本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

2、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的流动比率为。A：150％B：200％C：75％D：400％E：借款合同

3、在证券市场上市交易的证券，基本上就是。A：商品证券B：货币证券C：资本证券D：实物证券E：执行层的组织协调

4、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是。A：县级以上地方B：县级以上地方房屋拆迁管理部门C：县级以上地方或县级以上房屋拆迁管理部门D：市级以上地方房屋拆迁管理部门E：执行层的组织协调

5、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.16

6、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。A．组织市场B．集团消费市场C．组团消费市场D．企业消费市场

7、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于。A：企业管理费B：规费C：直接工程费D：措施费E：执行层的组织协调

8、假设开发法的基本理论依据是。A：生产费用原理B：预期原理C：替代原理D：供求原理E：工业用地的监测点评估价格

9、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A．9.00%B．8.05%C．30.00%D．7.52%

10、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：w市房地产管理部门B：w市规划管理部门C：W市建设管理部门D：w市房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章

11、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2008年试题)A：33B：35C：38D：40E：房地产估价机构必须加盖公章

12、不属于风险估计与评价常用的方法是__。A．调查和专家打分法B．解析方法C．概率估算法D．蒙特卡洛模拟法

13、影响某套住房的实物因素不包括。A：装修B：户型C：层高D：楼层E：工业用地的监测点评估价格

14、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是__的土地。A．通过出让方式取得的B．通过转让方式取得的C．通过划拨方式取得的D．有地上建筑物及其他附着物

15、__是指外汇买卖活动的总称。A．外汇市场B．外汇总市场C．汇兑买卖D．汇兑市场

16、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格接近于。A：147万元B：148万元C：149万元D：150万元E：工业用地的监测点评估价格

17、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。A．预期通货膨胀B．非预期通货膨胀C．成本型通货膨胀D．需求型通货膨胀

18、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。A．条形基础B．基础C．整体式筏形基础D．箱形基础

19、以下说法不正确的是__。A．估价目的不同，估价的依据可能不同B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同

20、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、 781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】A：849元／㎡B：865元／㎡C：882元／㎡D：915元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

21、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。A：10．2B：11.0C：11．3D：11．5E：工业用地的监测点评估价格

22、某居住小区附近有较好的小学、中学，并且绿地率较高。现在要在小区附近建一座垃圾转运站，该居住小区的房地产价值下降，这是一种__。A．精神折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧

23、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．A：Y=4 855．33+265XB：Y=3 522．22-385XC：Y=4 978．32+433XD：Y=3 522．22+385．00XE：工业用地的监测点评估价格

24、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向__提交申请材料。A．人力资源和社会保障部B．住房和城乡建设部C．所在地省级人事行政主管部门D．所在地省级房地产行政主管部门

25、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。A．20B．30C．70D．40

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、收益法适用的条件是房地产的__。A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益和风险其一可以量化D．收益和风险均能量化

2、房地产开发程序中的前期工作包括__等。A．可行性研究B．获取土地使用权C．规划设计与建设方案的制订D．安排短期和长期信贷E．开发项目保险事宜洽谈

3、关于预算，下列说法错误的是。A：可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B：当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C：预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D：年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化E：借款合同

4、所有者权益包括四个项目。A：实收资本B：资本公积C：盈余公积D：已分配利润E：未分配利润

5、按房地产的__来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A．收益性B．用途C．市场性D．地段

6、下列关于拍卖特征，说法正确的是。A：拍卖当事人只有两方，即卖方和买方B：拍卖的整个过程是在公众的监督下进行的C：拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价D：拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的E：从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中，竞买人不用向拍卖人公开其真实身份

7、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。A：B：6000C：75D：8000E：执行层的组织协调

8、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种__。A．房价收入比B．实际价格/理论价格C．房地产价格指数D．期内吸纳率/历年同期吸纳率E．房地产投资需求/房地产使用需求

9、房地产的部门规章包括。A：《城市房屋租赁管理办法》B：《注册房地产估价师管理办法》C：《城市房地产抵押管理办法》D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》E：《土地管理法实施条例》

10、证券可分三类。A：商品证券B：货币证券C：有价证券D：实物证券E：资本证券

11、下列关于当事人申请登记的时限的说法中，正确的是__。A．初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30日内提出申请B．新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请C．集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请D．转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请E．注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请

12、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。A：财务内部收益率B：销售利润率C：成本利润率D：贷款偿还期E：敏感性评价

13、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。A．固定资产购置支出B．企业所得税C．固定资产折旧D．贷款利息

14、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。A：B：建设行政主管部门C：省建设行政主管部门D：自治区建设行政主管部门E：直辖市房地产行政主管部门

15、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个__称呼。A．概括性B．描述性C．理论性D．准确性

16、下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的有。A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B：基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

17、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。A：1130.00B：1165.43C：1910.00D：2003.70E：执行层的组织协调

18、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A．所得税前利润B．所得税后利润C．应分配利润D．未分配利润

19、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。A：商品房的结构形式变化B：商品房的户型变化C：商品房的施工方式D：商品房的空间尺寸、朝向变化E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的

20、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地。原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

21、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。A：全国通用定额B：行业通用定额C：专业专用定额D：施工定额E：概算定额

22、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。A．基础设施状况B．城市或区域总体经济发展水平C．产业与结构布局D．社区和城市发展形态

23、下列有关基尼系数的表述中，正确的是__。A．某个国家从2007～2010年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重B．基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重C．基尼系数越大，则表示收入分配越平均D．洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标

24、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。A．基准收益率B．目标收益率C．出租率或空置率D．毛租金收入比率E．运营成本

25、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。A．72B．108C．180D．270下载本文