泉州市房地产测绘队    黄志裕

近年来，随着我国房地产市场日趋活跃，有关房屋建筑面积的投诉已连续几年呈两位数增长，成为房地产投诉十大热点之一。同一栋房屋建设过程中会出现几个建筑面积：设计面积、规划审批面积、施工许可面积、预售面积、竣工面积、产权登记面积等等，每个面积都可能不一样，令人感到困惑。

　　多年来，房地产交易中有关建筑面积的纠纷十分突出，时至今日，全国各地各有各的规定。建设部为解决由于规定不明确及多种解释造成的矛盾下发了许多文件，但现实中，开发商与业主间的矛盾以及开发商与管理机构之间的纠纷仍然难以减少。

　　房屋建筑面积的计算不仅是为了进行房屋权属登记，还是城市规划与管理的基础，并关系着开发的计划与统计。如建筑面积和容积率、城市高度、城市空间以及建筑物之间的间隔等关系都依据建筑面积计算和控制。如果结构面积、外墙面积、挑檐面积、坡顶面积等都发生了变化，将加大规划与管理的难度，有些实际操作甚至无法进行。不只增加了开发商与业主之间的矛盾，也增加了开发商与管理机构之间的纠纷。

　　房屋建筑面积测算按照房屋的建筑状况可分为竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算两大类，目前面积纠纷的产生主要也是这两种面积的差异引起的。

　　房屋竣工前预测建筑面积是指按建筑设计图纸尺寸计算的房屋建筑面积。竣工前预测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等提供参考依据。竣工后实测建筑面积是指房屋竣工后实地勘丈计算的建筑面积或按竣工房屋尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，竣工后实测建筑面积可为房地产交易、租赁、抵押贷款、产权登记等提供面积依据。

　　竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算存在差异的主要原因有：

　　一、规划设计的变更导致规划设计面积与实测面积的差异；

　　当规则或设计的变更影响房屋的尺寸大小或使用功能时，会对房屋的总面积或分户面积产生影响。建筑尺寸的大小变更直接影响房屋的建筑面积。房屋使用功能，主要是公用部位的变化影响到房屋公用建筑面积分摊的变化，从而对分户面积产生影响。

　　二、不按图施工对房屋面积产生影响；

　　不按图施工也会影响房屋的尺寸大小从而影响房屋的建筑面积。

　　三、施工错误或施工放样误差过大，使竣工后房地产尺寸不等于设计图上的尺寸；

　　四、竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；

　　例如：不分摊公用面积包括：地下室中用于人防、设备房、车库的建筑面积；消防避难层中用于消防避难的面积及结构转换层的面积；第一层架空用于停放车辆或公共开放空间的面积；多栋共用的设备房等，但当这些部位发生功能改变或服务范围的改变，对各户分摊面积的影响就相当大。

　　五、正常的施工误差和测量误差也可引起全部实测的竣工面积与预售面积存在少许差异

　　假设房屋设计无变更，从理论上讲一栋房屋的设计建筑面积与实际竣工建筑面积产生差异的唯一原因只有施工造成的影响，但施工误差和测量误差对房屋建筑面积的影响很小。

　　六、不同的机构计算面积的方法、依据等的不同导致建筑面积产生差异

　　（一）规划部门根据设计单位提供的设计图纸及设计建筑面积来确定审批的规划建筑面积，而设计单位计算建筑面积有的根据房屋轴线计算，有的根据房屋外墙计算，与房产测绘机构的计算方法存在差异。

　　（二）房屋规划验收建筑面积，有的是竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，有的是实测面积，但这种实测因为用途的不同而采用的精度要求比一般实测要低，例如一般实测边长取小数点后两位，而规划验收实测边长取小数点后一位，这样对房屋建筑面积的影响就比较大了。

　　（三）即使严格按同一规范要求进行测量，由于规范上对有些问题不明确，不同的人对同一栋房屋的测量结果肯定会存在误差。

　　综上所述，竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算之间肯定会存在差异，这种差异是不可避免的，减少这种差异应从以下几方面入手：

　　一、完善管理措施

　　（一）加强建筑工程规划管理。严格按照规划审批的设计图纸施工，若修改变更超出规定范围应重新办理《建设工程规划许可证》。未严格按照规划审批的设计图纸施工的房屋，产生面积差异的，应由规划部门根据有关规定进行处理。

　　（二）加强房地产销售的管理

　　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得随意变更设计；如确需变更设计的，应征得全体受让人同意。《商品房销售管理办法》（建设部88号令）还规定，经规划部门批准的规划变、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　房地产开发企业在预售商品房之前，应委托具有房产测绘资格的测绘单位进行面积预测算,以减轻面积的差异。

　　（三），加强工程竣工综合验收的管理

　　建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发《规划验收许可证》，不予办理房地产权登记，不得投入使用。

　　擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的不予进行规划验收。

　　（四）加强房地产登记的管理

　　1、商品房预售面积与实测面积误差绝对比超过3%时，房地产开发企业应将实测面积报请有关部门进行复核，实测面积复核无误后方可用于结算和登记发证。

　　2、商品房预售面积与实测面积误差绝对比超过3%时，房地产开发企业应保证按《商品房销售管理办法》第七条的规定对面积差异进行处理，并在商品房移交凭证或正式上对面积差异的处理方式进行说明，否则房产登记发证机关将不予受理其产权登记申请。　　

　　二、明确面积计算标准

　　（一）使多方面能使用同一个建筑面积的定义，以《房产测量规范》等为统一的建筑面积计算标准。

　　《房产测量规范》中有关房屋建筑面积计算及共有建筑面积的条款不应用列举法说明，而应对计算全部建筑面积、一半建筑面积和不计算建筑面积以及套内建筑面积、共有建筑面积、不应分摊的公共建筑面积等的范围作一定义，然后对一些特殊情况作补充说明。这样，即使出现新的建筑形式，使用功能等，只要严格按照这些定义来区分，就能很快的把握计算方法，避免了以前出现一种新情况就要召开一次研讨会的现象。例如：在计算建筑面积的基本条件满足的情况下，将计算全部建筑面积的范围定义为房屋主体及主体结构以内的部位、承重结构以内的部位、全部封闭的部位等，将计算一半的建筑面积的范围定义为房屋主体结构以外、既不在承重结构以内又不封闭的部位等。

　　（二）对消费者购房而言，将其购房范围的几个层次区分清楚、明确责权，使其能明确自身的权益。第一个层次是套（户）内建筑面积，即入户门之内、建筑分户界线内的面积，这是供消费者合理使用的面积，这个面积不涉及分摊问题；第二个层次是按建设部或地方的规定可以列入销售时计价的合理分摊的建筑面积；第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整个小区中拥有的其它共有建筑面积（包括公共配套设施）或在小区之中所占的权益百分比。

　　不管采用何种计价方式，这三个层次的面积数都应在销售及权属登记中列明。

　　套（户）内面积是业主可以使用（包括装修、出租）的面积，也可以作为供暖、空调等收费的计价面积。销售的建筑面积是计价的标准面积，是产权证中应注明的每套住房的建筑面积，可以用于再销售转让的面积。

　　三、简化办事程序

　　理想化的办事程序是在房屋建设各阶段抛开部门之间的种种利益之见，均采用房产测绘单位测算的建筑面积。这样，在房屋建设过程中只会出现两个面积：竣工前建筑面积和竣工后建筑面积。这样的好处有：

　　1、建筑面积计算的依据、方法等高度统一。

　　2、便于管理。当房屋竣工前建筑面积和竣工后建筑面积产生差异时，由房产测绘技术报告和图纸中可以很快的找到原因，而且只涉及到一个或两个房产测绘机构。

　　3、提高的办事效率，减轻房屋建设单位的负担，避免重复测绘，减轻了设计、规划等部门工作压力。

　　设计面积可以房产测绘机构的预测算面积为准进行规划审批，竣工建筑面积可以房产测绘机构的实测建筑面积为准进行验收，规划管理部门结合房产测绘机构提供的建筑面积，在规划审批及规划验收中再对房屋的部位、边长、高度等进行确认即可。

　　笔者相信，通过加强各项管理措施、明确计算标准、简化办事程序等一系列举措，将会有效的减少竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算的差异，减少建筑面积计算的纠纷，对提高形象、改善房地产市场环境具有很大的促进作用。下载本文