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来源：《管理学家》2020年第17期
[摘 要] 近年来，伴随着国民经济水平的显著提升，人们生活质量的改善，国家对物业管理工作的关注和重视不断提高。因此，不断提升物业管理水平，对改善人居环境，强化小区治安，为居民提供一个和谐安宁的生活环境具有重要的意义。现如今，尽管我国物业管理水平一直呈现上升的趋势，现代商品房小区的物业管理水平也在逐步提升。然而纵观我国大部分老旧小区，在物业管理方面仍然面临着巨大的考验和困境，其物业管理水平无法满足业主的日常需求。因此，文章根据老旧小区物业管理现状分析，提出了老旧小区物业管理改进的有效措施。
[关键词] 老旧小区；物业管理；问题；对策
中图分类号：F293 文献标识码：A
通常情况下，老旧小区的管理难度较高，同时存在物业管理工作难以开展的情况。从2017年11月北京市提出“老旧小区综合整治方案”以后，很多老旧小区的物业管理公司都在不断进行管理模式的改进和创新。如安装24小时监控探头、绿化环境等，通过一系列的小区改造，在改善小区环境的基础上，安全品质也有所提升，促使居民能够真正感受到城市发展所带来的舒适生活，带动老旧小区步入良性的发展道路。
一、老旧小区物业管理概述
老旧小区指的是建筑修建比较久远的住宅小区，我国大部分老旧小区最初都是由企业或者事业单位、部门组织修建的，且根据员工的岗位层次和工龄进行住房分配，而只需要收取员工较低的租金或者以最低的内部价格售卖给员工，计划经济色彩十分浓烈。另外，也有部分小区是在早期开发商投资建设仅供出售的商品房，是早期住房改革留下来的产物。其次，和新建小区相比，老旧小区一般建设时间在上世纪80年代，房龄都在30—50年左右，设备设施老化，建筑面积偏小，大多都是多层，无电梯。而物业管理一般都是由机关事业单位的房屋管理部门统一管理，生态环境差、功能配套不全、管理理念和方式依然停留在传统房屋管理模式上[1]。管理内容方面，传统的房屋管理只需要负责维修设施、设备等，目的在于维护房屋的基本状况，降低安全风险。老旧小区的物业管理和业主之间存在双向选择的关系，从业主服务角度入手，其管理更为社会化和专业化。物业管理指的是业主通过选聘物业服务公司，有物业和业主根据服务合同约定，对房屋相关的基础设施配套、公共区域进行维修和养护管理，最终实现小区环境卫生和秩序活动的有序进行。
二、老旧小区物业管理现状分析
（一）规划设计不合理，基础设施损失程度较高
老旧小区，由于受早期规划设计和施工水平的，从现如今发展角度来看，在规划和设计方面仍然存在着很多缺陷和不足，且年代过于久远，基础设施损失程度也较高，尤其是伴随着人们生活水平的提升，几乎家家户户都有私家车辆，并且还呈现快速攀升的趋势。这对于老旧小区来说，以往的规划设计数量无法满足目前居民停车需求。其次，大部分老旧小区在最初开始设计规划时没有配备足够数量的停车位，导致老旧小区安装地锁的现象十分显著，在占用人行道和车道的基础上，还影响了小区居民的正常生活和出行[2]。由停车引起的纠纷时常发生，这也是老旧小区物业管理存在的难点问题之一。
（二）物业管理难度升级
部分老旧小区都是单位自管或者企业承包的形式，转交给街道以后，居民本身已经形成了计划经济时代单位宿舍服务全包的服务形式，并没有形成花钱买服务的意识。同时，在小区中，外来务工人员和低收入家庭偏多，由于收入问题，很多居民都没有主动缴纳物业费的意愿，这就形成了物业费收缴困难的现象。
由于以上问题，则会导致物业管理企业受到一定程度的经济亏损，只能在的扶持下，勉强维系工作，这样直接减少了服务内容，也导致物业管理水平和服务水平降低的问题。其次，隨着国民经济的提升，人们生活质量的显著改善，大部分老旧小区的居住条件和基础设施已经无法满足当前居民的需求。除此之外，小区基础设施维修费用也越来越高，这直接提升了物业管理的成本投入，物业公司也无法承担昂贵的维修费用，进而造成很多历史遗留问题。
（三）小区业主自治能力不足
老旧小区内低收入群体占据比例居多，文化程度也相对不高，居民对自身的利益期望也往往过高，对维护公共环境和公共利益积极性和兴趣也不大。其中居民占据公共利益的现象时常存在，业主对物业管理的诉求也越来越多，无法达到统一的意见。即使小区成立了业主委员会，但由于物业矛盾情况复杂、委员会成员专业知识有所欠缺，导致业主委员无法发挥出更大的作用和价值。特别是在物业纠纷调解、宣传法律法规等方面，明显积极性不高，也表现得力不从心。
三、老旧小区物业管理改进的有效措施
（一）提升老旧小区基础设施投入力度
对于老旧小区而言，基础设施落后都是多年的历史遗留问题，如果对基础设施进行大规模的换新将是物业公司无法承受的。因此，建议物业公司根据老旧小区基础设施情况制定一个长期的更新维护方案和计划，逐年对老旧小区进行换新，合理收支分配，最终达到老旧小区各项设施全部完善的目的，朝着现代化物业管理方向迈进。其次，建立良好的物业管理形象，引导小区居民养成花钱买服务的正确意识，通过小区物业费资金流去提升小区基础设施改造力度，从而规范物业管理模式，在更新和维护基础设施的同时，为居民提供良好的服务水质量，也促进物业公司管理水平的提升。主要是通过综合改造、封闭式改造等方式，在老旧小区设置单元楼大门和小区大门，完善健身设施、门卫室、车棚、停车位规划等，为居民创造便利的生活环境。位于北京市大兴区的双河南里社区的20号楼建于1995年，共计七个单元门，174户，由于建设年代久远，基础设施出现严重老化、物业管理服务缺乏，居民老旧小区改造意愿十分的强烈。2018年，社区党支部在事处的指导下，开始深入居民群众调查征求意见，改造同意率高达99.9%，经过市联席会审议通过，项目改造于2019年6月实施，到年底已经全部改造完成。改造内容涉及到了公共区域改造、绿化补建、道路修补等等。改造后的小区都开始实行了物业管理和服务，从居民整体反映情况来看，老旧小区的管理和服务水平也基本达到了居民的需求，其困难诉求也明显减少了许多。
（二）探究精准化物业管理模式
老旧小区和新小区相比，每一个老旧小区都存在着自身独特的不足和缺陷，为了有效的开展老旧小区物业管理工作，物业应该探究并尝试践行精准化管理模式，根据小区实际情况，针对性开展物业管理工作。与此同时，按照业主不通过的需求和爱好去为他们提供多样化的物业管理和服务，这样能够提升业主的满意度和幸福感。以低标准的物业收费，高标准的服务质量和管理水平，去满足业主的需求，最终赢得业主的信赖和信任，转变业主传统意识，可以为今后更好的物业管理工作奠定基础保障。
（三）提升老旧小区居民自治力度
为了确保老旧小区各项工作的正常有序运转，仅仅依靠物业管理显然是不够的。因此，小区物业管理应该主动建立起小区的事情则是所有业主事情的理念，建立并完善小区委员会建设，全面落实小区居民自治工作，通过广大业主选出来的委员会在调解业主之间矛盾的同时，全面发挥出业主和物业之间沟通桥梁，对小区内各个公共收益的征收和使用进行监督和维护，大家共同努力为小区的良性发展贡献出力量，最终促进小区治安水平的提升。其次，充分发挥出街道社区指导和监督作用，街道、社区联合实施投诉受理和协调机制，完善和建立物业监管物业管理制度，指导好委员会通过民主协商的方式去解决小区内部的问题和矛盾[5]。对小区自治组织的日常工作进行监督，公开小区事务，提升自治活动的透明度。除此之外，物业公司还可以借助互联网和新媒体的力量，建立沟通渠道，在网絡平台上和业主进行实时沟通，这样既可以避免讨论问题的尴尬，也能促使每一个业主乐于发表自己的看法和建议，这样对提升小区居民满意度，促进物业管理水平的提升有着重要的作用。
四、结语
综上所述，老旧小区在建设和发展过程中，物业管理工作尽管存在着很多的不足和问题，但只要我们不断探索物业精准化管理模式，不断完善相应的管理和监督制度，改变居民花钱买服务主动缴费意识，加强小区基础设施的投入力度，从而在提升物业管理服务质量和管理水平的基础上，为小区居民提供一个和谐安定的居住环境，促进老旧小区的良性健康发展。
参考文献：
[1]胡大见.老旧小区物业管理信息化中存在的问题[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2020（05）：12-13.
[2]张惠.老旧小区物业管理的问题及发展路径[J].建材与装饰，2019（09）：180-181.下载本文
