一、项目背景

龙道.萄泊园小区项目位于河北省怀来县，隶属于沙城镇，为县所在。西起华翔路，东至华新路，另外北临环城路（即110国道），

该宗地由河北龙道房地产开发有限公司于2008年通过竞拍方式获得，已与怀来县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。因该企业没有开发房地产经验，同时公司的工业项目扩大生产线规模，面临资金压力较大，公司决定收拢资金专心主业发展，将房地产项目公司直接转让。

二、地块概况

项目用地位于沙城西部居住区范围内，北临迎宾大街，南邻府后街，西邻华祥路，东临华新路。地块用地为长方形，南北长242米，东西宽360米，总面积112.86亩，规划建筑面积195000平方米，定位为低密度高尚住宅社区。

项目北距京张高速沙城出口3km，东距沙城汽车站新址和建设中的四星级酒店0.5km，南距县城商业中心地带3km，属于县城目前发展的次中心区域。东隔新华路与规划建设中的中心相对应；南隔府后街与代建小区相对应；西南方与该区域的供热中心热力站相望。

为加快推进环首都经济圈产业发展，依据《关于加快河北省环首都经济圈产业发展的实施意见》，确立了以加快转变经济发展方式为主线，充分发挥环首都经济圈的、地缘优势，主动融入、借力提升，把怀来建设成繁荣、宜居、时尚，极具国际化大都市卫星城和区域性中心城市特色的京北新城，并制定《怀来县环首都经济圈产业发展暨建设京北新城实施方案》，全力建设“一城四区四基地”。

项目地块所在的沙城，规划为宜居生活基地，规划1.11平方公里。距离规划并以投入使用的高层次人才创业园区仅有10公里车程。

四、出让方及诉求

出让方河北龙道房地产开发有限公司属于私有企业，为河北龙道集团有限公司全资持有。该集团作为张家口最大的绿色能源企业之一，技术力量雄厚，与省、市、县地区都有良好的合作关系。下属7家全资和控股公司（中泰联讯、龙道科技、宣化电器、龙道风电、龙道环保科技、龙道房地产开发及宣化高低压电力器材批发中心）。据其介绍，项目地块于2008年通过竞拍方式获得，土地出让金7000万元。因该企业没有开发房地产经验，同时公司的工业项目扩大生产线规模，面临资金压力较大，公司决定收拢资金专心主业发展，将房地产项目公司直接转让，出让价格3亿元。

五、风险因素

· 项目已开发3万平方米，并于2010年底开卖楼花，收取400余套房产定金，每套20万，但并未获得商品房预售许可证。

· 我方对于当地市场、关系并不熟悉。

   · 工程承包方为山西一家不知名企业，且无房地产开发经验，出现任何主体、楼面质量问题会造成不可预计损失。

    · 目前怀来县并未出台限购，但随着京张高铁动工的遥遥无期，京藏高速的交通瓶颈，不会吸引大量的北京购房者。而当地市场消化能力争持不了大量的市场库存。据调查项目周边所在区域已有在建或待建项目20余个，且均价在4200-4500元/平方米，并非出让方所述的5000元/平方米以上。

六、机会与谈判点

    · 作为暂无限购的三线城市，这是提前布局的一个很好的切入点。出让地块并无涉及土地拆迁、一级开发，已打好基础，且四证齐全，接手后可以快速开发。

    · 当地市场并无有影响力的大开发商，我司介入会产生强有力的品牌效应。

    · 高层次人才创业园区及新兴产业示范区选址于沙城经济开发区北部区域及与之相连的土木镇镜内，重点发展电子信息、装备制造、新能源、文化创意等产业，预计2015年，实现产业集聚目标，总投资达到500亿元以上，总产值达到750亿元以上。园区内的中高层管理者将成为沙城住房需求的主力。

    · 后续谈判需明确的问题

      ⅰ.对于出让方前期出售部分的处理

      ⅱ.付款方式

      ⅲ.预售证的取得下载本文