玻璃幕墙使用维护说明书

第一条 为保证玻璃幕墙在正常使用和维护下，达到其设计使用年限，特制定玻璃幕墙使用维护说明书。

第二条 依据《建筑结构可靠度设计统一标准》、GB和《玻璃幕墙工程技术标准》JGJ102-2003的规定，玻璃幕墙属于易于替换的结构件，玻璃幕墙设计使用年限属二类，其设计使用年限为25年。

第三条 玻璃幕墙设计基准取为50年。

1、 本工程玻璃幕墙基本风压取×××KN/㎡ 地面粗糙度类别取×类，风荷载设计值：墙面区×××KN/㎡；墙角区×××KN/㎡。

2、 本工程玻璃幕墙抗震按×设防，设计基本地震加速度取0.×g。

3、 本工程玻璃幕墙杆件，采用×××（铝合金、耐候钢、彩色钢板等），其强度标准值为：×××N/㎜2。

4、 本工程玻璃幕墙采用×××（浮法玻璃、钢化玻璃、半钢化玻璃、×××玻璃+×××玻璃的夹层玻璃、×××玻璃+×A+×××玻璃的中空玻璃）其强度标准值为：×××N/mm2。

5、 本工程拉杆采用××××（牌号）不锈钢，其强度标准值为：×××N/㎜2。

6、 本工程拉索采用××××（牌号）不锈钢纹线，其破断拉力为×××N/㎜2。

7、 本工程点式配件采用×××（牌号）钢爪、×××（牌号）连接件、×××（牌号）吊夹。其材料强度标准值为：×××N/㎜2。

第四条 玻璃幕墙使用耐气候性材料，除不锈钢外，均进行表面处理。

1、 本工程杆件使用的铝合金材料，经阳极氧化处理，膜厚AA××级（复合膜×级）（氟碳喷涂×涂，膜厚≥××?m）（静电粉末喷涂，局部膜厚40mm≤T≤120mm）。

2、 本工程杆件使用彩色钢板冷弯构件，采用外用聚酯（硅改性聚酯、外用丙烯酸），涂层厚度≥20?m，塑料溶胶，涂层厚度≥100?m。 

3、 本工程杆件使用耐候钢。

4、 本工程杆件使用钢构件，采用聚酯（丙烯酸），涂层厚度≥××?m。

第五条 本工程玻璃幕墙采用：

1、 浮法玻璃

2、 钢化玻璃

3、 半钢化玻璃

4、 阳光控制镀膜玻璃（真空磁控溅射法生产工艺、在线热喷涂生产工艺）

5、 低辐射镀膜玻璃（真空磁控溅射法生产工艺、在线热喷涂生产工艺）

6、 夹层玻璃（浮法、钢化、浮法镀膜、钢化镀膜）

7、 中空玻璃（浮法、钢化、浮法镀膜、钢化镀膜）

第六条 本工程玻璃幕墙采用：

1、 构件式（单元式）玻璃幕墙；

2、 明框（内侧装玻璃、外侧装玻璃）玻璃幕墙；

3、 隐框（内嵌式、外扣式、外挂内装式、外挂外装式、外顿式、外插式）玻璃幕墙。

第七条 玻璃幕墙防雷采用金属杆件与已和主体结构防雷体系连通的预埋件[后设锚板（例如用膨胀螺栓固定锚板）] 连接的方式。本工程控制静电等级为×级。

第 玻璃幕墙层间防火隔断采用在1.5㎜厚钢板上设置100㎜厚防火棉。

第九条 玻璃幕墙为围护构件，不能承担建筑物上（除玻璃幕墙自重以外的）竖向荷载。

第十条 玻璃幕墙周围建筑物改扩建时，应将风环境改变对玻璃幕墙的影响进行评估，并根据评估结果采取相应的措施。

第十一条 玻璃幕墙应按设计的规定正常使用，并且特别注意以下事项：

1、 不得在玻璃幕墙上施加设计以外的任何荷载。点支承装置只用来支承幕墙玻璃和玻璃承受的风荷载或地震作用，不应在支承装置上附加其它设备和重物。

2、 进行室内装修时，室内装修分格应与幕墙杆件协调（不得在玻璃部分分格），并且与玻璃幕墙丁件间留变形缝，用密封材料填缝，不得紧靠幕墙杆件。

3、 不得在玻璃幕墙表面上设霓虹灯、招牌及广告。

4、 窗帘盒不得固定在玻璃幕墙上，窗帘应距玻璃幕墙一定距离，窗帘材料应为纯棉，不能使用化纤材料。

5、 在距玻璃幕墙2m范围内不得敷设埋入地下的上、下管道及其他金属管线，以避免反击。

6、 在楼板外缘应设踏脚线，防止物件滚动撞击玻璃幕墙。

7、 不得随意将玻璃面板明框改为隐框（隐框改为明框）或更换为石材面板。不得随意改变幕墙分格。

8、 不得随意在玻璃幕墙上添加遮阳设施。不得穿越玻璃面板设置金属管线（合理设置穿越玻璃幕墙的金属管线要有防雷设施）

9、 不得将污水或其它含有害物质的水向玻璃幕墙排放。

第十二条 清洁房间时，不得使用水冲洗，以免水流入防火隔断，使防火棉失效。

第十三条 在屋顶（及有防雷设施处）设置广告牌时，应保护好幕墙防雷体系。

第十四条 在玻璃肋玻璃幕墙玻璃肋之间，张拉索杆点式玻璃幕墙支承结构之间不得设置其他设施。

第十五条 不允许用硬物刻划或磨擦玻璃镀膜面层及金属杆件涂漆（镀膜）表面，伤害其表面。

第十六条 玻璃幕墙竣工验收交工后，使用单位应及时制订幕墙的保养、维修计划与制度。

第十七条 玻璃幕墙的保养应按下列要求进行：

1、 应根据幕墙面积灰污染程度，确定清洗幕墙的次数与周期，每年应至少清洗1次，清洗镀膜玻璃膜面时不允许使用清洗液，必须用柔软、纯棉布擦拭。

2、 清洗幕墙外面的机械设备（如清洗机或吊篮等）应操作灵活方便，以免擦伤幕墙墙面。

第十 玻璃幕墙的检查与维修应按下列要求进行：

1、 当发现螺栓松动应拧紧或焊牢，当发现连接件锈蚀应除锈补漆；

2、 当发现玻璃松动、开裂、破损、中空玻璃空气层结露应及时修复或更换；

3、 隐框玻璃幕墙更换玻璃应用固化期满的组件更换，不得直接在玻璃幕墙上更换；

4、 当发现密封胶和密封条脱落或损坏，应及时修补与更换；

5、 当发现幕墙构件及连接件与主体结构的锚固松动或脱落，应及时更换或采取措施加固修复；

6、 定期检查幕墙排水系统，当发现堵塞，应及时疏通；

7、 当五金件有脱落、损坏或动能障碍时，应及时进行更换和修复；

8、 当遇台风、地震、火灾等自然灾害时，灾后应对玻璃幕墙进行全面检查，并视损坏程度进行维修加固；

9、 对张拉索杆的张拉力每年（大风或地震后）应检查一次，如低于设计值，应补允张拉到设计值。对索（杆）、钢爪、连接件检查其锈蚀并及时处理或更换；

10、 对张拉索杆结构依附的锚定结构（ 主体结构）每半年检查一次，检查其是否有异常（开裂、挠曲等）。

11、 对防火隔断每半年检查一次，如发现防火棉受潮应及时更换；

12、 在对防雷系统接地电阴每年检测基础上，对防雷系统每年检测一次，如发现杆件与主体结构不连通，应及时修理。对防雷金属接闪器每年检查一次，如发现锈蚀、搭接不够，应及时修理更换。

第十九条 玻璃幕墙在正常使用时，每隔5年应进行一次全面的检查，对玻璃、密封条、密封胶、结构硅酮密封胶等应在不利的位置进行检查。

第二十条 在对玻璃幕墙进行保养和维修中应符合下列安全规定：

1、 不得在4级以上风力及大雨天气进行幕墙外侧的检查、保养与维修工作；

2、 对玻璃幕进行检查、清洗、保养、维修时所采用的机具设备（清洗机、吊篮）必须牢固、操作方便、安全可靠；

3、 在玻璃幕墙的保养与维修工作中，凡属高处作业者，必须遵守现行国家标准《建筑施工高处作业安全技术标准》（JGJ80）的无关规定。

第二十一条 玻璃幕墙三包（包修、包换、包赔）时间为：

1、 幕墙玻璃2年；

2、 金属杆件10年；

3、 结构胶10年；

4、 配件、附件两面3年。

玻璃幕墙三包期内，提供修理、更换用材料；三包期后按合同规定

铝合金门窗性能使用与维护l

一、铝合金门窗通常考核下列主要性能：

 1．强度铝合金门窗的强度用在压力箱内进行压缩空气加压试验时所加风压的等级来表示，单位是N/m2。一般性能的铝合金门窗强度可达196l～2353 N/m2，高性能铝合金窗可达2353～27 N/m2。在上述压力下测定窗扉最大位移量应小于窗框内沿高度的l/70。

 2．气密性铝合金窗在压力试验箱内，使窗的前后形成4.9～9.4 N/m2的压力差，其每m2面积每h的通气量(m3)表示窗的气密性，单位是m3/(h?m2)。一般性能的铝合金窗前后压力差为9.4N/m2时，气密性可达8m3／(h?m2)以下，高密封性的铝合金窗可达2m3/(h?m2)以下。

 3．水密性铝合金窗在压力试验箱内，对窗的外侧加入周期为2s的正弦波脉冲压力。同时向窗以每min每m2喷射4L的人工降雨，进行连续10min的“风雨交加”试验，在室内一侧不应有可见的漏渗水现象。水密性用试验时施加的脉冲风压平均压力来表示。一般性能铝合金窗为343N/m2，抗台风的高性能窗可达490N/m2。 

4．开闭力当装好玻璃后，窗扉打开或关闭所需外力应在49N以下

5．隔声性在音响实验室内对铝合金窗的音响透过损失进行试验。可以发现，当音响频率达到一定值之后，铝合金窗的音响透过损失趋于恒定。用这种方法测定出隔声性能的等级曲线，有隔声要求的铝合金窗音响透过损失可达25dB，即响声透过铝合金窗后声级可降低25dB。高隔声性能的铝合金窗，音响透过损失等级曲线30～45dB。 

6．隔热性通常用窗的热对流阻抗值来表示隔热性能，单位是m2?h?C/KJ。一般分成三级：R1=0.05、R2=0.06、R3=0.07。采用6mm双层玻璃高性能的隔热窗，热对流阻抗值可达到0.05m2?h?C/KJ。 

7．尼龙导向轮耐久性推拉窗、活动窗扉用电动机经偏心连杆机构作连续往复行走试验，尼龙轮直径12～16mm试验10000次；尼龙轮直径20—24mm试验50000次；尼龙轮直径30—60mm试验 100000次，窗及导向轮等配件无异常损坏。

 8．开闭锁耐久性开闭锁在试验台上用电动机拖动，以每min10～30次的速度进行连续开闭试验，当达到30000次时应无异常损伤。 

二、铝合金门窗的使用与维护

 1.铝合金门窗在使用过程中，要轻开轻关，不要用力过大过猛，更不能生拉硬拽，以免损坏玻璃或门窗框扇而给使用带来不必要的麻烦。

 2.铝合金门窗在使用中，应经常用软质纱布或棉丝擦洗干净，保持铝合金门窗表面的清洁，不受污染。 

3.推拉门窗在使用中，应经常检查零配件是否受损，发现有损坏现象应及时修理或更换，以免影响门窗的使用性能。 

4.严禁酸性、碱性化学物品接触铝合金门窗表面，以免受到腐蚀。 

5.铝合金门窗固定玻璃的橡胶嵌条由于老化收缩容易变短、变细后松脱，应及时镶嵌或更换，否则玻璃易松动，产生缝隙，容易渗漏风雨。

6.铝合金门窗玻璃可选择蓝色玻璃，因为蓝色在波长方面最适合于人的眼睛，所以对人的视觉有好处。茶色玻璃用于卧室比较适宜，茶色比较柔和，给人以温馨的感觉。

7.在重新粉刷房间时，要把铝合金门窗用布包上。在擦玻璃时(对推拉窗而言)最好把窗扇卸下来擦，既容易擦拭干净又比较安全。

不锈钢栏杆日常保养

对不锈钢表面必须进行定期的清洁保养，以保持其华丽的表面及延长使用寿命。清洗不锈钢表面时必须注意不发生表面划伤现象，避免使用漂白成分以及研磨剂的洗涤液，钢丝球、研磨工具等，为除掉洗涤液，洗涤结束时再用洁净水冲洗表面。

1、不锈钢表面有灰尘以及易除掉污垢物的，可用肥皂，弱洗涤剂或温水洗涤。不锈钢表面的商标、贴膜，用温水，弱洗涤剂来洗，粘结剂成份，使用酒精或有机溶剂(乙醚、苯)擦洗。 不锈钢表面的油脂、油、润滑油污染，用柔软的布擦干净，以后用中性洗涤剂或氨溶液或用专用洗涤剂清洗。 

2、不锈钢表面有漂白剂以及各种酸附着，立即用水冲洗，再用氨溶液或中性碳酸苏打水溶液浸洗，用中性洗涤剂或温水洗涤。 

3、不锈钢表面有彩虹纹，是过多使用洗涤剂或油引起，洗涤时用温水中性洗涤剂可洗去。 

4、不锈钢表面污物引起的锈，可用10%或研磨洗涤剂洗涤，也可用专门的洗涤药品洗涤。

只要我们使用正确的保养方法，就能延长不锈钢的使用寿命，保持其洁净、明亮、华丽的气派。

石材幕墙的保养及维护

（1）石材幕墙构件应注意保护，不使其发生碰撞变形、变色、污染等现象。对幕墙构件、石板和密封等应制定保护措施。

（2）施工中给幕墙及其构件等表面装饰造成影响的粘附物等应 立即清除。

幕墙安装完成后，应制定从上到下清扫方案。其清扫施工工具、吊篮以及清扫方法、时间和程序等，应得到专职人员批准。

（3）清洗石板和铝合金构件的中性清洁剂应先经过检验，证明对石板和铝合金无腐蚀作用后再进行清洗。中性清洁剂清洗后应及时用清水冲洗干净。

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幕墙保养、使用及维护措施

在本工程正式竣工交收前，我方负责清洁所有幕墙、玻璃、门窗及本分包工程内的其它安装，包括室内及室外，我方同时负责提供书面证明，以确定所采用的清洁剂适用于工程有关材料，包括铝合金、不锈钢、玻璃涂膜、玻璃、铝板及密封胶等，为了避免在清洗过程

中损坏幕墙装饰面的情况，幕墙的清洗应请专业的幕墙清洗队伍来进行，具体清洁方案由专业清洁公司制定，我司负责审核和监督，并报业主、监理及总包单位批准。同时，为保证业主能够正确保养、使用及维护该幕墙产品，我司在竣工时另提交《幕墙保养、使用及维护手册》。

第一节  建筑幕墙的清洁

1.幕墙清洗的对象主要包括：玻璃、金属板、铝型材、石材的装饰面。

2.幕墙室内装饰面（包括：玻璃的内装饰面、铝型材的装饰面）的清洗要不定期进行。

3.幕墙外装饰面的清洗周期根据本工程所在地点的空气污染程序，我公司建议清洗周期 6个月。

4.幕墙外装饰面的清洗方法幕墙的清洗一般使用专门的清洗设备一擦窗机来进行。擦窗机属于非标准产品，选用擦窗机时应保证其各项性能指标、参数与建筑物的构造相适应，同时要兼顾经济、使用和维修方便。幕墙用清洁剂一般选用无毒中性清洗剂，严禁使用强酸、强碱溶剂对幕墙进行清洗。清洗剂带有一定的挥发性更佳。幕墙清洁一般按从上到下的顺序进行。幕墙的清洗要使用柔软的棉布进行，严禁使用尖利的金属进行刮削。如幕墙装饰面确有固体硬物难以清洗，可考虑使用木制薄片轻刮。在使用中性溶剂清洗后要迅速用清水进行冲洗，保证无清洗剂留在幕墙的表面。石材幕墙不能使用清洗剂来进行清洗，只能使用清水及毛刷、棉布进行冲洗，冲洗后风干；墙清洗后需尽快将室内外的水迹擦干。

5.幕墙的清洗应请专业的幕墙清洗队伍来进行，以免在清洗的过程中出现损坏幕墙装饰面的现象。

第二节、建筑幕墙的使用及维护

1.建筑幕墙的使用

建筑幕墙可分为固定部分与可开启部分。对于固定部分主要在于维护与管理，无特殊的使用方法。对于可开启部分，如开启窗的支撑结构使用窗铰链与多点锁相配合，则其使用较简单，只按正常的使用方法即可；如开启窗的支撑结构使用滑撑，则在使用过程一段时间之后可能会出现窗开启后滑撑无法将窗撑住而导致窗自行关闭的现象。出现此种情况，处理的方法较简单，在滑撑与窗框滑道的连接件上有一个可调节卡片放至中间位置，将其拧紧时为增大摩擦，调整时一般要经过几次开关开启窗来进行保证其松紧适当。另外，在使用可开启

部分时，如幕墙上的门、窗等，应轻推轻放不得粗暴开关。

2.建筑幕墙得维护与管理

（1）结构维护

室内进行二次装修施工时，切勿破坏我公司的幕墙结构构件，包括后置埋件、框架结构与后置埋件的连接铁件以及其它的连接铁件等，未经我公司的同意不得进行焊接、切割或破坏连接螺栓。未经我公司同意也不得在连接铁件上增加任何荷载。幕墙的主梁及横梁是幕墙的主要承力构件，不能承受其它荷载，在进行内装修时，未经我公司的同意不得在框架上钻孔或悬挂室内吊顶等构件，也不能作为其它受力构件。

（2）装饰面的维护

幕墙的耐撞击能力较差，因而对于室内无窗台墙体时，应设置不低于 900 ㎜高的防护栏杆；一般情况下，应在幕墙外部靠近幕墙出设置防护栏杆或设置绿化带与行人道路隔离；此幕墙为中空Low-E镀膜玻璃内面禁止进行贴纸或其它装饰膜，否则易引起由热聚种造成的玻璃炸裂。同时，也要避免其它类似的情况，如室内进行焊接作业时，应远离镀膜玻璃 2.5 米以外或用木板等导热材料将玻璃挡严；考虑室内空调位置时应注意空调的热风口不宜设置在玻璃幕墙位置或与之距离过近；不允许玻璃与金属直接接触，以免发生破裂；幕墙装饰面需定期进行清洗，具体内容下面令有详述；铝型材、玻璃、金属板等幕墙装饰材料的装饰面均不能用尖利的金属进行刮削。如有强酸、强碱等强腐蚀性的物质沾在幕墙材料的装饰面上应立即用柔软的棉布擦拭干净并用清水冲洗。

（3）其它部分的维护与管理

在人员离开时可开启部分应处于关闭状态；

在出现恶劣天气如强风、暴雨等之前应仔细检查可开启部分的关闭情况；

可活动部分要经常涂润滑油，保持灵活，避免锈蚀；

在使用的过程中幕墙的任何部位均不能有积水的现象；

不得任意拆除或破坏幕墙的附属系统，如防火系统、避雷系统等

在进行室内装饰施工或从事其它活动时要注意不能浸湿防火棉。

第三节  建筑幕墙的安全检查

1.在幕墙交付使用后应根据实际情况有针对性地对其进行安全检查。

2.安全检查的内容

（1）幕墙框架结构的检查

框架与后置埋件连接的铁件有无变形，连接螺栓有无松动；

主梁与铁件的连接螺栓有无松动；

结构的焊接部位有无脱焊现象；

焊接部位的防腐漆有无脱落，有无生锈现象；

主梁与横梁的连接螺栓有无松动，主、横梁有无变形。

（2）幕墙装饰面的检查

检查玻璃、金属板、石材板块有无松动、损坏；

检查密封胶缝有无开裂；

检查幕墙的装饰面有无整体凸出的现象。

（3）其它方面的检查

检查窗锁、窗铰等配件是否齐全、完好；

检查幕墙内部有无污迹；

在雨后要检查幕墙的各个部位有无渗漏现象。

3.当遇到强风、地震、暴雨、火灾等灾害后，应对幕墙进行全面的安全检查，视损坏程度进行维修加固。

4.幕墙在正常使用时，每隔一定时间应进行一次全面检查，特别应对玻璃、密封胶条、密封胶、结构硅酮密封胶进行重点检查，这些项目的检查应选在最不利的位置进行。

5.使用预应力拉杆的部位在前三年每年 12 月份和每年 7 月份应对拉杆结构进行检查。测试预应力的松弛情况，并做好记录，若出现异常应及时报告公司设计室采取处理措施。

第四节  建筑幕墙的保修服务

本公司不但对所承接的幕墙工程都力争做成“精品工程”奉献业主及社会，而且还建立了完整有效的售后服务计划，对业主方应及定期回访自查发现的使用过程中出现的问题，已最快的速度采取措施进行维修。

1.本公司的服务程序

对于检查及使用过程中出现的问题，请及时与本公司的经营部或我司维修服务中心取得联系即可。维修服务中心会记录您反映的情况并向公司经营部和质安部汇报情况，并立即着手解决您提出的问题。如您只需要配件，维修服务部会在36小时内将您所需配件的运送至您处；如问题较严重需维修，维修服务部会中36小时内派专业维修人员到场负责具体维修工作。维修完成后，维修人员会请您确认维修的完成情况，如您对维修结果不满意可进一步提出，我们会考虑实际情况予以解决。备品备件计划。本工程玻璃、铝塑板、石材的数量大，在实际的长年使用中有可能会出现人为或自然的少量饰面的损坏，如在工程竣工时不准备一定的备件，后补的材料由于量小，采购的时间一般较长，还有后补材料特别是板块容易出现色差问题，故要有一定的工程材料备品备件。我公司会根据各种材料的数量、尺寸、所处部位的是否显眼及损害的可能性大小及招标文件要求等进行计划备料。报修的响应时间。

2.对于不严重的问题的处理

如螺栓松动、窗锁损坏等不严重的问题，您可自行解决，如需要我公司提供相应的配件，可及时与我司维修服务部联系。

3.对于严重的问题的处理

如玻璃破裂、结构损坏、密封胶开裂、出现渗漏等严重的问题，用户无法自行解决，则请用户尽快与我司维修服务部取得联系，我公司会根据上面的服务程序为您提供满意的维修服务。

4.免费维修保养期

（1）我公司承诺幕墙免费保修期，时间从项目验收合格之日起计算，同时我公司承诺终身维护。

（2）在免费维修期内，由于幕墙本身质量原因造成的任何损伤和损坏，我公司负责免费修理或更换。

（3）在修理或更换之后，我公司负责将损坏原因、补救措施、完成修理情况等材料以书面形式提交业主。

5.免费保修期后的保修方式

幕墙免费保修期后我公司继续提供幕墙的维修、维护。在幕墙质保期内，因我公司原因所需的幕墙维修，我公司承担全部责任；对于非我公司原因所需的幕墙维修，我公司只收取相应的材料成本费用。

湖北鼎元建筑装饰工程有限公司

二O一O年十月十八日下载本文