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标签:维科水岸枫情 【顶楼】

改革开放以前，中国高度集中的计划经济和以公有制为基础的财产分配制度使当时的中国几乎不存在任何使房地产市场得以生存和发展的现实土壤，然而，随着党和国家改革开放的实施和社会主义市场经济的确立，私有财产权分配制度开始成为人民群众的根本经济基础，这为房地产市场的发育提供了最基础的制度条件。同时，随着市场经济的不断确立和发展，原本在计划经济下的以无偿划拨、无限期使用、无流转为特征的土地产权制度开始土崩瓦解，随着改革的深入和制度的不断完善，开始确立以招标、拍卖或挂牌方式为主的土地有偿出让制度，这也就为房地产市场的发育和发展提供了又一个现实基础。 如果说私有财产权制度和土地有偿出让制度只是为房地产市场的起步提供了最初的可能性的话，那么中国城市住房制度的改革则彻底的激发了中国房地产市场十数年的高速发展和繁荣。1998年之前中国实行的是住房实物福利分配制度，但当时的国家总理为了挽救出现下行趋势和消费冰河期的中国经济，开始废止福利分房制度，代之以实行住房分配货币化以扩内需促经济的，这一事件是中国房地产制度改革的里程碑，由此中国社会便进入了市场化的住房商品化纪元。

尤其是2000年以来，中国房地产开发投资呈20.9%～30.3%的高速增长态势，房地产开发投资总额GDP的比重，1986年仅为1%，到2007年已经高达10.13%。2007年，房地产的增加值为11854.28，占国内生产总计的比例达到4.75%。这一系列的数据表明，房地产行业经历改革开放30年的发展，尤其是2000以后近10年的发展，已经奠定了国民经济支柱产业的地位。至于房地产行业在短短数十年间会有如此高速的发展的原因，除了市场经济的确立，土地制度的改革，人民收入水平的提高以外，更重要和直接的原因在于国家住房的变化，可以说房地产行业是一个以国家面为导向，将红利不断转化为市场发展契机的高敏感度的行业。2003年，随着《经济适用住房建设和管理意见的通知》的下发，国家重新定义了经济适用房的市场地位，确立了商品房作为市场供应主体，而经济适用房作为商品房的补充手段的市场格局，由此将原本可以享受经济适用房的中国绝大部分消费者推向了商品化的房地产市场，可以说《经济适用住房建设和管理意见的通知》的下发，为中国房地产市场的高速发展奠定了广阔的需求基础，历史的数据也证明了这一点，房价的爆炸性走高正是从2003开始的。

房地产行业作为中国的支柱产业的另一个特征是波及面广、带动效应强。调查显示，在35个主要产业中，与房地产产业密切相关的就有23个。因此，在当前全球金融危机背景下，房地产行业自然成为了振兴中国工业尽快走出低迷态势的必然之选。消费、投资和外贸是促使中国经济高速增长的三架马车，2008年爆发的全球金融危机使世界上的主要发达国家陷入经济衰退的泥沼，全球消费的低迷使得中国的外贸出口额不断下滑，为了实现2009年中国GDP8%增长的预期目标，国家在围绕保增长、扩内需、调结构主线的前提下，不断推出刺激，以投资和扩内需为重点，试图使中国经济率先走上复苏的轨道。房地产市场的高度广联性，使其顺理成章地成为和各地大力扶持的重点领域，最近出现的小阳春可以说是利好不断叠加作用下，楼市回暖的一种迹象。

在房地产行业高速发展的同时，我们也应看到房地产市场的过度繁荣，尤其是高房价，正在成为国民经济持续稳定健康发展的重大隐患。中国的房地产市场还处于发育的初期，由于市场的自发性和盲目性以及制度监管的欠缺，中国的房地产市场还存在一些较为严重的问题，房价脱离国民收入实际，商品房开发结构的不合理、市场交易的不规范等问题在影响民生的同时，已经成为国民经济持续健康稳定发展的隐患。从高房价形成的因素来看，主要有两个，一是就是如前所述的广大被推向市场的消费需求。价值规律是市场经济的根本准则，由于前几年的房地产市场处于发育的起步期，房产资源的稀缺和广大住房需求之间便构成了深刻的矛盾，这便形成了促使房价不断高涨的第一个推手；二是地方的土地财政。也是由总理改革实行的分税制制度，使得和地方的财税分配处于事权和财权不匹配的状态，地方为了克服财力的拮据和执肘，逐步形成一条从土地征用——土地出让——鼓动房市——超额税收——房市火爆—土地再征用的循环生财捷径。楼市的火爆，造就了土地市场的火爆，土地价格的节节攀升也就很自然的传导到了房价的上涨中。至于中国的房地产市场是否存在泡沫以及存在多大泡沫的问题，可以用国际通用的房价收入比来衡量，世界正常的房价收入比是4-5倍，也就是一国的平均房价是该国居民年平均收入的4-5倍，而中国的房价收入比已经远远超出这个水平，甚至达到了10倍，20倍，30倍，这说明中国的房地产市场确实存在不小的泡沫。高房价泡沫在透支行业发展前景的同时，也正透支着中国居民其他方面的消费，原本是为了促进中国内需市场繁荣的房地产产业，正在以高房价的形式不断蚕食中国消费者的消费领域和消费能力，正逐步成为中国经济持续稳定健康发展的隐忧。

中国房地产市场的走势，尤其房价走势是多种因素相互作用，多方利益集团相互博弈的结果，在国际经济形势依然恶化以及中国经济回暖趋势有待进一步观察的前提下，中国房地产市场的发展还存在一定的不确定性，现就房地产市场发展的主要因素的变化趋势做一简要的分析。

1. 房地产产业作为中国国民经济的支柱产业，将继续得到国家的重点扶持和导向，将继续在GDP比重中占据重要份额。但是房地产产业的发展模式会随着中国经济形势和住房需求市场的演变发生显著的变化，从过去暴利性的增长模式转变到以提供高品质、个性化的住宅、商业地产为依托的成熟化的产业模式。从商业的历史来看，暴利和充斥投机的市场毕竟是不可持续的，唯有回归到以价值为本的品质化，成熟化经营道路上来，才是中国房地产市场真正的发展之路。

2. 房地产市场主要由住房消费，投资和投机消费构成。对于住房消费，经历了数十年的高度发展，中国商品房的空置率已经位于历史的高位，虽然仅从这点并不能得出中国的商品房市场已经处于供过于求的状态，但是高空置率已经暴露出中国房地产市场发展后劲的减弱，这种减弱或是由于近几年来刚性需求的逐步被满足而形成，或是因为高房价超过中国居民承受力而形成，无论是哪种原因，都会从客观上成为中国未来房价启稳的因素。 这一点也可以从中国人口结构的变化得到印证，自从中国70年代末实行计划生育以来，中国人口的出生率在不断下降，现今中国社会正在逐步步入老龄化社会，也就是说中国房地产市场的刚性需求正在逐步趋于稳定，需求的稳定从某种程度上促使房地产的消费和房价回归到理性的水平上；对于房地产市场的投资和投机需求而言，现阶段存在两种相反的影响因素，其一是，全球金融危机的进一步深化，2008年楼市的低迷，以及房价的高位震荡，使得投资者和投机者对后市持观望态度，出手谨慎；而另一个因素是2009年第一季度银行信贷的报复性增长。以3月份为例，新增贷款1.万亿元，同比增长667.97%。如果这种趋势持续下去，必将为中国未来的流动性过剩埋下伏笔，流动性的过剩也就为楼市和股市投资和投机埋下伏笔。因此，在这两股矛盾因素的交叉作用下，中国房价走势将如何，恐怕只能以事实来见证了。

房地产产业作为中国国民经济的支柱产业，在中国现阶段保增长、扩内需、调结构的主线下，必将继续发挥重要作用；房地产市场的走势是在面、市场面、资金面、信息面等多种因素的作用下形成的，在当前全球经济低迷，中国经济回暖有待考证的形势下，房地产市场正在经受转型和成熟历练的洗礼；房地产企业唯有秉承品质化、个性化、差异化的理念，才能真正步入成熟化的经营道路。