第 3章 高层商住综合体的设计对策
3.1 合理的交通组织
3.1.1 基地外部流线组织
高层商住综合体建筑基地 外部
交通研究出发点是城市与 建筑
周边的交通设施及条件对 建筑
交通的作用，其主要目的 是基
于合理组织城市与建筑之 间的
关系，力争缓解对城市交 通的
压力。在底部是大型商业 功能
的高层商住综合体建筑， 由于
此类商业多是面向城市服 务的，
基地与城市空间的衔接 就较为
紧密，如何处理好基地 外部的
交通流线显得尤为重 要。在进
行设计的时候，它与
城市空间的结合首先就体现在 它与城市的交通联系上，交通
图3-1 北京某高层商住综合体建筑总平面图
[15] 组织问题就是一个首要难题。如何处理直接关系到使用方便、安全和经营效 益。
基地的外部流线组织应该注意以下几个问题：
一、通过功能的集聚与复合，减少商住功能中的人、货在单一功能建筑间 的无谓流通；
基地外部各个功能交通组织的内容包括商住综合体建筑各种功能的使用者 和货物从城市各地以何种交通方式，利用城市中的何种交通设施到达基地，并 如何通过基地便捷的到达建筑内部各功能空间，在其中使用各功能设施的全过 程中对高层商住综合体中各个功能的流线、流程及设施的安排都需要进行仔细
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的推敲，人、货、各功能流线的设计应该考虑在满足功能的前提下，尽量减少相互交叉，减少在单一功能建筑间的无谓流通，交通流线尽量简洁明了，与城市交通的衔接规整有序，以免造成交通间的相互干扰及交通不畅为今后的使用带来隐患。
二、缓解高层商住综合体建筑由于吸纳了大量种类性质各异的人、货、车流给所在城市地段或街区造成了交通上的压力。
基地交通组织的设计程序是由城市交通系统分析到基地接口最后进行基地内部的交通组织，基地交通环境是建筑与城市环境的连接体，合理的结合城市周边环境设置基地的内部流线能够有效的缓解基地内部交通对城市地段或街区造成的交通上的压力。如图为北京某高层商住建筑综合体，建筑邻近城市干道，底层商业为城市服务，交通流线人车分行，商住人流从不同方向由城市环境进入基地，基地内部流线与城市周边环境结合紧密，功能交通流线清晰，商住功能流线的入口在城市主干道的不同位置避免对城市交通带来压力。（图3- 1）。建筑与城市空间的交接、渗透也使得建筑的公共空间具有更多的城市属性，特别是商业部分内部公共空间与城市的接口中出现立体步行交通与地下交通站点相连的情况。
三、基地面向城市的出入口设计应避免单一，除考虑商、住等入口外，还应依据具体功能在次要位置设置职工出入口及进货口等。并将各出入口分开设计，避免出入口的交通拥挤。
设计中应按照交通流的性质类别将总平面划分为相对分离的各个区域，设置各自的区域出入口和通道。在入口布置中尽量做到与地形相结合，与环境相结合。要么利用高差，造成丰富的空间效果，要么通过“灰空间”来进行过度。商住综合体建筑基地与城市交通系统的可能接口形式是外部与内部交通组织的先决条件，甚至可以说有何种形式城市交通的接口方式，就有何种基地内交通组织方式。设计时必须因地制宜，遵循交通组织原则，充分利用己有的城市交通条件，使基地内外交通便利流畅。
3.1.2商住入口流线组织
商住入口交通组织是指人们进入基地内部之后在建筑的外部一定范围内能很方便地到达并进入商住建筑主体，并在基地总平面内合理位置安排建筑交通设施如人行道、地下通道。同时，合理安排与建筑有关的各种流线的接口流程，做到各种情况下能迅速疏散人流。商住综合体居住一个或数个城市街区，
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其内部的交通联系往往具备与城市的
交通职能，因此设计时应该把建筑内 部
交通流线与外部城市道路的交通流 线
合理的组织在一起。北京蓝堡商住 小区
将多种功能合理的组织起来，区 域内部
人车分流，区内不停车车辆由 道路
进入地下停车场，小区内部 为步行区，
人流通过主入口和中心绿 地到达各栋
楼前，商住交通合理的分 开互不干扰并
在内部形成了宜人的居
住休闲环境（图3-2）。
如何解决入口交通问题应该说是 高层
商住综合体建筑设计的关键之 一，可以
说交通流线即是建筑的生命 线，交通流
线组织的成功与否对综合
体设计具有决定性意义。交通组织的
目的是使建筑流线具备条理性与便捷
性，交通组织的对象是与建筑有关的
人流、车流、物流，而商业与居住功
能复杂各种人、车、物流的性质及目
的也有所不同。交通组织就是要区分
各种流线的性质及目的，根据交通流
量的各种影响因素及交通结构等要
素，准确估算各种人流、车流及货物
流的量，根据建筑交通流量的变化使
用时间的分布，给出准确的设计值， a 北京蓝堡商住小区居住入口 b 北京蓝堡商住小区总平面 图3-2 北京蓝堡商住小区[30]
的设施或者空间，最后将设施或交通空间结合建筑总体的功能与空间布局统一 进行规划和设计。
高层商住综合体商业与居住两种不同性质的人流的基地入口流线组织直 接关系到整个建筑使用的便捷性合理性。其主要注意的问题:
1、基地内的交通组织结合总平面功能布局，在满足各功能使用顺畅的前 提下进行合理的商住分流或人货分流；
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2、因地制宜，结合城市周边环境建立与城 市多
种接口连接，在基地内建筑入口前用一些 过渡空
间缓解城市交通对地段环境带来的压 力，并在区
域内创造出底层商业入口的外部过 渡空间环境
（图3-3）。根据建筑各个功能建立 基地道路联
系，创造便捷舒适的区域交通环
境；
3、根据商住两种功能各类不同使用目的、 方式
(包括人、车)空间布局同时进行。交通流 线尽量
分流设置、各行其道，尽可能减少商业 与居住之
间及不同性质车流之间的交叉和相互
干扰。
上海阳明新城高层商住综合体建筑面积
48341平方米，总平面布局紧凑灵活，商住功
能流线分离各行其道互不干扰，北侧设置居住
功能居民出入口，东侧扩建了集娱乐、健身和 图3-3 入口过渡空间 休闲于一体的住家专用会所，屋面设置泳池及儿童戏水池。基地用地紧凑，交 通流线分区明确，商业部分交通由南侧道路联系，南侧设置停车场地供商业停 车使用，居住及交通流线在基地西侧向主干道开口，各功能流线互不干扰（图 3-4）。
图 3-4 上海阳明新城高层商住综合体总平面[15] -
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3.1.3商住内部流线组织
高层商住建筑综合体的内部交通组织决定建筑的使用效率与安全，合理组织商住各功能交通流线是设计的重点。设计商住综合体内部交通组织的内容一方面包括正常使用状态下合理地安排各种人流、车流的流线，使得内部人、车、物流线顺畅、交通方便、快捷，另一方面在火灾地震等人为与自然灾害的紧急状况下的人流疏散。这是两套交通系统的组织设计，使其设施可以尽可能结合使用以减少投资，节约建筑空间。内部交通流线的组织安排与高层商住建筑综合体内部功能布局与空间组合有着十分密切的联系。实际上，在商住综合体商住功能与空间布局的同时，必须考虑流线的组织与安排。从宏观上，要将交通流线的组织与设计结合空间序列、层次、及空间结构的安排逐次展开，从微观上看要详尽了解和分析透视各功能子系统的使用特征和功能间的交叠与联
系方便，以保证流线的组织符合人们在建筑综合体内的正常使用。
图3-5 内部流线组织的各项内容
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商业功能与居住功能通过交通
枢纽各自分行形成自己的交通
子系统，他们既相互又相
互交叠，在内部流线上需用明
确便捷的交通路线紧密组合各
个部分，商业与居住通过过渡
空间相互联系互不干扰
（图3-5）。
一、内部流线组织与功能
的协调组合
由于构成商住建筑综合体功能
系统中各个功能子系统的相互
交叠与相对的特点，
在进行内部交通构成组织时也应建立系统的观念，将构成综a一层平面
图
合体的各功能系统的交通组织
看成一个相对的系统，这
些各自的交通系统的联系
方式形成功能的交叠，各交通
系统相对又联系。构成建
筑综合体的各功能系统间的交
通与流线是发挥建筑综合体建
筑多功能复合的独特优势的关
键，各功能系统间的流线不畅
会降低其使用效率。另一方面，
还注意各功能系统的相对
性，各功能部分交通流线的混
杂、相互干扰必然影响使用质
量，还可能造成管理上的
不便。
- 45 - b二层平面图
哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文
c三、五层平面图
图3-6 某高层商住综合体平面[15]
如图为北京某高层商住综合体平面图，建筑总用地面积6000平方米，建筑占地面积2220平方米，商住综合体中商业、居住、功能构成相对，首层为底层商业店面，布置各种商业、管理及库房，二层部分用于商业及管理用房，另一部分为屋顶花园平台，三层以上在南北朝向向上部分为板式高层住宅部分，其内部各功能单元之间有着固有的联系规律，商业与居住功能布局合理，满足各功能系统内部的方便交通流线流程、功能联系以保证各功能系统正
常便捷运作的必要条件（图3-6）。
如图为上海阳明新城高层商住综合体建筑平面图，总建筑面积48341平方米，平面布局紧凑灵活，商住功能流线分离各行其道互不干扰，北侧设置居住功能居民出入口，东侧扩建了集娱乐、健身和休闲于一体的住家专用会所，屋面设置泳池及儿童戏水池。建筑首层及二层为商业性质用房，三层以上为住宅部分，高层部分由三个单体连接而成板式高层形体。居住部分柱网落到底层，首层二层墙体取消而形成大面积商业空间，居住部分由北侧进入，商业由南侧进入综合体。商住功能空间各自形成的子系统相互交叠相互而互不干扰，各功能系统间的流线顺畅，增加了建筑的使用效率，设计时注意了各功能系统的相对性，各功能部分交通流线分开、互不干扰，管理方便。（图3-
7）
- 46 -哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文
a一层平面图
b二层平面图
c标准层平面图
图3-7 上海阳明新城高层商住综合体平面图[15]
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二、内部流线组织与功能的空间布局
在本文功能系统组织中，我们将建筑综合体的商业、居住、停车等功能在空间中的布局归纳为叠合式、并列式与相贯式，各个功能的空间组合方式而相应产生多种交通流线，多向进出口在水平与垂直二个向度的流体组织的几种方
式。
根据功能空间的布局不同产生相应的流线组织方式：
1、叠合式布局的流线组织将居住功能、商业功能、停车等其他辅助功能沿竖向设置在高层商住综合体的不同楼层中，即功能呈竖向叠合状态布置时，各功能在水平方向互不干扰，流线在竖直方向需进行一定的分隔设计避免各功
能之间产生相互干扰。
2、并列式布局的流线组织商业功能置于裙房或其他附属建筑中，商业空间与居住空间完全分开，交通组织相对的布局形式。
图3-8 内部空间流线组织的几种方式
3、相贯式布局的流线组织在水平方向既有商业空间又有居住空间的布局形式，要求交通流线较为复杂，各功能空间冲突较大，需要适当的分隔设计，对环境及交通流线的设计要求较高，在流线设计时水平方向需进行一定的分隔
设计避免各功能之间产生相互干扰。（图3-8）
三、入口水平交通组织
下部水平部位包括水平与垂直交通的交接部位的电梯厅、门厅以及建筑内外交接部位的入口和将建筑人流引入建筑内部的商业街及庭院等。下部水平部位是人员集结分流的转换场所是内部交通的关键部位，它一方面要保证高峰时间人员出入顺畅，不出现堵塞和过分拥挤，而且要确保在发生紧急情况下，能安全，快捷地疏散人流。其组织原则有二：首先，标志明显建筑的人、车入口位置，电梯厅的位置都需有采取明确的形体特征及空间引导的手法给以明示其位置，易于发现和辨识。其次，足够的交通空间与设施无论是内部庭院、商业
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街还是入口、门厅、大堂都首先必须有足够
的交通空间与设施保证人流的汇集和通行。
而实际上有些重要的空间如入口门厅中庭
等还会超出其交通所需的空间需求，与空
间组织相结合，考虑空间的尺度与感受创
造出与建筑综合体的功能与档次相匹
配的具有象征意义的空间环境。
根据商住楼所在的地段位置、地形、商业部分与住宅的组合关系等不同条件，建筑的底层入口有后入口、前入口、端部
入口与分层入口等几种处理方式。
1、后入口一般情况下商住建筑的底部住宅部分的入口均做成后入口，即布置在背街面。居民从后入口出入，与商业人流互不干扰。后入口安静隐蔽，有利于住宅的安全，还可以设置适宜休闲活动的场地。当建筑长度不太大时，住宅居民可由两侧进入内院，长度超过一定距离时中间
设过街楼通道（图3-9）。
2、前入口住宅底层入口布置在临街面，使用上对商业分隔严重，居住与商业人流相互干扰，入口面临大街不利于居民利用后院，安全感较差。只有当条件受，无法安排后入口使商住交通分流时，或因地形关系，背街面标高比临街面低，设后入口会多爬一两层楼时才将住宅入口安排在临街面。不过在高层建筑中这种情
况比较少见（图3-10）。
3、侧入口在整片基座式组合方式中，建筑的前后均被商业部分占用，住宅的入口只好布置在建筑的两端。若住宅采用短单元式平面，则居民从底层入口后，从楼梯上至商业屋面平台，再进入各单元
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图3-9 后入口图3-10前入口图3-11侧入口图3-12分层入口
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的楼梯间，也可由外部的露天楼梯上至商业的屋面平台，再进入各单元的楼梯间，但对底层的商业店面会有一定的影响（图3-11）。
4、分层入口当地形存在较大的高差的时侯，综合体临街面较低，背街面较高，商业和住宅可以设置分层入口，商业的部分人流从沿街入口，住宅入口设置在另一面其它层，通过天桥与室外联系，居住与商业人流互不干扰（图3- 12）。
四、垂直交通系统的组织
下部的人流经水平交通系统转换后到达垂直交通系统。这部分垂直交通系统通常布置在建筑的核心筒体内，核心筒体既是高层建筑结构的重要构成部分又是交通及建筑设备等设施集中之处，核心筒在建筑的不同位置也决定了使用部分的不同交通组织。裙房部分的垂直交通，一般可结合空间布局中的商业街，中庭等布置垂直交通的电梯，楼梯，自动扶梯加以解决。当一栋建筑综合体结合布置了商业与居住功能时，其垂直与水平交通设计要复杂得多。一个好
的垂直交通系统必须符合以下要求：
1、电梯应有合适的位置和数量，搭配商住功能，便于识别和集散；
2、电梯所采用的速度应根据大楼的具体情况确定；
3、电梯所占的面积应紧凑高效，要根据标准层布局作通盘考虑；
4、超过
一定的层数应进行分区，以提高效率，节省电梯数量与井道； 5、疏散梯位置分布均匀，易识别，平面尺寸要满足最大楼层的紧急疏散
要求，但应紧凑，尽可能少占面积。
如图为北京某高层商住综合体建筑竖向交通组织图，该建筑的总用地面积6000平方米，建筑占地面积2220平方米，商住综合体中商业、居住、功能构成相对，首层置各种商业、管理及库房，二层部分用于商业及管理用房，三层以上在南北朝向向上部分为板式高层住宅部分，另一部分为屋顶花园平台，在裙房部分的绿化庭院中以自动扶梯联系商业部分的竖向交通，高层部分叠合布置了商业及居住功能，商住各功能的交通流线分开设置形成各自的交通系统，住宅部分以室外楼梯上到二层的屋面平台并通过进入交通核组织竖向交通，高层部分首层和二层的商业则有的交通组织与居住部分流线互不
干扰（图3-13）。
垂直交通部分以电梯作为人员及货物运输的主要手段，这就需要非常高效和安全可靠的电梯系统，在高层商住综合建筑中，电梯一般采用竖向分区布置，以免各部分功能交通混乱。电梯的造价及用电量很高，通常可占大厦总投
资与总用电量的10%-12%，合理的电梯系统和建筑布局在高层商住综合建筑设
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计中具有极其重要的意义。
图3-13 某商住综合体竖向交通组织[15]
3.2安全的商住环境
3.2.1合理设置各功能空间
高层商住综合体建筑最典型的情况是具有大量的围绕商住功能所展开的多功能空间，既有居住，又有娱乐、餐饮、大面积商场及地下机房和地下汽车库等。面积达几万平方米甚至达十几万平方米的大型建筑组群，设计上常常将高层的裙房和地下室不同程度地联系起来，电梯直通地下汽车库。虽然方便了的停车，但给保安工作带来一些困难，例如对付一些不受欢迎的人，一个门厅入口出入困难，其它门厅入口和地下车库仍可通行，造成保安上的隐患。商业部分属于公共活动区域，商业部分的人流及各种活动对居住部分的安全产生一定的威胁，由于高层住户较多，相互熟悉的可能性减少，因而交往的机会降低，往往容易造成高层住宅部分的居民互不相识，缺乏邻里间的正常交往，从而为
居住安全埋下隐患（表3-1）。因此在设计时要多注意合理设置各功能空间并尽可能多的增加交往空间，增进城市高层建筑中居住部分居民的相互了解，创造舒适和谐的人性化空间。
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哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文
回答基本知道基本不知
道
老人回答男性
女性
小计
小计比例中年人回答男性
女性
小计
小计比例青少年回答男性
女性
小计
小计比例合计
合计比例
14 23 10 14
24 37
39. 61% 15 28 21
38 36 66
35. 65%
8 21
8 19 16 40
29% 71% 76 143
35. 65%
表3-1“您是否知道统一楼层居民的姓名”调查[63]
1、按照使用特性明确的划分各功能空
间的位置，开放性的商业空间不宜与较
为私密的居住空间过多的混淆连通，以
防造成管理的漏洞及安全隐患。设计应
该为建立多层次的半公共空间创造条
件，适当增加一些宜人的室内外公共活
动空间可以有效的减低犯罪或意外情
况的发生，如通过板式住宅或商业裙房
围合或半围合形成较为封闭的住宅院
落式空间，或在居住或商业部分设置一
定的公共空间，这些公共空间可以增进
人与人之间的交
流，沟通情感使建筑更具有人情味，减少商住综合体建筑中的不常用空间，尽量使空间在不同的时间段里得
图3-14 安全商住环境空间的合理设置- 52 -哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文
到充分的利用。
2、外部也可以利用道路、绿化、地面高差等条件对商、住活动空间进行划分。增加居民的公共活动空间。适当设置休闲娱乐设施，促进邻里交往和相互了解对防卫有重要作用，居民在公共环境中的交往不但可以满足人们的心理
需求，也使邻里相互关照，有效地抑制犯罪。
3、商业的外部环境与居住所需要的外部环境是有较大区别的，商业更注重交通流线是否合理便利，以获得最大的商业利益，居住部分更强调宜人的环境，适当的绿化和娱乐设施可以使居住环境更具人情味，一动一静的环境就要求设计时在交通组织上注意要有严格划分，可以将入口分设于建筑两侧，如居民楼梯或电梯应与商业部分分开设置，使建筑本身成为划分商住区域的屏障。建立治安综合管理体系，建立正规的综合管理制度。改进门户设计，加固最后
一道防线，如安装防盗门、智能报警系统等。
3.2.2完善的防火设计
高层商住综合体建筑自身功能复杂，人员集中，起火因素多，防火问题是安全设计中的重点。商业功能单元装修标准高，装修材料起火因素多，居住功能单元中又有大量的家具衣物，它们都属可燃物品，而遍布各处的电气线路、设备及餐厨等又极易形成火源。另外，居住功能单元中有大量居民，且老幼病残占有一定比例，疏散难度大。如果公共商业部分再将居住部分底部的楼梯兼作厅堂疏散使用时，人流的交叉将使上部人员更难下到底层。同时公共商业功能空间中的顾客既多又不熟悉安全出口的位置，火灾时易造成混乱。因此防火设计是城市商住综合体建筑设计中的一个关键问题，在综合体的设计中通过一
些手段加强整体的防火安全性。
除按有关防火规范进行防火设计外，还应在形体设计与交通设计时采用有利于防火疏散的形式。如利用高层商住综合体商业裙房的平台做防火疏散，通过裙房的内院或内天井防排烟等。另外，由于汽车库的设计要求特殊，火灾危险性大，高层商住综合体建筑防火的安全因素是非常重要的，建筑防火是建筑设计中非常重要的一个方面。在设计中要包括“建筑防火”这样一个特殊的必备环节。与此相应，国家颁布的设计规范也有非常细致的具体要求和说明。建筑防火等级是依照主要结构材料的燃烧性能和耐火极限而确定的，当然建筑
本身的重要性及其使用年限也是一个很重要的参考内容。
- 53 -哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文
预防失火或减少火灾的
损失具体目标是早期发
现、早期发出警报，不待
火灾扩大即早期扑灭，同
时使人员迅速疏散到安
全地段、消防车能够迅速
靠拢、消防队员速度到达
火场救火，为达到上述目
标、
防火灭火每一步骤都需要充分重视，任何疏忽图3-15 商住综合楼防火步骤都会扩大灾情。（图3-15）
不可否认的是，现代高层建筑大量使用混凝土结构后，建筑的耐火等级得到了
很大程度的提高。即使是砖混结构的普通高层住宅，砖砌墙体和钢筋混凝土的
楼板已基本达到了三级耐火的要求。相比之下，砖木结构的防火等级或耐火极
限最多只能达到四级的水平。近几年我国出现了钢结构高层住宅，但钢结构的
耐火性能较弱，这也是刚刚起步的钢结构高层住宅仅仅处于试验品的发展
状态，还不能大规模的推广的重要原因。
建筑的防火往往突出地体现在室内及各种装修、装饰等方面，特别是所使用的
材料以及具体部位和施工方法等。时代的发展使人们对建筑的室内装修、装饰
的要求越来越高，高层住宅是这样，其它各种类型的民用公共建筑也同样如此。
室内建筑装修与装饰方面，除各种材料对人体是否有害，或者“绿色装修”概念的
提出之外，由于易燃材料的增加，防火问题重新得到了重视。高层住宅在这方
面要比某些公共建筑的情况好得多，只要设计选材基本合理，就不会出问题，
同时交通设计要利于防火疏散。
以1999年韩国仁川市商住楼火灾为例，这次商住楼火灾造成死亡55人，
受伤82人，是韩国成立以来的第二大火灾，此次火灾为人为的过失起
火，但造成严重的后果。从发生火灾到火焰被彻底熄灭，最多不过30分钟，
为什么这么短的时间内会有137人死伤呢？韩国消防专家经过调查研究，总结
出以下几个原因：火灾烟雾在楼梯向上的迅速蔓延，采用聚氨酷泡沫塑料聚氨酷
泡沫塑料燃烧时产生的烟雾，要比木材多几倍，燃烧速度要快几倍。而且室内
空间过于封闭安全出口太少，对于这样一幢每日数百人出入的楼房来说只有
一个楼梯，一个安全出口，这显然太少了。
- 54 -哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文
通过上面的分析和总结，在高层商住楼的防火设计中，我们应该注意以下的问题：
1、房间、走道、门厅中的吊顶的耐火性能，是影响室内人员安全疏散的一个重要因素，吊顶着火后很快烧毁而塌落，造成对疏散人员的重大伤亡，并阻碍室内人员的迅速撤离，而且造成疏散人员的恐慌。同时也阻碍消防人员进入火场扑救灭火。
2、疏散距离直接影响室内人员通过走道进入楼梯间前室的疏散时间，且疏散
出入口的设置应该符合建筑的等级规模，用于疏散的出入口不宜过少。综
合上述因素，在设计时应该满足我国《高层民用建筑设计防火规范》里面对于疏散距离和疏散出口设置的要求。
3、疏散通道的宽度，也是直接影响安全疏散的重要因素。它直接影响室内人员迅速通过通道疏散到安全场所的人流量，通常其大小应依据建筑类型、房间使用功能，通过计算加以确定。
3.2.3完善治安综合管理体系
针对高层商住综合体建筑的火灾危害性，应做好以下几方面工作:
1、严格商住综合体的规划建设和监督检查。消防部门要积极与当地规划部门调查研究本地商住楼消防安全状况。针对存在的消防安全问题，采取措施。同时，要与当地等部门密切配合，加强对商住楼周边私搭乱建、占道经营等严重违法违章行为的监督检查，消除隐患。消防部门要认真履行消防监督职责，加大对商住楼内的商业场所包括餐饮、购物、娱乐、体闲和旅馆场所的监督管理，凡不符合消防安全要求的，要坚决责令其整改；对违反法律法规，不符合消防安全条件的，要坚决依法责令其停产停业，确保商住楼建筑
的消防安全。
2、严格消防监督审核和验收，切实把好商住楼消防安全源头关，各地消防部门要严格按照消防法规和消防技术规范的要求，认真履行建筑工程的消防设计审核和消防验收职责，对商住楼实行逐一审核验收制度，要从商住楼选址、设计开始，将消防监督措施贯穿于工程建设的全过程，切实从源头杜绝先天性火灾隐患。要加强对在建工程的消防监督力度，凡发现未经消防设计审核和消防验收审批不合格就违法施工、开业或者开业后擅自改变作用性质的，要依法从严查处，防止特大火灾尤其是群死群伤火灾事件的发生。根据商业和住宅部分的各自特点，在商业和住宅采取严格的防火分隔措施，使安全疏散相
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互，分段按功能适用规范条文的方法进行消防设计。
3、商住楼应该首先确定建筑分类，对住宅部分按照公式进行层数重新界定，按照修正后的层数对上部住宅进行消防设计，住宅部分安全疏散设计一般是疏散到底部商业屋面，再通过屋面四周的室外楼梯疏散到地面，而商住楼住宅部分疏散一般直接疏散到地面；商住楼商场屋面上有多栋住宅建筑时，对高
层建筑主体需要按《高规》第 4. 1. 7条设置火灾扑救面，商住楼是按照建筑分类来进行消防设施的设训，如消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等。加强灭火演练，切实做好扑救商住楼火灾的各项准备工作。消防部门要有针对性地加强对扑救商住楼火灾技术、战术的研究，并结合商住楼的建筑特性及火灾危害性，不断完善灭火作战预案，适时组织开展实地、实战演练，做到底数清、情况明，一旦发生火灾，要加强第一出动的力量，集中优势兵力于火场，迅速、有效地实施救人和火灾工作，最大限度地减少人员伤
亡和财产损失。（图3-16）
图3-16 综合治安管理体系设置
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3.3完善的功能布局
商住综合体建筑的功能构成复杂，可由涵盖着居住与商业两种社会生活的多种内容构成。组成商住综合体建筑的每一个功能部分之间相对，又彼此间相互关联、相互作用而创造富有魅力、充满活力的多功能生活环境。功能系统的组织最易出现的失误有二个方面：一方面是忽略了商住综合体建筑功能间协同性与多功能交叉特点，采用传统单封闭体建筑简单叠加功能组织方法，背对背条块分割，过分强调功能子系统的与管理方便，使得空间环境成了无生气，商业环境毫无生机、缺乏活力，失去多功能综合的初衷；另一方面过分注意功能的交叉，功能交叠不正确或处处开洞、处处交叠、忽略各功能使用上的矛盾，造成使用上的不便，管理上的混乱现象。在功能组织工作中应按使用性质的不同多区集中布置，以方便使用和管理。由于各种实际情况的不同，功能构成以及比例不同的偏差会形成不同类型的组织方式，但是基本功能分区存在着一定的规律。商业单元与居住单元的布局组合形式多种多样的。由于有多种功能单元组合在一起，其布局方式比单一功能的建筑更加复杂多样。根据主要功能单元，即商住功能单元在空间位置上的不同配合方式，可分为商住单元的叠合布置、商住单元的并列布置、商住单元叠合与并列混合布置等三种方式。
3.3.1商住功能叠合布置
商住功能在不同平面上分层设置，运用不同的空间布局来组织各部分功能，做好功能的竖向分区。商、住功能在空间和结构上相互结合而组成的有机整体。这种布局方式可节约城市用地，将城市空间向立体化方向发展，特别适合于在城市中心区和旧城区中建造。在规模上往往占满整个街区，把城市交通及步行空间与相邻街坊共同合并，形成立体化的交通系统。与商住功能的并列布置形式相比，这种形式交通组织较为复杂，空间变化更为丰富，但商、住部分在建筑处理上存在着相互。在具体设计时，要做好功能的竖向分区，使上层住宅的结构造型紧凑、规整，使之既能保证居住的合理性，住宅结构所占底层的营业面积又能压缩到最小值，并便于底层商业柱网的布置。这种布置形式又分为如下几种类型:
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哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文
1、整体式:商住单元上下叠合，商业 部分不
突出主体或突出部分极小，整个建 筑成整体
式组合在一起，在城市空间中是 一种常见的
城市中心型综合体形式。这种 布局形式土地
利用率高，容积率大，布局 紧凑。适合建在
城市中心地段。结构贯穿 到底，造型明快，
其结构处理相对较其他 叠合式简单。商业部
分由于受上部居住单 元结构和交通等的影
响，规模一般较小， 布置不够灵活，功能安
排有一定局限性， 也不利于设备的布置。由
于商住单元的接 合面小，交通分流组织难度
较大。与其它 叠合式相比，在消防方面有一
定优势。由
于底部商业单元与上部居住单元基本对
齐，在火灾中方便架设云梯为防火扑救创
造有利条件（图3-17）。
2、平台式:综合商业单元覆盖整个基
地地面层，居住单元在商业单元平台之
上，一般采用标准层叠加的形式朝竖向发
展。商业单元的屋面部分可加以利用，可
布置成屋顶花园、室外茶座等。这种商住
单元的布局平台部分横向展开，有利于内
部功能的组织。商业面积大，商业环境连
贯完整，购物环境安全、宽敞、舒适。水
平交通与垂直交通宜于分流组织，商业部
分沿街突出于上部住宅，形成低层噪声屏
障物，使商业人流及噪声对居住单元干扰
较小，居住单元的领域感强，有安全感和
私密感。有利于创造非地面层活动空间， 图3-17 深圳丹枫白露居住区商住 综合体[39] 图3-18 哈尔滨同乐世界商住楼 童较易形成一个安全的活动场所，既可增加邻里交往，又可减少车辆通过对活 动的干扰。横向的商业平台与竖向的居住单元形成强烈的对比，可以丰富城市
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轮廓线，在造型上给人以踏实稳定的平衡感。
大型商住综合体建筑可以通过架空步道将平
台相互连接，组成系统化的步行网络。在平
台上还可以增设娱乐设施，如网球场、公园、
游泳池等。也可将平台层做停车场等
使用。但居住单元的消防问题不易解决。
（图3-18）。
3、街道式:商业单元呈线状并列布置，
底层形成露天的商业街道，居住单元位于线型商业单元之上。街道式的商住综合体建筑底部商业单元的采光通风良好、交通便利、人流集散快、货流方便，符合传统商业行为习性。商业部分空间进深不大，适合设中小型店铺。设计施工方便，住宅受商业噪音影响较大，必要时可采用各式采光天棚。（图3-19）
4、围合式:商业功能单元围绕四周布置，居住单元在商业平台之上，也呈环状布置，基地为广场、庭院及室外楼梯。这种布局形成居住单元的采光、通风良好。绿化、庭院将购物人流引向综合体内部，形成图 3-19 上海海上海商住区商住
综合体
图 3-20 武汉百步亭花园商住综
合体
3.3.2商住功能并列布置
在南北走向的街道两侧建造商住综合体建筑时，为保证住宅有良好的朝向，常采用住宅端部山墙朝向街道，而沿街布置连接体作为商业店铺，打破了住宅山墙朝街的单调感，避免了沿街建筑过于分散，使街景高低起伏，有节奏、有变化。同时也为居住部分阻隔了一部分街道噪音。这种布置形式又分为如下几种类型:
1、串联式连接体的一部分在住宅的底层。商业部分设计受住宅部分，营
业厅通风采光较不好，对住宅也有干扰，但用地较节约。这种形式在进
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行内部空间组合设计时一般有两种处理方式：一种将插入住宅单元底部的商业完全按住宅的平面与层高处理，作商店的库房与办公辅助之用。其优点是结构处理简单，但营业厅空间不完整，感觉凌乱，交通拥挤。上海徐汇百货商场即为此种布局方式。另一种是将插入住宅单元底部空间服从于营业厅的要求，使营业厅成为完整的大空间，但商店的库房需另作安排。（图3-21）
2、并置式商住两种不同功能的空间结构完全分开，商业部分设计不受住宅，空间比较自由，营业厅通风采光较好，对住宅干扰比较小。占地相对较多。这类组织方式有多种，如高层与低层、高层与多层等不同类别的建筑体相混合并置。具体的选择须根据用地状况、面积规模、城市规划要求及甲方的意见而定，它能适应多种情况。
b平面图
a立面图图 3-21 上海某小区高层商住综合体[47]
并置式的组织在竖向设计上比较容易，因为各空间大多有的垂直交通系统，所以此处主要对水平设计作重点探讨：
1、利用直接连通、互相穿套或半分隔的方法进行空间联结，其多用于综合体底部的购物、餐饮、休息空间等，他们在空间上没有严格的流线和商住私密性的考虑，以直接衔接。这种搭配方式比较容易造成管理上的混乱，需要完善的管理与之搭配。
2、利用某些室内过渡空间来组织。如大厅、中庭或廊空间作为商业与居住空间的过渡，这种过渡方式能够产生较好的室内环境，商业与居住由公共环境自然地结合在一起，以中庭或庭院等复合空间的组织核心，各功能空间呈幅射状或其它形式与核心相联接，尤其在人流较为集中的空间，更能体现出利用这些核心来统合空间的优越性：它既能保持各功能空间的相对性，又使他
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们联系方便，并且沟通了不同层之间的视觉联系，同时还能起人流分配与交通疏散的作用。它作为建筑的活跃元素，为综合体提供了舒适、通透的空间环境。对于此类组织手法应特别注意交通与流线设计的合理性，尽量减少和避免人流的不合理交叉。
3、利用墙体进行完全隔断，各功能空间均有的出入口，运用这种处理手段时，须注意各功能的配合使用，以实现真正意义上的综合，在我国的商住综合体建筑中常将商住严格地分隔开来，当然这与中国的国情有关，但有的为讲究排场，在交通核附近设置大尺度的门厅。对“黄金销售面积”是一种极大的浪费；而国外多是将它们作连通处理，既能充分发挥综合效应，又能各得其所。
3.3.3商住功能混合布置
商住功能单元的并列与叠合相互混合布置的布局也是一种常见的形式。这种形式可以形成较好的综合商业环境和居住环境。综合了并列式与叠合式的特点。交通组织较为复杂，为使上货、顾客、停车等功能空间井然有序，交通系统常采用多层设置。各功能空间通过横向并置与竖向叠合相结合的方式进行联结，在局部出现相交与混合现象。这种组织方式在处理上较灵活，适应性强，宜设在市中心、地区中心和社区中心等多种区域，裙房公共部分通常由购物、
a正面透视图b剖面图图3-22 法国巴黎马赛公寓[47]
餐饮、娱乐、停车等功能组成，其形态设计根据基地、道路等具体情况呈灵活多样性。水平舒展的裙楼与挺拔高耸的塔楼形成一种强烈的对比，整个综合体的天际轮廓线显得丰富多姿。柯布设计的法国巴黎马赛公寓是他对于个体居住单元、单元群体以及城市设计思想的首次体现，由于受早期庭院式建筑启发，
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哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 在大楼设计上采用高层架空构思，同时各种商住功能混合布置在各层之中，是
早期对高层商住功能混合模式的一种探索（图3-22）。
3.4 先进的技术手段
一个好的建筑方案必须有合理的技术方案来解决，而技术设计是随着社会 生产力的发展和科学技术的日新月异在不同的时代有不同的特点，好的技术设 计方案既能保证建筑方案的顺利实施，同时又能启发建筑设计的方案构思。所 以设计师应该注重在平时的设计和工程管理工作中重视新材料、新技术的运用 和探索。高层商住综合体建筑的设计建造不但需要合理的组织交通流线和完善 的商住各功能搭配，先进的技术手段也是建筑中必不可少的，它是大型商住综 合体建筑得以实施的坚强后盾。
3.4.1 商住转换层的设置
高层商住综合体建筑商住功能复杂，商业与居住功能集合于高层建筑之 中，商业部分需要大空间大体量以满足大量商业人流，居住部分则需要相对较 密集的柱网，当商住单元采用叠合式布置时，一般情况是将商店、餐饮、娱乐 设施置于高层的底部，上部布置住宅、旅馆，不同用途的楼层需要大小不同的 开间，需用不同的结构形式。建筑功能上，上部需要小开间的轴线布置，需要 较多的墙体以满足旅馆和住
宅功能的要求，下部的公用
部分，则希望有尽可能大的
灵活自由空间，柱网要大而
墙体要尽量的少。
上述的要求与结构的合 理，
自然布置趋势正好相 反，由
于高层建筑结构下部 楼层受
力很大，上部楼层受 力较小，
正常布置时应该是
下部刚度大、墙多、柱网
密，到上部渐渐减少墙、 柱，扩大轴线间距。结构的 图3-23 商住综合体建筑结构布置与建筑功能的矛
盾 正常布置与建筑功能之间产生了矛盾（图3-23）。
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一、商住转换层的建筑功能
为满足高层商住综合体建筑的功能需求，结构上必须以与常规方式相反进行布置，上部布置居住类型的小空间，下部商业大空间；上部布置刚度大的剪力墙，下部布置刚度小的框架柱。为了实现这种结构布置，就必须在结构转换
的楼层设置转换层。转换层的建筑功能意义和作用在于：
1、为底部提供大的室内空间
底层大空间剪力墙结构可以在建筑物下部形成一层或者多层的大空间。上部剪力墙间距小适合布置住宅。当需要在底部布置商店，餐厅及其他需要较大空间的公用房间时，可以将部分剪力墙通过转换层变成框支剪力墙，用框架柱
代替剪力墙以满足建筑功能的要求。
2、为建筑提供大的入口
当高层商住综合体建筑采用框筒结构时，外筒柱距往往在3米以内，无法提供建筑物的较大入口，因此必须在下层部分通过转换层改变柱距以形成入口。可采用预应力梁进行结构轴线转换，将下层柱距扩大，也可以用转换拱等
进行转换。实际工程中以转换梁应用最为广泛。
二、商住转换层结构功能分类
一般按转换层所实现的结构转换分为
三类：
1、上层和下层结构类型转换
剪力墙结构和框架剪力墙结构的高层商住
综合体建筑中这种转换类型应用比较广泛。
它将上部的剪力墙转化为下部的框
架，以创造一个较大的内部自由空间
2、上下层的柱网、轴线改变
转换层的上下结构形式没有改变，但是通过
转换层使下层柱的柱距扩大，用以形成大柱网，并常用于外框筒的下层，可以形成较大的入口和少柱的对外空间关
系。以符合商业下部的功能需求。（图3- 24）
3、同时转换结构形式和结构轴线布置图3-24 商住综合体建筑转换层的
结构功能
在上部楼层剪力墙结构通过转换层改变为框架的同时，其下部楼层柱网轴线与上部楼层的轴线错开，形成上下结构不对齐的布置方式。
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三、商住转换层结构形式
1、内部形成大空间的转换层
内部要形成大空间，包括结构类型转变和轴线转变，可以采用梁式、绗架式、箱型和板式转换层，其中梁式转换层应用的最为广泛，它设计和施工简单受力明确，一般广泛应用于底部大空间剪力墙结构；当需要纵横同时转换时，采用双向梁布置。单向托梁，双向托梁如果连同上下层较厚的楼板共同工作，可以形成刚度较大的箱型结构。当上下柱网、轴线错开较多，难以用梁直接承托时，可做成厚板，形成板式承台转换层。板式转换层下层柱网可以灵活布
置，无需与上层结构对齐，但板厚自重很大，耗材较多。
2、外部形成较大入口的转换层
采用框筒结构要在底层形成大的入口和较开敞的对外空间，可以采用多种转换层的形式。目前国内采用转换梁的形式的方案最多。
结构转换层为高层商住综合体建筑提供了发展的技术保障，为建筑平面空间组合带来了一定的灵活性，因此应该了解其基本的布置原则和方法，遵循水平构件布置简单、受力明确、传力直接、复合结构形式要求等技术原则，运用正确的结构逻辑原理去指导建筑设计，并与结构工程师的通力合作去创造出真
正具有技术美的高层商住综合体建筑。
3.4.2饰面材料的结合
高层商住综合体建筑中商住的使用功能存在着较大差异，反映在建筑外观上也会有较大的不同，商业部分是存在大量人流的公共活动区域，更强调热闹的商业气氛和引人注目的空间环境以获得更多的经济效益，对于商业部分的建筑外部饰面材料而言会多选用比较热闹鲜艳的颜色饰面，或利用广告牌在外立面进行包装；住宅部分则是一种较为私密的空间环境，更注意环境的安逸舒适性，反映在饰面材料上则多是比较沉稳的颜色为主。因此在高层商住综合体建
筑中如何协调两种风格在外立面上的反差将会是研究的一个重点。
一、更注重整体性的饰面组合
商业与居住部分饰面采用相同或相似的材料，使整个商住综合体建筑外观具有很强的整体性。北京棕榈泉国际公寓位于北京朝阳区农展馆南路朝阳公园
南岸，南距CBD区、北距燕莎仅2千米，建筑造型与立面风格典雅大方，创意楼顶部以蓬勃向上生长的棕榈树叶片特征造型给建筑一种富于动态的张力。立面上通透的略呈蓝灰色的玻璃窗、米白色的面砖饰面墙、白色涂料的横向与
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哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 竖向装饰线，下部色彩敦厚有力上下搭配合
理，使建筑立面丰富而细腻。（图 3-25）广
州协和新世界商住综合体商住综合体立面采
用颜色一致的涂料，突出商住综合体的整体
性。（图3-26）
二、更突出商住业态的饰面组合
在视觉艺术中，商住综合体建筑的整体 效果
应该追求建筑主体的协调一致性与简洁 易识
别性。而为了突出商住综合体建筑的商
住综合特色，往往将商业与居住部分的饰面 按各自业态的不同而有所区别。建筑的外部 饰面材料影响到建筑的外观，其选择可简可 繁但都是为了突出建筑的形象美，可以根据 其上下部分功能的不同进行独特的饰面处 理，合理的选择搭配可以给予视觉美的感 受。建
筑给人留下印象的深浅，主要发端于 其外貌
特征是否别具一格、样式新颖、独具 个性，
商业裙房与高层住宅饰面各具特色又 合理组
织搭配，以焕发出建筑意识的光彩与 魅力。
人们在高层居住部分建筑色彩的选择 上普遍
倾向于高明度、低彩度的暖色调，因 为这样
的颜色会给人带来健康、明朗、安 全、愉悦、
轻松、温馨的感觉，符合人们对 居住环境的
心理审美要求，而底层商业部分 的建筑外部
饰面材料而言会多选用比较热闹
鲜艳的颜色饰面，以突出热闹的商业气氛。
在大型的高层商住综合体建筑中，外部 整体饰
面往往会因为商住功能位置设置的不 同而有所区别。在点式高层商住综合体，且 商住功能叠合布置时，一般情况下商业布置 在底层，且与上部的住宅部分联系紧密，因
图 3-25 北京棕榈泉国际公寓
[49]
图 3-26 广州协和新世界 图 3-27 某高层商住综合体入口
此外部饰面既要照顾到商业部分的需求又要考虑居住部分，因此多采用一些比 较中和性的色彩饰面材料进行上下的联系，以追求整体的完整与简洁性，也可
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以在不破坏居住部分风格的前提下对下部的商业立面进行一定的包装以突出建筑的功能特色。当商住功能属于连接布置形式的时候，商业位于出来的裙房中，而居住部分位于高层之中，这种形式由于商住的整体性较叠加式布置差，则可以发挥商住各部分色彩的自身特点，饰面材料也会尽量突出商住功能的自身特色。色彩作为塑造高层建筑形象和美化居住环境的重要手段，也越来越为人们所重视。在建筑色彩设计与规划中引入地方特色，可以丰富建筑色彩文化，塑造城市形象的个性魅力，增强人们对居住环境的心理认同感，能够形成良好和谐的城市景观。中国幅员广阔，文化丰富，许多地区在长期的历史发展过程中形成了富有浓郁地方特色的建筑色彩及形式，这些都是祖先遗留下来的宝贵的文化遗产，应该在今天的建设中加以借鉴和发扬。在高层建筑色彩的实际运用时，外观的整体色调是由基本色和搭配色决定的，相对于基本色，点缀色应用面积相对很小，对整体色调影响不大，在整个构图中起着点缀或画龙点睛的作用，不可滥用。色彩的使用不是孤立的，必须要和板式高层住宅立面
上的其他元素结合考虑，才能取得好的效果。
3.4.3屋顶的技术运用
在底部有大型商业裙房的
高层商住综合体建筑中，商
业部分的大柱网及大体量
空间使商业裙房部分产生
大量的屋顶空间。如何合理
充分的利用这部分的屋顶
空间也是现代化
图3-28 新界元朗高层商住建筑屋顶花园[47] 高层商住综合体先进技术应用的体现，可以进行屋面植草处理或者设置一些
休闲空间。如图为新界元朗高层商住综合体建筑屋顶花园，建筑充分利用裙房的屋顶空间，布置了大量的绿化及休闲活动场地，缓解了建筑周边拥挤的
城市环境缺乏绿化及休闲活动场地的问题。（图3-28）
我们应认真研究解决高层商住综合体屋顶技术运用和管理方面的问题。如屋顶花园的平面位置能否挡风、遮阳，并选用抗风、抗干热风等植物花卉品种等。建筑师、风景园林师和结构工程师们应通力合作，共同努力，妥善解决屋
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顶和天台造园艺术、建筑结构承重、屋顶防水排水构造和花木种植等一系列有别于露地造园的技术难题，协助开拓城市绿色空间，垂直绿化来改善城市生态
环境。
高层商住综合体的屋顶花园大多设置在商业裙房的平台上，有些也可以设置在上部住宅的屋顶。在利用上部住宅的退台处理布置时，可以设计成顶楼住户的私家花园。屋顶花园根据规模大小可以布置多种不同的设施，如植物、水
图3-29 深圳东海花园君豪阁屋顶花园[39]
池、游泳池、花园等。（图3-29）
按照屋顶花园的剖面形式可分为：
1、平面式：可以获得较完整的户外空间，便于布置大型设施，可以进行丰富的
屋面景观整治，布置大量的休闲空间、绿化景观环境等等，其底部通常
是大型购物中心或停车场。
2、台阶式：台阶式可以丰富街道景观层次，缓解街道空间的压抑感，并使平台视觉增加趣味。
3、凹入式：将平台设置内天井，形成屋顶花园的“下沉式”广场。
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可以使下部裙房获得良好采光，便于布置办公用房。可以增加屋顶空间层次感。
随着我国城市化进程的高速发展和建筑面积的急剧增加，建筑能耗将更加巨大。
城市建筑实行屋面绿化，可以大幅度降低建筑能耗、减少温室气体的排放，同时可增加城市绿地面积、美化城市、改善城市气候环境。
3.5本章小结
通过分析总结高层商住综合体商住功能协调性及矛盾性，着手于解决现行高层商住综合体建筑中的几个主要问题，首先是商住交通问题，商住功能差异互为动静导致商业与居住交通存在较大矛盾，文章即是通过分析总结实例和大量资料，提出如何在基地中、建筑内合理的设置商住交通系统；开放性的商业与私密性的居住功能矛盾必然在建筑中带来安全问题，文章分析总结高层商住的安全隐患并提出合理的解决方案；也对综合体研究的商住功能进行分析探讨，结合城市与区域环境提出各种设计方案并对商住建筑技术的应用进行阐
述。
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第4章高层商住综合体建筑的发展展望
尽管高层商住综合体建筑在我国当前背景下存在着不少问题，但随着城市化的发展，人口、土地、生态环境的矛盾将日益突出，带有底层商业的高层住宅形式仍然是未来我国大城市住宅建设不可替代的居住形式。随着建筑的基础设施、设备质量和设计水平的不断提高，高层商住综合体建筑的居住及商业性能、安全性都将大大增加，也必将为人们所接受。因此应该在以下几个方面提
高高层商住综合体建筑的品质：
1、结合周边城市环境，增加商住综合体建筑商业部分的经营特色，避免商业业态雷同，创造吸引人的商业购物休闲环境。
2、加强住宅部分套型平面的设计研究，通过住户居住实态调查，不断改进、完善平面设计。
3、增加楼内的活动、交往空间，增加居住居民的相互联系与沟通。
4、拓展室外空间环境设计研究，缓解高密度居住环境对居民产生的影响，合理设置商住流线。
5、推广先进的智能化管理体系，确保商住综合体建筑的安全性能。
6、加强经济性论证与地价，提高产业化水平。
可以认为，中高层商住综合体建筑是当前以至今后一段时间我国大城市具有广阔前景的建筑形式，但其发展过程仍存在种种制约因素。
4.1发展的制约因素及其对策
我国的高层商住综合体建筑的发展仍然存在着很多的制约因素，随着近年我国经济的飞速发展，高层商住综合体建筑随着我国各地高层居住区的建设而逐渐兴起并快速发展起来，由于底层商业所具有的的经济价值及社区功能服务体系的逐步发展完善，这种高层商住综合类型的建筑成为城市居住区开发的主要模式。但由于特定的历史环境我国在政治、经济、技术、文化等各方面都与西方发达国家有许多差异。其一，现阶段的总体经济水平还较低；其二，城市发展主要是平面扩展,没有形成立体化模式，城市交通系统也不够完善；其三，面对高层商住综合体的需求与建设，缺乏经验。这些均使得高层商住综合体建筑的建设在数量、规模、类型、使用对象、运作方式等方面受到一定程度的影响。
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