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第一章  总    则

第一条 为进一步规范和强化集团的银行融资管理，提高融资工作质量和效率，特制定本办法。

第二条 融资管理的内容主要包括：融资计划、融资的准备、融资申请资料的报送、跟踪与完善、放款条件的落实和借款的取得、贷后管理工作、抵押、担保及涂销工作。

第三条 本办法适用对象为集团及各所属公司。

第二章    融资计划

第四条 年度融资计划。各所属公司财务部每年1月根据集团经营计划，制定当年融资计划并上报财务管理中心，经财务管理中心审核后，报送集团总裁办审批，由财务管理中心下发当年集团全年融资计划；财务管理中心每年7月份根据实际执行情况请示集团总裁同意后对下半年计划进行调整。 

第五条 融资节点计划。各所属公司财务部每月提交当月融资计划总结和下月的融资节点计划，报送财务管理中心审核，财务管理中心修订后于当月5日前下发各所属公司融资节点计划。

第三章    融资的准备

第六条 所属公司财务部需深入了解各家银行房地产开发贷款的信贷、审批权限和贷款规模，根据集团公下发的融资计划，结合所属公司现有贷款资源，与各家银行进行开发贷款的初步洽谈，对各家银行进行比较和筛选，初步确定1-2家开发贷款的主办银行。

第七条 在取得开发项目的国土证后，所属公司财务部开始与开发贷款的主办银行进行协商，初步确定贷款的利率、期限、抵押、担保方式等条件。为降低融资成本，应努力做到借款金额、期限、利率、抵押和担保方式的最优化和合理化。

第 所属公司财务部拟定项目融资方案上报集团财务管理中心审核，集团财务管理中心进行筛选后，提报集团总裁审批。融资方案应包括以下内容：拟报送的银行、利率、期限、抵押担保方式、财务顾问费（或银行要求的其他费用）情况、自有资金投入情况、四证取得情况、工程进度情况、银行上会需达到的条件、是否需要总行调整授信等。

第四章    融资申请资料的报送、跟踪与完善

第九条 融资需要准备的资料包括但不限于：借款公司和担保公司的基本资料、房地产开发项目资料、借款申请报告、项目可行性研究报告（参考模版见附件）、财务报表的纸质版和电子版以及银行要求的其它资料。

第十条 在满足贷款报送条件后，所属公司财务部准备融资资料并上报集团财务管理中心，经集团财务管理中心同意后应及时将融资资料提交银行。

第十一条 所属公司财务部需协助主办行在收到融资资料后的5个工作日内将贷款资料报送上级行。融资申请资料报送完毕后，需做好跟踪服务，积极配合银行做好以下的贷前调查及审批工作：银行贷前调查的准备工作；陪同银行信贷调查人员对借款项目进行实地考察；根据银行反馈的意见和信息，及时补充和完善相关资料。

第十二条 所属公司财务部需密切跟进审批的进度，及时补充和完善相关资料，争取使审批流程中的各环节（不含总行）在5个工作日内完成（如前台部门在5个工作日内完成审批报后台审批，后台部门在5个工作日内完成审批准备上会）。不需总行审批的，上会后5个工作日内下发批复，如需总行报备或审批的，上会后3个工作日内报送总行。

第五章  放款条件的落实和借款的取得

第十三条 开发贷款经银行审批通过后，所属公司财务部需全力做好借款发放的准备工作。如果银行的审批通知书中附带有我公司必须落实的放款条件，必须逐条进行落实，并上报集团财务管理中心审核。

第十四条 上会通过后的2个工作日内，所属公司财务部需完成抵押物评估。需选择资质好、效率高、收费低的评估公司（银行一般要求在其指定的范围内选择评估公司）；陪同评估人员对抵押物进行现场勘察；与评估人员进行充分的沟通，确定合理的评估价值和评估费用；在最短的时间内取得符合要求的评估报告。

第十五条 批复下发后2个工作日内，所属公司财务部需与银行签订借款合同、保证合同、抵押合同、借款借据，并签署相关董事会（股东会）决议；对银行要求办理公证的法律文件办理公证；并上报集团财务管理中心、集团总裁审批。

第十六条 所属公司财务部需尽快办理抵押登记手续，抵押出案后的2个工作日内放款；抵押担保申请需事先上报集团财务管理中心、集团总裁审批。

第十七条 所属公司财务部需配合银行做好放款工作，保证将借款顺利划转到公司的相关账户。

第十 借款到账后，所属公司财务部需按照借款合同约定的用途使用借款，接受银行的监督。需使用借款时，2个工作日内完成用款资料的报送、审批及用款。

第六章  贷后管理工作

第十九条 所属公司财务部需及时登记《借款及抵押物明细表》，并上报财务管理中心。若有借款及借款抵押物的补充、变更、置换等变动情况发生，需上报财务管理中心，并及时更新《借款及抵押物明细表》。

第二十条 所属公司财务部负责将下个月到期的借款及利息列入月度资金计划，并于借款到期前一个月将下月将到期的借款集中填制《付款申请书》，经财务管理中心审核、总裁审批后，办理还款事宜。借款到期前一个月（超过5,000万的借款需提前2到3个月）将还款的相关手续审批完成，并积极筹措资金，保证按时还款。

第二十一条 所属公司财务部应及时编制银行要求的相关类报表，并上报财务管理中心审核后，方可提交银行。

第二十二条 借款本息结清后所属公司财务部需将已结清的借款档案（含纸质版和电子版）进行整理和归档，妥善保管，以备查阅和总结。

第二十三条 所属公司财务部每年应及时办理贷款卡的年检工作。

第七章  抵押、担保及涂销工作

第二十四条 因融资需要办理抵押及担保时，所属公司财务部需填制《抵押及担保业务审批表》并上报集团财务管理中心、集团总裁审批。

第二十五条 财务管理中心需维护好与各抵押办理机关的关系，使各项抵押、涂销业务及时送案、及时出案。各项审批手续和资料齐全时，抵押、涂销业务1个工作日内送案；土地抵押7个工作日内出案，涂销3个工作日内出案；在建工程抵押7个工作日出案，涂销3个工作日内出案；房产证抵押5个工作日内出案，涂销1个工作日内出案；权属（已确权未办理房产证）抵押30个工作日出案，涂销3个工作日内出案。随时掌握可抵押 (包括已抵押和未抵押) 资产的状况和价值，优化抵押资产的结构（如用不发售物业置换在发售物业等），使可抵押资产发挥最大效能。

第八章  附则

第二十六条  本规定的最终解释权和修改权归财务管理中心。

第二十七条  本规定自发文之日起执行。

XX集团

财务管理中心

二〇二〇年七月一日

附件：项目可研报告模板

项目可行性研究报告模板

第一章   总论

1.1 项目概况

包括：项目名称、建设地点、用地面积（包括总用地面积及本期项目用地面积）、建设规摸（包括规划建筑面积及本期项目建筑面积）、项目进展情况等。

1.2 项目建设单位简介

简单介绍项目建设单位和集团情况。

1.3 可行性研究报告编制依据

1.4 项目主要技术经济指标

用附表列明技术经济指标，包括本期技术指标：用地面积、建筑面积、可销售面积、容积率、绿化率；本期经济指标：总投资（项目资本金、银行借款、预售收入）、销售收入、利润总额、净利润、财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期、投资利润率、投资净利润率、销售净利润率等。

第二章   房地产市场分析

2.1 我国房地产行业发展形势分析

2.2 区域房地产发展形势分析

所在城市或项目辐射区域现状及发展趋势。结合所在城市和区域的城市发展规划进行说明。

2.3市场分析结论

第三章  项目建设地址及环境

3.1 项目地址

主要介绍项目所在区域位置及交通便捷度。附“项目区域位置图”。

3.2 地块概况

包括用地现状、土地性质等。

3.3 环境分析

包括自然环境、社会环境等。

第四章  项目定位

4.1项目总体定位

包括市场定位、产品定位及价格定位。

4.2目标客户群定位分析

4.3竞争分析（SWOT分析）

4.4项目周边或区域内同类型房地产项目比较分析

4.5本项目销售价格预测

第五章   项目建设方案

5.1 项目总体规划

介绍项目的总体规划，包括建设规模、建设内容、容积率、绿化率等。附总平面布局图和项目鸟瞰图。

5.2 规划设计理念

5.3 建筑设计

包括平面功能设计、造型风格设计等。

5.4项目建设内容

包括住宅建设内容、商业配套建设内容、公建配套建设内容等。

5.5 园林绿化

第六章   项目实施进度

包括筹建期、工程期及销售期。附“项目实施进度计划表”。

第七章   投资估算及资金来源

7.1 投资估算范围

7.2 投资估算依据

7.3 投资估算

包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套建设费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

附：“项目总投资估算表”、“各项收费明细表”、“投资分类占比表”及“投资分类占比示意图”。

7.4 资金来源与运用

附：“资金来源占比表”、“资金来源与运用表”。

第八章   财务评价

8.1财务评价编制说明

包括财务评价依据、财务评价基础数据与参数。

8.2 销售收入估算

附“销售收入估算表”、“经营收入、销售税金及附加估算表”。

8.3 成本费用估算

附“总成本费用表”。

8.4 盈利能力分析

附“项目损益表”及“全部投资现金流量表”。

8.5 借款偿还能力分析

附“项目借款偿还期计算表”。

8.6 财务评价结论

包括：财务内部收益率、财务净现值、投资利润率、投资净利润率、销售净利润率、借款偿还期等。

第九章  不确定性分析

9.1 盈亏平衡分析

9.2 敏感性分析

附：“敏感性分析表”及“单因素变化敏感性分析图”。

第十章   结论及建议

10.1 结论

10.2 建议下载本文