与管理的若干意见

洪技规字[2005]01号

为进一步规范房地产市场，维护消费者的合法权益，针对原规划非住宅用地上新出现的公寓式酒店、产权式酒店、时权式度假公寓酒店、公寓式写字楼等有居住功能性质的公共建筑的情况，根据有关规定，借鉴外地经验，结合我市实际，制定本意见。

   一、在城市规划区内的建设项目，凡经确定为城市配套服务公共建筑(特别是居住区公建配套用房)的，任何部门和单位不得以任何方式改变其用地性质和建筑用途。

   二、凡通过土地市场招、拍、挂获得的各类土地，应首先由市规划管理部门明确其用地性质和建筑用途，对混合类型的建筑应当明确分项内容、比例等详细规划指标。

 三、今后出让的地块中，除由市规划管理部门明确为重要地段并有景观要求或特殊用途(社会服务功能)的公共建筑外，允许建设可分割销售的公共建筑，并按下列规定进行审批、和管理：

  (一)市有关职能部门将按照用地性质和建筑用途，对公共建筑提出规划指标、消防设施、停车位配置、日照间距、卫生防疫等要求，并按公共建筑的标准进行审批；

  (二)公共建筑项目不应出现带有公寓、花园、花苑等含有住宅性质的名称，为避免误导消费者审批部门在对名称进行审批时，将严格规范其用词；

  (三)单元式公共建筑类项目的建筑设计(平面及立面造型等)应明显区别于住宅项目，其公共、服务用房等功能必须齐全，套内不得设置通管道煤气的厨房和外挑式阳台；并满足公共建筑设计规范要求；

  (四)市规划、国土资源、房管等管理部门将按公共建筑项目核发建设工程规划许可证、土地使用证和房屋产权证等证书。

四、允许分割销售的公共建筑(酒店或写字楼)应符合下列具条件：

  (一)具有或公共的出入通道，公摊面积不大于分割销售面积的30％；

  (二)交付使用后，使用管理的各类配套设施具备计价量条件；

  (三)整个项目的公共设施和配套用房等内容，均需明确产权、使用和管理性质；

  (四)建设单位应负责做好经营管理和提供物业配套设施等服务工作；

(五)物业管理将按有关执行。

南昌市城乡规划局

二OO五年七月十八日

南昌市建筑方案设计文件编制深度规定

洪技规宇[2005]02号

 1．总则

1．0．1为加强对南昌市建筑方案设计编制工作的管理，保证方案阶段的设计质量，特制定本规定。

1．0．2本规定适用于民用建筑工程方案设计。一般工业建筑工程的方案设计深度可参照本规定执行。

1．0．3方案设计的编制，必须贯彻执行国家及地方有关工程建设的和法令，应符合国家现行的建筑工程建设标准、设计规范和制图标准以及确定投资的有关指标、定额和费用标准的规定。

1．0．4在方案设计前，应进行必要的调查研究，了解与工程设计有关的基本条件，收集必要的设计基础资料，进行认真分析。

2．一般要求

2．0．1设计文件的内容

1．方案设计文件根据设计任务书进行编制，由设计说明、总平面图以及建筑设计图纸、透视图等部分组成。

2．0．2除透视图单列外，其他文件的编排顺序为：

  1．封面：写明项目名称、方案编制单位、编制时间；

  2．扉页：写明编制单位法定代表人、技术总负责人、项目总负责人的姓名，并经上述人员签署或受权盖章；

  3．方案设计文件目录；

  4．设计说明书；

  5．设计图纸。

  注：投标方案按标书要求密封或隐盖编制单位和扉页。2．0．3．一些大型或重要的城市建筑根据工程需要可加做建筑模型。

3．设计说明书

3．0．1设计依据，设计要求及主要技术经济指标。

  1．列出与工程设计有关的依据性文件的名称和文号。

  2．设计所采用的主要法规和标准。（如酒店是几星级）

  3．设计基础资料如：区域位置等。

  4．设计内容和范围，工程规模和设计标准。

  5．列出主要技术经济指标，如总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积(分别列出地上部分和地下部分建筑面积)、建筑基底总面积、绿地总面积、建筑容积率、建筑密度、绿化面积、绿地率、停车泊位数(分地上和地下)，以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。根据不同的建筑功能，还应表述能反映工程规模的主要技术经济指标，如住宅的套型、套数及每套的建筑面积、使用面积，旅馆建筑中的客房数和床位数，医院建筑中的门诊人次和病床数，学校的学生规模和生均等指标。

3．0．2总平面设计说明

  1．概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，以及在竖向设计、交通组织、景观绿化、环境保护等方面所采取的具体措施。

  2．关于一次规划、分期建设，以及原有建筑和古树名木保留、利用、改造（改建）方面的总体设想。

　3、防火设计

　4、竖向设计

山地：坡度、坡向、高程

3．0．3建筑设计说明

建筑方案的设计构思和特点：

  1．建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、环境分析(如日照、通风，采光)等；

  2．建筑的功能布局和各种出入口、垂直交通运输设施(包括楼梯、电梯、自动扶梯)的布置；

  3．建筑内部交通组织、防火设计和安全疏散设计；

  4．关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明；

  5．在建筑声学、热工、建筑防护、电磁波屏蔽以及人防地下室等方面有特殊要求时，应作相应说明。

3．0．4结构设计说明    

1．设计依据

    1)本工程结构设计所采用的主要法规和标准；

    2)建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件，包括风荷载、雪荷载、地震基本情况及有条件时概述工程地质简况等。

2．结构设计

主要阐述以下内容：

1)相邻建筑物的影响关系；

2)建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别；

3)上部结构选型概述和新结构、新技术的应用情况；

4)采用的主要结构材料及特殊材料；

5)条件许可下阐述基础选型；

6)地下室的结构做法及防水等级，当有人防地下室时说明人防抗力等级。

7)深基坑的围护措施及其他事项。

3．需要特别说明的其他问题

3．0．5建筑电气设计说明

1．设计范围本工程拟设置的电气系统。

2．变、配电系统

1)确定负荷级别：1、2、3级负荷的主要内容。

2)负荷估算。

3)电源：根据负荷性质和负荷量，要求外供电源的回路数量、电压等级。

4)变、配电所：位置、数量、容量。

 3．应急电源系统：确定备用电源和应急电源型式。

4．照明、防雷、接地、智能建筑设计的相关系统内容。

3．0．6给水排水设计说明

1、给水设计

1)水源情况简述(包括自备水源及市政给水管网)。

2)用水量及耗热量估算：总用水量(最高日、最大时)，热水设计小时耗热量，消防水量。

  3)给水系统：简述系统供水方式。

  4)消防系统：简述消防系统种类，供水方式。

  5)热水系统：简述热源，供应范围及供应方式。

  6)中水系统：简述设计依据，处理方法。

  7)循环冷却水、重复用水及采取的其他节水节能措施

  8)饮用净水系统：简述设计依据，处理方法等。

2．排水设计

  1)排水，污、废水及雨水的排放出路。

  2)估算污、废水排水量，雨水量及重现期参数等。

  3)排水系统说明及综合利用。

  4)污、废水的处理方法。

3．需要说明的其他问题。

3．0．7采暖通风与空气调节设计说明

  1．采暖通风与空气调节的设计方案要点。

  2．采暖、空气调节的室内设计参数及设计标准。

  3．冷、热负荷的估算数据。

  4．采暖热源的选择及其参数。

5．空气调节的冷源、热源选择及其参数。

6．采暖、空气调节的系统形式，简述控制方式。

7．通风系统简述。

8．防烟、排烟系统简述。

9．方案设计新技术采用情况，节能环保措施和需要说明的其他问题。

3．0．8热能动力设计说明

  1．供热

    1)热源概况；

    2)供热范围；

    3)供热量估算；

    4)供热方式；

    5)锅炉房及场区面积、换热站面积、位置及房高等要求

    6)热力管道布置方式及敷设原则；

    7)水源、水质、水压要求；

    8)节能、环保，消防及安全措施。

  2．燃料供应

    1)燃料来源，种类及性能数据；

    2)燃料供应范围；

    3)燃料消耗量；

    4)燃料供应方式；

    5)灰渣储存及运输方式；

    6)消防及安全措施。

  3．其他动力站房

    1)动力站房内容、性质；

    2)主要设备技术参数；

    3)系统形式； 

    4)站房面积，位置及其他要求；

    5)节能、环保，消防及安全措施。

3．0．9投资估算编制说明及投资估算表

1．投资估算编制说明资料

  1)编制依据；

  2)编制方法；

  3)编制范围(包括和不包括的工程项目与费用)；

  4)主要技术经济指标；

  5)其他必要说明的问题。

2．投资估算表投资估算表应以一个单项工程为编制单元，由土建、给排水、

电气、暖通、空调、动力等单位工程的投资估算和土石方、道路、广场、

围墙、大门、室外管线、绿化等室外工程的投资估算两大部分内容组成。在建设单位有可能提供工程建设其他费用时，可将工程建设其费用和按适当费率取定的预备费列入投资估算表，汇总成建设项目的总投资。

  4．设计图纸

4．0．1总平面设计图纸

  1．场地的区域位置。

  2．用地的范围(用地和建筑物各角点的座标或定位尺寸、道路红线、场地现状标高)。

  3．场地内及四邻环境的反映(四邻原有及规划的城市道路和建筑物，市政工程管线设施，场地内需保留的建筑物、古树名木、历史文化遗存、现有地形与标高，水体，不良地质情况等)。

  4．场地内拟建道路、停车场(含地下车库)、广场、绿地及建筑物的布置，并表示出主要建筑物与用地界线(或道路红线、建筑红线)及相邻建筑物之间的距离。

  5．拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数与设计标高，以及地形复杂时主要道路、广场的控制标高。

  6．指北针或风玫瑰图、比例(按现状图的比例)、图例。

  7．根据需要绘制下列反映方案特性的分析图：功能分区、空间组合及景观分析、交通分析(人流及车流的组织、停车场的布置及停车泊位数量等)、地形分析、绿地布置、日照分析(含结论)、分期建设等。

4．0．2建筑设计图纸

  1．平面图(主要使用层平面并标注建筑面积)；

  　1)底层平面及其他主要使用层平面的总尺寸、柱网尺寸或开间、进深尺寸；

  　2)功能分区和主要房间的名称(少数房间，如卫生间、厨房等可以用室内布置代替房间名称)。必要时要画标准间或功能特殊建筑中的主要功能用房的放大平面和室内布置；

    3)各种出入口及水平和垂直交通的关系。室内车库还要画出停车位和行车路线；

    4)结构受力体系中承重墙、柱网、剪力墙等位置；

    5)注明主要楼层、地面、屋面的标高关系；

    6)室内停车库的停车位和行车线路；

7)底层平面应标注剖切线位置及编号，并应加标指北针；

8)图纸名称。

2．立面图：

1)根据立面造型特点，选绘两个以上有代表性的和主要的立面(标注建筑材料和色彩)；   

  2)各主要部位和最高点的标高或主体建筑的总高度；

3)与之有直接关系的相邻建筑的立面。

4)图纸名称。

3．剖面图：

  1)应剖在高度和层数不同、空间关系比较复杂的主体建筑的纵向及横向相应部位，一般应剖到楼梯；

  2)注明各层的标高及室外地面标高，室外地面至建筑檐口(女儿墙)的总高度；

  3)建筑层数多、功能关系复杂时，还要注明层数及各层的主要功能关系；

  4)若遇有高度控制时，还应标明最高点的标高；

  5)剖面编号；

4．透视图或鸟瞰图视需要而定。设计方案一般应有一个外立面透视图或鸟瞰图。大型公建及十六层以上住宅须增加楼身及屋顶灯光设计，并绘制夜景效果图。

5．建筑模型

 可根据建设单位的要求或设计部门认为有必要时制作。一般用于大型或复杂工程的方案设计。

南昌市城乡规划局

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