目录
黄浦区经营性物业房产调研报告 (1)
一、前言 (2)
二、概况及商圈划分 (2)
三、经营性物业情况 (7)
(一)人民广场商圈 (7)
(二)南京东路商圈 (9)
(三)外滩商圈 (11)
(四)新天地商圈 (13)
(五)老西门商圈 (15)
四、结语 (17)一、前言
黄浦区，地处黄浦江和苏州河合流处的西南端。北起苏州河，与虹口、静安两区相望；东、南濒黄浦江，与浦东新区一江之隔；西至成都北路、延安中路、陕西南路、肇嘉浜路、瑞金南路，与静安区、徐汇区为邻。全区面积为20.52平方公里，其中陆地面积18.71平方公里，水域面积1.81平方公里。本次调研就黄浦区经营性物业房产，如办公写字楼、酒店、商场、商铺的当前运营情况进行调研总结，形成调研报告。
二、概况及商圈划分
据安居客官网数据显示，黄浦区今年一手房成交价格均价为88,615元/m2，截止今年七月份，黄浦区一手房成交价格均价为112,273元/m2，区域房价上涨幅度约为26.7%。房价今年上半年上涨幅度高，速度快，显示黄浦区作为上海中心区域住房需求高。同时据融信中国最新研究数据显示，上海一手房2016年上半年整体价格上涨10.55%。上半年上海房价上涨速度过于火热，房地产行业泡沫进一步增加，房地产风险增加，同样对于写字楼价格也存在部分泡沫，可适当考虑降低写字楼的质押率。
在所搜集的15个样本数据中，黄浦区写字楼出租价格在5元至11元/m2/天之间浮动。其中，租金在4~6元/m2/天之间的写字楼有6栋占比40%；租金在6~8元之间的写字楼有5栋，占比33%，租金在9~11元/m2/天之间的写字楼有4栋，占比27%。写字楼的价格整体以人民广场和南京东路为中心向外辐射，写字楼租金呈递减趋势。其中写字楼租金在6~9元/m2/天之间的有12栋，占比达到80%，基本可以代表黄浦区写字楼的平均价格。写字楼的规模和设施现代化程度也基本呈现以南京东路和人民广场向外辐射递减的状态。同时，相对而言向北外滩方向比南路方向，区域发达程度更高。
目前黄浦区可以划分为12个商圈，其中原黄浦区有8个商圈，分别是人民广场、南京东路、外滩、董家渡、老西门、蓬莱公园、豫园、黄浦滨江（南，北），原卢湾区有4个商圈，分别是世博滨江、五里桥、打浦桥、新天地。
（一）外滩板块划分
北：苏州河，南：延安东路-人民路，西：河南中路，东：黄浦江
（二）南京东路板块划分
北：苏州河，南：淮海东路-人民路，西：中路，东：河南中路
（三）人民广场板块划分
北：苏州河，南：延安东路-淮海东路，西：成都北路，东：中路
（四）豫园板块划分
北：人民路，南：复兴东路，西：河南南路，东：中华路
（五）黄浦滨江板块划分（北块）
北：延安东路，南：复兴东路，西：四川南路-中华路，东：黄浦江；
（六）老西门板块划分
北：淮海东路-人民路，南：陆家浜路，西：路-肇周璐，东：河南南路-中华路
（七）董家渡板块划分
北：复兴东路，南：陆家浜路-南浦大桥，西：中华路，东：黄浦江
（八）蓬莱公园板块划分
北：陆家浜路，南：中山南路，西：制造局路，东：海潮路
（九）黄浦滨江板块划分（南块）
北：陆家浜路-南浦大桥-中山南路，西：制造局路，东南：黄浦江
（十）世博滨江板块划分
北：中山南一路，南：黄浦江，西：瑞金南路，东：制造局路
（十一）五里桥板块划分
北：徐家汇路，南：中山南一路，东：制造局路，西：鲁班路
（十二）打浦桥板块划分
北：徐家汇路，南：中山南一路，西：瑞金南路，东：鲁班路
（十三）新天地板块划分
北：与静安区交界线，南：建国中路-徐家汇路，西：陕西南路，东：南路
资料来源：搜房网三、经营性物业情况
(一)人民广场商圈
1.概况分析
人民广场处于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。人民广场商圈内有大量著名物业，例如来福士广场、无限度广场、力宝广场等，此处周边配套设施齐全，人口流动性强。目前人民广场CBD已建成的写字楼约40幢，属于较大密度的集中办公、生活区域。人民广场地下商城是我国最大的地下商业中心，总面积3万余平方米，包括地下商业街和地下商场，其商铺租金在10~20元/m2/天，售价在4~15万/m2左右。
2.经营性物业分析
近期，人民广场周边综合商场的商铺售价均价在4.5万~6万/m2，物业费维持在25~35元/ m2/月的水平，物业费水平与上个季度基本持平。商铺、楼宇的出租价格处于6.5~9元/m²/天的平均水平，相较于其他商圈较高，也处于上海地区租金的前列水平。楼盘多为20甚至30层以上高楼，且几乎均在2000年前后新建，物业情况较好。以莱福士广场为代表的甲级写字楼，截至到目前，其租金水平已经达到8元/m2/天，周边众多的写字楼在6~7元/m2/天。
目前，人民广场商圈的写字楼出租率在90%以上，商务区附近的车位行情已达1500~2000元/月。由于该地段整体租金水平高，交通格外便利，声誉及出租率情况都十分良好，属于市场上经营性物业授信业务的目标区域。该区域内经营性物业项目若有合作意向，可以持续跟进，在指引所给限度内尽可能促成合作。
73.附表：人民广场商圈主要写字楼信息
8(二)南京东路商圈
1.概况介绍
南京路被称为“中华商业第一街”，其中南京西路是闻名遐迩的上海“十里长街”的西半段，跨黄浦区、静安区。街上有恒隆广场、中信泰富、梅龙镇并形成“金三角”与会德丰广场、越洋广场、嘉里二期等组成的“金五角”交辉相映。同时还坐落了众多名牌商店，汇全区商业之精华。南京东路步行街上的英商福利洋行林立，沿街聚集了大批综合性商行，餐厅饭馆茶坊不胜其数，大型综合型商场多如牛毛，娱乐场所众多。街周围的建筑风格各异，是来沪旅游的必到之地。南京东路商圈交通便利，轨道交通2号线、10号线都经过此地，沿线商业发达，生活设施丰富。
2.经营性物业分析
南京东路商圈内，写字楼的租金水平均值维持在4~6元/m²/天左右，铺面出售价格均价为5.5万元/m²左右，与周边二手房近期成交价格相近，同处于上海地区高位水平。
由于南京东路商圈已经形成CBD业态，已经吸引了多数公司企业的入驻。就目前情况而言，多数物业当前招商情况良好，据了解，周边25层以上写字楼的空置率仅为1~5%左右。近期少有新开大型物业的集体招商情况。商铺招商多以原户主出售、转租等方式进行。
由于地理位置及历史因素，该商圈地段内房价、租金持续居高不下，在楼盘的开发上，也主要以中高端楼盘为主，此类经营性物业多具有较高的价值变现能力。其招商能力及盈利能力都较强，属于较为优质的经营性物业类型。但此类物业同样存在同业之间竞争激烈的问题，一旦存在经营性物业多次转手的情况，在业务跟进中需要注意。
93.附表：南京东路商圈主要写字楼信息
10(三)外滩商圈
1.概况介绍
外滩位于上海市中心黄浦区的黄浦江畔，曾是上海十里洋场的风景。与浦东的东方明珠、金茂大厦、上海中心、上海环球中心及正大广场等隔江相望。外滩自1943年起，又名为中山东一路，全长约1.5公里。南起延安东路，北至苏州河上的外白杜桥，东临黄浦江，西面是中西合璧式的古典大楼组成的旧上海时期金融中心，外贸机构的集中带。滨江作为一种城市资源优势，因上海的滨江可供开发的土地资源稀缺和供需矛盾加剧的双重趋势下显得更为可贵。南外滩的风华绝代，北外滩的后起之秀，东外滩的处女地开发与外滩源将逐渐融为一体，彰显“浦江第一湾的气势”，承载小上海浦西滨江复兴的伟大历史使命。
2.经营性物业分析
外滩商圈地区写字楼的租金价格在4~8.5元/㎡/天之间浮动，与上海同类型写字楼相比价格处于高位据莱坊摩天大楼报告显示，2016年第一和第二季度上海写字楼租金价格整体上涨幅度为5.5%和6.1%。
外滩地处上海经济核心区域，写字楼租金上涨幅度高于均值。同时外滩作为商务区域，对写字楼的需求持续高居不下，写字楼的空置率长期保持在5%以下，租金持续保持在高位，写字楼市场价值具有保障性。同时据莱坊摩天大楼报告数据，在未来写字楼供应方面，2016至2018年间，上海约有400万平米的新增写字楼面积推出，新增写字楼面积主要集中在新兴商务区，其中黄浦江沿岸将会成为新增写字楼的主要区域。外滩作为黄浦江沿岸最为主要的商务区，大量写字楼供应增加，从数量和写字楼设施方面都将对现有写字楼价值产生影响，在从事经营性物业贷款业务过程中需要考虑到这方面的影响。
113.附表：
12
(四)新天地商圈
1.概况介绍
卢湾新天地板块位于上海市中心的淮海中路沿线，以上海著名的新天地休闲步行街为中心辐射区域。东起南路，西至山西南路，上下分别以静安区交界线和徐家汇路为分割。新天地是一个具有上海历史文化风貌，中西融合的都市旅游景点，它以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
2.经营性物业分析
新天地区域写字楼租金在4~8元/㎡/天之间浮动，均价在6元/㎡/天左右，高于上海上海写字楼租金平均水平。区域内交通轨道覆盖较广，密度高，地铁4,9,7,8等线路均通过该区域，交通发达。新天地地处上海核心区域，区位优势明显，自2016年2月份以来房价上涨幅度达到17%，目前新天地区域房价均价为90000元（来自安居客数据）。从经营性物业自身价值角度考虑，物业自身价值有较大保障，同时由于房价在短期内强势提升，房租价格也随之上扬，在进行经营性物业贷款业务时，对于物业的质押率和租金的预期水准都需要适当下调，以应对房价波动的风险。
133.附表：
14(五)老西门商圈
1.概况介绍
老西门是上海老城厢的一个传统区域，因为立在传统意义上海县西面城门之外，所以得名。老西门正式个名称叫做仪凤门，老西门之外是曾经的上海法租界。老西门区域上下以淮海东路和陆家浜路为界，东起河南南路，西至路-肇周路，北接南京东路和人民广场CBD，是黄浦区的经济副中心。
2.经营性物业分析
老西门区域写字楼租金价格在3~6元/㎡/天之间浮动，均价为4元/㎡/天，租金价格基本处于上海写字楼租金平均水平。据安居客数据显示，老西门从2016年2月至今，房价均价上涨额度为13000元/㎡，现价为69000元/平米，大幅高于上海均价47000元。
区域内写字楼多为中端水平，如丽园商务楼，康宁大厦等，高端商务写字楼较少，写字楼价值低于南京东路和人民广场等CBD区域。不过区域内交通发达，加上地缘优势明显等原因，区域内写字楼的空置率较低，均处于5%以下，对于经营性物业而言，租金收入来源可以受到保障。老西门自身区位优势明显，又临近南京东路和人民广场商圈，使得这一区域的经营性物业资质良好，所以在这一区域开拓业务会面临较大竞争，在介入这一区域的业务之前应做好相关的心理和成本准备。
153.附表：
16四、结语
本次调研数据来源均来自互联网。通过数据可以发现，黄浦区作为上海市的老牌行政区，位处市中心，在与卢湾区合并之后，核心地位更加巩固。不论是新开盘楼房、二手房成交价格都居高不下，其中有地域原因，同时存在历史遗留因素影响。
黄浦区楼盘品质普遍较高，本身具有较高的净市值，在价值第二性上具有足够的保障。逐渐形成的CBD中心，也为黄浦区带来了越发便利的交通条件，为其招商引资带来了极高商誉和优势。经了解，黄浦区核心区域的写字楼、大型商场的出租率多在九成以上，若作为经营性物业授信目标，将具有充足的还款来源和能力，适合拓展，但在拓展中仍需注意同业间的竞争和不确定因素的考察。其中，人民广场、外滩、南京东路三个商圈规模犹大，密度集中，可以在拓展中集中火力。
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