第一条 为规范保利房地产（集团）股份有限公司及各级子公司

的技术招投标管理工作，加强对招投标行为的监督，制定本制度。

第二条 公司房地产开发项目中的方案设计招标、概念性规划设

计招标、施工图深化设计招标和专项设计招标均适用本制度。

第三条 招投标活动应严格遵守国家法律法规，包括《招投标法》、

《保利房地产（集团）股份有限公司招投标管理制度》等。

第四条 招投标活动应遵循公平、公正和诚实守信的原则，合理引进竞争机制，对投标方的社会信誉、技术管理水平及合理、低价等因素进行综合比较，优选合作单位。

第二章 机构与职责

第五条 设计招投标工作机构

股份公司设计招投标经办部门为技术研发中心，区域平台及地产子公司设计招投标经办部门为各自的技术管理部。股份公司、区域平台及子公司均设立招投标领导小组。设立原则按照股份公司《招标管理制度》总则执行。

技术研发中心、区域平台技术部及子公司技术部对设计招投标结果负责，并将结果经公司招投标领导小组会签后上报至总经理审批。

第六条 设计招投标经办部门的职责

（一）制定招投标的项目计划； 

（二）组织合格供方的选择与考察；

（三）提出招标申请和拟定招标文件；

（四）负责发放标书、答疑、接收投标文件等与投标单位的往来；

（五）组织开标、评标；

（六）提交定标报告交公司招投标领导小组审定；

（七）负责定标后合同的签订及合同的执行。

第三章 设计招标的方式和分类

第七条 设计招标的分类

根据设计招标业务范围的不同，可分为全程设计、概念规划设计、方案设计、施工图深化设计、专项设计招标五大类。范围涵盖建筑、装饰、景观及各专项设计。

第 设计招标的方式

根据项目性质，设计招标有方案比选、直接委托、竞价谈判三种方式。  

（一）方案比选 适用于全程设计招标和方案设计招标。适用范围是大型地标性项目、对设计选型有高要求的项目以及集团重点项目，可邀请两家或两家以上的设计合格供方提交概念设计方案或服务建议书进行比选。由招投标经办部门组织相关部门召开方案比选会，选出优胜方案并报招投标领导小组同意后，再对优胜单位进行直接委托并进行商务谈判。当方案优胜单位只有一家应采用议价直接委托；当方案优胜单位多于一家时应采用竞价谈判。最终结果应以呈批件形式报公司领导审批。

（二）直接委托 适用于全程设计招标、概念规划设计招标、方案设计招标、施工图设计招标和专项设计招标。适用范围是选用区域设计集采供方的项目、指导性项目、对技术有特殊要求的项目及零星设计类项目。

直接委托可分为无须议价和须议价两种委托方式：

1、无须议价直接委托方式适用范围及条件：

（1）选用区域设计集采供方的项目，可以通过直接委托的方式确定设计供方，设计费采用设计集采的协议价格，无须议价。

（2）有一定主导且有指导价格的设计咨询项目，如环境评估等，可根据指引确定设计供方并按指导价格确定合同价格。

2、须议价直接委托方式适用范围及要求

采用议价委托方式的项目要求进行不少于两轮的议价谈判，直到将设计费用控制在目标成本范围内。

采用须议价直接委托方式的项目主要包括三种情况：

（1）属于技术难度高的地标性建筑或设计效果具有独特性的“高、尖”项目，此类项目所选的设计供方必须为行业内领军企业。

（2）费用在20万以下的全程设计招标、概念性规划设计招标、方案设计招标、施工图深化设计招标、专项设计招标。

（三）竞价谈判 适用于全程设计招标、概念规划设计招标、方案设计招标、施工图设计招标和专项设计招标。适用范围是不能采用直接委托的其他项目。

竞价谈判必须选取三家或三家以上的设计供方参与报价，投标

单位应根据招标文件要求提供设计服务建议书（技术标）及投标报价（经济标）。由招标经办部门先开技术标，凡技术标书不合格者不得开启经济标。技术标书合格者才能开启经济标，由招标经办部门选取最低价及次低价的两家投标单位进行议标谈判，并进行第二轮封标报价。经济标的开标及议标应有相关监督部门参与并形成记录。根据第二轮经济标的开标结果，最低价者中标。

参与竞价谈判的供方必须在子公司合格供方库或区域合格供方

库内选取。

第九条 设计招投标要求

如无特别情况，房地产项目开发设计过程中发生的外包业务，原则上均须通过招投标确定合作单位。

不适宜采用招投标方式的特殊设计业务，应同时满足以下三个条件：设计额较小的、特急项目，且近期（半年以内）有同类业务招标可供参考的，在经招投标领导小组审批后可用其他方式选择合作单位。

第四章 招标准备

第十条 制定《项目总体设计招标计划表》

对于新开项目，在项目拿地后三个月内由技术部牵头编制《项目总体设计招标计划及预算表》，提交公司计划部及成本管理部报备。

第十一条 合格供方

（一）公司招投标实行设计集采与合格供方邀标结合的制度。

拟委托的设计供方必须为区域集采供方或经过考察认定的合格供方。合格供方库分为区域设计集采供方库、区域设计合格供方库、子公司设计合格供方库三个层级。对于有特殊设计要求的项目，可对合格供方库以外的设计供方进行考察，按合格供方认定程序进行资格审定。

1、区域设计集采供方，是由按区域设计集采工作办法产生的中标单位组成。

2、区域设计合格供方库，是由按区域设计集采工作办法的规定，由区域平台根据各子公司的推荐，挑选出具备参与区域设计集采投标资格的供方组成，由区域平台和股份公司共同管理。

3、子公司合格供方库，是由通过子公司考察，认为设计质量、服务质量等方面满足我司要求的设计供方组成，由子公司管理。

（二）合格供方的选择应以设计质量高、服务态度好为标准。合格供方认定程序如下：

1、设计招投标部门推荐备选设计供方；

2、经公司主管技术的副总经理及技术部、预决算部等相关部门负责人考察、评价、讨论、会签后，技术部填写《合格供方考察审批表》；

3、《合格供方考察审批表》经公司总经理审核批准后，设计供方可进入合格供方库；

4、合格供方库由设计招投标部门负责按年度维护更新。

（三）各子公司合格供方库中每类别合格供方数量不少于三家，并在此基础上进行区域合格供方选拔。合格供方入库有效期二年。在入库有效期内未中标及提供服务的供方，期满后自动退出合格供方库，且两年内不得再次入库。两年后如需再入库，须经重新申请与考察。累计两次出库的供方将永久不得进入公司合格供方考察范围。

（四）公司实行违规供方出围制度，技术管理部门在项目合作完成后应填写供方使用情况反馈表。根据合作反馈结果，对于有下列任何一项行为的单位，将被列为违规供方：

1、投标过程中发现并查实有围标、弄虚作假、行贿等不良行为的；

2、在《中标通知书》发出后拒绝签订合同的；

3、合作过程中不履行投标文件承诺或合同条款的；

4、设计过程中发生重大质量事故或是服务配合质量严重不足的；

5、其他经招投标领导小组认定的不良行为。

（五）对于被列为违规供方的单位和个人，两年内不得参与公司任何招投标活动；两年之后，经该单位申请，公司重新进行考察并形成报告，报公司领导审查批准后，可再次成为公司的合格供方。两次以上（含两次）被列为违规供方的单位和个人，永久不得进入公司的合格供方考察范围。

（六）公司原则上不允许两个或两个以上法人联合参与公司的招投标活动，对于技术选型要求高、难度大的特殊项目可允许联合体参与招投标活动，具体情况可由招投标领导小组另行研究决定。

第十二条 在实行竞价谈判招投标时，须选择并确定不少于三个具备承担招标项目的能力、资信良好的合格供方参与投标。

第十三条 设计投标单位应从合格供方名录中选择。当合格供方名录中没有对标供方或者数量不够时，才可从其他推荐途径引进，并经考察合格后，用作投标单位。

第十四条 曾与系统内公司合作过，如有发生严重设计质量事故、严重耽误设计进度和开发进度格、无故停工、设计配合服务差或者在年度供方考评中不及格的单位不得参与投标；

曾与系统内公司发生过法律诉讼的单位不得参与投标，且当事人不得以另外单位的名义参加投标；

新合作单位在第一次中标项目未完成或未获得评价以前，不宜参与同类产品或者单项工程的设计投标。 

第十五条 根据本规定需进行招标活动时，招投标经办部门应在招标前，将拟采用的招标形式、拟选择参与投标的合格供方名单和招标文件报公司领导审批确定后，方能进行招标活动。

第十六条 设计招标活动应由招投标经办部门编制招标文件，招标文件应包括以下内容：

（一）拟招标项目综合说明；

（二）设计范围；

（三）设计任务要求；

（四）设计进度要求；

（五）技术标及经济标编制要求；

（六）投标、开标及评标等活动的日程安排；

（七）评标、定标原则；

（八）拟签合同的主要条款；

（九）其他需说明的事项。

第十七条 技术方案不完善、资料不齐全或预留招标时间明显不足的项目，设计招投标部门有权拒收标书或顺延招标完成时间。

第十 任何单位或个人不得非法干涉公司招标投标活动的正常进行。

第五章 发标和回标

第十九条 招标文件、投标单位经审批确定后，招投标经办部门按招标文件约定的时间向投标单位发出招标文件。

招标文件一经发出，不得擅自变更。确需变更的，应经设计招投标领导小组批准，并顺延投标截止时间，以书面形式通知所有的投标人。变更文件与原招标文件一并存档。

   第二十条 标书发放和答疑 设计招投标部门应根据设计招标活动的日程表，主持设计的发标会和答疑会，并整理相关会议纪要，并在规定的时间内发送到各投标单位手中。

第六章 开标和评标

第二十一条 各招标文件文件开标方式如下：

（一）方案比选：选取优胜方案后，进入直接委托阶段的经济标报价阶段，经济标每轮议价的投标报价函必须密封送达。

（二）竞价谈判：技术标（设计服务建议书）和经济标（投标报价）的投标文件必须同时密封送达。 

（三）直接委托：须议价直接委托方式的经济标每轮议价的投标报价函必须密封送达。

在投标截止时间之后，设计招投标部门应召集相关部门人员进行开标并形成《经济标开标情况记录表》。如有技术标，则开标时应按照先开技术标再开经济标的原则进行，技术标评审不合格的单位，其经济标不予开启。

第二十二条 对于方案比选招标方式，招标经办部门应组织召开方案评审会。评审会应由技术部项目负责人、技术部经理、营销部相关人员参加并填写《方案评审表》，技术部汇总评审意见并编制《方案比选报告》。报告应经参会部门会签，呈技术主管副总签署后报公司总经理审批通过。如优胜单位只有一家，可与其进行直接委托谈判。如优胜单位多于一家，应对其进行竞价谈判。

第二十三条 对于竞价谈判招标方式，开经济标前评标人员应检查确认以下事项后，方可进行开标：

（一）设计招投标部门根据招标程序要求，进行了招标文件、合格供方、招标方式的呈批。

（二）有技术标投标要求的，招投标经办部门应出具经技术标评标人员签字认可的《技术标评审表》。对于技术标合格者，按技术标回标质量排出名次。对于技术标不合格者，不予开经济标。

（三）核实投标文件的有效性。对无效标书，应视为废标。

（四）提交有效投标文件的投标人少于三个的，应重新招标。

第二十四条 对于直接委托中须议价和无须议价两种招标方式，评标人员在开标或议标前必须确认以下事项：

（一）如采用须议价方式的项目，招标经办部门根据招标程序要求，应完成合格供方及招标方式的呈批。

（二）如采用无须议价方式，拟委托的设计供方必须为区域年度设计集采供方。

第七章 洽谈和定标

第二十五条 对于竞价谈判和直接委托方式，完成谈判后，应要求投标单位根据洽谈承诺，调整报价后，形成议标报价书并签字、盖章、密封，在洽谈约定的时限内递交设计招投标部门。

（一）竞价谈判：采用“一招一议”的报价谈判方式。

（二）直接委托：

1、如采用须议价方式，设计招投标部门应组织相关部门和投标单位进行不少于两轮议价谈判。

2、如采用无须议价方式，设计招投标部门应根据招标程序要求，采用设计集采协议价格或指导价格。

第二十六条 依据最终洽谈结果，招投标经办部门填写《经济标评标报告》、《定标报告》及定标呈批件，详细说明该次招投标活动的过程，经公司招投标领导小组会签确认中标单位后，由公司总经理签字发出《中标通知书》。

第二十七条 招投标经办部门应当自中标通知书发出后三十日内，依据中标标价、招标文件和投标文件的内容，按照公司合同管理规定拟定合同，办理相关合同签订审批手续。

第二十 中标人有下列行为之一的，经招标评标小组确认，该中标无效，可以不与中标人签订合同：

（一）中标人与其他投标人串通进行投标的；

（二）中标人以他人的名义进行投标的；

（三）中标人弄虚作假，以不真实信息骗取中标的；

（四）法律、法规规定的其他损害公司利益和社会公共利益的。

第二十九条 招标过程的一切审定文件、呈批件、投标文件、开标表必须及时存档；招投标结束前，投标单位的投标文件正本一经存入资料室，除公司总经理审批同意外任何人均不得从资料室借出；标书副本交至相关部门进行技术标及经济标评审。招标工作小组成员在招投标期间对开标结果负有保密责任，不得外传。

第八章 罚则

第三十条 所有招投标活动，都必须依照本制度执行。违反本制度的招标活动都视为违规活动，应追究相关人员的责任。

第三十一条 招投标成员凡和投标人具有利害关系的小组成员应自觉回避。

第三十二条 公司招投标工作人员和其他员工在合格供方选择和招投标活动中，滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、弄虚作假、与投标人相互串通或故意泄露招投标秘密的，公司视情节轻重给予行政处分和经济处罚，造成经济损失的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附则

第三十三条 本制度规定自下发之日起执行，如有以往规定与本制度不一致的，以本制度为准。

第三十四条 本制度由股份公司技术研发中心负责解释和修订。

附件：

1、附件一：《合格供方考察审批表》

2、附件二：《方案评审表》

3、附件三：《方案比选评标报告》

4、附件四：《技术标评审表》

5、附件五：《经济标开标情况记录表》

6、附件六：《经济标评标报告》

7、附件七：《定标报告》

8、附件八：《中标通知书》

附件一

合格供方考察审批表

                                    编号：

     （建筑-居住、办公类）

项目

方案比选评标报告

 （建筑-商业、酒店类）

项目

方案比选评标报告

 （室内类）

项目

方案比选评标报告

 （园林类）

项目

附件四              

             技术标评审表                编号：

2、按总分的区间，6分以下为不合格、6-7.5分为中等、7.5-9分为良好、9-10分为优秀。

3、由经办部门招标负责人组织形成书面的明确评审结论并填报该《技术标评审表》，经各评标人签字确认；一般项目应当场评审，复杂项目也须在开标后按照招标计划要求明确评审的时间和形式；

附件五

经济标开标情况记录表

附件六                 经济标评标报告

附件七                 XX定标报告

一、招标情况概述

（应包含但不限于招标名称、招标范围、招标形式、包干形式、邀请投标单位数量、回标情况等）

二、开标情况

技术标于     年   月   日开标，             部对投标单位报送的技术标进行了评审，招标单位中   家回标，   家技术标符合招标要求。（如为方案比选招标方式，请说明比选情况并附表）

经济标开标结果：（具体综合单价比较请附表）

三、议标情况

经评标小组评议，决定与                                       共    家单位进行议标。

     年   月   日，        部与                                    进行第一次议标（洽谈记录请附表，同附招标修改意见）。

     年   月   日议标后回标结果：（具体数量及单价请附表）

四、定标情况

综合以上情况，拟选                              为               （填写本次招标名称）             中标单位，中标价格为        元。

妥否，请批示。

附件八

中标通知书

                  公司:

经我司招投标评审，确定                 项目由贵司中标，希望贵司遵照招标文件的要求及招标结果，积极配合，与我司共同完成此项目。

请贵司在收到中标通知书2天内与我司联系，确保按时签订        合作协议，否则我司将按招标文件的规定取消贵司的中标资格，并保留依法追究贵司相应经济与法律责任的权利。

                                   保利******公司            

                                                年    月    日下载本文