调查时间：2010年4月15日
调查目的：对玉溪房地产市场做出初步了解，摸清玉溪市区及周边各个项目的价格体系、发展规划、投资潜力及投资者需求等，以便对目标项目“玉山城”作出准确的认识和定位，进一步了解开发商需求，寻找合作点，尽快促成合作事宜。
玉溪地产概况：玉溪距离昆明100公里，车程1小时。人民生活富庶，现房地产建设主要分为北苑片区（即聂耳广场片区）、红塔片区、北区（即东风水库片区）、南区（即高仓和研和片区）四个板块。
玉溪玉山城项目地情况
一、项目整体情况
1.优势：
玉溪近郊稀有的地块资源。项目地植被绿化较好，项目地及其周边有4个水库，水资源相对丰富，可营造较好的水景。
项目地交通便利，北接腾霄路，东临玉研公路，靠近昆玉高速入口。
2.劣势：
项目地地势起伏大，坡度陡，平坦谷地的面积相对少，高尔夫建设受项目地地形较大。
项目地处于玉溪市的南市区，现有和规划中的工业布局较多，项目北临近石板厂、造纸厂等工业企业，可能受污染影响。
玉溪市居民对南市区偏好差，更喜欢北市区靠近昆明方向。
项目地周边靠近农村，农民建房和农村环境较差对项目地有负面影响。
二、项目一期地块（0亩）
1.优势：
周边绿化相对较好；
紧邻玉溪市南市区，交通便利；
2.劣势：
周边布局有造纸厂等工业企业，有废气、水污染；
紧邻农村，农村自建房和周边环境，会影响一期建房的周边景观和价值；
一期地块与项目地高尔夫球场之间，有地势较高的山坡相隔，与高尔夫的联系不紧密，很难借助高尔夫景观提升物业价值；
南市区本身价值在玉溪市最低，购房偏好不好。
三、小结：
一期项目承担了整个项目启动的资金回笼、项目整体形象树立等重任，但是，受南市区物业价值、周边环境的影响，如何将一期项目与整个高尔夫项目有效地整合，如何通过一期物业建立整体项目形象，如何提升一期物业的价值，以及如何尽快实现销售目标，回笼资金等，都是很值得深思的问题。
玉溪市房地产市场概况
调查方式：电话访谈、座谈会、踩盘
踩过的主要楼盘有：北苑小区、山水佳园、时代广场、玉景苑、月光花园、碧溪园、灵秀生态园区等
玉溪市整体房地产概况:
别墅主要分布在北市区的北苑小区和山水佳园，东南片区红塔大道周边的碧溪苑、景名苑、月光花园等；小高层开发较少，多层单元房较多；办公写字楼较少。
玉溪市北市区，靠近聂耳公园人工湖附近的房产价格较高，主要有北苑小区、山水佳园、磊尚大厦等均价在5000元以上。南市区房产价格较低均价在2600-3000元左右。市区主要街道周边的房产价格，由于位置不同均价在4000-5000元不等。别墅均价7000元左右。
现在规划建设的主要是北市区北苑片区，未来2、3年供应量有3、4千套。另外是红塔集团在光索坝片区的别墅住宅。
房屋面积80-110平米较受欢迎，单元房和复式楼受欢迎，3房和4房受欢迎。
购房群体：玉溪本地、各县、昆明等；矿产老板、当地经商老板，公务员、烟草职工等。当地老板人均住房有2-3套。
南市区规划：
南市区人工湖，如果开工建设，南市区价格会提升。
南市区主要布局工业企业，会影响南市区房产价值。
玉山城项目开发商实力：
与玉溪关系好，在当地具有较大的影响力，资金实力不强。
竞争对手：
红塔集团在光索坝，至灵秀乡周边，已经建成高尔夫练习场、网球场、游泳设施等，正在规划建设高尔夫球场及别墅（体量不详）。
红塔集团的资金和资源优势，加上灵秀乡农家乐已经初具规模，生活配套完善，对于玉山城项目影响较大。
主要楼盘概况
1.时代广场
开发商：玉溪房地产开发经营有限责任公司
项目地址：玉溪市红塔区抚仙路
物业类型：高层；商铺、住宅
商铺面积：4.7-420平米 平米居多 均价：8000元左右
住宅面积：38-160平米 均价：5000元
2.山水佳园
项目开发商：红塔集团
项目位置：玉溪市玉江路
总占地：173.4公顷123万平方米，建筑面积80万平方米
物业类型：别墅（独栋、联排、双拼、叠加）、小高层（单元房、复式楼）
别墅价格7000元左右，小高层均价5000元。
二期在开发中，供应量3000套左右，均价5000元以上。
3.磊尚大厦：（小高层）
玉溪市玉湖路26号
高层25层，总100多套（平层和复式楼）均价5200元，1梯8户
4.月光花园：（别墅、花园洋房）
瑞祥路、红塔大道
面积300平米，价格150万左右。
5.玉景苑（多层、小高层，含复式楼）
昆玉高速入口，瑞祥路、红塔大道
150-280平米
均价3500-3800元/平米
6.研和镇 南城丽景
总结：玉山城地处南区，建设单元房受南湖的影响较大，如果南湖工程按计划实施，南区价值将大幅提高，否则售价总体水平偏低。主要针对的购买人群为当地富裕的农民、被拆迁户、和玉溪市内人民作为第二居所投资。高端客户会考虑投资别墅项目。下载本文
