双方，按照市场经济的基本要求，业主和物业公司首先是地位平等的市场主体，向任何一方实施的任何偏向都会直接扭曲市场规律，使买卖双方之一方的权益受损。居委会代表的权威，其应该起到一个中间人和监督者的作用，以确保买卖双方的交易能正常进行，其不应参与到任何一方的工作中去，更不能偏向任何一方。而要彻底理顺业主与物业公司之间的委托—代理关系，则必须从权力的源头上进行规范，亦即对业主交纳的物业管理费的使用进行规范。这是让业主有能力维护自己合法权益的基础。

2．加强法律法规和各项管理制度的建设

当前社区管理中大量问题的滋生，很重要的一个原因是制度和法律法规不健全。因此，要加快和加强与社区管理有关的法律法规及管理制度的建设，以明确社区管理三主体各自的身份边界，约束社区管理三主体各自的行为，以达到既要保护好业主合法权益、又要保护好物业公司合法权益的目的。

3．培育社区共同体意识，加强社区居民的向心力、归属感和凝聚力

最近几年，有关“集体冷漠”的社会现象引起了全社会的关注。在社区管理中，类似这样的现象也时有发生。显然，我们不能简单地将这一现象归结为经济发展的“伴生品”，应该发挥人的积极能动性，通过强有力的文化建设来遏制“集体冷漠”现象的蔓延。在社区管理中，营造单位或家庭的集体氛围应是社区管理工作追求的目标，因为它是形成社区居民归属感、向心力和凝聚力的前提和基础。也就是说，应把社区建成具有单位或家庭氛围的居民生活共同体，在这里，人们不仅仅只是居住在一起，而且情感相连、守望相助，具有共同的理想和共同的意志。这应该成为社区管理追求的终极目标。

三结语

随着我国住房供应改革的启动和推进，在我国居民住区的管理中，“社区管理”模式逐渐取代了“单位管理”模式。但是，在这两种管理模式的转换过程中却始终存在着许多难以解决的问题。这些问题影响了社区管理的效率以及和谐社区的构建。由于这些问题涉及面广，又非常琐碎，鉴于此，本文从宏观上梳理和分析了这些问题产生的根源，并提出了解决这些问题的途径。本文认为，要彻底解决当前我国社区管理中存在的问题，就必须从产生这些问题的根源上着手，如此，才能取得事半功倍、纲举目张的效果，才能使我国的社区管理走上健康发展的轨道。

【Abstract】The main problems of the community man-agement in China today are as follow：firstly，the location of the role of the subject of the community managers is chaotic；sec-ondly，the subject of community manages is not balanced；and finally，the community construction is still in condition that the government is the subject as a“one－man show”．To solve these problems，the“hard”work and the“soft”work should be carried out．On one hand，the“hard work”includes classifying management role orientation of the subject of the community managers，regulating the identity and the behavior of the manag-ers，clarifying the right，the responsibility and the obligation of the neighborhood committees，the property company and the owners’committee．On the other hand，the“soft”work asks for strengthening the construction of the common sense of communi-ty，cultivating the community consciousness in the community，and enhancing the sense of belonging，the centripetal force and the cohesive force of the community residents．

【Key words】community management；subject；role

参考文献

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［3］郑杭生、黄家亮：论我国社区治理的双重困境与创新之维———基于北京市社区管理改革实践的分析［J］．东岳论丛，2012（1）：26－29

［4］张磊．业主维权运动：产生的原因及动员机制———对北京市几个小区的个案调查［J］．社会学研究，2005（6）：79－82

［5］李江新．社区管理三大参与主体分析———基于多元共治的视角［J］．学术界，2011（5）：33－39

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［7］王荣华．上海蓝皮书·社会（2008）［M］．北京：社会科学文献出版社，2008：295－300

［8］郑杭生，黄家亮．论我国社区治理的双重困境与创新之维———基于北京市社区管理改革实践的分析［J］，东岳论丛，2012（1）：26－29

（编辑：傅玉；责任编辑：李小敏）下载本文