(详细摘要)

2010经济：增速逐步放缓 通胀压力依旧

今年固定资产投资、出口、工业增加值等主要经济指标均出现不同程度的增幅回落，反映出我国宏观经济增速前高后低的基本态势，从近两个月的指标来看，经济增速高位回落的态势趋稳。

　　GDP增幅进一步放缓，全年呈现“前高后低”态

　　2010年国内生产总值39.80万亿元，同比增速为10.3%。第一产业增加值4.05万亿元，增长4.3%；第二产业增加值18.65万亿元，增长12.2%；第三产业增加值17.10万亿元，增长9.5%。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。

　　在去年国家“四万亿”投资计划以及系列扩大内需引领下，今年一季度我国GDP增速创出11.9%的高点。随着经济刺激效应减弱，国内宏观措施的不断加大，尤其是房地产、治理地方融资平台、过剩行业的产业结构调整和节能减排任务目标要求等一系列调结构措施，导致二、三季度经济增速出现下滑。到了四季度，增速下滑趋于稳定，并小幅回升，从整年来看，2010年经济增速持续回落是去年基数逐步走高和今年主动采取宏观措施共同导致的结果。2009年我国经济增速呈现“前低后高”，与之相对应，今年则呈现“前高后低”。

　　CPI逐月上行，11月创28个月新高

　　从09年末开始，CPI就出现了上升的迹象，而在4月楼市以后，这种趋势出现加速，5月CPI同比增长达到3.1%，超过3%的警戒线。随后一路上行，到了11月份，CPI创28个月新高，同比增长超过5.1%，尽管12月出现了小幅的回落，但是流动性过剩引发的物价上涨压力已然形成，全年CPI同比上涨为3.3%，超出年初预计的3%的目标。

　　从PPI方面来看，走势要领先于CPI，全年呈现“N”型波动。1-5月份PPI受国际大宗商品价格上涨而呈现不断上扬的态势，5月份达到上涨峰值，随后由于经济增速的下降，向下保持震荡，从10月份起，伴随着大宗商品价格的回升，PPI又进入上升通道，总体来看仍处于高位，全年涨幅为5.5%。

2010土地：土地出让金达到2.7万亿历史高位

2010年全国土地出让金总额高达2.7万亿元，同比2009年的1.6万亿元，涨幅高达近70%，土地市场的“量价齐涨”是今年全国土地出让金收入大增的主要原因。

　　根据财政部公布的财政收入数据计算，2010年全国土地出让收入占地方财政收入的比重达66.5%，创下自2004年土地市场实行“招拍挂”制度以来的新高，如果再加上土地相关的税收，毫无疑问国有土地出让所产生的相关收入是地方财政最主要的收入来源；从目前来看，这样的状况短期内是无法改变的，由于国内产业结构转型缓慢、加上房地产市场持续增长的内生动力依然不减，预计在未来相当长的一段时间内，土地出让金在地方财政中的比重仍将维持在绝对高位。

　　另外，对于地方来说，财政收入能否保持稳定增长直接关系到其城市未来建设发展的空间，在当前各省市之间GDP赛跑日益激烈的背景下，地方对“土地财政”的依赖程度将有增无减。从这层意义上讲，尽管目前房地产市场的决心巨大，而自2010年起也是一波接一波出台，但如果站在地方的角度来看，其对楼市的动力却并不一定有多么坚定；以议论多年的土地清算为例，由于该税属于地方税种，地方对其拥有相对较大的自主选择空间，虽然该税在打压房地产企业资金链方面效果显著，但考虑到有可能受损失的巨额土地出让收入，多年来土地始终没有得到严格执行。

2010房地产行业：开发投资年度增幅创十年新高

开发投资：强劲增长 开发前景依旧被看好

　　今年以来，不断走稳的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等方面因素增强房地产市场预期，促使开发企业加大了补库存的力度，房地产开发投资依然保持了快速增长态势。国家统计局发布的数据显示：2010年全国完成房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅同比提高17.1个百分点。

　　从年度走势来看，受金融危机和次年房地产悲观预期的影响，全国商品房投资增幅在2008年和2009年出现连续下滑；而随着2009年以来经济的快速增长和房地产市场的强劲复苏，全国商品房投资在2010年出现大幅上涨，全年同比增长33.2%，涨幅创下2001年以来的历史新高。虽然2010年以来经历了三轮房地产，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好，房地产开发投资热情依然高涨。

　　商品房销售：效果低于预期 成交量再创历史高位

　　2010年在房地产行业处于严厉之下，但商品房成交量仍保持较快速度增长，1-12月，全国商品房销售面积104349万平方米，同比增长10.1%，今年全年商品房成交量创下历史新高。房价方面，由于受到的影响，2010年商品房均价上涨趋势放缓，1-12月份全国商品房销售均价为5034元/平方米，同比上涨7.22%，较去年同期21.09%的涨幅明显收窄。

2010楼市：年内三轮 密集程度历史罕见

2010年是房地产的大年，也被业界称为史上最严厉年。今年的房地产始于2009年12月7日的经济工作会议，以1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)为标志，以“平稳发展”为总体基调的第一轮；第二轮以4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)为标志，以“坚决遏制过快上涨”为总体基调；第三轮以各部委在9月29日前后下发的关于落实“国十条”为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮以“巩固”为总体基调。

　　三轮“一轮严于一轮”

　　三轮均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，出台“国十一条”；第二轮是由于第一轮未取得成效，对待房地产市场的态度由“平稳发展”转向“坚决遏制过快上涨”；经过两轮的房地产市场取得一定成效，但随着“金九银十”的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮出击，主要是国家有关部委针对“国十条”进一步严格要求地方出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行“限购”等。

2010保障房：推进力度加大 保障房建设目标基本达成

2010年初保障房建设计划拟安排保障性住房预算内投资632亿元，安排住房保障总支出993亿元，计划2010年完成580万套保障房建设，2011年继续建设680万套保障房，2012年建设620万套保障房，3年内共建设1880万套保障房，保障性住房建设力度不断加码。

　　2010年底，住房和城乡建设部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套。相比2010年的580万套，增长72.4%。与2010年年初制定680万套的目标增加了320万套。而计划新增的320万套住房中，公共租赁房将占主要部分。国家在保障性住房的建设上推进力度明显加大。

　　大幅提高保障房用地供应

　　根据国土资源部公布的2010年度住房用地计划，全国30个省、市、区(除外)住房用地计划拟供应量约18.5万公顷。较2009年全国住房实际供地7.65万公顷和前五年平均年度实际供地量5.465万公顷有大幅度增加。其中保障性住房用地约2.45万公顷，占总住房用地比重为13.2%；棚改房用地3.66万公顷，占20%；中小套型商品房用地8.04万公顷，占44%。这三类住房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。

　　在全国住房用地计划中，保障性住房用地约2.45万公顷。其中，经济适用住房用地1.74万公顷，与2009年实际供地相比增加79%；占保障性住房用地总量的71%，但仅占住房用地总量的9.4%；廉租住房用地7051公顷，与2009年实际供地相比增加472%；但仅占住房用地总量的3.8%。

　　2010年全国保障性住房建设目标超额完成

　　2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，超额完成年初部署的任务。从重点省市来看，完成情况也都比较理想。

　　2010年，北京市新开工建设各类保障性住房22.5万套，超额完成全年新开工13.6万套的任务。其中公开摇号的项目8.5万套，完成全年任务111.8%；定向安置项目14万套，超额完成全年任务。同时，今年北京还竣工各类保障性住房约5万套，超额完成全年任务4.6万套的任务。

2010住宅：全国市场稳步上扬 中西部成支撑力量

全国市场住宅成交量延续上涨势头

　　2010年全国商品住宅销售面积为92117万平方米，同比上涨8.0%，虽然今年以来频出，但从整体商品住宅市场成交量走势来看，预期中的大幅萎缩并未出现，市场依然处于稳步增长的态势中。

　　在2010年频繁的楼市下，整体住宅市场仍保持向好趋势，成交量创下十年来新高，一方面是由于近几年来频繁对市场的震慑力下降；另一方面，市场潜在需求旺盛，支撑市场持续上行。

　　中小城市供应大幅回升，部分高房价城市供应出现下滑

　　2010年，多数城市 的供应面积同比大幅上涨，在这些上涨的城市中，超过7成的城市供应增幅超过20%，其中太原供应涨幅最为明显，达到111%。这些城市多为近几年来房价涨幅不大，成交走势相对平稳的二三线城市。随着2009年市场的快速回暖，开发商恢复信心加速施工，推动这些城市供应大幅增加。

　　北京、南京、杭州、成都、扬州、南宁、海口等城市供应量基本与去年持平；而上海、深圳、合肥、苏州等少数城市供应较去年出现明显下滑，其中上海降幅最大。这些城市多为房价较高的东部沿海城市以及涨幅较快的华南区域城市。由于的三轮，针对的就是房价较高、上涨较快的城市，因此这些城市受影响较为明显，在成交下滑的情况下开发商也相应缩减了供应量。

　　高压下，中西部市场走势较为平稳

　　中西部市场份额不断扩大

　　从历年区域市场的走势来看，近几年来中西部市场份额不断扩大，中西部城市2004年占全国市场份额仅为40%，到了2010年，中西部城市占全国市场份额已高达51%，赶超东部城市。其中，中部地区商品住宅销售面积26223万平方米，占全国市场比重为26%，较09年上升2个百分点；西部地区商品住宅销售面积27304万平方米，占全国市场比重为26%，与09年持平。

　　中西部城市市场份额不断扩大，主要是由于近几年中西部大开发的推进，中西部城市的房地产市场进入快速发展期，开发商和投资客也看好中西部市场的未来发展潜力，因此中西部城市房地产市场份额不断扩大。

　　东部城市受冲击较大

　　从各区域城市的成交走势来看，2010年成交跌幅较大的城市均集中于东部区域，其中跌幅超过40%的城市占了东部区域44%的比重。而中西部城市表现则相对较好，尤其是西部城市，除了南宁、成都跌幅稍大之外，其余城市成交相对稳定。成都2010年成交下滑主要是受制于供应相对紧缺的影响，而南宁2009年受“建设东南亚桥头堡”利好影响房价上涨过快，因此今年市场受冲击较大。

　　中西部城市对可抗性强，也使得投资客更加愿意在高压下选择这些城市做为资金的“避风港”，从而推动中西部城市成交持续走好。

2010商办：商业地产倍受关注 商业用房投资稳中有升

从年度走势来看，2002年以来商业用房投资增幅呈现出一个“U”型走势，从2003年39.5%的高速增长滑落至2005-2008年期间15%左右的低位徘徊，主要因为这一期间房地产投资多集中于商品住宅，而商业地产受到冷遇。而近两年，商业地产投资强劲反弹，开发商开始将注意力转移到商业地产开发，投资增幅连续两年超过30%。

　　从月度走势来看，2010年商业用房投资在2009年不断走高的基础上继续保持高位增长，月度累计同比增幅均保持在30%以上，并在7月份达到35.3%的峰值，月度平均增长率远超越2009年平均水平。7月以后，受商品住宅市场影响，商业住房投资同比增幅也出现小幅回落，但总体态势良好

2010房企：诞生千亿房企 重点企业向三四线城市拓展

企业业绩快速增长，TOP10门槛提升超百亿

　　2010年虽然历经三次宏观，各大房地产企业业绩依然得以快速增长。

　　从企业入榜门槛来看，2010年中国房地产企业销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为321亿元和255万平方米，对比2009年，TOP10企业销售金额入榜门槛增幅超过100亿元。

　　在TOP20榜单中，销售金额和销售面积入榜门槛分别为135亿元和162万平方米，而2009年入榜门槛为130亿元和105万平方米，入榜门槛再度提升。而TOP30榜单销售金额和销售面积门槛也分别达到110亿元和80万平方米。

　　2010年房地产企业住宅销售进榜门槛 

　　企业积极拓展三、四线土地储备

　　2009年企业新增土地49%集中在二线城市，二线城市成为企业竞争重镇。一线和三、四线占比相对平均。进入2010年来，一线城市受的影响最大，且土地成本居高不下，新增土地储备占比较2009年下滑13个百分点。2010年典型企业的布局重点以二线城市及三、四线城市为主，积极看好华东及中南区域经济较发达的小城镇未来发展空间。三、四线城市的新增土地储备相对2009年上升了19%。

　　典型企业往往选择进入的发展较快的三、四线城市，如一线城市的卫星城镇，广州周边的佛山、中山，杭州周边的舟山及上海周边的昆山等地。这些城市虽然较小，但是由于距离一、二线城市较近，受到周边大城市的辐射，相对风险较小。

2010楼市项目： 高端与小户型产品尤为突出

2010年，在楼市频繁的压力下，重点城市商品住宅市场成交呈现波动态势，但就项目而言，销售形势依然表现较好，在压力较小的月份，日光盘、排队购房等现象屡见不鲜。具体到各档次项目，高端住宅和小户型产品表现更为突出。

　　资金保值增值需求集中，推热高档住宅成交比重上扬

　　从趋势上看，2010年典型城市高端住宅 成交比重整体上升。北京高端住宅成交比重上升最快，较全年上升了14.42个百分点，全年所占比重上升至25.06%；上海、南京、杭州、成都高端住宅成交情况也较好，高档所占比重较2009年上升了8个百分点左右；而深圳由于关外市场高速发展，高端住宅比重上升较慢，同比上升了3.40个百分点。

　　2010年高端住宅成交比重上升，一方面是受项目全面涨价的直接影响；而另一方面是受流动性过剩的影响，2010年全年都笼罩在高通胀预期下，而实体经济受人民币升值的影响，增速逐季度放缓，在这种的背景下，高端住宅成为大资金保值增值的主要出路之一，受到市场的追捧；而从的角度来看，9.29后，很多城市出台新购一套住房，这也在一定程度上造成部分投资者偏向于选择高端项目，将多套的投资资金投资到一套高端住宅上面。

　　刚需旺盛，小户型成交活跃 

　　2010年，在逐渐加码的背景下，不少项目成交趋于冷淡，而90平方米以下的小户型成交仍占优势，一线城市小户型成交比重有所增加，二线城市整体表现相对稳定。在楼市的打压下，部分改善性需求退出市场，而市场上潜在的刚性需求仍较为旺盛，推动小户型成交保持较好势头。

　　小户型市场成交活跃

　　从年度面积段结构来看，小户型为主力成交户型的地位稳固，均高于其他户型占比。从季度成交比重来看，二、三季度为小户型成交高峰期，其中深圳、杭州、成都比重加大明显。从典型城市分布来看，一线城市小户型成交比重有所增加，其中深圳90平方米以下小户型比重均超过50%，而二季度这一比例高达62%，居绝对优势地位；二线城市整体表现相对稳定，但小户型为主力成交户型的地位也较为稳固。

　　小户型成交比重的上扬主要有两方面原因：一是由于“新国十条”直指抑制投资投机性需求，开发商为规避风险，采取阶段性加大90平方米以下小户型市场供应；二是在信贷收紧的情况下，刚性需求购房压力加大，不少购房者只能退而求其次，选择面积较小、总价较低的项目。

2011房地产市场预测：全年成交总量预计将有所下滑

1、总量：预计全年销售面积在9~10亿平方米之间

　　新国的出台，特别是未来各地细则的执行将对短期市场需求造成一定的影响，预计全年成交总量将在9~10亿平方米之间波动，与09年基本相当。

　　时间：上半年市场进入调整期，下半年有待观望

　　在新国的影响之下，我们预计2011年上半年市场可能将进入调整期。新国是在毫无征兆的前提下出台如此严厉的，楼市各方最紧急的反应就是暂时观望，这在过去历次的中也有所体现。因此短期内，导致成交量下滑明显。下半年市场走势仍有待观望，但我们预计随着市场对逐步消化，房地产市场成交可能会逐步反弹。

　　(1)明年供应总体向上

　　受2009年房地产市场量价齐涨的推动，2010年以来房地产开发建设力度明显加强，新盘供应也逐步上升，预计在2011年总体供应还将持续上升的势头。

　　(2)潜在需求依旧旺盛

　　尽管2011年市场供应量将有所上升，但由于近两年的房地产市场的快速销售，重点城市存量普遍处于历史较低的水平，因此，短期内供应不足的问题仍难解决。与此同时，市场潜在需求较为旺盛，因此尽管新国力度较大。

　　中西部城市化进程加快，房地产开发加速

　　房价上涨比较快的一线及部分二线城市受冲击较大，2011年成交量将有所回落，但价格下探的空间不大。

　　今年楼市的重点是房价涨幅过快的一线及部分二线城市，但在经历了短暂的回落后，市场就逐步出现反弹，上海、深圳、杭州等城市房价没有明显回调。因此在2011年这些城市仍将是的重点，力度可能逐步加大，在的高压下，部分需求将退出市场，从而使得成交量回落。但由于一线以及房价较高的二线城市，整体市场供应不足，潜在需求旺盛，决定了房价不可能出现大幅下跌的可能，总体来看2011年房价以平稳为主。

　　中西部城市和三四线城市受规划利好推动，房地产市场步入快速发展期，由于价格泡沫较低，市场以刚性需求为主，明年成交量价还将保持较高水平。

　　对中西部城市和三四线中小城市上的扶持，给当地房地产市场带来机遇，随着物流贸易的转移、内向型经济快速发展，使得中西部城市和三四线城市房地产发展进程加速，尤其是上海、北京等一二线城市周边小城市，由于一二线城市限贷限购的挤压，部分资金将转移到周边小城市中去。总体来看，这些城市房地产市场整体发展前景良好，2011年市场成交量价将持续保持较高水平。

2011宏观环境预测：通胀预期压力犹存

经济增速可能进一步放缓，呈现“前低后高”态势

　　作为“十二五”的开局之年，稳定经济增长仍将是明年经济工作的重要目标，但各种下行力量和上行力量相互交织，使得明年宏观经济形势显得尤为复杂。其中下行力量有三：一是在防通胀的要求下，流动性回收将成为宏观重点；二是房地产持续有可能进一步加码；三是发达国家经济复苏放缓，贸易不平衡等原因将使得外部环境恶化。上行因素有二：一是作为“十二五”的开局之年，新规划中所提及的战略性新兴产业规划、区域发展规划、民生工程、收入分配改革等内容将带来刺激效应；二是城市化加速、“高铁时代”到来等因素的释放，也将为明年宏观经济稳定提供支撑。综合来看，2011年经济增速由于基数影响，普遍预计不会低于9%，且可能呈现“前低后高”的走势。

　　工业生产增速将会进一步趋缓。“十二五”时期是我国工业转方式、调结构、促升级的关键战略机遇期。明年节能减排、自主创新、落后产能淘汰等任务进一步加大，各地的工业生产和经济增长将面临更为严峻的挑战，再加上今年同期基数较高，明年整体工业经济增速将保持稳中微降态势。

　　物价仍将保持在高位运行，通胀压力犹存

　　经济工作会议指出，明年要更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。尽管随着国家稳定物价的继续实施，食品价格上涨态势会得到一定的抑制，但这并不意味着通胀风险已过，推升物价上涨的因素并未消失。

　　一是明年天气仍具有极大不确定性、“两节”因素以及部分产品的减产导致供应紧张等因素，使得农产品价格继续上涨；

　　二是资源垄断和资源税开征促使要素价格上涨等因素使通胀或将长期持续；

　　三是我国劳动力成本进入持续上升通道，工资上涨引起的“工资-物价螺旋”也可能成为物价上涨的新动力；

　　四是欧美经济体未来仍有充足的流动性投放动力，国际大宗商品存在较大的上涨动力，输入型通胀的传导仍可能继续显现。

　　但由于绝大多数工业品仍然供过于求，经济需求不存在明显过热的情况，2011年我国发生恶性通货膨胀的可能性不大。在稳健货币以及一系列价格措施治理下，2011年CPI涨幅可能位于4%-5%的区间。

2011预测：楼市持续 力度进一步升级

2010年房地产经历了三轮严厉的，但并未阻止房价上涨的步伐。统计局数据显示，2010年全国70个大中城市房价上涨了6.4%；中房信对全国重点城市监控数据显示，30个重点城市房价涨幅均超过10%，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市涨幅超过40%。效果从控制房价的角度并不理想。

　　1月26日出台的新国，标志着2011年房地产仍将继续，而且为了有效的控制房价涨幅，力度继续升级。预计2011年全年房地产将以贯彻落实国细则为主。

　　新国出台，全面限购力度最大

　　2011年1月26日，总理主持召开常务会议，研究部署进一步做好房地产市场工作，颁布了新的国。2011年第一轮房地产就此拉开帷幕。本次中全面限购令对市场的冲击最大。

　　调整税费：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收。

　　 差别信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　增加土地出让：今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

　　限购升级：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　房产税试点落地并有望逐步向全国推广

　　1月27日晚，上海、重庆分别出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》及实施细则，并从2011年1月28日起实施，这标志着争论了一年多的房产税试点工作正式拉开序幕。

　　从上海、重庆两市出台的房产税暂行办法来看，在征收对象和征收税率上都低于先前的市场预期。如上海房产税的征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，即针对新增量超额部分征收；而先前市场预期是对多套住房的存量部分也一起征收。重庆房产税在征收税率上根据价格高低不同，分为0.5%、1%和1.2%三档，也低于先前市场流传的最高1.5%—2%的预期。这样做的目的是为了避免市场对实施的过度反应，采取小范围内先行推出，再在实践中不断扩大范围和征收力度，让市场慢慢的适应起来。

2011房企发展预测：调整战略，积极应变

当下，房地产企业纷纷调整战略、寻找新的出路以分散风险、顺应宏观走势。房企战略调整的趋势主要包括：通过项目合作回避风险，逐步形成行业寡头；增加商业尤其是城市综合体的比重，以回避；寻找新业务方向，如：旅游地产、养老地产等；通过与著名酒店运营商达成战略联盟，帮助企业迅速扩张酒店业务且提高酒店服务水平；关注所关注的保障房建设，并从中发掘契机。

　　格局：集中度进一步上升，企业发展路径现分化

　　从上榜企业金额对全国商品住宅销售金额的贡献率上可以看出，房地产企业集中度进一步上升。前十大房地产企业集中度超过10%，而前二十大房企的集中度则突破20%。根据美国房地产市场的经验，美国房地产市场经历了前十大房企集中度由90年代的10%发展至如今的30%，中国房市的集中度将仍有提升空间，未来将继续上升。

　　战略：新环境下企业战略六变

　　(1)战略调整一：项目合作开发

　　面对日益高企的地价及建材原料，房企开发项目投入越来越大，为应对有所带来的资金与风险，企业间合作的项目渐趋频繁。大企业在此背景下通过建立利益共同体逐渐形成行业寡头。比如，万科与多家国企进行合作，绿城、富力则通过输出品牌，获取资本支撑；九龙仓与规模性企业合作，规避市场风险。

　　(2)战略调整二：开拓二三线城市

　　盛高置地、恒大地产、保利地产等纷纷在长春、无锡等二线城市树立标志性项目，彰显公司建筑实力，扩大品牌影响力，为进入二三线城市做好铺垫。同时，与地方携手打造地标性建筑物，也帮助公司拉近与间的关系。

　　(3)战略调整三：发力商业地产

　　房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20或以上。就在三季度，面对频繁的楼市，龙湖地产公开宣布转战商业地产，聚焦多业态的城市综合体也成为近期的投资热点。无独有偶，自9月底以来，先后有世茂集团、大连万达集团、华瑞置地、绿地等企业与签署协议，投资重金打造城市综合体项目。

　　综合看来，住宅市场的频出让商业地产备受关注。作为此轮下的避风港，众多开发企业将重金纷纷投向商业项目尤其是城市综合体的开发，在土地储备上也开始增加商业比例。而随着一批商业、酒店、公寓等商用性质产品的扎堆开工和上市，未来商业地产竞争格局或将逐步升级。

　　(4)战略调整四：探索旅游、养老地产

　　住宅市场饱受宏观之困；商业地产又面临激烈的竞争，很多企业都在扩大房地产发展领域的内涵，寻找新的机遇。对于资金实力雄厚的企业而言，旅游地产是个不错的选择。万达、龙湖、万科、世茂等企业于年内纷纷增加旅游地产项目规模。这两年炙手可热的海南，就吸引了新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能等开发商，扎堆进军当地的旅游地产开发。此次“国际旅游岛”定位又为其带来了新契机。而在杭州的千岛湖以及成都等地，开发旅游地产的房企也纷纷在上演“围城计”。

　　(5)战略调整五：构建酒店运营联盟体

　　世茂房地产、恒大及华润置地等企业纷纷表示将加大酒店业务的投入。与著名酒店运营商达成战略联盟将帮助企业迅速拓展酒店业务。

　　(6)战略调整六：加大保障性住房投入

　　通过公开挂牌方式来低价获得优质土地的机会正逐渐减少,同时融资渠道的不畅通和融资成本的上涨，进一步迫使企业选择通过保障房项目获得土地储备。国家面对住房保障的重视程度越来越高，根据规划，2010至2012年期间全国保障性住房计划建设1880万套。为达成这一目标，地方对于参建保障房建设的企业拿商品房用地必会给予相应的优惠，更多地加入保障房建设对于开发企业来说是未来的必然趋势。

　　另外，保障房项目建设并非无利可图。以金地集团在深圳的项目金地上塘道花园为例，该地块住宅可售建筑面积为6.5万平米，其中包括15须建设经济适用房，建成后产权无偿移交给，最终该项目商品房部分出售均价达16743元/平米，按照该地块成交时的楼板价为5981元/平米计算，地价房价比为35.7，金地集团在该项目上的利润依然相

2011土地预测：保障房用地持续放量

将继续保持供应放量，保障房用地比重将进一步增加

　　新国明确要求：今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。特别是保障性住房用地的供应量要予以优先供应。

　　作为楼市供应源头的土地市场，加大推地力度改善供求关系，以此平抑地价，被视为的核心手段之一。今年18.5万公顷的住房供地计划，即使最终完成度仅接近7成，实际供地量较往年也将显著增加约65%。可以预见，作为重要内容之一的土地市场，来年全国土地供应仍将在今年的基础上继续放量。此外，还可能对地方提出相应的供地计划完成指标，通过进一步明确责任来加强各地方的执行力度，将纸上的供地计划切实转化为土地市场上的有效供应。

　　今年供地计划的另一大焦点就是计划供应保障性住房用地大幅增长。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。在全国住房用地计划中，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多。

　　从角度来看，明年是解决房地产市场民生问题的关键年，必将作为“十二五”开局的重点来抓。已经明确将建设房地产市场“保障房”和“商品房”双轨制，完善保障房体系的重要性已经被提到了一个前所未有的高度。

　　土地是住房建设的基础，明年计划开工的1000万套保障性住房肯定将需要更为充裕的土地供应，这方面肯定会率先确保。预计明年保障房用地在整个住房供地中所占比重将进一步增加，土地供应的进一步放量将优先满足保障性住房的建设需求，商品住宅用地的供应量在保持今年较高水平的同时可能不会有显著的供应增加。

　　三四线城市土地市场机会风险并存

　　从地方角度来看，全国城市化进程的效应将更多体现在三四线城市的加速发展。以近年中国城市化率平均每年增长近一个百分点计算，全国每年仅因为城市化进程而产生的新增住房用地需求即接近3万公顷，而其中大部分需求都将集中在三四线城市。

　　随着三四线城市地方对于新区建设、旧城改造进程的加速，以及对于土地一级开发的加大投入，最终都将为其土地市场释放出大量的供应。而2010年供地计划完成度较低的地方，迫于压力，也将会在2011年进一步加大土地放量执行力度。下载本文