1、物业管理企业改为物业服务企业，“业主公约”改为“管理规约”的依据
根据《中华人民共和国物权法》及修改后的《物业管理条例》的有关规定，自2007年10月1日将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
2、商品房交房需具备哪些条件？
商品房交房需具备“两书一证”，两书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；一证是指竣工验收备案证(竣工验收备案表)。另外，还要看购房合同中是如何规定的，是综合验收，分期验收或只是工程质量验收之后交房。《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》是必需的。
3、房屋保修期限?
《福建省建筑装修管理暂行办法》第十：在正常使用条件下，建筑装修工程的最低保修期限为2年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限5年。双方约定长于上述期限的，按约定执行。保修期自建筑装修工程竣工验收合格之日起计算。
4、签订前期物业管理合同的依据？
《福建省物业管理条例》
第二十七条 新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在三十日内报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。
前期物业服务合同的内容应当包括以下主要条款：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）物业服务事项和服务标准；
（三）物业服务费的标准和收取办法；
（四）业主和物业管理企业的权利义务；
（五）对物业服务投诉的处理；
（六）争议处理方式；
（七）双方约定的其他事项
5、业主缴交物业管理费的起始日期如何界定？
《厦门市前期物业管理服务收费规定》
八、取得合法的交房入伙手续及物业管理单位取得收费许可证之前的前期管理服务费用由房地产开发经营单位支付；取得合法的交房入伙手续和收费许可证之后由业主或非业主使用人支付。
房地产开发经营单位自用房屋、未售出房屋或已售出但未按规定通知业主入伙的房屋的物业前期管理服务费用由开发经营单位按规定支付。
房地产开发经营单位按规定通知业主入伙，业主未按时办理手续的，前期物业管理费用由业主支付。
取得合法的交房入伙手续但未取得收费许可证的前期物业管理服务费用由房地产开发经营单位支付。
6、房地产开发经营单位向业主或非业主使用人减免物业管理服务费的部分应由房地产开发经营单位缴交
《厦门市前期物业管理服务收费规定》
九、在不减少服务内容及降低服务质量标准的前提下，房地产开发经营单位可以向业主或非业主使用人减免物业管理服务收费。但因承诺减免物业管理收费而引起实际管理服务费用不足的，不得将责任与费用转嫁给物业管理单位、业主或非业主使用人。
凡是承诺减免收费的须在房屋销售合同中明确收费减免的金额、截止时间及承诺期限内履行承诺的责任保障条款。对超过前期物业管理期的承诺，应在前期物业管理结束之前由房地产开发经营单位向业主委员会或其委托的物业管理单位一次性兑现。
7、前期物业管理服务的内容？
《福建省物业管理条例》
第二十 前期物业服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；
（二）物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理；
（三）物业装饰装修管理；
（四）物业档案资料的管理。
业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。
8、前期物业管理合同的有效期限？
《物业管理条例》
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
9、、签订“临时管理规约”的有关规定？
《物业管理条例》
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
《福建省物业管理条例》
第二十九条 建设单位在出售物业前，应当按照房地产行政主管部门提供的示范文本，制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。
建设单位制定的业主临时公约，违反有关规定和侵害物业买受人合法权益的，由县（市、区）房地产行政主管部门责令其重新制定。
第三十条 建设单位与物业买受人签订的物业出售合同，应将业主临时公约、物业使用说明书以及按规划要求建设的共用配套设施设备平面图作为物业出售合同的附件。
首次业主大会会议通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。
10、为什么在物业管理企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业管理企来移交全部物业管理资料？
《物业管理条例》
第二十 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
《福建省物业管理条例》
第三十二条 物业管理企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业管理企业移交全部物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。发现材料不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，物业管理企业应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。
11、公共设备设施移交的有关规定？
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第三章
第二十七条 开发建设单位向业主委员会移交物业时,所移交的物业管理区域内的公共设施或房屋的共用部位、共用设备应完好，有损坏的，开发建设单位应组织修缮后移交。
开发建设单位与业主委员会的移交事项应列出清单，注明公共设施、共用部位、共用设备的状况及移交日期。移交文件应有开发建设单位代表和业主委员会代表签字并加盖公章。
12、建设单位应当在小区内配置物业管理用房的有关规定？
《福建省物业管理条例》
第三十三条 建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：
（一）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；
（二）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。
城乡规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。
第三十四条 建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第三章
第二十六条 开发建设单位不得将违法建筑、临时建筑以及擅自将公共场所或公共部位改变规划、设计、使用性质作为物业管理用房移交业主委员会。
第二部分 装修管控
1、装修前为什么要先到管理处办理装修审批手续？为什么要求装修单位出示装修公司资质证明》？
《物业管理条例》
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
《福建省建筑装修管理暂行办法》第二十六条南段定：装修人在住宅装修工程开工前，应当告知物业管理企业或房屋管理机构；住宅承租人进行装修的，还需提供出租人同意装修的书面证明。
《福建省建筑装修管理暂行办法》第六条规定：从事建筑装修的设计、施工、监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽建筑装修工程。从事建筑装修的施工单位应当依法取得安全生产许可证。
第二十五条规定：业主可以自行装修住宅，也可以委托依法取得相应资质证书的装修单位装修住宅。业主自行装修的，负责室内水电管线施工的人员必须依法持有岗位证书。
《福建省物业管理条例》
第四十三条 业主或者使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人，并依法加强监督管理。
业主或者使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关规定和业主临时公约、业主公约。
2、二次装修产生的土头、垃圾为何要由物业公司统一清运？
《厦门市建筑废土管理办法》
第十一条规定：产生建筑废土50立方米以下的单位和个人，在实施物业管理的区域，应按物业管理企业指定的地点堆放建筑废土。物业管理企业应将建筑废土及时组织清运并可按规定收取相应费用。
3、卫生间、厨房进行二次装修后为什么要做闭水试验？
《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十条规定：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准进行施工，并做闭水试验。
4、安装空调设备和排气扇的有关规定
《厦门市建筑外墙装饰管理暂行规定》
第四章 空调设备
第十 需在新建、扩建、改建的建筑物外墙设置空调设备的，应设计空调设备位置。
第十九条 在建筑外墙设置或预留空调设备位置的，应同时考虑设备安装和维护、排水、电源、机座等内容及其对建筑外观、环境和市容的影响。
第二十条 没有设置或预留空调设备位置的沿城市道路两侧和新的已建居住小区的建筑外墙的空调设备，应当统一安装位置，符合市容要求。单位和个人应按建设行政主管部门要求的统一位置安装空调。
第二十一条 安装空调设备不得占用人行道。
禁止在建筑物内的走道、楼梯、出口等共用部位安装空调设备。
沿道路两侧建筑物或人员活动场地的建筑外墙安装的空调设备，其托架底端距室外地面的高度不得低于3米。
第二十二条 安装空调设备不得擅自改变房屋承重结构，影响房屋安全。
空调设备的使用者应当采取相应的安全保障措施，并定期检查，防止意外事故发生。
第二十三条 空调设备应当尽可能远离相邻方的门窗，保持一定距离。
空调设备与相对方门窗不得小于下列水平距离：
㈠ 制冷额定电功率小于2千瓦的为3米；
㈡ 制冷额定电功率2千瓦以上小于5千瓦的为4米；
㈢ 制冷额定电功率5千瓦以上小于10千瓦的为5米；
㈣ 制冷额定电功率10千瓦以上小于30千瓦的为6米。
确因客观条件所限，无法达到前款规定距离的，应当采取其他保护相对方权益的措施，并通过协商，与相对方订立书面协议。
第二十四条 空调设备冷凝水的排放，不得妨碍他人的正常工作、生活。
空调冷凝水应集中排至室外主管或引入室内由使用者处理。禁止将空调设备的冷凝水直接排放到建筑物的外墙面和室外地面上。
第二十五条 使用空调设备，应当避免噪声、热风妨碍他人的正常工作、生活。
使用空调设备产生的噪声、热风，应当符合城市功能区域环境噪声等标准；达不到规定标准的，必须采取有效治理措施，消除噪声等污染。
确因客观条件所限，暂时不能通过治理消除空调设备噪声污染的，必须把噪声污染危害减少到最低程度，并与受污染者协商，达成书面协议。
第二十六条 下列新建、扩建、改建建筑物的空调设备应设计采用空调系统，不得在建筑外墙临空挂设空调设备：
㈠ 城市主干道沿街建筑和对城市景观影响较大的建筑；
㈡ 宾馆、酒楼、影剧院、娱乐场等大中型公共建筑；
㈢ 高层、超高层非住宅建筑。
第二十七条 排气扇的安装应当遵守本规定第二十一条、第二十五条的规定。
5、安装围护栅栏、雨阳篷、阳台与管线的有关规定？
《厦门市建筑外墙装饰管理暂行规定》
第五章 围护栅栏、雨阳篷、阳台与管线
第二十 建筑外墙需设置围护栅栏、雨阳篷、管线及阳台、晒衣架的，应纳入建筑立面设计内容，统一设计和施工，满足安全和建筑美观的要求。
窗栅应设在窗扇内侧。
禁止在建筑外墙加设原设计以外的围护栅栏、雨阳篷、管线、阳台和晒衣架。
禁止将阳台封闭、设置围护栅栏、雨阳篷或改作他用。
第二十九条 雨水管、污水管、自来水管、煤气管、电线电缆、避雷接地线以及其他管线，应设置在阳台或外走道的栏杆内侧；设置在栏杆外侧的管线应远离阳台、窗口边缘，其下部应采取防止攀爬措施。
第三十条 阳台栏杆应设置花槽、花台或其他摆设花盆的专用设施，并处理好安全、排水等问题。严禁在无专用设施的阳台栏杆上摆设花盆。
6、安装户外广告与灯具的有关规定
《厦门市建筑外墙装饰管理暂行规定》
第六章 户外广告与灯具
第三十一条 标志性建筑、重要地段的沿街建筑和其他对城市夜景影响较大的建筑应进行建筑夜景设计。
第三十二条 户外广告构筑物、大型灯具或牌匾的设置，应作为设计的内容予以考虑。
第三十三条 建筑外墙设置户外广告构筑物、大型灯具或牌匾的，其安装支架或预埋件，应能承受户外广告载体的重量、风力和地震力。
突出于建筑外墙的户外广告、大型灯具或牌匾，在车行道上距离地面不得低于4·5米，在人行道上不得低于3米。
第三十四条 已建工程建筑外墙需要安装户外广告或大型灯具但原建筑物未曾预留户外广告或大型灯具位置的，必须委托该工程的原设计单位或具有相应设计资格的设计单位验算建筑外墙及相关结构的安全性，并提出可行的技术方案，按户外广告设置管理规定，报有关管理部门审批后
安装。
第三十五条 设于建筑物上的户外广告和大型灯具应定期检查和维护，确保安全。
7、小区内出现违规装修时，物业公司为什么有权进行劝阻？
《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十一条规定：物业管理企业或者房屋管理机构发现住宅装修存在违法行为的，应当予以劝阻、制止步对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反有关规定的行为，就当在24小时内报告有关执法部门，有关执法部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。（有关部门和执法机构及其工作人员未依法予以调查处理的可依法给予行政处分）
《福建省物业管理条例》
第四十四条 物业管理企业发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，物业管理企业应当在二十四小时内报告业主委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在二十四小时内报告有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时处理。
8、商品房二次装修管控中可能存在的问题
《福建省建筑装修管理暂行办法》第十一条规定：
在装修活动中，禁止下列行为：
(一)未经原设计单位同意或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体、承重结构
(二)损坏房屋原有节能设施肥
(三)拆除与消防安全有关的建筑设施或者建筑构件；
(四)自行拆卸、改装管道燃气设施；（自行拆卸、改装管道燃气设施的，对装修人处以200元以上2000元以下的罚款）
(五)影响建筑结构安全或者使用安全的其他行为。
第十二条：建筑装修工程涉及变动承重结构、使用功能或者超过设计标准增加楼面荷载的，其施工图设计文件应当依法报送施工图审查机构审查获按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的，其消防设计图纸应当依法报送消防机构审核；未经审查、审核或者经审查、审核不合格的，不得颁发施工许可证，不得交付施工。
第十三条：未经城市规划行政主管部门批准，不得擅自搭建建筑物、构筑物或者改变建筑物使用功能，不得擅自变动原设计立面、色彩、外观格式样未经消防机构批准，不得擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施、燃油设施及实施其它增加建筑物火灾荷载或者影响火灾扑救的行为。
《福建省物业管理条例》
第四十二条 在物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；
（三）违章搭盖建筑物、构筑物；
（四）擅自改变物业规划用途或者外观；
（五）违反规定饲养家禽、宠物；
（六）违反规定摆摊设点、占道经营；
（七）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（十）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。
9、为什么不能随意打孔，安装排烟、排气设备？
《福建省建筑装修管理暂行办法》第十四条规寂静：建筑装修应当处理好排水、供水、供电、通行、通风、采光、环境卫生、油烟排放等方面的相领关系。
10、为什么要规定装修施工时间？
《福建省建筑装修管理暂行办法》第十九条规定：中午12点到下午14点30分，夜间22点到次日早上6点，不得进行影响邻里正常休息的装修活动，中考、高考期间，除抢修抢险外禁止在噪声敏感建筑物集中区域内从事产生噪声的装修活动，具体时间和区域由市、县公告。
《厦门市环境保护条例》第四十条规定：禁止在住宅楼（包括商住楼的住宅部分）从事产生噪声、振动的生产经营活动。
在已竣工交付使用的住宅楼内，禁止在十二时至十四时三十分、二十二时至次日六时从事产生噪声、振动的室内装修活动。
11、二次装修拆除剪力墙
《中华人民共和国物权法》
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第三部分 业主大会
1、业主享有哪些权力及义务？
《物业管理条例》
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
2、业主大会成立条件？
《福建省物业管理条例》第六条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。
一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
3、业主自治监督指导小组的含意及职责？
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第二章
第七条 开发建设单位在组织召开第一次业主会议选举产生业主委员会的前一个月，应书面报告住宅区所在区建设行政主管部门。区建设行政主管部门会同事处（镇）、派出所、社区居民委员会代表，组成业主自治监督指导小组。
第 业主自治监督指导小组履行以下职责：
（一）依照物业管理服务的有关法律法规对开发商组织召开的第一次业主会议进行监督；
（二）经三分之二以上小组成员同意，有权对业主会议的召开程序、表决办法、表决事项等事宜提出监督意见；
（三）对业主会议召开、业主委员会组成过程中的纠纷进行协调；
（四）发现违法行为及时向有关执法机关报告。
4、第一届业主委员成立的有关规定？
《福建省物业管理条例》
第九条规定：物业管理区域符合本条例第六条规定条件的，建设单位应当在三十日内向县（市、区）房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未提交书面报告或者建设单位已不存在的，业主可以书面形式向县（市、区）房地产行政主管部门提出成立业主大会的请求。
县（市、区）房地产行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起三十日内，应当会同乡（镇）或者城市事处组织成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），并确定筹备召集人。
筹备组由业主代表、居民委员会（社区居民委员会）代表五至十一人组成，可以邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的三分之二，筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单。
第十条：筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主公约》和《业主委员会章程》；
（三）确定首次业主大会会议投票权数的方法；
（四）确认业主微分和核计业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（五）确定业主委员会委员候选人条件和产生办法；
（六）组织产生首届业主委员会委员候选人；
（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定的第（一）至（六）项内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示，业主对投票权数等有异议的，筹备组应当予取予以复核。
第十一条：筹备组应当自组成之日起三十日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会由委员五至十三人单数组成。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人，副主任若干人，并在物业管理区域内公告。业主委员会每届任期三年。
业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会的监督权。
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第二章
第十条 开发建设单位应于第一次业主会议召开的前15天，将会议的时间、地点、形式、审议表决内容、业主委员会候选人名单及简历、投票权数、参加会议业主或代表的权利义务等在物业管理区域的显著位置张榜公布,同时书面通知每位业主。
第十一条 开发建设单位应在《条例》规定的期限内自行组织召开或委托市物业管理协会、已进驻的物业管理企业组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会。逾期未组织召开或开发建设单位因破产倒闭等客观原因无法组织召开第一次业主会议的，可由住宅区所在的业主自治监督指导小组直接组织召开或委托已实施物业管理的企业组织召开第一次业主会议，并选举产生业主委员会。
第十二条 第一届业主委员会委员候选人可由以下方式推荐产生：
（一）由住宅区内20位以上业主签名推荐、住宅区超500户的按百分之五以上业主签名推荐，或按住宅区楼宇的幢号、梯号、楼层签名推荐。但推荐人不得重复签名推荐；
（二）开发建设单位推荐；
（三）由住宅区所在社区居民委员会推荐。
开发建设单位、社区居民委员会推荐的候选人数合计不得超过候选人总数的百分之二十。
第十三条 第一次业主会议的组织者应将推荐产生的侯选人的个人简况在住宅区公示，公示时间应不少于3日。
第十四条 由业主自治监督指导小组从推荐产生的侯选人中指定若干名侯选人，配合业主会议的组织者开展拟订业主公约草案、业主委员会章程草案、选聘物业管理企业方案草案及其他需要提交第一次业主会议表决的文件资料等筹备工作。
第十五条 在业主自治监督指导小组监督下，第一次业主会议按下列程序召开：
（一）公布会议程序；
（二）组织召开第一次业主会议的代表汇报会议的组织情况；
（三）开发建设单位或其委托的物业管理企业汇报前期物业管理的情况；
（四）介绍业主委员会候选人基本简况；
（五）依照表决权数投票差额选举业主委员会委员；
（六）已推选出的业主委员会委员投票选举业主委员会主任委员及副主任委员；
（七）在业主委员会主任委员主持下，修改业主委员会章程草案、业主公约草案及提交第一次业主会议表决的文件资料并根据需要推选业主委员会执行秘书；
（八）对业主委员会章程、业主公约、授权事项、执行秘书人选及其它有关住宅区公共利益的重大事项进行表决。
5、业主委托他人出席业主会议的，被委托人应执哪些材料？
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第二章
第九条 业主可以委托代理人出席业主会议。物业代管人、物业使用人可凭有效证件（代管证件、租赁合同有直接委托或约定的，依委托或约定代行业主的权利义务）参加业主会议并行使委托授权范围内的权利事项。其它代理人的授权委托书应经公证机关公证或所在物业管理区域的社区居民委员会确认。
6、业主在首届业主大会会议上投票子权数的确定依据？
《福建省物业管理条例》
第十二条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，可以按照以下方式确定：
（一）以住宅套数结合建筑面积确定；
（二）以住宅套数一套计一个投票权数确定；
（三）以建筑面积一平方米计一个投票权数确定。
以住宅套数结合建筑面积确定投票权数的，具体按照以下标准计算：
（一）住宅物业一套计二十个投票权数，建筑面积不足一百二十平方米的按一套计算，超过一百二十平方米的每满十平方米增加一个投票权数，不足十平方米的部分不计算，但未售物业部分的投票权数不得超过总投票权数的百分之三十；
（二）非住宅物业建筑面积每满一百平方米计二十个投票权数，建筑面积不足一百平方米的按一百平方米计算，超过一百平方米的每满十平方米增加一个投票权数，不足十平方米的部分不计算。
物业建筑面积以房屋所有权证或者其他能证明其权属的合法有效文件为依据确定。
7、业主大会可采用书面征集形式的依据？
《福建省物业管理条例》
第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。
2007年8月26日修订后的《物业管理条例》
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
8、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的应如何处理？
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者事处、乡镇，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
9、什么情形下可召开业主大会临时会议？
《福建省物业管理条例》
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和所在地居民委员会（社区居民委员会）。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形
10、业主委员会应向县（市、区）房地产行政主管部门备案的有关规定
《福建省物业管理条例》
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县（市、区）房地产行政主管部门备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会章程；
（五）业主委员会委员基本情况。
县（市、区）房地产行政主管部门应当在收到上述文件之日起五日内发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。
业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程、业主委员会委员发生变更的，应当向备案部门变更备案。
11、换届选举的有关规定？
《福建省物业管理条例》
第二十三条 业主委员会任期届满前二个月内，应当召开业主大会进行换届选举。
业主委员会任期届满未换届的，县（市、区）房地产行政主管部门应当会同城市事处或者乡（镇）在该物业管理区域内组织成立业主委员会换届筹备组。
换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会（社区居民委员会）代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
原业主委员会应当在任期届满十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：
（一）任期届满的；
（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（三）因疾病等原因丧失民事行为能力的；
（四）因犯罪被依法人身自由的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；
（六）不履行业主法定义务的；
（七）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
（八）因其他原因不宜继续担任的。
业主委员会委员有前款第（一）至（四）项所列情形之一的，其委员资格自然终止；有前款第（五）至（八）项所列情形之一的，须经业主大会会议决定。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起五日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。
第二十五条 经业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并在物业管理区域内公告。
第二十六条 因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，在解散前三十日内，城市事处或者乡（镇）应当组织召开业主大会会议，推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业管理企业代表、居民委员会（社区居民委员会）代表组成清算组，在县（市、区）房地产行政主管部门、城市事处或者乡（镇）监督下，做好业主共同财产清算工作。
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第二章
第十九条 业主委员会任期临届满，现届业主委员会在业主自治监督指导小组的监督指导下，组织召开业主会议进行换届选举。换届选举按以下程序进行：
（一）换届选举前15天，业主委员会或其委托物业管理企业将换届选举事项告知全体业主。告知事项应包括：
1、换届依据；
2、推荐候选人办法；
3、会议程序；
4、监督指导单位及电话等内容。
（二）按本细则第十二条第（一）项之规定推选候选人。
（三）换届选举前7天，由业主委员会或其委托物业管理企业将会议的时间、地点、形式、议题、候选人名单及简历、投票权数等事项在物业管理区域的显著位置张榜公布。
（四）会议议程应包含的内容：
1、业主委员会代表作工作报告；
2、物业管理企业作工作报告；
3、宣读候选人名单及简况；
4、推荐监票员；
5、按表决权数投票表决；
6、已当选的业主委员会委员以无记名投票选举业主委员会主任委员及副主任委员；
7、其它事项在新一届业主委员会主持下审议表决。
（五）换届选举结果在10日内向住宅区所在的区建设行政主管部门备案。
12、业主委员会委员应具备的条件？
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第二章
第十六条 业主委员会委员应符合以下条件：
（一）遵守物业管理法律、法规、规章和业主公约、业主委员会章程；
（二）有足够的时间履行业主委员会委员职责；
（三）品行端正,具有较强的责任感并热心公益事业；
（四）具有完全民事权利能力和民事行为能力；
（五）在本市实际居住。
13、业主委员会的权利、义务？
《福建省物业管理条例》
第十 经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）协调业主之间、业主与物业管理企业之间的关系；
（四）督促业主履行业主公约、交纳物业服务费用和专项维修资金，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；
（六）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理；
（七）审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告；
（八）就全体业主共有的房产，办理登记手续；
（九）定期公布财务收支情况；
（十）业主大会赋予的其他职责。
14、什么情况下可终止业主委员会委员资格？
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第二章
第十七条 属于下列情形之一的业主委员会委员，可由业主会议、临时业主会议予以终止业主委员会委员资格：
（一）不符合《条例》第十条、本细则第十六条规定情形的；
（二）违反物业管理法律、法规、业主委员会章程、决议，情节严重或造成严重后果的；
（三）无故缺席业主委员会会议、业主会议连续三次以上；
（四）利用业主委员会委员职权侵害业主合法权益和非法干预物业管理企业正常物业服务活动的；
（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈；
（六）因疾病等原因无法继续履行业主委员会委员职责的；
（七）其它不适宜担任业主委员会委员的情形。
15、业主委员会会议应多久召开一次？
《福建省物业管理条例》
第二十二条 三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意。
16、分期开发的小区如何成立业主委员会？
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第二章
第二十条 公共设施、设备相对的分期开发的住宅区，先期开发面积超过2万平方米，且先期开发住宅区符合业主委员会成立条件的，经住宅区所在区建设行政主管部门确认，召开临时业主会议并成立临时业主委员会。
临时业主会议的召开程序、条件、职责及临时业主委员会权利和义务与业主会议、业主委员会相同。
第二十一条 分期开发的住宅区完成整个住宅区开发建设，且符合业主委员会成立条件的，应按《条例》及本细则的规定组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会，临时业主委员会同时自行终止。
由开发建设单位或临时业主委员会申请，经住宅区所在区建设行政主管部门同意，可由临时业主委员会组织召开业主大会，按本细则规定的换届选举程序召开业主会议并进行业主委员会换届选举。临时业主会议视同第一次业主会议。
17、业主委员会的公章管理？
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第二章
第二十二条 业主委员会应建立公章管理制度，并经全体委员过半数通过。公章管理人违反制度使用公章的，由公章使用人承担相应责任。
18、业主委员会应受理的投述事项？
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第二章
第二十三条 业主委员会应建立业主及使用人的投诉受理制度。受理以下事项：
（一）对物业管理服务合同约定事项的投诉；
（二）对业主公约约定事项的投诉；
（三）对业主会议、临时业主会议及业主委员会职权内作出决定事项的投诉；
（四）对物业管理服务中的其他民事纠纷进行调解。
业主委员会应认真受理投诉和纠纷案件，对处理不了的投诉案件可提请事处、镇或区建设行政主管部门协调解决，也可告知当事人依法申请仲裁或提起诉讼。在投诉受理中，发现违法行为的，业主委员会应予以劝阻、制止，并向有关行政主管部门报告。
第二十四条 业主委员会可以指定委员或执行秘书或成立专门机构受理投诉，并给予投诉受理工作人员适当经济补助。
投诉受理处理结果应向投诉人反馈。投诉受理处理的汇总情况应向业主会议公布。
19、哪些事项应由业主共同决定？
《中华人民共和国物权法》
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第四部分 日常管理
1、物业管理区域内的哪些部份归全体业主共同所有？
《福建省物业管理条例》
第三十一条 物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：
（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；
（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。
物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。
前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。
《中华人民共和国物权法》
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
2、小区内公共场所经营收益的归属及使用？
《物业管理条例》
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》
第三十二条 全体业主共有的公共场所用于经营的，业主会议或其授权委托的业主委员会可以委托物业管理企业经营管理，经营收益归全体业主所有。该经营收入除依合同约定支付物业管理企业管理服务费用外，经业主会议或经业主会议授权的业主委员会表决通过，可作如下用途：
（一）补充房屋公共维修金或公共设施专用基金；
（二）添置业主委员会办公用品；
（三）租用业主会议场地；
（四）支付执行秘书、投诉受理工作人员工资。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
3、占用公共场地停车的停放、收费和管理规定？
《福建省物业管理条例》
第四十六条 车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。
业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。
物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。
业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。有收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主所有。
物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
《中华人民共和国物权法》
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
4、物业管理服务的内容？（相关文件规定）
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第三章
第二十九条 物业管理服务合同应载明《条例》第十六条的内容，同时应具体明确以下事项的管理服务标准、要求及相关的权利义务：
（一）住宅楼共用部位的维修维护；
（二）电梯的保养和维修；
（三）化粪池的维护清理；
（四）停车场的管理；
（五）对业主的室内装修管理责任和义务；
（六）档案资料的保管责任；
（七）安全防范服务；
（八）其它公共服务设施设备的管理责任；
（九）业主公约中属住宅区管理秩序的内容。
以上管理服务项目，国家或行业有标准的，应依照标准执行。
5、小区内居民使用电器（如空调、音响等）影响他人休息时，应采取措施进行整改
《厦门市环境保护条例》第四十一条规定：使用家用电器、乐器或者进行其它家庭室内娱乐活动时，应当控制音量或采取其他有效措施，防止对周围居民造成噪声污染。
6、住宅小区内有哪些行为是不允许的？
《福建省物业管理条例》
第四十二条 在物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；
（三）违章搭盖建筑物、构筑物；
（四）擅自改变物业规划用途或者外观；
（五）违反规定饲养家禽、宠物；
（六）违反规定摆摊设点、占道经营；
（七）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（十）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。
《厦门市环境保护条例》第十五条规定：在厦门本岛和其他城市建成区以及市区划定的禁养区内，不得从事畜禽养殖。
7、为什么不能改变停车场用途？
《厦门市机动车停车场管理办法》第十二条规定：任何单位和个人不得擅自将已建成的停车场挪作他用。
8、在重大活动期间，为什么非公共停车场也应向公众开放？
《厦门市机动车停车场管理办法》第十四条规定：本市举行重大活动或节假日期间，公共停车场不能满足社会停车需求时，市交通部门可以依法要求非公共停车场在满足自身停车的条件下，向公众开发。
9、什么情况下可设置城市道路临时停车场？
《厦门市机动车停车场管理办法》第十七条规定：城市道路临时停车场（以下简称道路停车场）的设置方案由市交通部门会同主管部门按照下列原则编制：
（一）符合区域道路停车总量控制要求
（二）与区域停放车辆供求状况、车辆通行条件和道路承载能力相适应；
（三）区别不同时段、不同用途的停车需求。
道路停车场设置方案草案应向社会公告，征求社会各界和公众的意见。公告期不得少于30日。设置道路停车场时，应划设明显的车位标志。
10、哪些区域不得设置道路停车场？
《厦门市机动车停车场管理办法》
第十 下列区域不得设置道路停车场：
（一）消防通道；
（二）设有燃气管道、光缆线路等地下管线的；
（三）已建成能够提供充足车位的公共停车场服务半径200米内的；
（四）道路交叉口和学校出入口、公共交通站点附近50米范围内的；
（五）其他不宜设置的路段。
11、将小区内的道路设置停车场的条件？
《厦门市机动车停车场管理办法》
第二十四条 住宅区内规划建设的停车场不能满足住宅区居民停车需要时，经住宅区业主大会决定，可将住宅区内道路以及其他空置场地设置为停车场，但应遵循下列规定：
（一）不得影响道路交通的安全、畅通；
（二）不得占用绿地；
（三）不得占用消防通道；
（四）符合国家、省、市停车场设置标准和设计规范。
第二十七条 住宅区内权属属业主共有的停车场，其收益归住宅区全体业主所有，其中收益的百分之七十缴入专项维修资金。
12、二次供水蓄水设施为什么要每六个月至少进行一次清洗消毒？
《厦门市城市供水节水条例》第十一条规定：二次供水设施管理单位应当对蓄水设施每六个月至少进行一次的清洗消毒，经有相应资质的检测单位检验合格后方可使用，并由管理单位向业主公示检查结果。（违者可处以二千元以上一万元以下的罚款）
13、供水设施出现故障时的维修责任？
《厦门市城市供水节水条例》第十六条规定：居民住宅室外的供水设施发生故障时，由供水企业负责维修并承担相关费用。室内的供水设施发生故障时，用户可以要求城市供水企业进行抢修，城市供水企业应当及时抢修，并可收取合理费用。
14、为什么住宅区域内不得经营餐饮娱乐项目？
《厦门市餐饮、娱乐项目环境影响评价文件审批细则（试行）》
第五条 餐饮项目选址应符合下列要求：
1、选址须符合该建筑现行使用功能。
2、具备项目需配套的污水、油烟、噪声等各项环保设施的建设和安装条件。
3、禁止在下列地点新设可能产生油烟、噪声污染的餐饮项目（不含煎、炒、炸工艺且不产生油烟的餐饮项目除外）：
（1） 住宅楼；
（2） 距离住宅楼直线距离10米内的建筑物；
（3） 未设餐饮业专用烟道的建筑物；
（4） 与居住层相邻的商住综合楼楼层；
（5） 厦门市明令禁止设立餐饮项目的其它地点。
第六条 娱乐项目选址应符合下列要求：
1、项目选址须符合该建筑现行使用功能，娱乐项目排放的噪声、振动必须达到所在地的声环境功能区的相应标准要求（娱乐集中区以边界红线为准）。
2、歌舞厅、KTV、迪吧、放映厅等产生噪声及低频振动污染的娱乐项目应选址在的商业用房内，且与周边居民住宅楼、学校、医院、疗养院等敏感建筑的直线无遮挡距离应大于50米。
3、具备项目需配套的隔声、降噪、防振、污水等各项环保设施的建设和安装条件。
4、具有餐饮功能的娱乐项目，须同时满足开办餐饮项目的条件。
5、禁止在下列地点开办娱乐项目：
（1）居民住宅楼（包括商住楼）、博物馆、图书馆、文物保护单位的建筑物内；
（2）居民住宅区、学校、医院、机关周围直线距离小于50米的区域；
（3）建筑物地下室；
（4）与危险化学品仓库直线距离小于50米的区域；
（5）厦门市明令禁止设立娱乐项目的其它地点。
《厦门市环境保护条例》第三十五条规定：禁止在下列地点新设可能产生油烟、噪声污染的餐饮业项目：
（一）住宅楼
（二）距离住宅楼10米以内的建筑物以类聚
（三）未设餐饮业专用烟道的建筑物；
（四）与居住层相邻的商住综合烂醉如泥楼层面
（五）市明令禁止设立餐饮业的其他地点。
15、物业公司对物业管理区域内安全隐患的处理？
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》
第三十五条 物业管理企业在实施物业管理服务时，应尽必要的注意义务。发现物业管理区域内存在安全隐患时，应及时向业主委员会、有关业主及相关管理部门报告；在物业管理区域内发生突发性的安全事故或可能导致危害后果的事件时，应及时向有关部门报告并采取必要措施予以消除或控制；发现违法行为时，应予以劝阻、制止，并及时向有关执法机关报告。
第三十六条 物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
16、业主将住宅改为经营性用房的前提条件
《中华人民共和国物权法》
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
17、业主违反管理规约的
《中华人民共和国物权法》
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民提起诉讼。
18、相邻关系？
《中华人民共和国物权法》第七章 相邻关系
第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
第五部分 收费管理
一、管理费
1、物业管理服务费收定价依据
《福建省物业管理条例》
第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行指导价和市场调节价。
前期物业服务收费实行指导价。县级以上地方价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。
物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
业主应当按照合同约定交纳物业服务费。
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》
第三十七条 物业管理服务费用由业主和物业管理企业根据的指导价格，按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则协商确定。
第三十 前期物业管理服务费的收费标准，由开发建设单位与买受人在房屋买卖合同中约定。前期物业管理期间，开发建设单位或其委托的物业管理企业不得收取房屋买卖合同约定以外的其他费用，法律、法规、规章规定的除外。
第三十九条 开发建设单位可根据企业自身情况减、免收取物业管理服务费，但不得以此为由降低合同约定或承诺的管理服务标准。
开发建设单位在房屋销售中约定或承诺减收、免收物业管理服务费超出前期物业管理期间的，开发建设单位依法向业主委员会移交工程建设档案资料时，应与业主委员会签订提供担保的减、免物业管理服务费合同，并报市建设行政主管部门、市价格行政主管部门备案。
第四十条 开发建设单位在房屋销售中约定或承诺减免的，由开发建设单位根据其与业主委员会的合同约定物业管理服务费向物业管理企业支付约定或承诺减、免部分的物业管理服务费。物业管理企业对尚不足物业管理服务委托合同约定标准的物业管理服务费差额向物业管理区域内的业主收取。
2、管理费缴交对象的有关规定
《福建省物业管理条例》
第三十五条 物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定。
3、住宅小区每半年收取一次物业管理费的依据？
《厦门市物业管理收费办法》
第十五条 综合管理服务费按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》及本市有关规定分摊计算。
综合管理服务费，小区的每半年收取一次，楼宇的按月收取。
4、物业管理单位在物业管理服务收费方的权利
《厦门市物业管理服务收费办法》
第二十条 物业管理单位在物业管理服务收费方面享有下列权利：
㈠ 有权要求业主和非业主使用人按物业委托管理合同和规定的收费标准，交纳物业管理服务费；
㈡ 业主或非业主使用人不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0·3％的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，提交业主管委会处理或采取公布欠缴户名单的方式追缴，也可依法向人民提起诉讼；
㈢ 有权依据物业委托管理合同，要求业主管委会协助解决物业管理服务收费方面的有关事宜。
5、物业管理单位在物业管理服务收费方面的义务与职责
《厦门市物业管理服务收费办法》
第二十一条 物业管理单位在物业管理服务收费方面应履行下列义务：
㈠ 物业管理单位应在物业委托管理合同中详细写明所提供的服务项目、服务质量和数量标准，并接受有关部门、业主管委会或业主和非业主使用人代表的监督。
㈡ 履行物业委托管理合同，依法收费，并提供合法收款票据。收款票据应填写每项收费的全称、收费单位、数量、单价及金额；
㈢ 物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布；
㈣ 物业管理单位不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月；
㈤ 物业管理单位应每半年公布一次财务收支项目，接受业主管委会或业主和非业主使用人的监督，并在下年初向业主管委会提交上年度收支决算报告和下年度收支预算报告；经业主管委会及有关部门确认的物业管理单位的不合理支出，物业管理单位应从自有资金中补偿；
㈥ 物业管理单位出台的具有普遍性的收费、维修方案，应提交业主管委会审议；属指导价、定价的收费标准，应经物价局批准后方可实施；
㈦ 对公共设施维修、养护不善或因没有及时修理而造成业主或非业主使用人损失的，物业管理单位应负责赔偿；
㈧ 物业管理单位对社会上的各种集资、捐赠等，未经业主管委会或业主和非业主使用人代表同意，不得列支。
㈨ 物业管理单位发生改变时，物业管理单位应对其管理过程中所造成的亏欠款在商定的时限内予以催缴；不足部分，物业管理单位应先从自有资金中垫付。
第二十二条 业主管委会在物业管理服务收费方面的职责：
㈠ 业主管委会应代表全体业主及非业主使用人的合法权益，根据本办法的规定和物业委托管理合同，对物业管理单位的收费和收支平衡情况实行监督；
㈡ 业主管委会的正常活动经费，由物业管理单位从物业管理服务收入中提取，其提取范围、比例、开支项目及标准，应经业主大会通过；
㈢ 审议、确定楼宇服务内容、项目方案；审议批准物业单位对公用设施的大、中修或更新改造的工程项目和预决算方案；
㈣ 配合有关部门检查、监督物业管理单位服务收费标准的执行及收支情况；督促业主及非业主使用人履行物业委托管理合同，按时交纳管理服务费用；
㈤ 协调业主和非业主使用人与物业管理单位的收费关系，共同维护小区、楼宇利益，降低公共支出成本。
6、物业管理服务费的支出范围？
《厦门市物业管理收费办法》
第 物业管理服务费的支出由以下项目构成：
㈠ 直接参与管理、服务人员的工资和按规定提取的福利、社保费用；
㈡ 公共设施、设备正常运行和维护费用；
㈢ 绿化、美化费用；
㈣ 清洁、保洁、消毒等卫生费用；
㈤ 安全防范费用；
㈥ 物业管理单位和业主管委会办公费用；
㈦ 纳入委托管理服务合同的固定资产折旧费用；
㈧ 特约专项服务费用；
㈨ 法定税费；
㈩ 合理利润。
7、物业管理企业应向物业区域全体业主公布财务收支情况
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》
第四十一条 物业管理企业应依照物业管理服务合同的约定向物业区域全体业主公布物业管理服务费的收取情况；物业管理服务合同未约定的，应每半年公布一次。公布的内容包括：
（一）收取依据和标准；
（二）应缴物业管理服务费的总面积和收取情况，其中对未收取的，应列名单和注明原因；
（三）公共场所经营收入；
（四）公摊水电费用的收取、使用情况；
（五）房屋维修金和公共设施专用基金的收取、使用情况。
第四十二条 承接多个物业管理服务项目的物业企业应以物业管理服务项目为财务核算对象建立企业财务二级核算制度。
业主委员会有权对其物业管理服务项目的收费进行监督。
8、物业出租或出售后，物业管理费由谁缴交？
《福建省物业管理条例》
第四十五条 业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业管理企业。
二、公维金
1、专项维修基金的缴交及使用
《物业管理条例》
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由建设行政主管部门会同财政部门制定。
《福建省物业管理条例》
第四十 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金由业主交纳，交纳时间按照国家有关规定执行。已竣工验收但满三年未售出的物业，由建设单位在三个月内交纳。
交纳的专项维修资金，在业主大会成立前，由县级以上地方房地产行政主管部门或者其委托的单位代管，法定孳息归业主所有；业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。
业主交纳的专项维修资金，应当专户存储、按幢设账、核算到户。业主转让物业时，其专项维修资金账户中的剩余部分随房屋所有权结算过户。
第四十九条 首次交纳专项维修资金的标准，根据物业的性质和特点等因素，按照建筑面积确定。具体标准由设区的市制定。
第五十条 使用专项维修资金应当具备下列条件：
（一）物业共用部位、共用设施设备保修期已满；
（二）维修项目符合专项维修资金使用范围；
（三）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。
第五十一条 专项维修资金使用报告由相关业主或者物业管理企业向业主委员会提出。
物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，业主大会成立前，经专项维修资金列支范围内二分之一以上业主通过；业主大会成立后，按照业主大会依法通过的使用方案执行；属紧急情况的，可以由业主委员会决定。
专项维修资金的使用接受业主监督委员会和有关行政部门的监督。
代管专项维修资金的单位，应当定期公布专项维修资金的收支情况，并接受业主监督。
2、房屋公共维修金的缴交及管理
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》
第四十三条 物业管理区域应依法设置房屋公共维修金制度。房屋公共维修金缴交标准和使用管理办法由业主委员会制定，报业主会议表决通过后实施。房屋公共维修金由业主委员会委托物业管理企业在收取物业管理服务费时一并收取，并由业主委员会按幢号或梯号专帐管理或委托物业管理企业管理。
房屋公共维修金缴交标准不得低于市价格行政主管部门核定的最低缴交标准。
第四十四条 物业管理区域内的房屋公共维修金与公共设施专用基金可以合并管理使用。具体管理办法由市建设行政主管部门会同有关部门制定实施。
《厦门市房屋公共维修金管理规定》
一、根据《厦门市价格管理条例》和《厦门市住宅区物业管理条例》等有关法规和，结合本市房屋公共维修金管理的实际情况制定本规定。
二、本市行政区域内的住宅区及其它各类物业业主和使用人、房地产开发建设单位和物业管理服务单位必须遵守本规定。
三、房屋公共维修金（以下简称“维修金”）是房屋本体共用部位、共用设备维修费用的基本金。维修金由房屋的业主或使用人缴交，由物业管理企业代收代管。
四、市价格主管部门是审批维修金标准的主管部门，维修金的收取标准按指导价形式管理，并对维修金等维修费用的收取和使用进行规范管理和监督。
五、维修金指导性收费标准由市价格主管部门根据小区类别、楼宇类型、共用部位和共用设备简繁程度制定指导性收费标准，并根据维修成本变化等情况作出调整，并报市备案后公布。维修金指导性收费标准一般一年调整一次。
六、根据维修金指导性收费标准，业主委员会与物业管理企业协商提出具体缴交标准和缴交办法，并将协商结果报价格主管部门核准；业主委员会尚未成立的或未能协商达成一致意见的，具体缴交标准和缴交办法由物业管理企业报价格主管部门审批。
七、物业管理委托人与物业管理企业，未按第六条协商达成一致意见的，物业业主或使用人应按照价格主管部门核定的具体收费标准，缴交维修金并由无业挂历企业代收代管。
高层楼宇可按月缴交维修金，其它楼宇可按六个月一次性缴交；物业业主或使用人与物业管理企业有书面约定的，按约定执行。
物业业主或使用人可书面约定维修金缴交方，书面约定须提交其物业管理企业备案。双方未书面约定维修金缴交方的，由业主缴交。开发商未售出的物业，维修金由开发商按规定缴交。
八、维修金从依法能够取得正式入住手续的当月开始缴交。开发商未售出的物业从本栋房屋交付使用之月起由开发商按规定缴交。业主发生变更时，维修金不予退还。
九、维修金由物业管理企业设立专用帐号。维修金的所有权为全体业主共有。维修金由业主委员会委托物业管理企业代管。
十、物业管理企业应按梯号或栋号建立维修金档案。档案中须对维修金的建立、管理、使用情况进行记录。
十一、物业管理企业应每半年公布一次维修金的收支情况，其中必须对维修金的明细支出项目、金额及余额。业主委员会和有关行政管理部门可对维修金的管理状况进行监督。
十二、业主或使用人不缴交维修金的，业主委员会应协助催缴，物业管理企业可使用委托物业管理合同或业主公约中规定的催缴措施，同时可按合同约定收取违约金，合同没有约定的，可按日加收欠缴金额千分之三的滞纳金。
十三、物业管理企业并更时，原物业企业在业主委员会监督之下，将结余的维修金和维修金档案移交给新的物业管理企业。
十四、有下列行为之一的，由价格主管部门依照《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚：
1、擅自收取维修金或擅自提高维修金收费标准的；
2、不按约定或规定缴费时限和办法，强制一次性提高收费的；
3、不按规定明码标价的；
4、擅自改变维修金用途的；
5、不按规定公布维修金明细收支帐目的；
6、擅自减免个别维修金缴交义务人维修金的；
7、其它违反本办法的行为的。
十五、维修金实行专款专用，不得挪作他用。维修金为代收代付费用，物业管理企业不得从中截取或另行收取手续费。
十六、房屋共用部位、共用设备的维修、更新费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊等有关责任划分规定，从维修金中支出，但因业主和使用人违反房屋有关管理规定，维修费用由业主或使用人个人承担。
处于保修期的房屋共用部位、共用设备的维修不得使用房屋公共维修金。
十七、业主委员会可与物业管理企业书面约定维修金中日常小修项目与中修以上项目的费用比例和批准使用手续。
业主委员会与物业管理企业未约定或未能达成约定的，维修金的30％用于日常小修项目，70％用于中修以上项目。
日常小修费用由物业管理企业根据实际需要开支；中修以上费用的开支，由物业管理企业事先向业主委员会提出申请，经书面同意后方可用款。
十八、维修金不够支出时，经业主委员会或本栋（梯）50％以上业主书面同意，由本栋（梯）全体业主按各自房屋建筑面积分摊。
十九、物业管理企业应于每个管理年度结束之前，提出下一管理年度的维修金收支预算，提交业主委员会审议。
二十、本办法实施之前已收取的维修金，从本办法执行之日起按本办法进行管理和使用。
二十一、本办法由市价格主管部门负责解释。
二十二、本办法自二OO一年二月一日起执行。厦门市另有规定时从其规定。
3、房屋公共维修金的使用？
《中华人民共和国物权法》
第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
4、小区内公共部分进行大修时，应如何处理？
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
三、水电公摊
1、公共用电电量分摊的依据
《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》
居民公用电量包括以下四个方面：差额电量、水泵用电量、电梯用电量、空调用电、其它公用电量。
差额电量是指总表电度数与其属下分表之和的电度差，主要由变损、线损和表损等损耗电量构成。该部分电量按用户用电量分摊。
水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水所用水泵表的抄表测量值。该部分电量按用户用水量分摊。
电梯用电量是指住户所用电梯的耗用电量。该部分用电按楼层系数分摊。
空调用电量是指住户所用空调的耗用电量。该部分用电按房屋建筑面积分摊。
其它公用电量是指住宅对讲系统、小区内道路照明、公共楼道照明电器等公共场所或公用设施所耗用电量。该部分用电按用户数分摊。
2、空房水电公摊的收取标准？
《厦门市物业管理收费办法》
第十三条 尚未入住的业主或非业主使用人按入住户分摊标准的50％分摊公共水电费。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位按前款分摊标准分摊公共水电费。
四、其它
1、收取装修保证金及土头清运费的依据？
《厦门市物业管理服务收费办法》
第十七条 房屋装修保证金应在装修户与装修单位签订装修合同后或发生实际装修前，由物业管理单位向装修户收取。
房屋装修保证金按每单元建筑面积每平方米15元的标准收取（最高限额为5000元），装修完毕，应由物业管理单位验收，没有破坏主要房屋结构或平面的，装修保证金应在验收后如数退还，其代管利息应作为物业管理单位承担监管任务的费用列入收支范围；破坏主要房屋结构或平面的，物业管理单位有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可会同有关部门进行强制恢复；造成损失的有权要求责任人赔偿。
2、物业管理有偿服务的依据？
第三十三条 物业管理企业依委托合同提供物业管理区域内公共事务的物业管理服务外，可以对业主提供非公共事务的物业管理服务，服务标准和费用由物业企业与业主另行约定。
3、空房应缴费用的有关规定
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》
第四十五条 业主委员会成立以后，未售或已售未装修使用的房屋按物业管理服务合同约定的物业管理服务收费标准减半缴交，公摊水电费按公摊标准减半缴交，业主会议作出决定的除外。
办理装修手续或其他用途使用的，应按物业管理服务合同约定金额缴交物业管理服务费。
4、装修押金的有关规定
《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》
第四十六条 对装修人履行装修协议的，物业管理企业收取的装修押金应于装修人向物业管理企业报告装修项目竣工后的5个工作日内退还。
物业管理企业对装修人违反装修协议不予返还的装修押金，除可提取10%的管理费之外，应专款储存至业主委员会成立后移交，并入物业区域房屋公共维修金管理使用。下载本文
