一、项目名称：
XX大酒店
二、建设单位：
XX房地产开发公司
三、项目地址：
XX
四、项目背景
五、项目规模：
客房50间，床位100张；大厅及包间15个，总计餐位550个；大、小会议室三间。
六、投资总额（概算）：
人民币（下同）：约830万元。
（一）装修费用：
1、客房2700平方米，按每平方米装修投入1200元，计投资约为330万元；
2、餐厅1300平方米，按每平方米装修投入1300元，计投资约为170万元；
3、厨房装修投资约15万元；
4、多功能厅及办公区750平方米，按每平方米装修投入1000元，计投资约为75万元；
总体装修投入估计约为600万元。
（二）设施、设备投资：
空调、锅炉、电梯、消防、安防、餐厅设备、厨房设备、布草投入约为200万元。
（三）不可预计费用约为30万元。
七、项目设计要求：
项目总占地面积：13亩；层高5层；建筑面积：5000平方米（含新增2000平方米建筑），建设成高档次的三星级宾馆。本着上规模、上档次，占领高端消费市场，把握市场营销主动权的思路，特提出以下设计思路：
1、一楼大堂，典雅气派，雍容华贵。设有接待处、预订处、问询处、大楼吧、贵重物品寄存处、商务中心、精品商场等待客设施。可为宾客提供预订、登记、寄存、结账、休闲、商务等一系列的服务。以使宾客在典雅、幽静、舒适的环境里愉快入住酒店。
2、客房：为保障客人和酒店的利益，客房设计应遵循安全性、健康性、绿色化、舒适性的原则；在装修风格上，既满足客人需求心理的装修环境，也要能为客人提供宾至如归的舒适感。建议：在客房装修上应体现多样性、个性化风格，客房在装修时既要有西式客房，又要有具有民族特色的客房，力争50间客房，装修风格迥异，以满足不同客人的心理需求。客房卫生间应注意宽敞、明亮、卫生、舒适、安全、通风。
3、餐厅：本项目餐厅从经营思路上应明确是为客房提供配套服务的设施，同时，兼顾社会化餐饮。在装修风格上以气氛豪华、风格独特、装饰典雅为主题思路。十五个包间均带有卫生间、配餐间，以满足客人宴请宾客时的私密性、方便性的消费心理需求及个性化服务需求。餐厅大厅以接待住宿散客和接待婚喜宴为主，在设计及装修时应体现典雅、气派、华贵、大方的风格。同时，根据酒店区位环境的实际情况，大厅应科学、美观，并设置绿化区，以观赏性的绿化调整餐台的摆放，使客人在绿色、自然的环境里就餐。
4、多功能厅及办公区位于餐饮区三层。多功能厅集会议、娱乐、大型宴席于一体，在设计装修时，应考虑功能的集合及风格的统一，体现出档次、大方的特点。
5、为使宾客尽享高品质的服务，建议利用空闲的土地建设后花园、棋牌室、网球场等配套服务设施。
6、为确保客户的安全，酒店应安装监控、烟感、自动喷淋等现代化的安全消防系统。
7、空调应设计空调和空调两套方案备选。锅炉房设备选备时，应注意安全性和功能性的集合。
8、绿化及环境保护：酒店的美化绿化宜选用本地树种，并适当选用南方观赏性树种；建设生活污水处理设施，污水需经处理，达标后排放。
八、效益分析：
1、客房收入
如果每天平均住房率55％，每间客房平均房价为140元
每天营业收入为50间×55％×140元/间＝3850元
每月客房营业收入为3850×30天＝115500元
2、餐饮收入
每天接待宾客340人，平均人均消费40元
每天营业额为340×40＝13600元
每月餐饮营业收入为13600×30≈40万元
每月酒店营业收入约为52万元
3、预计综合毛利率60％
每月毛利总额为52万×60％＝31.2万元
4、每月费用支出（预估并不完全统计）
人员工资：12万元
税收：3万元
水电费：4万元
物料消耗：1.5万元
燃料：2万元
通信费：0.5万元
洗涤费：1万元
办公费（含车辆使用费）：0.5万元
广告费：0.5万元
环保费：0.3万元
不可预计费用：2万元
总营业费用为27.3万元
5、经营利润为
毛利总额31.2 - 费用总额27.3 ≈ 4万元
6、实际经营效果
从预测的经营规模、营业收入、费用水平综合分析看，每月尚有约4万元经营利润，一年经营利润约为50万元。
如果按总投资额850万元的每月长期摊销约12万元，及资金利息（按现行利率计算）每月约7万元。
该项目长期摊销及资金成本较高（每月约19万元），因此实际营利能力较低，运营效益下滑。
九、建议
综合该项目实际情况及多种因素分析，由于项目按高标准三星级酒店定位较高，综合配套设施、设备投入量大，总体投资预计达830万元，同时，因项目位于XX，远离人口密集的城区，开发区人群聚集效应三年内都难以形成，从客观上制约了酒店经营能力的展开，从而难以求规模效应，导致投入产出比很低，投资风险较大。此项目关键看主办单位投资思路，是以投资项目需求经济增长点为主，还是以投资项目达到资产增值保值为主，而决定该项目是否投资建设。但无论是以何种思路看待本项目的投资运作，都必须谨慎，注意防范投资风险。
二○○八年五月三十一日下载本文
