通过对澳洲统计局（ABS）和世界经济合作与发展组织（OECD）相关资料的查找，数据显示，悉尼市房地产市场在2000年之后，大致经历了四个阶段：2001-2003年，量价齐升阶段；2004-2008年，量跌价稳阶段；2009-2010年，量价再次齐升阶段；2011年-今，量升价跌阶段。
一、目前投资澳洲房产市场的整体判断
目前，澳洲房产市场和经济基本面呈现出如下四个特点：一，人口集中明显。澳洲地广人稀，但人口过度集中于中心城市，特别是前两大省会城市；二，房屋供求失衡。澳洲目前房屋供应缺口超过20万套，且由于年度新建商品住宅赶不上有效需求增长，上述缺口呈现不断扩大之势；三，市场配置资源。与国内房地产市场受影响不同，澳洲国内房地产市场主要受市场供求影响。四，国内经济稳定。近年来，澳洲国内GDP和CPI指数分别维持在3.0%和2.9%左右，登记失业率最新数据显示为5.1%。
总体判断：长期来看，投资澳洲房地产市场，经济可行性明显；短期来看，投资区域应选择悉尼、堪培拉、墨尔本等主要城市，以有效降低澳洲国内房产市场短期波动带来的市场风险。
对悉尼市今年来的房屋成交价格、数量，以及房屋租赁资产回报率的统计，请见下文。对澳洲房产的整体分析，请见附件《澳洲房地产投资分析报告（2012.06.13）》。
二、悉尼市近年来房地产市场的表现
1、悉尼市房屋价值变动趋势
从2001年开始，悉尼市房地产市场经历了一段特殊的增长时期，一直到2004年年初，悉尼物业价值达到了创纪录的顶点。从2004-2008年，悉尼市的物业价值没有显著的增长，甚至在很多地区，数据显示出现了下降。2009-2010年，该市房地产市场出现新一轮热潮，成交价格明显上升，这主要是由于澳洲国内自2009年开始的一系列经济刺激。进入2011年，悉尼市在资产价值方面出现了轻微的下滑，其中房屋价值下降了0.3%。细分来讲，单体平房（House）价值下降了0.9%，公寓（Unit）价值上升了0.9%。总体而言，悉尼市成为全澳洲房地产市场中表现最好的省会城市。
下面显示的是悉尼每年的物业增值率，并与全部省会城市的平均水平做了对比。
2、悉尼市房地产成交量走势
在过去的五年中，悉尼市的房屋销售数量维持在平均7470套/月的水平上。2004到2009年间，伴随房屋价值扣除CPI因素后呈现出的零增长，全市销售量处在一个相当低的水平上。而从2009年之后，大部分时间里销售量又重新回到近年来的平均水平以上。数据显示，最新的月度销售量已超过五年来平均水平的16%。尽管目前房屋价值出现轻微下降，但由于澳洲央行在2011年11月和12月连续下调了50个存贷款利率基准点，进一步刺激了2012年年初销售数量的增加。通过查找世界经济合作组织（OECD）中的数据，在下面的图片中显示了悉尼市近年来物业的月度实际销售数量，并与近五年来的平均指标作出对比。
3、悉尼市房屋租赁回报率走势
与最近悉尼物业价值轻微下降形成鲜明对比的是，悉尼市的房屋出租回报率在最近两年来呈现出持续增加。数据显示，2011年12月，悉尼市单体平房（House）的出租回报率在4.5%左右，公寓（Unit）的出租回报率在5.2%左右。与此对照，在2010年12月，平房和公寓的出租回报率分别为4.2%和5.0%。极低的房屋空置率和新增房屋供给的短缺，成为解释上述租金和回报率在短期内增长的原因。下图显示了上述租金和出租回报率近年来增长的情况。（其中，橘色柱状图显示的是2005年12月-2011年12月间，悉尼市房屋的平均租金价格；灰色曲线和黑色曲线分别显示的是，上述同一时期内，公寓Unit和平房House的出租回报率变动情况。）
三、涉及澳洲房地产投资开发的国内企业统计
据了解，目前在澳洲开发房地产的国内企业有首开国际（首开集团下属三大业务模块之一）、颐和地产、上海置地、宝华地产、上海阳光和复兴置地等企业。
首开控股（国际）有限公司（以下简称"首开国际公司"）为首开集团公司在注册的全资子公司。公司设立的主要目的是通过境外企业股权调整和业务整合，进一步推进集团境外业务发展。目前，首开国际在悉尼已投资开发了三个项目，分别为京城大厦、宝华大厦和首开国际大厦。其中首开国际大厦是属于高档大型商业和住宅综合项目，该项目位于繁华的悉尼中心南端Haymaket区Quay Street61-79号，步行即可到达CBD、情人港、中国城等，多个公共交通车站近在咫尺，包括火车站、Railway Square交通枢纽，Haymarket轻轨站、PADDY,S MARKET单轨电车等，交通便利，四通八达，项目周围被悉尼科技大学，悉尼大学以及众多语言和专科教育机构所围绕，还有众多餐饮，购物和休闲场所。首开国际大厦由两栋公寓楼，三层商业以及地下车库组成，公寓设计以舒适为目标，几乎每个单元都享有令人满意的光照和通风，绝大部分单位都有优美的园林景园，合理的设计、怡人的环境，良好的用材，再加上市中心的便利，首开国际大厦将为悉尼市的新地标。
另外，颐和地产在澳大利亚悉尼附近投资开发的新项目也在近期揭幕。颐和地产有关负责人表示，这是以稳健著称的颐和地产迈向海外市场的第一步。据了解，颐和地产在悉尼的投资项目名为“SummerCourt”，坐落于悉尼以西14公里的Strathfield区，项目约推出上百套住宅和商铺，预计今年5月底竣工，6月底交楼。
(报告撰写：Mark 联系方式：maxq367@163.com)
