———全策行市场部

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[全策行地产] 深圳CBD国际超甲级写字楼已近稀缺（告急）

一、深圳中心区写字楼的发展特点

（一）CBD——深圳商务区

　　　在“9+2”和大珠三角战略的前提下,深圳正在寻找自己的新定位。随着城市发展重心的西移,深圳在原有的罗湖商业中心的基础之上,新产生了福田中心区、南山商业文化中心区、宝安中心区。在三个新兴区域中,深圳市在福田中心区的基础上打造了CBD，深圳“十一五”规划中明确其定位：要做珠三角CBD的“总部经济”，重点发展现代金融业，要做中国的华尔街。

　　　深圳CBD位于福田中心区,由滨河路、红荔路、彩田路、新洲路四条城市主干道围合而成,总占地面积413万平方米,市计划将其发展成为深圳最重要的商务、商业区域。这里集中了以市民中心为代表的行政中心,以关山月美术馆、青少年宫、音乐厅为代表的文化中心,以众多甲级写字楼集合而成的商务中心,以黄埔雅苑等楼盘为代表的高档住宅区,莲花山公园雄踞其北,深南大道从中穿过,这里有四通八达的公交路线,深圳目前开通的两条地铁线亦从中心区经过。为促进“珠三角”城市一体化发展，方便与内地的来往，新建增设福田地下火车站，建在新深圳站与之间，位置在中心区深南大道南面与福华路之间的益田路下方，设计八股铁道。该站在中心区与深圳轨道的1、2、3、4号地铁线路接驳，形成国铁与城轨四通八达的枢纽。

（二）深圳中心区甲级写字楼的发展

　　　深圳早期的包括国贸、地王等深圳妇孺皆知的高档写字楼物业，随着时代的发展，甲级写字楼标准的不断提升，已经不能保住其至高无上的地位。

　　　在新世纪初期，深圳刮起一股开发甲级写字楼的风潮。这股高档写字楼行情首先是由中心区发动的。江苏大厦以“中心区的核心”概念，拉开了中心区写字楼销售的序幕，国际商会大厦以“CBD———商务中心区”概念，将中心区写字楼炒得热火朝天，最终在３个月内实现了70％的销售率，写字楼开发也进入一个极速膨胀期。江苏大厦和中银大厦成就了深圳商务区，并由此拉开了中心区开发的序幕；紧接着就是一个十分庞大的写字楼群“十三姊妹花“的入市，更将中心区的商务办公氛围推到了一个新的高度。随着“市民中心”最后的进驻；随着地铁的开通；随着市级商业的进入，中心区带给深圳更多的是希望，是机遇。其中最重要的机遇莫过于会展经济与CEPA。

　　　加上正在开发建设的喜来登酒店、马可•波罗好日子酒店、星河丽思卡尔顿酒店、祈年酒店等星级酒店的开业，会带来并留住更多的商务人流，结合晶岛国际、怡景中心城等大型商业项目的落成，中心区的人气会更旺，中心区整体结构也将得到完善，因此必然会带动写字楼的租售价格出现大幅度的上涨。

（三）中心区写字楼的客户分析

　　　从中心区已建成入伙的兴业银行大厦、卓越大厦、国际商会大厦、商务大厦、江苏大厦等项目内营业的公司类型来看，以金融保险业、证券咨询业公司为主，另有少量贸易、物流及电子公司。

　　　其中金融、保险、证券类企业规模较大，如新华保险、招银证券、国信证券等的办公区都在5层以上，这类企业倾向于购买物业自用。而其他类型的企业规模相对较小，以中小型企业居多，办公面积大多在300平方米~1000平方米之间，这类企业大多处于成长期，需要进一步提升公司形象，而初创期的企业则较少选择在中心区办公。

　　　深圳中心区完善的商务配套和日益增强的辐射力、影响力，成为深圳最具活力、最具投资潜力的城市经济区域，正吸引着越来越多的世界500强企业、公司和港资企业纷至沓来，其国际化特色越来越浓。

　　　A、 世界航运公司前三位的航运公司COSCO、全球商务运营商雷格斯进驻安联大厦

　　　B、 世界500强企业瑞士ABB公司、欧洲最大儿童用品制造商意大利CHICCO、韩国三星半导体最大的代理商韩国三达（SAMTEK）入驻深圳国际商会中心，美国上市公司环球资源在深圳国际商会中心买下4层楼，将其中国总部落户于此。

　　　C、 世界500强的法国家乐福公司揽下一整层大型购物休闲广场中心城。世界500强的美国时代华纳也看好深圳中心区，其子公司华纳影院将在中心城建设一个拥有7个放映厅的现代化大型影院。

　　　D、 英国驻广州总领事馆“深圳英国签证申请中心”进驻深圳国际商会大厦

　　　E、 中国检验认证集团深圳有限公司也进驻中心区，它是中国检验认证（集团）有限公司（CCIC）的九大核心成员公司中实力最强的公司之一。

　　　F、 始创于1905年的美国罗宾逊物流公司正式入驻中心区，该公司是一个“海陆空”三栖的全球物流巨头，曾入选《财富》杂志评选的2002年度和2003年度全美财富500强企业和最值得尊敬公司。

　　　深圳市福田区经贸局提供的一份资料显示，已有40多家公司、世界知名企业签约入驻中心区。美国、英国、意大利、德国、比利时、加拿大、日本和的上百批外商前来考察选点，有意落户中心区。

　　　深圳中心区目前已有中国银行、建设银行、招商银行、深圳发展银行、福建兴业银行、上海浦发银行、东亚银行、法国东方汇理银行等，以及中国出口信用保险公司、招商信诺人寿保险有限公司等数十家金融机构进驻中心区，还有23家中外金融机构递交了申请，计划落户中心区。随着银行、保险、证券、基金、期货等金融机构大量进驻，中心区的“金融扎堆”效应日益显现。

　　　深圳中心区已经是商贸、金融、信息、文化、会展及办公的集散地，同时也是全市高档建筑最集中的地方。深圳的城市规划是把这里建设成为深圳的行政中心、金融中心、商贸中心、信息中心。

二、中心区国际甲级写字楼的现状

（一）国际甲级写字楼与甲级写字楼的区别

　　　写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对上海写字楼的分类标准进行明确约定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升，90年代品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。

（二）深圳中心区国际甲级写字楼的分布

　　　经过短短几年的发展，除过南区的十三姊妹花以外，金中环、国际商会中心、深圳国际交易广场、卓越时代广场、新世界中心等等都是以国际高端写字楼的定位纷纷进入中心区的舞台，掀起一股国际甲级写字楼的竞争，从设计理念、用材、软硬件的配备，真的是进入一个非常国际化的商务写字楼时代。

　　　以中心区诺德商务中心、卓越时代广场、新世界商务中心、国际商会中心等为代表的国际甲级写字楼，更强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际甲级水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间，以及满足全球经济一体化的需要，将促进深圳城市商务功能由主要服务于本市向区域性和国际性转化。

三、全策行观点：中心区国际甲级写字楼的投资价值分析

（一）写字楼投资要点

●区位

　　　房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。

●档次形象

　　　个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象。值得一提的是，如果投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，就要特别当心，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。

●品质

　　　因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等。

●软性配套与物业管理

　　　一流的硬件设施，只有匹配一流的软性配套，才能更加焕发光彩。在软性配套方面，着重看信息化配置和智能化配置。而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等。

●置业门槛和投资回报

　　　置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

（二）国际甲级写字楼投资价值分析。

　　　据了解，近年深圳的写字楼客户群发生了明显的转变，从过去的三资企业、国营企业、内联企业为主导的市场格局，向民营企业、外资企业双峰并起的格局推进。深圳是培养民营企业的沃土，的大力扶持和高交会的成功举办，为民营企业的发展都打下了坚实基础。近年来，深圳的民营企业发展势头迅猛，为展示公司形象和实力，他们对高档写字楼有需求。据全策行调查统计，中心区写字楼的客户构成中，金融证券及商贸类公司所占的比例较高，此外，专业性服务公司，如律师事务所、专业设计公司等转制后的民营公司也是购置写字楼的一股不可忽视的力量。同时，外企客户所占的比例也有增大的趋势，在物业选择上，他们更偏向于大型的高档写字楼。

　　　国际商会中心9月租金约为120元/平方米，10月上涨到130元/平方米；卓越大厦9月租金约110元/平方米，10月上涨到125元/平方米；诺德中心9月租金约130元/平方米，10月上涨到145元/平方米。除此之外，其他写字楼的租金也出现了不同程度的上涨。10月份南区的几栋写字楼增长很明显，时代金融中心租金上涨约12%，中心商务大厦和国际商会中心上涨约8.3%，航天大厦上涨约13%。不但写字楼租金明显上涨，空置率也出现明显下降。9月中心区二手写字楼空置率为8.3%左右，10月空置率就下降为7.8%。福田CBD的写字楼整体价格同比增长20％以上，部分写字楼价格增长速度超过30％；而蔡屋围和车公庙片区的写字楼价格增速相对慢一些，增长速度普遍在20％以下。价格增长的同时，租金水平也在稳步上升，福田CBD的租金总体增长速度快于蔡屋围和车公庙等区域，福田CBD的同比增长速度都在10％以上，部分写字楼租金同比上涨15％左右；而蔡屋围和车公庙的租金增长速度徘徊在10％左右。通过对比写字楼售价的增长速度和租金水平的变化，可以看出售价快速增长的同时，租金虽然也得到提升，但增幅仍比不上售价的增幅。有关调查统计表明，深圳现有的甲级写字楼空置率基本都在５％以下，地王大厦、嘉里中心、招商银行大厦、发展银行大厦等甲级写字楼的出租率基本都在９５％以上，至去年第四季度，深圳高档写字楼的占用率接近９０％。业界人士认为，承接去年的走势，预计今年高

档写字楼将继续向好。

　　　2006年一季度,福田中心区写字楼成交量比去年同期有50％的增加,而且价格自去年到今年平均有20％～30％的增加,租金回报率呈10％左右。一些面向高端客户,在售、在招租的写字楼大都要求客户有实力雄厚,能购买或租赁整层或半层以上,甚至出现挑选客户的现象,如大中华国际交易广场打出的“世界500强专署”,新世界中心的较大面积空间划分，为客户进入中心区设立了较高的门槛。

　　　整个中心区内可用于开发写字楼的地块总面积不超过5万平米，而不考虑自用为主的写字楼项目，区内面向市场销售的商业写字楼项目九成以上已经开发完毕或已达到预售标准，所以中心区内写字楼分布格局已经基本成形，未来新增的项目数量相当有限。在今后的几年中，深圳中心区的国际甲级写字楼由于其高造价、高品质，迎合深圳国际化企业及本土大企业的亲赖，有限的房源会成为众多名企争夺的对象，加上商业的繁荣，深圳中心区的国际甲级写字楼投资前景非常美好！

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深圳CBD国际超甲级写字楼已近稀缺

■诺德中心 

双层中空LOW-E玻璃，远大玻璃。■隔热、防噪音、防辐射、透光。■2.8 m×1.6m单元 

式落地幕墙。 ■结合楼体弧形立面，外部玻璃翼贯穿193米整体楼高，纵向线条间距产 

生疏密变化，呈现永恒感觉，在中心北区众目睽睽。 

■中国凤凰大厦 

整体玻璃幕墙、高效节能的宽型板式写字楼 

所用玻璃材料10月份公布 

■金中环大厦 

玻璃幕墙、南玻牌双层中空玻璃，这一种比较普遍采用。 

■新世界中心 

对外宣称是南玻。 

但据郑大伟总经理说，其玻璃幕墙，采用一种四元复合玻璃，比普通价格昂贵30%，在上 

海写字楼普遍采用。具体玻璃型号10月份公布 

■安联大厦 

双层中空渡镆LOW-E玻璃，法国圣戈班牌，深圳帝王大厦曾采用。欧洲一般建筑多采用， 

如戴高乐机场。 

■大中华广场 

中山格兰特玻璃 

■江苏大厦 

普通LOW-E玻璃，2000年发售时，这种LOE玻璃曾经在欧洲盛行，但如今2006年已经过时。 

■荣超广场 

彩色铝合金窗、银灰色镀膜钢化玻璃 

没有中空的、南玻牌普通玻璃 

■时代金融中心 

外墙采用LOW-E钢化中空玻璃配合幕墙 

没有中空的、南玻牌普通玻璃 

■卓越大厦 

宽体、墩实、厚重的外型，配以格兰特玻璃，属于双层中空镀膜玻璃。 

其隔热性能高，可有效降低室内的能耗。整栋大厦大面积采用可开启的玻璃窗，给室内 

环境增加通透。 

■联通大厦 

采用上海耀皮玻璃/SYP.。其企业第一大股东是英国皮尔顿国际控股公司，先后出资收购 

了上海福华玻璃有限公司40％的股权以及广东浮法玻璃有限公司75％的股权。 

■商务大厦 

高级铝合金玻璃幕墙、中空玻璃 

■兴业银行大厦 

镀镆浅反射灰色（透明）、中空隔音玻璃幕墙 

【中国经贸大厦】由“豪嘉实业公司”开发，项目英文全名称（CHINA ECONOMIC 

TRADE BUILDING），客户为本地科技文化企业、外资驻中国代理、内地驻深办事处， 

是目前深圳中心西区唯一全海景纯写字楼，和5A甲级写字楼标准。写字楼地上25层， 

地下3层，总高度99.60米，总建筑面积42880平方米， 西侧为园博园， 东侧为香蜜 

湖公园，南侧为深圳湾海景，其工程进度已至22层。 

【安徽大厦】景观是天安高尔夫花园，推出时间是1999年8月，基本单位40M2～70M2， 

根据跑盘调查，主要是三角型的回廊设计，大堂设计开阔，客户以中小型公司为主， 

范围是科技、商贸、实业和地产公司。 

【中国有色金属大厦】景观是农科中心苗圃，推出时间2002年5月，基本单位是50M2、 

300M2，低楼层以公寓为主，高楼层以大开间为主，大堂设计一般， 客户是大中小公 

司俱全，范围是电子、科技、实业和地产公司，还有中国有色金属公司深圳的分支机 

构。 

【敦煌大厦】景观是深圳园博园，推出时间是2006年4月，2005年发售价格为12500元/ 

M2，基本单位是1-336M2，每层4个单位，客户是中型成长公司。销售后期的客户中， 

有不少是买半层、一层的居多。当时，市场上还没有象“中国经贸大厦”的大面积单 

位。 

【喜年中心】景观是农科中心苗圃，推出时间是2002年5月，基本单位是50M2、80M2、 

710M2的单位， 南栋是公寓，北栋是大开间办公楼，客户以中小型公司为主， 

范围是机械、电子、实业公司等。 

【数码时代】景观是天安高尔夫花园，推出时间是2002年5月，基本单位为50M2左右的 

小间公寓房，客户很多是小型IT公司，和小型科技公司，如深圳三和通讯设备公司， 

韩国半导体股份有限公司。 

【财富广场】景观是农科中心苗圃，推出时间是2002年8月，基本单位以50M2为主，其 

东座是居住公寓，二郎茶社的合作单位“仙人泉茶馆”就在3楼，西座为商务公寓， 

有不少私人工作室。 

【英龙大厦】推出时间是2003年3月，基本单位是50M2，1—4层为LOFT，其余是小单位 

面积，客户多为创业型公司，以电子、装饰行业为主。 

【银座国际】景观是农科中心苗圃，推出时间是2003年5月，基本单位是70-130M2的可 

拼合中等单位，客户多是中型成长公司，以电子、咨询、实业公司为主。 

【金润大厦】推出时间是2005年11月，基本单位是182-3M2，每层6个单位， 客户是 

中型成长公司，以电子、外贸为主。 

其它方面，【招银大厦】多为基金、证券、实业类行业；【本元大厦】多为家具类、 

科技类、电子类企业；【银座国际】多为贸易、IT、地产、实业公司；【财富广场】 

多为装修设计、建材行业；【中国有色大厦】多为科技、电子、实业类小型公司； 

【深南国际商务大厦】多为外贸，信息行业居多；【创展中心】多为泰然工贸相关企 

业 、装饰材料类/设计类公司；【大庆大厦】多为工贸类、装饰材料类企业；【交通 

局大厦】多为物流、电子、IT、实业；多为物流、贸易、律师、广告；多为银行、教 

育、通讯、旅游、服装； 

中心南区，【财富大厦】，【大中华广场】，【荣超广场】， 【卓 

越时代广场】，【现代国际】，【金中环商务大厦】， 

【航天大厦】，【商务大厦】。 

中心北区，【新世界中心】，【中国凤凰大厦】（诺德金融中心】， 

【安联大厦】，【江苏大厦】。 

中心西片区，【联泰大厦】，【中国经贸大厦】，【富春东方·万轩国际】 

，【敦煌大厦】，【喜年中心】，【光大银行大厦】， 

【求是大厦】，【中国有色大厦】，【大庆大厦】， 

【创展中心】。

参考资料：来自深圳房地产信息网

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