导读：田园综合体是集现代农业、休闲农业、田园生活于一体，跨产业、跨功能的综合体。发展田园综合体需要做到发展优势项，做出特色，保存长久生命力，这样才能使之得到循环持续健康发展。本文在分析国外田园综合体建设成功案例的基础上，力图归纳总结田园综合体的运营模式、盈利模式及对投资田园综合体的启示。

一、清境农场——“小瑞士” 休闲农业的发展促进了农业的成功转型，“三产”融合促进了农业旅游经济的发展。休闲农业起源于上世纪七八十年代，至今已有三十多年的发展历史，目前的休闲农业已经走红国际市场，、新加坡、马来西亚、中国等地的游客不断增多。

清境农场是休闲农业的经典项目之一，创建于1961年，位于南投县仁爱乡，临近合欢山，面积700公顷，海拔1748米，有“雾上桃源”的美名，是最优质的高山度假胜地。  清境乡村农场利用优质的草场和山地景观资源，打造特色农场和风情民宿，吸引游客远离城市，体验独特的山地田园风光。

  清境农场整体规划

 线：车行路、六大步道意境深远清境六大步道最能让人深刻感受清境真实面貌。坐落在青青草原四周的六大步道：大片的茶园，碧绿青翠就像是湖泊般的[翠湖步道]、近距离接触羊群牛群是农场畜牧中心[畜牧步道]、柳杉群林，寻幽静谧，享受森林浴最佳去处的是[柳杉步道]、最佳观落日美景的[落日步道]、拾阶而上的[步步高升步道]，最具人气指数遍布白色法国菊玛格丽特，十分具有欧洲风情的[玛格丽特步道]。一路由北到南相互连接的步道群，是踏青、健行、赏景的连接网脉。

 点：游客中心、休闲中心、特色民宿相辅相成

 面：草场、牧场、花园、茶园浑然一体将景区节点离散化，在草场、牧场、花园和茶园等各个片区打造不同主题的景观和休闲娱乐活动。

在这片偌大的仙境之中，最受欢迎的景点莫过于清境农场的青青草原以招牌“羊咩咩脱衣秀”最负盛名，深得大众喜爱。绵延不尽的草地上有着成群的牛羊不时穿梭其中，山林田野的纯净之美，徜徉其中不但可近距离地接触到牛羊，还能欣赏到可爱的“绵羊秀”。 创意文化植入 以本地摆夷族文化为主题，打造包括节庆、美食等多重参与性文化体验，挖掘当地文化潜在价值。 清境农场模式主题个性化：个性定制化旅游服务，满足不同客户需求

功能住宿化：多种功能业态复合打造分散式：依山就势，各景点分散式布局统一性：管理委员会统一经营管理集散地：郊区旅游度假集散

运营开发策略 清境农场前期依托草场资源发展观光旅游，撬动区域价值。后期植入特色民宿、文化体验，综合服务等多元业态，以休闲度假功能、景观体验、多主题设施作为核心竞争力。

创新盈利模式  核心服务全部自持运营获取收益，少量民宿和商业本地村民自营,少量民宿和商业村民自己运营管理，与景区无关.

案例总结及成功的启示 清境农场成功经验在于：1.依托先天山地草场资源禀赋，打造独特的城郊休闲农场风光，而非传统景区大规模开发植入。2.建立了完善的功能体系，依山就势，分散景点布局，通过交通串联景区各个节点，形成“线、点、面”彼此联动的部格局。3.将创意文化植入到关联活动中，少数民族文化的植入，融入到各种主题活动中，成为大众游客的核心吸引力之一。4.创新盈利模式，统一经营管理，核心设施全部自持运营，少量民宿和商业本地村民自营，有利于统一管理和服务的提高。 二、中国田园 地理位置 田园由园林产业集团投资50亿元建成，项目位于市阳山镇．地处我国的“长三角”地区，东邻、，西接，南临太湖．北靠长江。 周边环境 自然环境方面，“水蜜桃之乡”阳山镇自然生态资源丰富，桃林大约2万亩，生态林7000多亩，山地约1O平方公里，素有“绿色大氧吧”的美誉。旅游资源方面，阳山镇拥有亿年火山、万亩桃园、千年古刹，百年书院。

交通环境高铁：距、15分钟左右、距45分钟车程；距浦东机场及禄口机场约1小时30分钟车程。新长铁路、陆马快通、锡宜高速、342省道穿境而过，西环线对接市区高架、靠近京沪、沪宁高速。 核心竞争力 依托自身在生态、苗木、景观、田园、文旅、置地及婚尚等业务板块上实现产业链高度整合和长期的行业积累，迎合了新型城镇化的与产业趋势。 项目的旅游地产板块 田园居住板块的产品属于旅游地产中的旅游度假地产。购买的别墅主要用于度假．作为远离城市的“第二居所”，用来满足自己逃离都市，回归田园生活的愿望，满足自己的精神追求。由于购买该项目地产的用途多为度假，非节假日的空住率较高，闲置的度假别墅造成了资源的浪费，因此该旅游地产项目也推出了分时度假的模式．实现了业主与开发商的双赢。

运营模式 项目打造生态、生产、生活“三生”的产品功能，通过农业、加工业、服务业的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能。

盈利模式三、田园综合体运营模式总结与展望

创意田园综合体核心在经营，经营到位，赚钱也是分分钟的事情。本文在分析国外成功经验基础上，探讨了休闲农业五大经营模式：

（一）片区开发模式（二）产业带动模式

休闲农园首先生产特色农产品，形成自己的品牌。然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。在这类园区中，游客除了餐饮旅游，还会带回土特产品。

（三）科普教育模式（四）民俗风情旅游模式

民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。

（五）休闲农场或观光农园模式

 四、田园综合体盈利模式总结与展望 （一）创意休闲农业盈利

此模式的核心在于从田园综合体项目的经营上获取最大的利润。这就要求在田园综合体项目的经营上不断推出新，将创意休闲农业融入到项目的开发上来，实现基础设施与服务水平的不断提高，满足游客休闲度假的需求，提高田园综合体项目的美誉度以及游客的满意度，完善田园综合体项目本身的经营。创意休闲农业可以从以下几方面着手：（二）品牌增长盈利

在整个项目的运营过程中，经营者需要依靠高质量的农业休闲旅游及地产产品来打造自身品牌，重视品牌的价值。在成功塑造品牌后，不断延长品牌的产品线，让品牌的影响不断扩大，从而实现品牌附加值的全面盈利。

（三）共享客源盈利

在项目的经营过程中，要充分发挥地区其他旅游景点的优势，积极与周边旅游项目及景点合作，推行联票制度以及会员优惠制度，共享彼此客源，实现互惠互利，延长游客在本区域的逗留时间，创造更大的收益 ，这种盈利模式是整合所在区域一切可利用的休闲旅游资源，进行连锁促销，实现资源共享，利润共享。

【会议时间】2107年9月28-30日（2天1夜，第三天考察）

【会议地点】中国●【参会资格】文旅产业地产开发商及相关产业链 董事 总裁及企业的     核心高管  规模100人

【峰会特色】人实操专家讲解+案例分析+模块总结+项目研讨+15分钟项目路演及项目诊段+实地考察+现场为您设计顶层设计架构峰会主题板块第一板块：特色小镇/田园综合体-机遇、资金扶持、创建申报（兵弟：住房城乡建设部村镇建设司，小镇实践专家，多次参与1号文件起草）第二板块：特色小镇/田园综合体-顶层设计、盈利模式、策划创意（放 中国策划学创始人，中国创意研究院院长，首届中国十大策划风云人物 ；袁家村实践专家）第三版块：特色小镇/田园综合体-规划设计、产业导入、落地要点（晓刚 ：南方 副院长，实操了梦想小镇、基金小镇、云栖小镇等40多个特色小镇）

第四版块：特色小镇/田园综合体-小镇操盘实践、运营模式创新（毛厚德：日本著名建筑师，拈花湾小镇第一操盘手；季鉴真：中国青瓷小镇 操盘手 ；柳中辉：浔龙河生态艺术小镇操盘手；黄信彰：田园规划设计方肯默设计创始人 ；郭亚：中国首个田园综合体-田园 操盘手 ；俞丽娅：绿城蓝湾小镇镇长 操盘手）第五板块：特色小镇/田园综合体-投融资规划、投融资模式创新（国栋：国家《中产经》战略新兴产业办公室ppp中心主任，海绵控股董事长 ）

贵宾席专享：1、项目考察

2、【征集10个优质特色小镇与田园综合体项目路演】

1.每个名额给予10-15分钟项目演讲时间；2.现场专家诊断分析与点评 设计顶层设计架构；3.所有在场参会人员提问探讨，资源对接（需准备PPT)下载本文