我国房地产行业融资问题分析
【摘要】 房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等组成。房地产的发展可以带动一系列相关产业的发展，为社会提供就业机会，加速国民经济的发展。房地产业的发展可以带动建筑、建材以及冶金等50多个物质生产部门的发展，并引发住宅消费等产业。房地产金融是房地产业发展的保障，也是我国房地产市场和促进房地产消费的主要手段。房地产建设涉及面广，规模大，投资大，一般在几百万乃至上亿元。在房地产投资额中，自有资金仅占一小部分，大部分资金是通过银行或其他金融机构筹集的，房地产业的发展大量地利用银行贷款，带动了银行业的发展；而银行业的发展特别是银行取得贷款资金方式的增加，反过来又会促进房地产的发展。二者相互促进，相互发展。首先，现阶段房地产业迅速发展而房地产金融发展滞后,其直接的结果是房地产业的发展对金融业的依赖性越来越强。在房地产业的资金来源中,银行信贷要占到60%,房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重更是高达7.8%。这两项统计数据让央行"寝食不安为了"提前"防范房地产贷款快速增长中所隐含的风险, 为此央行出台了121号文件,要求商业银行从土地、开发、施工和销售等各个环节加强贷款管理。央行收紧房贷新的出台,也把如何拓宽房地产业融资渠道的问题再次凸现了出来。 同时,我们也注意到,自去年以来,以往制约房地产金融 注释1发展的相关开始逐渐"解禁房地产企业获取资金的渠道也开始不断拓宽。以采用信托方式融资为例,去年下半年以来全国发了10多个信托计划,如上海国投的新上海国际大厦信托项目和北京国投的"三环新城"信托项目等；以发行企业发债为例,上海金茂大厦用大厦做抵押,发了10个亿的企业债券；以房地产投资基金注释2为例,新加坡上市企业嘉德置地联合欧美60家投资基金,成立了拥有数十亿资金规模的嘉德中国地产基金。这表明,我国房地产业的融资渠道在不断拓展。 在制约房地产金融发展的相关"开始解禁"后,相信央行今后会出台相关的,来促进和发展房地产金融工具的创新,例如资产证券化、房产信托、企业债券、房产抵押等,以此来推动和发展我国的房地产金融市场。 注释1：参见 郑之杰《房地产金融》，中国财政经济出版社 第21页注释2：参见 任映国 《投资银行与金融工程》经济科学出版社 P332其次，我国商业银行目前在经营管理上还普遍存在制度缺陷，具体表现在：授权授信缺乏制衡；资产负债比例管理和风险管理不落实；信贷风险管理不科学，抵押贷款担保和信贷资产管理责任制流于形式；财务会计制度不健全；资本金充实制度和风险补偿制度不健全等。商业银行对房地产信贷中出现的一些新问题也研究不足，业务能力不强，并且还出现恶性竞争等问题，造成信贷风险隐患。从市场的保障制度来看，我国目前社会信用制度、信用保证体系、公证抵押等法律体系也还不健全。此外，商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款，这对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产业的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个性因素。因此，为了增加资金来源渠道，分散资金风险，拓宽融资渠道，解决开发商资金紧缺的心病，建立全面的房地产开发融资体系已迫在眉睫了。当然，这并不表明银行等金融机构在融资中不再重要，相反，这种转变为银行融资机制拓展业务范围，创造新的融资产品，开拓市场空间提供了机会。 第三，目前我国房地产业投融资投融资体系还存在结构不合理的问题，主要表现在间接融资比例过大，直接融资比例过小，使商业银行承受了较大的金融风险压力。从商业银行间接融资和资本市场直接融资两个方面的比较上看，国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准，而去年我国房地产开发企业资金来源的统计显示，企业自筹资金不足28%，银行融资占21.7%，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38%，在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。在直接融资上，许多房地产开发商自然想到上市，推行房地产证券化，向社会大众筹集开发资金，通过证券化吸收多元化投资主体，让民营企业和社会个人投入新的资金，形成规模经济，降低房地产公司的投资风险。目前，我国2.5万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。但实际上资本市场并不过于看好房地产业。房地产开发项目本身具有现金流不均匀、投资回收期长，业绩变化大等特点，在股市上往往表现为劣势。从这几年的实际情况看，房地产板块的利润水平一直接近最下游。新的公司上市规则似乎放宽了上市，但券商等中介机构将承担完全责任，暗箱操作已无必要。在新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商可以顺利上市，而在目前开发商数量过多.信用水平普 遍低下的情况下，欲通过大规模上市解决行业性的资金短缺，似乎并不现实。融资无疑是一把横在开发商头上的双刃剑，目前路虽不好走，但未来要走的路却很多
房地产业现状及发展趋势
一）发展趋势
在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。
在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。
这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。
融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。
价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。
产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。
资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。
收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。
1房地产金融对国民的意义
房地产业是一个特殊的产业部门,单位价格昂贵,需要大量资金同时产品生产周期长,所需资金占用时间长周围速度慢。无论是投资房地产开发,还是进行房地产经营或者购置房地产作为生产、经营或生活自用对于房地产开发公司或者一般个人和单位来说,手头没有大量资金都是无法启动的。因此它需要银行、保险等金融系统的支持才能形成良性循环,健康稳定发展下去。概括而言了发展房地产金融对于国民经济的发展有如下意义: 促进房地产投资,加速房地产业的发展。由于房地产业是一个资金占用量大、运行周期长的产业,其资金在运转中一次性投入大、回收相对缓慢的矛盾较为突出利用金融业聚集闲散资金可以把房地产业分散的资金聚集起来清巴居民手中的住房购买力集中起来通过资金的融通保证房地产资金供应促使房地产业投入产出的良性循环使再生产顺利进行从而解决房地产资金运行中的矛盾。资金雄厚的金融业与房地产业的融合发展顺应了这个要求,使需求大量资金支持的房地产业可以得到有效的资金保障。 扩大融资资金来源和运用促进金融业的房地产业的发展不仅拓宽了社会信用面而且拓展了金融机构的业务领域壮大了资金的实力
我国房地产开发企业融资研究
【摘要】 房地产业是我国的支柱产业之一，其健康发展对整个国民经济的发展起着重要作用。同时房地产业又是资金密集型行业，有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。国内房地产业过于依赖银行贷款，据统计，在我国房地产业的资金来源中，银行信贷占到70％以上。在房地产发展比较成熟的国家，开发企业的主要资金来源既不是银行贷款，也不是上市发行股票，而是债券、房地产投资信托、房地产产业基金等。借鉴国外先进的融资模式，开辟多元化融资渠道既能为房地产发展提供可靠的资金循环保障，又能促进资源的合理配置，有利于完善我国房地产资本市场、丰富居民的投资品种，降低银行风险。本文研究的基本思路是从国内房地产业资金链入手，分析产生当前融资现状的原因，根据国外房地产主要融资渠道：房地产信托、房地产产业基金、住房抵押贷款证券化，并将三种融资方式进行对比，提出适合我国国情的阶段融资方案及建议。 更多还原
关于房地产融资模式的分析与研究
【摘要】 房地产业作为国民经济先导性产业,对国民经济的发展有着很高的贡献率。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业,如何有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。随着我国房地产投融资的不断变化,房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。目前我国尚未建立起稳定、规范的房地产融资体系,还没有形成符合国情、适应市场经济发展的房地产开发与消费的融资机制。借鉴国外先进的融资模式,开辟多元化融资渠道,发展先进的、符合国情的融资模式能为我国的房地产开发企业、投资者提供可靠的资金循环保障,能促进房地产经营专业化及资源的合理配置,有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种,降低银行风险。本文研究的基本思路是从国内房地产业融资现状入手,分析当前房地产行业过分依靠银行融资形成的原因及影响,提出我国急需建设房地产业多渠道融资模式的问题。在文中笔者考察了国内外房地产业除银行贷款外的主要融资渠道:房地产股票、房地产基金、房地产项目融资的涵义和操作原理,并将多种融资方式进行对比,力图从理论及上研究出一套适合中国国情的房地产融资机制,促进我国房地产业乃至国民经济的发展。 更多还原
房地产融资多元化研究
【摘要】 房地产业是一个资金密集型产业，其对资金的需求量比较大而且资金的使用周期也较长，因此，一般而言，房地产业需要借助金融工具融资从而满足自身对资金的需求。一直以来，我国的房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，在多元化的金融支持体系尚未形成的情况下，房地产融资必然过多地依赖于银行贷款，这样，商业银行就直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。目前，在我国局部的房地产泡沫业已出现的情况下，商业银行的房地产信贷风险日益突显，并严重地影响了国民经济的平稳发展。因此，改变单纯依赖银行信贷的融资格局，实现房地产融资多元化显得十分迫切。本文在总结发达国家房地产融资经验的基础上，结合我国特定的经济改革背景，为我国房地产业设计了一个全新的多元化融资模式：即在市场机制驱动的基础上，构建起银行信贷融资为主，证券市场融资协调发展，多种融资手段共同作用的多元化融资模式。在这一模式中，房地产企业融资面向的不再是过去单一的银行，而是充满竞争活力的有多种多样资金来源集合的市场，在这一市场中，企业可以进行融资方式的选择以形成合理的融资结构，从而实现风险和效率的均衡。然而，由于房地产融资改革带有很强的经济和社会效应，而中国又缺少自己的先验性理论指导和完善的制度环境，需要摸着石头过河，加之制度创新的滞后特征也要求融资多元化的渐进式定位，房地产融资多元化不能走急功近利的路子，而应该遵循一个循序渐进的过程。本文为这一模式的顺利实现提出了一系列的配套措施。
我国房地产融资风险研究
【摘要】 房地产行业是我国的支柱性产业,在国民经济中占有越来越重要的地位,同时,房地产行业是典型的资本密集型的产业,充足的资金支持对房地产业的健康发展至关重要。但是目前我国房地产企业的资金来源主要依赖于银行贷款,其它的融资方式如股权融资、债券融资、信托融资等所占的比例很小,融资结构单一,很容易受到宏观和经济环境地影响,从2003年央行下发的“121号文件”,到2005年银监会的“212号文件”,再到央行数次提高存贷款准备金率,从方面对房地产行业进行了一系列重大调整,使得大部分房地产企业面临的融资风险进一步加大。通过研究分析我国房地产业融资存在的主要问题,以及房地产融资风险的产生因素,在借鉴国外房地产融资经验教训的基础上,从企业和两方面,提出了应积极拓宽融资渠道,实现融资方式多元化,积极创造有利于房地产融资的制度环境等融资风险措施。此外,对我国典型房地产企业的融资风险进行了实证分析,为房地产企业控制融资风险提供了一定的参考。通过以上的理论分析和实证分析,希望能够解决房地产融资存在的问题及风险,进而促进中国房地产行业的健康发展
我国房地产融资投资风险研究
【摘要】 本文主要讨论的是我国房地产融资投资风险的相关问题。首先介绍了项目融资的主要方式，对中国房地产业融资的现状进行了分析及展望，提出了完善房地产融资体系的主要对策，并对我国未来房地产业融资趋势进行了分析。文章的第二部分建立了房地产融资风险评价模型。首先分析了房地产项目融资风险因素，采用了AHP与模糊综合评价相结合的方法对房地产项目融资风险进行评价，建立了商业房地产项目融资风险评价指标体系，运用AHP确定各因素相对于目标层的权重，然后用模糊综合评价的方法对风险进行综合评价。文章的第三部分在论述风险投资的本质和投资风险基本分类的基础上，对DCF模型(贴现现金流模型)进行了介绍，并用DCF模型对本人参与实际投资的一个房地产公司进行了价值评估，并对贴现率进行了灵敏度分析，最后对DCF模型在风险投资的应用扩展领域进行了优缺点评价。文章的最后一个部分论述了房地产投资的期权特性。由于房地产开发具有不可逆性和可延期性，所以房地产投资就具有了期权的特性。对于分期投资开发的房地产项目，分别用DCF模型和Black-Scholes模型进行了实证分析，指出了引入期权分析可能会产生的问题，最后对这两个模型进行了比较分析。
房地产开发项目的融资成本及风险分析
融资成本是为筹集和使用资金所耗费的成本,是一个重要的财务指标。对于房地产开发项目而言,在整个开发周期内,项目的现金流和融资成本是有着密切的内在联系。对房地产开发项目现金流的分析可以对房地产开发项目的财务状况以及融资成本有一个直观的了解。因此,能够为房地产开发项目的投资者做出正确的融资决策。本文旨在探索房地产开发项目周期内现金流对融资成本的影响程度,并建立项目融资成本的计算模型,最终达到降低融资成本以及融资风险的目标。因此,本文的研究目标如下:建立基于房地产开发项目现金流的融资成本计算模型;分析影响房地产开发项目融资的风险因素并提出合理化的建议。为了达到这些研究目标,在文章的第一部分,首先分析了目前房地产开发项目相关的一些重要因素,然后运用财务管理中资金时间价值的理论构建了融资成本的计算模型,这些因素既是影响房地产开发项目的因素,也是模型的组成部分,包括房地产开发项目的成本、收益、开发周期等。在模型的基础上,不同条件下的融资成本得以计算,并使投资者能够比较不同融资方法下,现金流波动的不同对融资成本造成的影响。由于计算融资成本的模型是由参数构成的,任何参数的变化都会对融资成本的大小造成影响。因此,本文在第二部分着重分析了这些因素,并结合中国房地产开发市场以及金融市场的实际状况进行了房地产开发项目的融资风险分析。这对于投资者做出正确的融资决策同样是很有帮助的。最后一个部分是在前面对房地产开发项目融资成本和风险进行综合分析的基础上,找到了目前国内房地产开发项目融资的一些问题,据此提出了一系列降低房地产开发项目融资成本及融资风险的合理化建议。
房地产市场融资风险及其防范措施的探讨
【摘要】 近年来，随着房地产市场改革进程的加快，房地产投资所占固定资产的比重不断上升，房地产行业已经发展成为国民经济的支柱产业。由于购房支出在普通老百姓的收入中占有很大比重，房地产业的发展以其巨大的财富效应影响着人们的生活方式和投资方式，成为城镇居民茶余饭后讨论的热门话题。尤其是近几年房地产价格一路飙升，无论是普通百姓还是专家学者都对经济过热和房地产泡沫展开了激烈的讨论。那么我国房地产市场是否已经存在了房地产泡沫呢?房地产市场的繁荣吸引了大量的国内外资金投入，这反过来导致价格进一步攀升，而金融支持措施又使房地产泡沫可以持续膨胀下去。然而，不容忽视的是，我国房地产市场融资渠道比较单一，主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成多元化的资金支持体系和风险分担体系。1997年东南亚金融危机也与这一单一的融资模式有关。那么我国的房地产市场会不会威胁到金融体系的安全呢?我们是否可以找到有效的途径来分散房地产市场和金融市场的风险呢?以上就是本文所要研究的主要内容。通过理论和实证分析，本文认为，我国房地产市场已经存在泡沫，同时由于融资结构比较单一，房地产市场的风险会威胁到我国银行体系和金融体系的健康发展。因此，银行必须投资多元化和分散化，而房地产融资方式应该多元化和证券化下载本文
