6 月 1 日- 1 0 日
新阳光实业集团策划部
2015年6月11日
调研目的：针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。
调研时间：2010年6月1日—3日
调研范围：昆区、青山、东河区商业及商业地产
调研对象：包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺
东方红CBD、万达广场、时代财富城、 燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城
调研主体：李金瑾
（一）本案基本情况
●参数介绍：
规划用地 : 18000㎡
建设总用地 : 18000㎡
●用地性质：商业用地
●地理位置：包头市稀土高新区新光东路北侧，如图所示
位处高新区未来核心居住区，周边有中端社区日月豪庭、鹿港 小镇、地税小区、东海花园、现代城，大型超市、重点中学、 医院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量较大。
●交通状况：131、43、29，交通状况一般，只有3条公交线路，且线路发车频率较低。
●生活配套：周边生活配套正在逐步完善中。
（二）包头市现有代表性商业
调研信息表：
| 项目名称 | 包百大楼 | 王府井大楼 | 为一商厦 | 泰富购物 | 荣资商厦 | 老鼠街购物 | 娜琳商厦 | 宝林商厦 | 东河太平寺 | 九星电子大楼 | |
| 位置/商圈 | 包百商圈 | 包百商圈 | 包百商圈 | 包百商圈 | 包百步行街 | 包百步行街 | 娜琳商圈 | 娜琳商圈 | 火车站附近 | 九星商圈 | |
| 行业类别 | 综合性百货 | 综合性百货 | 综合性百货 | 综合性百货 | 综合性百货 | 综合性百货 | 综合性百货 | 综合性百货 | 小商品批发 | 电子综合商场 | |
| 经营面积 | 建面3万㎡经营2.8万㎡ | 建面2.7万，经营2.3万平 | 建面1.8万平，经营1.25万平 | 建面5.5千平经营4.8千平 | 建2.8万平经面2.7万平米 | 建6500平经面5500平米 | 经面2万平米 | 建面6千平经面4500平米 | 建面6000平经面4500平 | 40000平米 | |
| 商家数量 | 1-4楼215家 | 410家 | 144家 | 225家 | 370家 | 231家 | 400家 | 160家 | 160家 | 1200家 | |
| 仓库情况 | 统一仓储 | 统一仓储 | 统一仓储 | 无 | 无 | 无 | 无 | 无 | 无 | 5楼为仓储 | |
| 租金价格 | 扣点，珠宝8%，其他20-23% | 珠宝8%；服装20%至25%； | 租金均价160元+2%物管费用 | 1、2楼租120元/m2/月；2、3楼27%扣点； | 2、3楼均价160元，4、5楼20元/ | 负一、三层租价24元，1.2层70元、 | 20-30平租价4万-5万 | 均170元/平包物管、税 | 400-800元/月/柜台 | ||
| 开业时间 | 1959年 | 2002年 | 2003年 | 2007年 | 2000年 | 2006年 | 开业已18年 | 2000年 | 1995年 | 2006年 | |
| 业态 布局 | 1F | 45家，珠宝名品，70-90平 | 80家珠宝、箱包、女鞋70-90平 | 37家化妆品黄金珠宝70-90平 | 整体休闲品牌为主，一到3楼均60家，四楼45家，面积集中与70-90平之间 | 60家黄金珠宝、美容民族服饰70-90 | 51家饰品化妆品，30-50平 | 120家包、鞋、家电、饰品15-20平 | 70家女装内衣男装30-40平 | 1区100家综合小商品零售50平 | 500家国美、电脑、手机、数码 |
| 2F | 60家，内衣饰品彩妆45-50平 | 120家女装内衣箱包35-40平 | 40家，男装、箱包35-80平 | 80家男装、箱包35-40平 | 80家休闲、男装，10-30平 | 80家女装羊绒内衣20-30平 | 90家女装羽绒服20-30平 | 2区鞋类批发零售50平 | 600家，音像、电子产品 | ||
| 3F | 60家，鞋、少淑装、休闲装45-50平 | 120家休闲、饰品、美容院35-40平 | 47家，少淑女装饰品35-40平 | 60家床品、居家、饰品35-40平 | 80家摄影美发女装10-30平 | 80家男装、休闲、20-30平 | 无 | 31家家具100-300平 | |||
| 4F | 50家男装绒衫70-90平 | 90家男装绒衫35-40平 | 19家毛衫、内衣貂皮70-90平 | 50家青少年服饰、羽绒服70-90平 | 无 | 100家童装、羽绒服30平 | 无 | 43家家具100-300平 | |||
| 负1F | 包百超市 | 无 | 无 | 无 | 负一层与5层为儿童服饰餐饮区80家，70-90平 | 20家，鞋，90150 | 40家布艺美食30平 | 无 | |||
| 经营档次 | 中高档 | 中高档 | 中档 | 中档 | 中档 | 中低档 | 中高档 | 中低档 | 低挡 | 中档 | |
| 底店业态 | 休闲、女装、珠宝 | 休闲女装 | 中国银行快餐 | 快餐、休闲服饰 | 快餐、休闲服饰 | 休闲 | 品牌店 | KFC休闲服饰 | 餐饮音像办公 | 餐饮 | |
| 经管模式 | 统一经管、扣点 | 统一经管、扣点 | 统一经管，收2%管理费广告 | 分层管理 | 按销售额2%扣除物管费用 | 统一管理自主经营 | 统一管理自主经营 | 统一管理自主经营 | 市内零售商商、周边县零售商 | 自主经营统一管理 | |
| 主要客源 | 呼包鄂 | 呼包鄂 | 市内及近郊客户 | 呼包鄂 | 市内及近郊客户 | 青年消费群体 | 青山东河人 | 青山东河人 | 包头市 | ||
| 赢利点 | 1. 包头市经营时间比较长的百货商场 | 1. 自身商场品牌的拉动 | 地理位置优越 | 休闲品牌为核心 | 1. 商场赢利点主要为1-3楼的摊位、沿商场底店租金 | 1. 定位以青少年个性服饰为主 | 费用含在租金里，另收二次用电费 | 地理位置优越 | 以走量为赢利点 | 1、 产品全面、价格适中 | |
| 2. 扣点经营更加容易激活商家竞争意识 | 2. 扣点销售更加容易激活 | 一楼珠宝区规模较大 | 定位精准，差异化经营 | 租金价格相对于包百商圈低 | 在包头具有一定的品牌知名度，管理日趋完善 | 租金高商家流动性大 | 2、 二楼少年电子学习用具成为很多家庭的电子品消费之一； | ||||
| 3、服装、超市为商超核心支柱 | 3. 包头早期的高端消费场所，7年的运营，积累了大量忠实的消费客户 | 男装及貂皮为主要赢利点 | 经营档次较全，涵盖了中端、中低端产品 | 老客户，商家盈利水平较好 | 三四楼的家具以中档产品为主吸引一定的人流。 | ||||||
| 盈利水平 | 盈利较高 | 盈利较高 | 租金偏高端盈利不高，流动较大 | 盈利较高 | 盈利较高 | 一般 | 中等 | 中等 | 中等 | 中等 | |
经过分析总结发现现有成功商业共同具备以下特点：
商业面积：包头市现有综合性商业面积集中与2万-3万㎡
商业业态：综合性百货、电子商厦、批发城
商业模式：综合性商场
交通条件：全部位于包头市核心商圈，交通便利，商业氛围成熟
客群：主要以周边客群为基础，辐射包头市全体客群
经管模式：大多自持，以扣点经营，统一管理为主要运营模式
赢利点支撑：商家赢利点包含品牌运营、诚信运营、差异化商品运营等，而其中太平寺为批发商城，更以交通便利为主要支撑点，周边立体式交通火车站、飞机场、汽车站等发达，通往内蒙古全国各个省县市，盈利较高商家除了太富商场之外都经营8年以上，太富采取差异化经营，引进知名休闲品牌支撑，剩余盈利中等一般的商场大多于2000年以后，揭示其开业5年之内均在进行着客户维系与经营磨合中。
（三）现有商业地产项目
东方红CBD
| 地理位置 | 占地面积 | 总建面积 | 商业业态规划 | 商业布局 | 经营模式 | 销售情况 | 备注 |
| 包百商圈王府井对面 | 6万㎡ | 酒店32层5万㎡、公寓一栋32层3万㎡、商场5层6万㎡，住宅7栋19万㎡ | 一栋公寓、一栋酒店、商场为时尚休闲购物 | 1、公寓、酒店、商场为双塔式建筑 2、其中商场包含美食、购物、不夜城、淘秀城 | 1、公寓出售 2、酒店自营 3、商场与维多利合作经营，扣点招商 | 1、提前与维多利进行意向沟通 2、住宅70年，已开售完 3、公寓40年，37㎡、49㎡精装6200元均价剩余20% | 1、率先引进CBD概念 2、地段得天独厚，商业氛围浓厚 3、先进行住宅销售 |
| 地理位置 | 占地面积 | 总建面积 | 商业业态规划 | 商业布局 | 经营模式 | 销售情况 | 备注 |
| 银河广场附近 | 11万㎡ | 总建筑面积65万平米，其中一期居住24.5万㎡、商场步行街3层3.5万平米,公寓4栋12万㎡ | 一期4栋公寓、10栋住宅、商场3层、商场内部包含万千百货与内街式步行街 | 万仟百货与内街式商业街同层成半围合状态布局、其中万仟百货一楼珠宝化妆品鞋；二、三楼品牌女装；四楼男装；五楼家纺小家电，步行街一二楼服饰、生活配套餐饮；三楼生活配套餐饮 | 1、公寓、住宅、住宅底商出售 2、万仟百货、步行街扣点招商，扣点比例根据品类不同而定 | 1、一期住宅70年销售罄 2、公寓精装修40年，30-90㎡刚开盘均价6900元 3、商业开始招租，10月试营业、11月正式开业 | 1、进行全渠道覆盖营销模式，广告投资年1千万以上 2、凭借万达强大的品牌战略联盟进行商业招商 3、先销售住宅与公寓，资金回笼后进行商业运营 |
| 地理位置 | 占地面积 | 总建面积 | 商业业态规划 | 商业布局 | 经营模式 | 销售情况 | 备注 |
| 青山娜琳商厦对面 | 2.5万㎡ | 24.9万㎡，1-4层商业7万㎡、住宅12.5万㎡、公寓5.4万㎡ | 住宅3栋，公寓4栋，-1到4层商场 | 商场-1层为沃尔玛超市，1-4层为商场，业态规划为购物、休闲、娱乐、餐饮为一体 | 1．主体楼1-4层进行返租销售：返租期为10年，1-3年返每年返还总房价8%，4-7年每年返还总房价10%,8-10年每年返还总房价12%，销售房款中加返租款，半年返租一次。相关税收扣除为单次返租总额的18%—19%。 2．住宅与公寓进行传统销售。 3. 地下一层整体为沃尔玛超市出租 | 1、住宅70年，阴面3980元一口价，阳面均价5000元 2、公寓毛坯70年，31-82㎡销售过半，5590元 3、商场50年销售90%，开盘起价9000，现均价18000元 4、底商均价55000元 | 1、自身位处青山成熟核心商圈 2、引进沃尔玛作为强大支撑点 |
| 地理位置 | 占地面积 | 总建面积 | 商业业态规划 | 商业布局 | 经营模式 | 销售情况 | 备注 |
| 友谊大街与富强路交叉口 | 2.3万㎡ | 9.6万㎡， | 1、公寓一栋6-25层 2、写字楼一栋6-23层 3、商业1-4层 | 1-4层为商场，未规划，内部可隔单间， 5层为设备及办公间 | 出售 | 1、写字楼内定剩1/3 2、公寓内定剩1/3 3、商场整体出售正在洽谈，购买意向明确 4、大概6月底开盘 5、对外价格未定 | 1、开发商为河北商会，大部分公寓写字楼都由商会会员内定，单价为3千多 2、位处友谊大街金荣建材城商圈 |
| 地理位置 | 占地面积 | 总建面积 | 商业业态规划 | 商业布局 | 经营模式 | 销售情况 | 备注 |
| 友谊大街与富强路交叉口 | 3万㎡ | 17万㎡ | 1、写字楼700套（其中电视台、自己公司各占5层） 2、居家公寓220套 3、纯公寓700套 4、一拖二底商1万平米，入深16米以上 5、3-4层商场3万㎡ | 1、商场业态规划为建材 2、一二层为一拖二式底商 3、3-4层为家居超市，整体出售 | 出售 | 1、酒店已经出售 2、3-4层家居超市出售8800元-10000元意向初定（可能为整体出售也可能租一半售一半） 3、一拖二底商296㎡以上，单价2.5万-3.5万元，销售不畅 4、居家公寓均价4800元 | 1、项目为青山区传媒业招商项目 2、内蒙古电视台、动漫等传媒类商家入驻免税扶植 3、依托金荣建材城成熟商圈 |
| 地理位置 | 占地面积 | 总建面积 | 商业业态规划 | 商业布局 | 经营模式 | 销售情况 | 备注 |
| 友谊大街与富强路交叉口 | 0.9万㎡ | 6.2万㎡ | 1、建材主题商城1.6万㎡ 2、商住公寓3.8万㎡LOFT公寓，6000㎡ | 1、1层为底商，大部分为300㎡左右 2、2-4层为建材商场 3、5-22层为公寓700套，其中5-9层为LOFT公寓，面积集中于40-130平米之间 | 1、1层底商出售 2、2-4层商业出租 3、公寓全部出售 | 1、底商剩余450㎡2间，价格3.5万元/㎡ 2、商场租金未定 3、公寓剩余10%，均价6000元/㎡ | 1、依托金荣建材城成熟商圈，同时兼具金荣建材城商户资源 2、公寓推陈出新LOFT火爆销售 |
| 地理位置 | 占地面积 | 总建面积 | 商业业态规划 | 商业布局 | 经营模式 | 销售情况 | 备注 |
| 幸福路与友谊大街较差口 | 汽车配件城，公寓 | 1、一层为底商 2、2-3层为商场 3、4层到18层为公寓 | 出售 | 1、40年产权公寓40-90㎡报价5200元，精装修 2、底商1.3万-1.7万元/平米 3、商场6000-13000元/㎡ | 1、依托友谊大街西北汽车城现有商圈 |
1、以上商业地产全部有自身的资源支撑
2、以公寓为资金回笼基础，支撑商业地产的高成本，长期运作。
3、地理位置均处于交通便利的相应商圈
4、大多引进品牌形象店，以增强商家投资信心
5、周边相应业态配套完善
本案可能发展方向：
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