——这是物业管理费诉讼的实际操作情况。

2、物业费的依据并不是法律规定，而是基于业主与物业公司的合同。所以，只要是物业公司应该做到而没有做到的，都可以成为业主拒付物业费的抗辩理由。但实际情况请参照第1条。

——这是物业管理费法律层面的问题。

3、鉴于在物业案件上的实际操作情况，实际已经成为物业公司的催帐员，不要指望能打赢官司。这种都是一批几十甚至几百个案子上的，都是把这些案子当作提高结案率的皮夹子来捡的，你不要指望法官会为你一个案子来花心思。这样的法官恐怕若干年后才会有。

4、已经意识到物业案子不能用这样的思路判了，因为遇到大量物业公司有问题的案件。已经有向高院提出过建议要求对物业案件的办案思路进行调整。

建议

1、开庭谈判调解，打折付钱。（底线）

2、拖。收到诉状和传票后，要期限内提出要求反诉（反诉提出，不管有没有道理，必须接受的。如果不接受，是要出裁定的，出了裁定可以上诉，中院有结论后下来后，再继续本诉。如果一审既不接受反诉，又不让你上诉，灵了，案子判好后，上诉，发回重审。）审理过程中，说有新证据提供，要求延长举证期限。尽可能拖长时间，把这件案子的进行与其他案件分离出来。判好再上诉呗。反正能用的程序用足。

反正离中院近，花不了几个车钱的。但律师的诉讼成本上去了。物业案件的最大优势在于量大，可以摊薄律师成本。所以这种办法最好是有大量的业主不服判决的，每个案子各自操作，这样诉讼成本就上去了。

有好的物业公司，也有坏的物业公司。物业管理条例根本不是从业主权利出发的，根本谈不上对业主权利的保护。拒交物业费是没有办法的办法。

本人 的房三年没交物业费。一直等物业公司起诉，不过物业公司一直未起诉，可以注意一下维修基金数字，只有出没有进的，说明给黑了。这个可以成为你谈判的筹码。

交也要折腾死它！

对于交物业费我是这样想的，大家看看有没有道理

从现在开始，我们就是不交物业费，就等着它告吧，在法庭上能争取一下就争取一下，赢了官司正好，当然，输了也是意料中的事情，物业费最终是要交的，但要看是怎样的交法，记住！这是个关键，要让物业公司也付出成本！即使我们交出物业费也要让物业公司付出成本！物业公司请律师也是要付出成本的，律师天天往跑也是要付出成本的，尽管那是他的本职工作。那我们从现在开始，每个人都等着判决后再交物业费，算一算新华联有多少住户，要是每家都跟物业公司过一遍，那不得把它折腾死，把烦死！

老子不是没钱，不是交不起物业费，但这个物业费交的不舒服，心里憋屈！那我也让你收钱收的也不舒服，有本事你就告呗，下次我还是不交，还是等判完我再交

2、 经济纠纷在的流程是：

1，起诉，立案。谁起诉谁就交诉讼费，经济纠纷的要按诉讼额的百分比来交（20%）。如果物业真的要告，那要出一大笔的诉讼费代缴（诉讼费要由确定双方谁出）。

2，传达、调节、开庭。。最少要3各月以上。导致的结果是两个：1，物业赢了。2，物业输了

如果物业输了，那他就自己承担诉讼费。还没有要到钱。

如果物业赢了，记住这个时候才是关键。官司是输了，要钱就难了。不给钱物业还是没有办法。物业只好再去立案申请执行，这个环节就有的执行庭来执行了，当然的执行厅还要交一笔钱（20%），才能来执行。执行的时候没有你的存折账户和开户行，你存折上的钱是安全的。（除非物业或有你存折）。那执行什么呢？你家里的东西，物品可以折价，你要配合让他们把东西搬走，不然就是妨碍公务。

物业最终得到你家里的沙发、床和电视等。反正用三年就要换了，还不如折价算了。

物业没有要到钱，还花了不少给大人们的奖金，或是盖办公楼的钱。

黄世仁在现在的社会就这样。是制度这样规定的，不是想这样。我们也是被逼的。

至于那个律师函，哎。收到后物业一定会打电话给你说：“律师函收到了吧，快交吧，不然。。”

3年前我回答是：“我本来打算交，你看现在律师函都收到了，我只好等的传票了，哎。”

我现在还是没有收到传票。

应对物业起诉的下中上三策

象物业因为不缴物业费起诉业主这种事情，说实话，业主胜诉的可能性是微乎其微的。这并不是说业主的行为就是不正义不道德的，而完全是因为在现有的司法体系下，业主可能反诉物业不作为和侵权的法律主体——业委会缺失所造成的。但即便如此，物业起诉业主的主要目的，也并不是就为了那一加一户不过数千的小钱，而是追求一种杀鸡给猴看的群体效应，造成多数业主因恐惧物业起诉而不敢维护自身权益乖乖地缴纳物业费。真要是一家家通过打官司来催缴物业费，恐怕过不了一年，物业也就挺尸了。

缓交物业费的正当性和必要性，这里就不多说了。小时候在街边遇狗，常常有这样的经历：你跑，狗追，在后面狂吠不止；你站住，回身，弯腰做拾砖样，狗飞逃。应对物业这种恶人小人，就必须要勇敢面对，而不能退缩。

当然，应对也要得法，才可止恶。老夫综合这些年的法律、生活常识，总结下、中、上三策，以飨诸位同学。

下策：

有个同学说的好，一个字，拖。

拖完了开庭拖判决，拖完了一审有二审，也甭费心琢磨什么证据、答辩，花些冤枉钱请什么律师，更不用为此着急上火、发愁烦心，反正咱有时间就去庭上转转，看看物业这帮不要脸的东西耍猴开开心，就算官司一年半载以后彻底输了，也不过几千大洋的小事，有钱还难得买个开心呢！物业想要滞纳金？放心吧，崩说门，连窗户都没有！就连这几千块钱，还不一定给到他手里呢！再执行个一年半载，得了，看着法官兄弟不容易，给个面子吧；要钱，没有，要物，刚出炉的老彩电、录音机倒是有一批，当年的都在，看能顶多少银子？物业不想要？就这都是执行法官好不容易执行回来的，给脸不要，自己看着办。

中策：

也是一个字，哄。

物业不是不嫌丢人吗？那我们就帮着他们哄哄，赶赶场子。也别光咱爱建园一个小区，什么罗山花苑、金桥新城的业主们都联合联合，反正网上交流这么发达。除了接到起诉的同学，别的同学们也可以联名写个东西，把物业的“光荣行为”都给他写出来，作为补充证据给法官们看看，也让他们开开眼，看见以后写着“云……”物业的小区都绕着走；法官不采纳？那也不要紧，新闻媒体上播播，小报记者这年1月活着也不易，就等着这个好拿封口费呢！没准儿招了几个，再谈谈法律的缺失那也说不定哈！就这么着，同学们说说，这物业能不露脸吗？这脸不得露大发喽？！

上策：

还用我说吗？说一千道一万，要是有了业主委员会，我们还会受这个欺负吗？！说句不好听的话，都到了今天了，业主们也并不团结，还在各自打着小算盘，这样下去，业主的利益不受损，那才是老天爷不长眼睛呢！说实话，我有自己的实业，炒房卖房，和我也不搭边。爱建园这房子本来买来就是自己住得舒服的，至于它会不会因为物业的表现而贬值或者升值，对我而言，仅仅是一些数字，没有任何实际的意义。物业惹着我，不行；物业起诉我，我下策保证比谁玩得都漂亮。别人受得了，我更受得了，大家瞧着办好了。 

关于如何应对强制执行的建议

>至于大家担心的“拘人”，就更不用怕了。别看大家经常在媒体上看到强制执行拘人

的事，甚至判刑，那都是媒体忽悠吓唬老百姓了，不排除物业用利益驱动媒体大肆宣传

以威慑大家。在司法实践中，极少采取这个手段，极少极少，除非您直接与法官法

警发生言语冲突直至身体对抗。听一听拘人程序大家就明白了。执行法官首先要整理材

料，写报告，说明我们如何如何藐视法律，对抗执行，行为恶劣，报到庭长那批准，庭

长批准后，再报主管院长批准，都批准后，制作拘留决定书。然后和法警队主要是队长

协调，看看法警队的同志们什么时候有时间，再看自己的时间有没有空闲，别跟开庭冲

突了。最后一切都弄妥当了，才会到你家。到你家后，也不是马上就拘人，要宣讲

，告诉你，必须得执行判决，你办不办，不办我们可带着拘留决定哪，可以拘留你。你

怎么办？当然要办啊，当然要尊重法律啊，的同志们也很辛苦，大老远来一趟，不

能让你们白跑，但我也没那么多钱，老父亲刚刚住院治疗花了一大笔钱，能不能先给一

部分，回头我慢慢筹钱，或者请我的邻居给我担保一下，我保证在多长多长时间内给钱

，这些都是法律允许的缓兵之计，等等，只要把执行法官好说好商量哄走了，下回来就

不一定何年何月了。总之，执行法官不是到家里马上就拘人的，没那么恶，他一定会告

诉你，请你配合执行，否则我就拘人。要是口齿伶俐的业主，可以想办法再拖拖，要是

您不愿意和穿制服的多纠缠，直接给钱打发走就完了，绝不至于被拘留。那些当场被拘

留的，一定是在言辞和肢体上与法官和法警有激烈对抗，这种情况就不需要拘留决定书

了，可以直接以妨碍执行公务拘留。

>这段本来是结尾段，但我写完后感觉太长了，所以把大家关心的拘人问题提前到第一

段来说。

>

>我相信家园里的法律工作者不少，代理过执行案的也不少，在执行过程中采取强制执

行手段的也不会少，但真正走到“拘人”这一步的肯定不多，因为本身采取这一措

施就慎之又慎，少之又少。

>

>大家首先要明白一个前提，这是我们的优势，就是广大业主“广大”这个词在现实中

的意义，就是人多，物业尤其是根本管不过来。大家一定要充分发挥这个优势，每

个业主都“拖”一点，耗一点，物业和就受不了。这个“拖”并不是说非法的拖，

而是在法律赋予你的权利范围内拖。比如，一个案子从起诉、受理、通知、庭前交换证

据、质证、审理、（二次审理）、合议、宣判到上诉，上述过程再走一遍，进入执行阶

段，申请执行，受理，安排时间执行，请法警，一次执行不行，再来一次，还不行，再

来一次，甚至在执行过程中，您再提个执行异议，要求执行听证，或者我一时凑不出这

么多钱，我多凑两次，那执行员就得多跑两次，或者，我给您法官大人写个保证，保证

在12月内还清，或者请我的邻居给我担保，我一定在12个月内或6 个月内还清，等等。

您想想，上述过程都走一遍，物业和累得不轻吧。这还只是您一个人的，要是所有

的被诉业主都这样把法律赋予我们的诉讼权利用个够，拖也把物业拖死了。持久战，我

们怕什么，最不济我们最后把物业费交了，那也把物业折腾个够。

>

>关于诉讼阶段的建议，我不再多说，家园网的高人支的高招不少了，我只说一点，如

果应诉通知到了您手里，确定要开庭了，被诉的业主一定要去应诉。当然在此之前，您

也可以想办法不让自己见到收到传票。一定要在法庭上把我们的想法理由充分的说

，能说多少说多少，尽管法官不爱听，不想听，最后我们也败诉，但任何事情发生变化

，比如从败诉到胜诉，都需要一个过程，这是一个从量变到质变的过程，我们每个人如

果不积累这个量，那质变的过程只会抻的越长。就象杜宝良因违章被罚款一万多，这个

钱他肯定要交，他胜诉不了，但不也换回来交通管理局开始给大家邮寄违章通知单了

吗。我们都不是民恶民，不交物业费肯定有原因，物业是有责任的，这点难道法官不

知道吗？他当然知道，法官也买房，买的房还都不错，他当然知道到底这个矛盾谁造成

的，谁的毛病更大，换句话说，更应该先整治谁。大家都尽力去抗争，胜利肯定会来

到。

>

>败诉了，判决生效了，该执行了，如何面对？就是不理他，拖着。说说的工

作流程工作量，您就明白拖是最方便最好用的办法了。说句公平话，撇除个别法官的灰

色行为灰色收入，法官的收入不高，尤其是公务员工资改革以后，一般也就两三千块钱

，可是他们的工作量远远超过挣两三千块的人所承担的工作量，一句话，他们的工作量

非常大，经常加班，他们非常忙。这么忙的人哪有功夫一趟又一趟的往我们这跑，你只

要倍儿尊敬和颜悦色的把他这趟哄走，下一次来不来就不一定了，来也指不定几个月以

后了。

>

>物业再NB，再有背景，他也是具体的某一个人具体办这事，当他面对的是成百上千的

业主时，他的时间和精力也显得很少。他得费心费力的疏通一级又一级的环节，诉

讼环节和执行环节的承办法官又不是同一个人，他们的领导也不同。即使环节全都疏通

了，最后工作还要具体的落实到某一个法官头上，他的时间和精力更有限，前面说了，

法官很忙。而且，物业疏通了的环节，不是说这一次疏通了，以后就随便用了，不

用再做思想工作了。举个例子，不是说您今天加油了，以后这车每天就随便开了，不用

再加油了，您只要想要这车能发动，就得加油，您去一趟大湖城邦就得加一次油，下次去

，下次还得加油，谁给我加油，我就去谁那。这油可比93号汽油贵多了。您想想，假如

您是一个法官，出去一趟，您是愿意执行一个标的5000万的案子，还

是标的 5000块的物业费案子，5000万的案子得加多少油，5000块的案子又能加多少油。

5000万的案子执行的好，年终写工作总结多有面子，5000块的案子去欺负老百姓，又能

有多少面子，能算多少工作业绩。

>

>很不幸，在您不理他拖着他的过程中，执行法官和法警百忙之中还是到您家来了，强

制执行来了，怎么办？不要怕。国有单位、国有机关最怕激起，闹成XX性事件，这

会影响他的升迁、政绩、甚至饭碗，现在从到地方不都在建设和谐社会嘛。所以只

要我们不用强，执行法官就不好用强。更不能跟法警对抗。尊敬执行员和法

警，和颜悦色，但就是不给钱（因为本来就不该给，我们冤枉啊），用尽法律允许的一

切办法拖着。实在拖不过去怎么办，那就多少给点，比如给个30%，表示一下诚意，给

法官点面子，让他回去多少能交个差，绝对不全给，执行法官下回什么时候来就不好说

了，物业也没办法啊。

>

> 虽然咱们总败诉，虽然法官对待咱们总是声色俱厉，但这不意味着就是物业他们

家开的，他想让法官干什么法官就干什么。物业请法官出来执行一次，那也得费牛劲了

，法官不会仅仅为了物业的事一趟又一趟的出来。实际上，法官也很烦物业，起诉了那

么多业主，都归到法官那，就是工作量啊。面对的又是一个又一个散落在社会上的老百

姓，不好执行，不好结案，结不了案就影响工作业绩，是以结案率来考核法官的。

执行法官请法警出来也特别费劲，大家都明白，如果哪个法官承办物业的案子，他会受

到物业的礼遇，出去执行也算完成自己的结案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊，没

动力，所以法警在民事纠纷中不是容易请出来的，执行法官需要好好协调与法警的关系

，当然羊毛出在物业这只羊身上。

>

> 再举个例子。有一次我们请长春的法官去沈阳执行，一趟就出去5W多，还无功而返。

到现在，第二次执行还没启动起来。知道法官出来执行一次多难了吧。

>

>所以，如果不幸，您被起诉了败诉了执行了，没关系，只要好说好商量着，就是不给

钱也没事，实在拖不过去就给点，反正已经达到了拖的目的。但明年，对不起，我还是

不交，只要你物业一天不改变，我这物业费就一定不会痛快的交。你愿意告就告去，愿

意执行就执行去，你要折腾的起，我们ZZ就陪的起。拖也把物业拖傻了，这帮硬塞给咱

们的‘管家‘，拿着咱们给的钱还要工资，主人让他报报帐目都不肯，你把我们业主的

钱花哪去了都不告诉主人，主人还敢把钱再给你吗？不要把服务与被服务的关系搞成管

理与被管理的关系。其实说到底，拖也不是我们的目的，我们也并不是想白白的让他们

给我们服务，我们一分钱也不给。我们要的只不过是与服务水平相匹配的支出，要的只

不过是根据国家法律规定业主和物业应该各自承担的义务和享有的权利，一个字，公

平。但我们手里掌握的最直接最有效的手段就是物业一直想要的钱，那还不利用的充分

点。

>

所以说，临时性的行动，不是长期性经常性的。赶上这拨的，

您就配合一下的工作，毕竟判决生效了。但下次还是不交，物业有本事就一次又一

次请来，反正我们陪的起，大不了就是给点钱。没赶上的，就更不用交了。

>

>所以，大家不要担心更不用怕，只要讲点斗争策略即可。这还是说当面对的同志时的

态度。对待物业的态度，就是不客气，坚决斗争到底。担心了，害怕了，就中了物业的

套了。

>

>最后再补充一句，如果您真被拘留了，7天也好15天也罢，而且确实在里面呆了那些天

，那您还真就别交物业费了，反正拘也拘了，这已经是强制执行的最后一招了，到时间

就要放人。估计以后物业再也不敢到你们家收钱了。下载本文