前言 (1)

第一章物业管理公司简介 (2)

第二章项目机构设置和人员编制 (2)

1、机构设置的原则 (2)

2、管理人员结构图 (2)

第三章经营管理目标 (3)

1、项目分析 (3)

2、主要经营指标 (4)

3、重要承诺 (4)

第四章项目经营管理预测 (5)

1、物业费标准测算 (6)

2、日常年度经营预算 (6)

第五章物业管理服务内容和标准 (8)

一、工程管理 (8)

二、房屋装饰装修管理 (8)

三、环境卫生和绿化 (9)

四、保安管理 (9)

五、交通秩序与车辆停放 (8)

六、紧急情况处置 (10)

第六章物业接管验收 (10)

一、物业交接工作的条件 (10)

二、物业交接工作的程序 (10)

三、物业交接工作的内容 (10)

四、物业交接工作的标准 (11)

五、物业接管验收的组织 (11)

六、交接记录 (11)

第七章社区服务功能设计 (11)

代理劳务和方便服务： (11)

家政服务： (11)

商务办公服务： (12)

第八章社区文化建设和公众形象塑造 (12)

前言

感谢**项目开发商对我公司的信任，给予我们一个参与**项目物业管理竞标、展示我公司实力的一个机会。我们非常珍视这个机会，也有决心竞标成功。为**项目物业管理服务上作出贡献。

由于我们接触项目时间较短，对项目的实际情况了解较少，故本标书主要是基于我公司多年的管理经验编制而成，所以不可避免的有些内容与实际情况会不甚符合，我们希望能有机会与开发商共同讨论协商，形成一个切合**项目实际情况的高水平的物业管理标书。

我公司具有多年的管理经验和专业的管理理念，我们有信心，也有能力将**项目管理好，使之成为优秀的物业管理项目，成为产权人们理想的家园。

第一章物业管理公司特点介绍

北京新永外商业经营管理有限公司成立于2005年12月，公司注册资本金600万元人民币，物业资质等级为三级。公司经营管理人员有着多年从事物业管理的经验，其中公司法人代表***先生先后在天津市和平区滨江道步行街炳胜购物中心、天津市温州城和天津市和平商业大厦担任主要负责人，负责该部分物业的商业运营和物业管理；公司物业经理高平先生先后在（北京）光大国际饭店管理有限公司担任物业管理经理、北京南银大厦担任常务副总、北京中北物业管理有限公司担任常务副总，并且主持过尽30万平米的住宅小区的物业管理工作；公司物业副经理***先生曾任职于北京三利国际商务大厦，担任物业部经理。公司管理层人员都有十几年的物业管理及商业管理经验，从事过住宅、酒店、写字楼和商业的物业管理，且我公司对“**”项目做了深入细致的调查研究，我公司有能力为该项目的后期物业管理提供优质的物业服务。

**项目现有面积46224.43万平方米，可入住285户。依据开发商的测算物管费的标准，商业和住宅为2.30元/平方米/月，年总收入128万元，物业管理费收费率达到90%，年收入115万元；加上停车场的年收入10万元,及其它创收2万元，共计127万元。通过反复测算和商业和住宅的特点，人员正常配置43人，足可承接物业管理。

我们将尽全力为产权人及使用人服务。以优质服务让发展商满意、让产权人满意，愿早日能同**项目开发商合作。

第二章项目机构设置和人员编制

一、机构设置的原则

我公司在**项目项目部机构设置中将以保证物业管理服务质量为前提，尽可能减少人员编制降低人力成本，组建一支专业素质高、综合协调能力强的专业管理队伍。

二、项目架构图

编制说明：人员编制43人。

第三章经营管理目标

项目分析

**项目为商业和住宅；其功用以商业为主，人、车分流。

物业管理企业只有拿出切合实际的物业管理标书，抓住该物业创收节耗与经营方能更有效的控制运营成本和管理费用，保障服务质量，使该物业管理服务得到良性发展。

一、项目基本情况

**项目商业住宅东临松林东路，西至北京114中学东墙，南靠安乐林路，北邻革新中街。总建筑面积：45922m2，其中商业为一个物业单元，面积：28420m2，地上四层，地下一层；住宅面积：17502m2分为北楼5-15层、南楼5-16层，有商住户285户。

1、户外配套设施

1）公共绿地 2710 ㎡，绿化率25%；

2）庭院照明 20 KW，楼道照明 15 KW；

3）垃圾房收集点 1个；

4）生活水泵 2 台,共22 KW。；配电室 2 个；

5）道路、楼道等部分设有24小时摄象监控系统、可视对讲系统、经济照明系统；地下车库出口设有控制设备；

6）住宅电梯 5部，1部 13 KW，4部 16 KW；

7）每幢一层设有集投信报箱；

8）公共设施采用双路供电；

2、户内配套设施

1）有线电视系统；有

2）可视对讲系统；有

3）一户一表（冷热水远传表、电磁卡表）；

4）综合布线系统；

5）燃气锅炉 2台(4吨、2.8KW/每台)；

6）住宅采暖系统：分户供暖；

3、按市优社区质量标准进行管理

1. 房屋完好率：98%

2. 房屋零修、急修及时率：99%

3．维修工程质量合格率：100%

4．管理费收缴率：90%以上

5．绿化完好率：99%

6．清洁保洁合格率：99%

7．道路完好率及使用率：100%

8．化粪池、雨水井、污水井完好率：100%

9．排水管明暗沟完好率：100%

10．路灯完好率（庭院灯、楼道灯）：98%

11．停车场完好率：100%

12．公共文体设施、休息设施及雕塑、小品完好率：99%

13．消防设施设备完好率：100%

14．违章处理率：100%

15．投诉处理率：100%

16．管理人员培训合格率：98%

17．业户回访率：100%

18．产权人对物业服务满意率：90%以上

4、重要承诺

1）在实际接管二年内达到京价房字(2003)335号文件关于公共性服务标准的市优秀物业管理社区。

第四章项目经营管理预测

**项目年度物业管理费收支预算

序号项目预算（元）备注

一、物业管理收入1’275’782 收费面积46224.43m2、285户

二、物业管理支出合计1’278’956 盈余为：- 3’174元

1、管理服务人员工资、社保及工资附加费490’800 (餐费121’680元)

（1）管理服务人员工资11人

（2）运维人员工资13人

（3）工资附加费福利、教育附加15.5%

（4）社会保险费养老、医保、失业30.5% 2、共用部位、共用设施设备运行维护费用431’836

（1）机电设施设备维修保养费30’000 水泵/强弱电/门禁对讲智能系统（2）电梯维修保养费252’000 含5部电梯年检费

（3）公区能源费119’836 水泵、公区灯、水电费

（4）零星维修材料费30’000

3、物业管理区域清洁卫生费用87’200

（1）保洁人工费43’200 清洁员6人

（2）垃圾清运费12’000

(3) 外墙清洗费

（4）水箱清洗费用

（5）化粪池清淘费12’000

（6）劳保工具耗品费20’000

4、物业管理区域绿化养护费用22’200

（1）园艺人工费7200 园艺工1人

（2）绿化养护费3000

（3）绿化用水费10’000

（4）花木补种费2000

5、物业管理区域秩序维护费用144’000 保安员12人

6、办公管理费用102’920

（1）管理工具用具费12’000

(2) 办公及交通费24’000

（3）办公通讯费24’000

（4）交际应酬费9600

（5）社区文化活动费20’000

（6）工装费26’0/2 13’320×2年制分摊

7、物业企业固定资产折旧费12’000 固定资产、长期待摊、低值耗品

8、管理酬金10%

9、营业税5.5% 88’323

10、物业公众责任险

11、不可预见费用总支出2%

一、物业费标准测算

物管费收费标准：商业外围和住宅2.30元/m2/月

二、日常年度经营预算

（1）收入：127万元

1）物业管理费收入：建筑面积46224M2，共有285户. 127.5 90%+12=115万元

2）车位租赁收入：10万元;

（其中：40%需上缴交通队，10%为浮动）。

3）其它创收：2万元

（2）支入：127万元

三、人员费用支出：

1、京价房(1998)196号文件：

1、高层住宅电梯水泵费用按0.67元/m2/月。

2、大中修费和电梯水泵中的大中修及折旧费纳入2%公共维修基金支出中。

3、住宅用于办公用房按150%、用于商业经营按200%收取物业管理费。

2、物业管理服务的范畴（共用性服务费用）：

1、管理人员工资、社保及工资附加费(46 %)；

2、共用部位、共用设施、设备日常运行、维修及保养;

3、共用区域卫生保洁(含楼道、地下室卫生)、收集生活垃圾；

4、共用区域环境绿化养护；

5、共用区域秩序维护；

6、办公管理费用

7、物业管理企业固定资产折旧

8、业委会费用

9、管理酬金10% 10、税费5.5%

第五章物业管理服务内容和标准

一、工程管理

1、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。

2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、会所和共用设施设备使用的房屋等。

3、工程服务质量和标准

(一) 房屋外观

1、房屋外观完整，无明显残破损坏；

2、每年进行一次外墙清洁。

(二) 设备运行

1、设备运行正常，保证正常供电,供生活冷、热水，保证电梯正常服务；

2、设备维修及时、设备完好率95％。

(三) 共用部份、共用设施设备的维护和管理

1、经常进行共用部位、共用设施设备的检查,发现问题及时维修；

2、对故障严重设备提出计划，进行大修或更新。业户报修后20分钟内到现场。水、

电急修不过夜，房屋小修及其它问题三日内进行；

３、对新增设备、设施提出计划标书，经批准后实施。

4、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修

小修

1、水、电通讯急修不过夜；

2、房屋其它小修需三天内进行；

3、如难以及时修复的项目，及时与专业公司联系，尽快修复。

大中修理

1、经常进行公共部位设施设备的检查，制定中大修理计划和标书。

大修理或更新计划经批准后，组织施工和验收。

二、房屋装饰装修管理

见附件：《房屋装饰装修管理协议》。

三、环境卫生和绿化

1、定时对楼内公共通道的墙面、地面、门窗进行保洁维护，按时清运垃圾；

2、经常清洁室外道路绿地，保持整洁，无碎纸、烟头、杂物。

2、按时对公共绿地进行养护，保证树林、草坪生长良好，外形美观。

4、保洁和绿化的服务质量和标准

(一) 环境卫生

要求：保证楼内及社区内环境清洁。

1、楼内地面、楼梯每日清扫，墙面、门窗及卫生设施经常擦拭；

2、社区内通道、停车场每日清扫，杂物及时清运；

3、垃圾及时组织清运。

(二) 绿化：

要求：保证绿化完整，生长良好、外形美观。

1、按期对树木和花草进行养护，修剪，保证植物正常生长；

2、加强绿地管理，防止人为损坏。

四、保安管理

1、内容

（1）协助门维护本物业区域内的公共秩序；

（2）在社区和楼宇出入口设岗，对出入人员进行检查；

（3）经常对楼内外进行检查巡视，发现问题及时处理；

（4）经常进行消防设施和楼内火灾隐患检查，发现问题及时处理。

2、责任

（1）保证社区正常的生活和工作秩序；

（2）保证社区的安全；

（3）帮助业户进行紧急情况救助和其它帮助。

3、保安的服务质量和标准

(一) 保安

要求:保证社区正常的工作、生活程序。

1、加强社区出入管理，保证２４小时定时巡视；

2、保证保安监控和消防中控室２４小时值班。

(二) 消防：

要求：保证社区不发生重大火灾。

1、保证消防中控２４小时值班，定期检查消防设施、设备使用处于正常状态。

2、经常进行消防检查，发现火情能及时扑救。

五、交通秩序与车辆停放

1、内容

（1）合理划分道路走向，保证道路通畅；

（2）合理划分机动车、非机动车停车位置，做到整齐方便；

（3）保证车辆进出管理秩序，保证车辆安全。

2、责任

（1）负责维持交通通畅，及时处理事故和纠纷；

（2）负责车辆安全，防止车辆丢失和损坏；

（3）对发生事故的现场负责保护，协助有关部门处理。

3、交通服务质量和标准

(一) 交通秩序与车辆停放

要求: 保证交通秩序和停车安全。

1、制定道路行车方向和标志，划分停车位；

2、制做并发放存车证件，并加强出入管理，防止车辆丢失；

3、协调处理车辆损坏、丢失，负责通知保险公司出险；

４、协调由于交通及车辆而发生的纠纷。

六、紧急情况处置

我公司对以下情况分别制定了处置预案，在事件发生时可迅速反应，进行有效控制，避免和减少损失。

突然停水、停电：

突然跑水：

天然气泄漏：

发生火灾

发生地震

遇到

电梯困人

煤气中毒

有人触电

发生入室抢劫：

户门门锁打不开，室内关人

发生受伤或有人生病

第六章物业接管验收

一、物业交接工作的条件

1、所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关部门的要求建设完毕。

2、各专业主管部门对归口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全；各机电系统调试合格。

3、建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完毕，达到场清地净。

4、具备实行封闭式物业管理的基本要求。

5、开发商与接管方签定物业管理委托合同及有关补充协议。

二、物业交接工作的程序

1、建设工程质量验收合格后，由施工单位向投资方进行交接，再由投资方向物业管理公司交接。投资方也可交由物业管理公司直接与施工单位进行交接，但应签定物业接收委托书。

2、交接资料准备齐全后，投资方应书面通知物业管理公司准备接收，并同时向物业管理公司提供有关图纸资料和设备清单，物业管理公司应立即组织有关人员熟悉图纸资料及设备配备，并做好接受准备。

3、交接工作开始时，双方应签定物业交接协议书，明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。

4、交接工作中，双方交接人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查并认真填写物业交接清单和运行试验记录。图纸资料应造册登记。

5、交接工作结束，双方共同签署交接报告。对交接中发现的问题，双方应认真记录，协商解决办法。对交接中遇到的工程遗留问题，若不能马上解决，双方应签署备忘录（附件5），说明存在的问题、产生的原因、责任、解决的方法和时间等。

三、物业交接工作的内容

1、土建与装饰工程：砖石工程、混凝土工程、地面、楼面、地下车库及内外装修等；

2、电气工程：高压系统、低压系统、照明系统等；

3、运载工程：客用电梯、消防电梯等；

4、给排水工程：给水系统、排水系统、污水处理系统、化粪池及卫生间设备等；

5、消防工程：消防水泵、消防管道、火灾报警、自动喷洒系统、消防主控柜、应急广播、消火栓等；

6、其它：电话、共用天线、音响、保安监视等；

7、楼外工程：庭院、道路、院墙、绿化、停车场等；

四、物业交接工作的标准

1、验收标准参照国标《房屋接管验收标准》和《建筑质量验收标准》的有关规定执行。

2、设备质量按设计要求和产品的标准或产品说明书进行。

3、机房验收标准应参照国家有关标准执行，若无国家标准，应暂按物业管理公司的相应规定执行。

五、物业接管验收的组织

1、我公司将由总工室组织验收接管小组，由土建空调、给排水、消防、强弱电装饰等专业工程师参加，配合前期物业一起负责物业接管验收工作。

2、验收小组与开发商筹建工程部，建设单位共同对建筑及其附属设施进行细致的清点、登记和检查，对检查中的问题提出整改意见，最后签属验收报告。

3、文件资料的交接。文件资料包括：立项审批文件、设计竣工图纸、设备清单、设备质量检验合格证、安装检测报告、建筑和设备的保修合同等。

最后三方（或两方）在验收交接文件上签字。

具体详见物业管理公司《物业交接工作细则》。

六、交接记录

1、《主要设备明细表》

2、《物业交接协议书》

3、《物业交接清单》

4、《设备运行试验记录》

5、《物业交接报告》

6 、《物业交接备忘录》

第七章社区服务功能设计

社区建成后，物业公司将广泛征求产权人的意见和要求，有选择地开展社区特约服务,满足社区业户的需求。

物业公司将根据业户要求提供以下服务：

代理劳务和方便服务：

★代买代送：替业户省却路途疲劳、购物、送货有人代劳；

★礼品购买、急件的传送、饮用水派送；

家政服务：

★推荐小时工和家庭服务员开展家政服务。

商务办公服务：

★文件的打印、复印、传真的收发；

特别说明：

以上为物业公司利用自身优势为社区提供的特约服务项目，我公司保证只收取成本费，不取得经济收益。如您需要，请与物业公司商务中心联系。如还需要其他服务欢迎您提出，我们将尽可能满足您的要求。

第八章社区文化建设和公众形象塑造

通过我们共同的建设，将**项目建成为具有完善的物业设施、和谐的社区环境，健康的社区文化，规范的社区管理、周详的生活服务、良好的公众形象，成为居住社区的精典。为此我们将进行以下方面的建设：

★创刊《物业管理通讯》主要栏目有：物业管理法规介绍、物业公司主要工作和管理举措、各社区建设进展情况、产权人意见和建议、重要活动情况通报等。通过此刊物沟通物业公司与产权人的情感，传递双方的要求和意愿，征询产权人的意见和建议，创造友善和谐的管理服务关系；

★在重要节假日举办晚会，沙龙聚会等社区联谊活动，丰富社区的业余文化活动；

★建立广告栏和宣传栏，使产权人能利用休息时间了解社会信息和社区情况；

★与周边文化娱乐单位建立联系，向产权人优惠提供休闲娱乐的场所；

★与新闻机关、报社等媒体建立良好的关系，及时报导社区情况，增强新闻效应，提高紫金苑的知名度和美誉度；

通过以上活动使社区每位产权人都积极参与社区建设和管理，共同营造现代人的生活空间，在北京市社区创造居住住宅物业管理的优秀样板，争取在两年内达到北京市优秀物业管理社区标准，使所有产权人都感到骄傲和自豪。

1、按时召集产权会，根据10%以上产权人的要求可召开特别会议；

2、聘请物业管理企业对本社区进行管理，并与其签订物业管理合同。

3、审议批准物业管理企业的年度管理计划、年度费用概预算及决算报告；

4、审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的服务标准；

5、审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；

6、检查监督各项管理工作的实施及规章制度的执行；

7、对任何破坏、损坏本物业产权人利益的行为有制止和要求赔偿的权利；

8、对个别产权人、使用人违反本公约书或损害其他产权人、使用人利益的行为，可

代表全体产权人提起诉讼。

本条款的2、3、4、5项规定的事项，必须经产权会通过。

北京新永外商业经营管理有限公司

二00六年七月二十八日下载本文