开发商的“购房可上名校”承诺如何保证 

    问题1：开发商的“购房可上名校”承诺如何保证 

    读者：我买一家楼盘的房子时，售楼小姐说这家楼盘是学区房，小学和中学都是一家名校的分校。尽管售楼小姐讲得言之凿凿，但是我还是有些不放心，害怕她“忽悠”我，或者将来就读有变，上不了这些名校，请问我应该怎么办？ 

    支招：购房前，如果学校已经建成，应先到学校详细咨询一下，要了解清楚是否与开发商所承诺的一致。如果学校还未建成，可让开发商出示与学校的招生协议，并将可以在这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。 

    买房后仍有可能无法就读 

    问题2：买房后仍有可能无法就读 

    读者：我的孩子现在上幼儿园，我打算在一个名校的学区内买一套房子，但我同事买学区房时曾发生纠纷，买二手学区房要注意什么？ 

    支招：如果确实是学区房，最主要的有两个风险：一是户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，孩子就无法入学。因此在购房合同中要增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定。 

    买卖双方如果仅口头约定迁出户口，卖方户口却迟迟不迁出，由于户口管理的，此项约定无法强制实施。因此，应约定付清房款前迁出户口。 

    另一风险是原房主户口虽迁出，但由于违反学校规定，孩子也无法就读。购房前先了解原房主户口内是否还有在读的学生，因为一般名校都有每个户口只能允许一名孩子就读的规定。 

    可以到具体学校的综合办公室输入房屋地址查询，确保该房名下没有学生正在该学校上学，只有前任房主的子女已经毕业，方可接纳新房主的孩子。 

    另外，有些学校还有户主与学生之间的关系和入学前多久取得户籍的等，购房人对学校的这些规定应该了解清楚，以免房子买了却仍然不能让孩子就读。所以，在签订二手房协议时，要将这些因素都考虑进去，并在合同中体现出来，明确责任。 

    学区调整 

    学区房变成“非学区房” 

    问题3：学区调整学区房变成“非学区房” 

    读者：我有个同事买了一套学区房，事先各方面都咨询过的，这套房子确实在某名校的学区内，但是今年她儿子到了入学年龄，前去报名时却被告知，学区有了调整，小孩不能进入该学校就读。碰到这种情况怎么办？买二手学区房时如何才能避免发生这样的事情？ 

    支招：学区房受学校招生影响很大。例如，某小区可能在某一阶段属于某名校学区，但过了这个阶段也许就不再是学区房。现在很多学区划分非常复杂，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，一定要打听清楚。同时，由于和城市发展因素，一些学校施教区域会不断调整，原来的学区就可能变为非学区。买二手房遇到这样的事情，高价买了学区房却上不了名校，损失就大了。遇到这样的“雷区”，只能在购房合同中事先约定由卖房人给予一定补偿，因为除此之外似乎并没什么好办法了。 

    买学区房，先算账 

    某些著名的中小学学区房，其房产价格要比周边同类房产高出好几千元甚至上万元一平米，一整套的成本要高出几十万甚至上百万。所以想买学区房，一定要做好“成本核算”。 

    如果学区房高于均价不多尚可接受，而一旦高出几十万甚至上百万的话，恐怕不如交赞助费来得划算。用这些钱递一张“条子”进重点班，或者聘请优质的家庭教师，抑或让孩子去国外就读，都会比单纯的买学区房要好。 

    另外，不少学区房还有“重点班”和“地段班”的区别。据“懂行”的家长介绍说，重点班配备的都是最优秀的老师，班里的孩子要么是考进来的“人才”，要么就是“条子生”，而地段班的教学水平和普通小学的教学水平并无区别。况且学校是否真的“优质”要以孩子的兴趣和感受来衡量。 

    再者，为了日后变卖得容易，也要多些考量物业的增值保值度。这些一般取决于房屋质量、小区环境和服务等“硬件”，而学区房这种“软件”并不一定能给房子加分。 

    提防招生有变 

    受生源人数影响，每所学校每年招生区域都会适当进行调整，学区房每年都有变化。是否属于名校对口的小区，应以当年区教育局公布的对口信息为准。 

    学校会对“就近入学”招录的学生户口转入时间做出，在招生时会对入住时间进行硬性规定，如上海有些学校对每年新招收的生源户口迁入时间要求提前3年。2011年最新的中，北京市海淀区的热门小学则要提前满5年，否则按外学区学生入学，仍要交高昂的赞助费。另外一些学校还有一些特殊规定，比如一套房子一定期限内不允许有第二个学生入学。如果房子的入学名额被先前的房主占用了，即使买了这样的房子也是徒劳。 

    因此，一定要在购房之前到该区域学校详细咨询，还要及时了解房产及学校几未来的动迁信息以规避不必要的风险。 

    开发商可能是在忽悠 

    “就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读，而不是指某一所房子距离某一所学校近就能就近入学。学校的招生范围每年都会公布一次，而且是以小区或者街道整体划分，居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校。有些楼盘不管三七二十一，统统号称“学区房”，对此一定要当心。现在的楼盘大多数都是卖期房，置业顾问对学校资源讲得言之凿凿，但往往口说无凭，搬进小区后孩子不能如约入学的情况屡有发生，购房者应实地考察，尤其是去开放商承诺的学校考察清楚是否有合作事宜，并把具体的条款写进购房合同才保险。 

    尽早落户才是关键所在 

    二手房买卖中，产权过户与户口迁移并非同时进行。一般情况是先办理产权过户手续，再办理户口迁移手续。切记的一点是，必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。卖方有时会推迟户口迁出时间，对于类似情况双方一定要进行书面约定确定户口迁出的时间及违约责任。 

 由于真正的学区房都由教育部门或者学校自己划定范围，往往具体到了哪条街道的哪些楼房，而且对家庭各成员的户口所在地、迁至该房屋的时限都有不同规定，很多家长很难具体了解，加上购房时往往依靠房产中介提供的信息作出判断，最终的结果可能是赔光积蓄还未能如愿。 

    “其实学区房唯一决定因素是人为的区域划分。”一位房产经纪人表示，就算符合了教育部门的区域划分，各学校往往会有一些针对家庭等情况的规定，“总之就是变数很大。”以同在中关村的两所重点小学对学区房户口的规定为例：中关村一小要求全家户口都在该房产上，中关村三小则只需要具有常住户口的适龄儿童就行，差异颇大。 

    不仅如此，一些学校还有不为人知的特殊规定。此前曾有一个案例，一位家长在看好学校和房子之前，详细打听了房子是否属于学区房，并对学校的要求做了调查，但最后还是没能实现梦想，原因是该学校有条针对区域内房子在一定年限内入学学生名额的规定，由于该房子原房主已经有一个孩子在这个学校入过学了，等于这所房子的入学名额已经被占用，一定期限内不允许有第二个学生入学，所以这个家长白花了那笔钱。 

    由于区块的划定、各学校的规定并没有统一标准，所以就算同一学校，其不同时期对学区房的划定也会有变化。正因为如此，很多已经购买学区房的家长也并不放心，“我们现在看的学区房都是过去的学区房，等到孩子开始上学可能要3、4年后，到时候这房子是不是那还是个问题呢！”之外还有一些中介机构的蓄意误导或欺骗，在种种因素盘根错节交织下，家长背上的这个“壳”早已不堪重负，只是看起来很美而已。 

  有5点需要重点注意： 

    1、一定要选对地方，别太听信别人的话，要不买到了假学区房就坏了。 

    2、中介费该花就得花，人家是吃这碗饭的，资源和经验都比你个人丰富，也更专业，买学区房推荐中原，他们在这方面比较突出。 

    3、多跑跑多看看，别什么都不知道，招生，招生范围什么的，自己也得清楚。要不被卖了都帮人数钱。 

    4、落户问题，有的学校会要求落户年限，这个要提前打听好。 

    5、签合同时注意细节，虽然房产中介会帮你仔细审核，但是自己多个心眼没坏处。 

二手房交易术语大全，你知道几个？

查档：就该物业向国土部门查询相关产权状况。每查档一次国土部门都将收取一次的查档费。

首期款：楼款中银行承诺向买方发放按揭贷款金额以外的部分(买方选择按揭付款)。

    一手证：卖方名下该物业之《房地产证》(红本)。

    赎楼：付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销，视为赎楼完成。

    递件：买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》后向产权登记中心申请办理产权转移登记手续并取得收文回执。

    新房产证：递件后国土部门发放的买方之《房地产证》(红本)。

    履约保证金：经纪方在监管之交易款中留存的一笔款项。履约保证金优先用于代卖方支付本次交易的佣金，并保证卖方全面正确履行交付物业之义务；其次用于代卖方支付税费及本次交易相关的其他费用。

    诚意金：选择在房产中介居间介绍成交的购房者，首先会由房产中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋，然后签订买卖居间协议并支付诚意金。收取诚意金后，居间方约见房屋所有人进行房价及各项问题的确认。房屋所有人同意在买卖居间协议上签字确认，居间方将诚意金转交给房屋所有人，这时的诚意金就转化为定金了。

    个人所得税：根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按２０％的税率缴纳个人所得税。

    印花税：根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

    佣金：在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。过低的佣金无法维持优质的服务，而过高的佣金则与降低交易成本相违背。所以，选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。

    契税：为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。在今年房地产业税收调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠的普通住房标准。从今年６月１日起，个人购房的契税优惠也将按照统一的普通住房标准执行。

    居间中保：二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担业务。

    具体步骤是：按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生。

    房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方有关城镇住房制度改革规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

    房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

    营业税：国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收５％的营业税。自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    独家代理：在二手房市场中，代理方接到业主的委托后，会根据整个市场的行情，对该物业定出一个合理的价格，并在业主的认同下，对该物业进行各种推广手段。为了提高成交速度，与自己信得过的房产中介公司签订独家代理协议能避免混乱。有了独家代理协议，代理方会全心全意为业主推广，不用担心付出没有回报，托管钥匙也能增加客户看房的频率，有助于成交。

    土地：土地也有一些优惠。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地。下载本文