凯帝地产

2015.12.9

一、2016年全国房地产楼市预测.....................................1  

   1、2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观

   2、2016年仍然以去库存为主，以缓解待售库存压力

   3、2016年房价仍以相对稳定为主，上涨趋势依然明显

   4、2016年预计一、二线城市销量将持平，而销售均价将上涨10％

   5、2016年一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位

   6、预计2016年国家将加大宏观，实现住房市场与经济社会的协调发展

二、2016年武汉市房地产楼市预测....................................5 

   1、2016年房地产市场仍然是武汉经济发展最重要的推动力之一

   2、2015年新增供应量增加明显，缓解库存压力已刻不容缓，2016年仍以消化库存为主

   3、2016年地铁对房价带来的拉升效应将更加明显

   4、2016年湖北二孩将全面落地，房地产需求将以改善型为主，首次置业为辅

   5、2016年预计武汉房地产市场将延续今年的火热，房价依然有较大的价格上涨空间

三、2016年黄石市房地产楼市预测....................................7 

   1、2016年三四线城市去库存阶段将拖累销量和销售均价

   2、2016年三四线城市发力应对楼市“高库存”

   3、预计2016年黄石市仍会遭遇房价停滞不前的尴尬

2016年房地产楼市展望

一、2016年全国房地产楼市预测   

　　1、2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观

　  2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。

2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观，在此背景下，房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性，但由于宏观进一步宽松，房地产市场不会硬着陆。

2、2016年仍然以去库存为主，以缓解待售库存压力

　　2015年，虽然宏观一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。

　　具体来看，2015年新开工方面，自年初以来同比持续下滑，2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面，则仅维持在-10%到-20%。

　　尽管投资、施工等数据大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14%。

　　虽然宏观刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。

同时在去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理区间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。

所以，预测在2016年中国楼市仍然以去库存为主，在消化现有的库存量的基础上还要继续消化2016年即将增加的新增房源储量，去待售库存压力较大。

3、2016年房价仍以相对稳定为主，上涨趋势依然明显

当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

　　同时，在部分大城市，住房面积狭小和职住不平衡等结构性短缺问题严重。而许多二线城市如西安、青岛等，都出现了大户型优质住宅销售状况较好，而90平方米以下的小户型销售遇冷的局面。

　　在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将加重住房结构性过剩。

　　过去十年，虽然住房市场促进了经济快速增长，但被作为宏观经济支柱与地方财源，也承载了过多的压力。“房价被认为可涨不可跌，也使城镇居民家庭负担过重，进而影响经济内需不足，产业转型乏力。”

　　2015年6月后，房地产销售面积一改同比下降趋势，出现明显的回暖趋向，升中企稳。但在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，不能保证2016年房价稳定的可持续性。考虑到宏观影响与自我调整程度，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。

在激励下，2015年商品房销售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅释放。但从目前来看，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。因此，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。但由于金融环境宽松，购房信贷成本处于历史低点，因此，房价并不会出现硬着陆，仍以相对稳定为主。

虽然房价会相对稳定，但是2016年房价上涨是必然。通过12个方面来阐述房价上涨的原因。

经济高速发展，享受意识增加

经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人（家庭）在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。

城市化进程拉动房价上扬

中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。

奢侈消费风起云涌，助长房价飚升

前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。

受女性的“房压”中国男人会拚命去赚钱买房

女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。

通胀预期加大，带动房价上扬

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

开发商不可能降价房价

只会走高不会下跌其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。

有房百姓支持房价上涨

虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了，所以就出来进行行政干预。但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。

建材价格攀升，成了房价的幕后推手

除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

地价猛涨，催高房价

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。

“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。

房子是保值增值的投资

房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓为保值增值的投资产品。

中国城市正处于大拆大建的高速发展期

君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

    4、2016年预计一、二线城市销量将持平，而销售均价将上涨10％

 预计2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10％，而销量将持平，主要由于：1）供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限；2）货币宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量；3）土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

1）库存水平下降和新增供应减少会推升销售均价，同时销量的增长空间

一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50％和25％至7个月和13个月，分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降，未来库存去化周期很可能会进一步缩短，考虑到1）2014年土地购置面积下降27％，今年前9个月继续下滑5％。我们认为，库存水平的下降将支撑销售均价向上，而总可售资源的减少将令销量受限。

2）货币的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响，刺激销售均价上涨，并支持销量

本轮货币宽松周期的力度前所未见（不到12个月的时间累计降息165个基点，下调存款准备金率300个基点）。我们预计，未来货币还将进一步放松（预计2016年降息25个基点，下调存款准备金率600个基点），从而支持一二线城市的销售均价持续上涨。虽然宏观经济放缓可能降低需求，但在一二线城市流动性效应将抵消该影响而有余。因此，我们认为一二线城市销量的下降空间有限。

3）土地成本较高的新增供应入市将推高销售均价

2013年以来，一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。我们预计，新项目普遍会瞄准高端市场，制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升，从而推动销售均价结构性上涨。

    5、2016年一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位

 首先，现有的住房普遍户型较小（平均面积80平米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量很差。加上二孩的全面放开，预计2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。

约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。

其次，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。

结婚首次购房的人数正在小幅下降。首次购房者的一大群体是正要或刚刚结婚的年轻夫妇。随着美男新婚夫妇数量增速持续放缓，结婚购房的高峰期将会过去。

    6、预计2016年国家将加大宏观，实现住房市场与经济社会的协调发展

　　住房市场发展应与转变经济增长方式相结合，通过适度藏富于民，实现住房市场与经济社会的协调发展。2016-2017年房地产市场应锁定三大目标，去库存，实现销售大幅增长;防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险;让房地产投资恢复到正常水平。

　　2016年国家应当继续降低住房交易环节税负;实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税。同时对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款。

对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市，应加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏，对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住。

二、2016年武汉市房地产楼市预测 

武汉市在2016年的楼市情况将与全国楼市保持一致。因此，在2016年，武汉市的楼市仍然以去库存为主，通过宏观控制新增商品房的储量，以缓解库存压力，同时由于轨道交通的全面开通，国家的助力，片区内的房价上涨将是必然趋势，再加上二胎的全方面打开，大户型将进入主流户型，但是主导户型仍然会以90-120㎡的中大型户型为主，主要取决于武汉市消费人群的购买能力。

1、2016年房地产市场仍然是武汉经济发展最重要的推动力之一

从1995到2015年，武汉经济实现了真正意义的跨越式发展，从607亿元增长至2014年的10069亿元，增长近17倍，并提前一年完成“十二五”规划提出的突破“万亿”目标，正式迈入中国城市“万亿俱乐部”，跻身全国八强，在15个副省级城市中位列第三，居华中首位。

在“万亿俱乐部”中，武汉以9.7%的GDP增速仅次于重庆和天津两座直辖市。在经济规模上，武汉已经毫无争议的成为中部崛起的领头羊，而日益提升的经济辐射能力和发展吸引力，也成为大武汉崛起最有力的证明。

2015年，武汉房地产投资额达到2500亿元，房地产市场在巨大的市场需求下迅速发展。尤其是2008年以后，武汉房地产出现爆发式增长，年均投资额增长率均维持在25%～30%之间的高位运行，房地产市场也成为近10年来武汉城市和经济发展最重要的推动力之一。

随后房地产市场整体火热的推动下，武汉商品住宅成交量持续攀升，房价也呈大幅上涨之势，2014年武汉新建住房成交1790万平方米，首次跃居全国首位;2015年，武汉楼市成交刷新纪录已成新常态。2015年前11个月仅新建住房成交已达2000万平方米，再创历史新高，并有望蝉联全国新建住房销售冠军。

房地产市场在武汉经济发展中占主导地位，武汉的发展离不开房地产开发投资，为了发展，将继续通过宏观，加大扶持力度，稳定房地产市场，所以，房地产市场的火热将继续延续到2016年。

2、2015年新增供应量增加明显，缓解库存压力已刻不容缓，2016年仍以消化库存为主

以2015年11月份(11月1号-11月30号）为例，全市商品房新增供应304.67万方，其中主城区245.16万方，远城区59.50万方。全市商品住宅新增供应217.81万方，其中主城区163.26万方，远城区54.54万方，主城区和远城区的供应量分别环比10月份增加43.9%和21.3%；与去年同期相比，主城区供应量增加59.1%，远城区增加132.8%。说明我市的供应量一直有增无减，库存量也会相应增加。

整个2015年武汉房地产以去库存为主，虽然今年武汉市的房地产销量再创新高，使得2014年所预留下来的库存量在慢慢消化，但由于今年的新增储量有增无减，据统计2015年（截止11月份）武汉市全市商品房新增供应累计2663.92万方，其供应量远远大于销量，库存压力将会更加明显，所以2016年武汉市仍然以去库存为主。

3、2016年地铁对房价带来的拉升效应将更加明显

武汉地铁3号线正式通车，意味着武汉轨道交通成功画圆。根据2012年以来地铁沿线区域房价变化看，地铁楼盘升值速度明显比其他区域的楼盘快，地铁“首末站”附近的房产受益最明显，同时地铁开通前1年和开通后2年，沿线区域房产升值速度最快。

根据对全武汉105个楼盘，从2012年10月份至今的房价走势分析，地铁沿线的房产升值速度明显快于非地铁盘，差距最大的是沌口片区，3号线沿线的楼盘，3年来涨幅达到23.2%，而非地铁盘涨幅只有4.4%。在武昌中心区，房价涨幅达到28%，但同期非地铁盘涨幅只有15.3%。即便在南湖、白沙洲等尚未通地铁的区域，由于有地铁规划及预期，地铁盘的涨幅也高于非地铁盘。

从房价涨幅来看，地铁对房价带来的拉升效应中，沌口片、古田片、二七后湖片等二至三环，以及三环外的区域效果最好。

    4、2016年湖北二孩将全面落地，房地产需求将以改善型为主，首次置业为辅

2014年3月27日，“单独二孩”落地湖北以来，关于二孩将助推楼市发展的声音就没停止过。2015年6月，市卫计委发布数据显示，今年1~6月，全市每月“单独二孩”申请量呈明显增加趋势，年初每月600份左右，至五六月份每月有近1000份，生育人数也由500人左右增加到600人左右。今年以来，符合单独二孩生育的武汉夫妻近40%已经完成生育，这一比例比去年悄然提高，说明二孩的生育意愿正在逐步释放。

随着生育意愿的释放，房地产业引来了新的高潮，人口的增加必然会导致改善性住房需求的扩大。相对于100平米以内的小三房，不少80后父母心中的“二孩房”标准是二环内，各种教育医疗资源配套完善的140平米四房。亿房网统计数据显示，今年1到10月，武汉120平米以上大户型销售超过18000套，而去年同期不足14000套，其中今年10月，武汉120平米以上大户型卖出2000多套，比去年同期多卖出1000多套。可以说2015年是武汉改善型需求爆发的一年。

2015年10月24日，二孩的全面放开，预计将带来2390万左右的新增出生人口，其中将有1309万人出生于城镇。按人均20平方米的居住需求计算，即大约2.6亿平方米。

随着新增人口的增加，2016年必将迎来房地产市场的又一轮高潮，改善性住房的需求也将逐渐凸显，首次置业的主导地位将会被动摇。

5、2016年预计武汉房地产市场将延续今年的火热，房价依然有较大的价格上涨空间

武汉作为中部崛起的特大省会城市，不仅对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与幅射效应其他城市不可与之比拟。同时武汉市滨江地带的系统开发，商务圈的正式投建，三区规划的实质启动，教育产业化的良性循环，均将使得武汉发生人才回流，卫星城再造，基地经济吐故纳新。这些都为武汉市房价的上涨提供了经济基础。

   武汉不仅有雄厚的经济基础，而且房地产市场是武汉经济发展最重要的推动力之一，武汉要发展必然离不开对房地市场的投资。据调查，继2月份房价环比持平后，武汉房价已连续9个月上涨。这些都为武汉房价的上涨奠定了基础。

三、2016年黄石市房地产楼市预测 

    当前，全国房价严重分化，一线城市房价大涨，尤其是深圳，但三四线城市仍然低迷。黄石市属于三四线城市，在人口流出和经济发展有限的基础上，房地产市场供大于求，购买人群有限，必然会导致房价涨不动。

  商品住宅的供求关系，可以用一个重要指标来衡量：销存比，或者称为去化周期。存销比越长，说明现有的住宅需求去化的时间就长，说明市场供大于求，房价涨不动，或者下跌。

  虽然当前三四线城市的存销比已较一年前明显好转，但绝对值仍达19个月，不仅高于2013年上半年14个月，更高于2011年初的10个月！在此基础上，房价要大涨的机会不是没有。但未来可能只存在于优质三四线城市。

1、2016年三四线城市去库存阶段将拖累销量和销售均价

三四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济低迷，我们预计2016年三四线城市房地产销量将下降10％，销售均价将下跌5％。

2、2016年三四线城市发力应对楼市“高库存”

楼市库存高企、去化速度放缓、投资持续下滑，已成为影响中国三四线城市经济增长的“痛点”。

数据显示，今年1—10月份，非重点城市商品房销售增速回落。商品房销售面积增速比1月至9月回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行。

为了改变现状，各地为此也纷纷推进库存去化。其中户籍改革是拉动三四线住房消费的一个重要方面。农村的人口大多直接向一二线城市发展，再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移，三四线城市的发展一直比较慢。业内分析人士表示，户籍改革再加上良好的就业机会、教育医疗等公共资源，将会吸引周围的人口转移到三四线城市，有效消化三四线城市的库存。

虽然今年各地已开始推行库存去化，房地产市场已经有所好转，但是新增储量的增加，以及人口的流出，经济发展的制约，这些均使得去库存进行的缓慢，预计在2016年，各地区的仍然会积极推行去库存，极力缓解三四线城市“高库存”危机。

3、预计2016年黄石市仍会遭遇房价停滞不前的尴尬

    从2015年1-10月的黄石房价趋势来看，黄石价格波动较大，除了西塞山区均价有所上涨外，大冶市、黄石港区、花湖开发区均价都有所下滑，整个市场遇冷。同时由于经济发展有限，库存压力较大，这些都将会为2016年的房地产市场带来冲击，所以预计在明年黄石仍会遭遇房价停滞不前的尴尬。下载本文