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来源：《西部论丛》2020年第12期

        摘 要：居住权起源于罗马法，设立之目的是解决古罗马社会中丧夫之妻、被奴隶等无法继承家产之人的居住问题。我国司法实践中，一直存在关于居住权问题的争议。2020年5月28日公布的《民法典》中，居住权作为一种用益物权归入物权编，以保障特定人群的住房权益。但从目前来看，我国的居住权制度仍然比較局限，还需要在实际运用中进一步完善。

        关键词：居住权;用益物权;司法实践;立法构造;完善建议

        一、居住权制度概述

        居住权指非所有人居住他人房屋之权利。罗马法所设居住权制度与当时罗马社会的概括继承制度、婚姻制度及奴隶密切相关，设立初衷为“无父权婚姻和奴隶的日益增多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题，因此丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻子或被的奴隶，使他们生有所靠、老有所养”。[1]

        我国民法典出台前，在婚姻法司法解释中提到过居住权问题，《最高人民关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第二十七条第3款规定，离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。[2]该条款的适用主体范围仅为离婚夫妻，立法目的模糊、主体局限，对居住权性质认定及居住权利范围等均未明确规定。

        2020年5月28日公布的《民法典》中，将居住权归入物权编，定性为“对他人的住宅享有占有、使用的用益物权”，并对设立形式、设立条件、设立方式等作出规定。

        二、我国司法实践中关于居住权的争议

        笔者例举下述几个案例：

        案例一，罗某某过世时留下遗嘱，其名下一处房屋产权归于简某一，简某三享有居住权，房产未经简某三等全部子女同意不得出租、出售。简某三认为遗嘱中明确简某一不享有房屋处分权，则不是由简某一继承全部房产真实意思表示，应判决法定继承。认为未经享有居住权的简某三同意不得出租、出售仅为随附义务，不是对所有权的否定，遗嘱有效，按遗嘱继承处理。[3]

        案例二，原告刘某向提起离婚诉讼，请求判决其与被告薛某某离婚，薛某某以其无固定收入为由请求其享有原告一处房屋的居住权，判决离婚后薛某某可居住原告刘某该处房屋直至再婚止。[4]

        案例三，马某、孙某（马某第二任妻子）、马某某（马某与第一任妻子之子），共同签订协议，约定某处房改房所有权人为马某某并登记于马某某名下，马某和孙某享有终身居住权。后马某去世，孙某请求判令其享有该房屋的终身居住权，予以支持。[5]

        从上述案例及大量司法实践中，我们可以总结出涉及居住权纠纷的一些特征：（1）居住权请求基础与人身关系密切相关;（2）居住权请求得到支持的人均系“生活确有困难”者;（3）居住权设立方式不尽相同，通过遗嘱、合同等方式均可设立;（4）在居住权纠纷中具有较大的自由裁量权，强调对弱势群体的权益保障。由于我国此前并未设立居住权制度，对居住权人认定、权利范围、设立方式等均无规定，而司法实践中关于居住权的纠纷却不断增长，实际运用中也演变为权利的一种，依照民法原则、裁判规则等已经不能充分解决现有纠纷。

        三、我国民法典中居住权制度的立法构造

        我国理论界对居住权是否归入物权法体系存在极大争议，2001年《物权法》（征求意见稿）中规定了居住权的内容，而最终公布的《物权法》却将居住权内容全部删除。全国法工委对此解释为，居住权制度适用范围有限，涉及婚姻家事的住房纠纷可以在婚姻法中予以调整，不涉及婚姻家事的住房纠纷可以通过合同法予以调整，因此不需要特别设立一项制度。

        直至2020年《民法典》通过，我国正式确立了居住权制度，法典第三百六十六条至三百七十一条对居住权的概念、设立方式、设立条件、设立、消灭原因等进行了规定。笔者将通过民法典相关规定浅析我国居住权制度的立法构造。

        （一）居住权主体。居住权人主体应为自然人。根据《民法典》第三百六十六条之规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。[6]首先，“居住”本身就具有明显的人身属性，其权利主体不可能是法人或者机关单位等，其次“满足生活居住的需要”更表明居住权人仅能为自然人。

        但居住权设立人的主体根据第三百六十七条第2款第（一）项之规定，居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所，可以看出对居住权设立人主体并无。

        （二）居住权客体。居住权系 “对他人住宅享有占有、使用的用益物权”，其客体为他人所有建筑物的全部或部分，包括房屋、土地及其附属物。居住权设立上可以非常灵活，既可以就整体房屋设立居住权，也可以就房屋某一部分设立居住权，即房屋所有人在设立居住权时可以将房屋空间进行拆分。

        不同于建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权，居住权人仅享有“占有、使用”的权利，而不具有收益权。

        （三）居住权设立方式。根据《民法典》第三百六十七条、三百七十一条之规定，居住权通过合同、遗嘱的方式设立。

        双方采用书面合同方式设立居住权的，应载明双方名称（姓名）及住所、房屋位置、居住条件及要求、居住权期限及争议解决方法。同时，我国对居住权的设立采用了“登记生效主义”，即只有在不动产登记机构进行登记后，居住权方能成立。通过遗嘱方式设立居住权的，自继承时生效。

        （四）居住权设立原则。根据《民法典》第三百六十、三百六十九条之规定，居住权无偿设立。且不得转让、继承。居住权的设立以无偿性为原则，不得处分，体现了人役权性质，但就我国的居住权制度而言，并未对双方的人身关系进行，一定程度上扩大了居住权的适用范围。

        四、对完善我国居住权制度的建议

        我国建立居住权制度顺应了时代发展，能够解决目前出现的部分社会问题，保障特定主体的居住权益，但受国外立法的影响较多，适用范围上具有一定局限性，笔者期待居住权制度在实际运用过程中逐步完善，以充分发挥制度的能动性，调动市场经济活力。

        第一，在居住权设立原则上，不必拘泥于其人役权性质的，对其无偿性可予以适当放宽。现实中以房养老的金融产品、设立居住权长期投资等现象并不少见，居住权有偿性的突破对于房地产领域的来说可能会出现新的业态与经济活力。

        建立多元化的居住权制度机制，可以区分为援助型居住权、投资型居住权，援助型居住权以特定的人身关系为基础，强调扶助性质、保障功能，以无偿性为原则;投资型居住权跳脱出家庭伦理关系，赋予居住权人收益的权利，侧重发挥房屋的使用价值、商业价值。

        第二，充分发挥居住权的现代功能，逐步扩大居住权人主体，从特定的自然人逐步扩大至社会组织、法人等。考虑将社会中的公益组织纳入居住权人主体范围，合理利用保护原则，充分发挥居住权的扶助目的。

        五、结语

        一项新权利的诞生必然伴随着许多声音，我国居住权制度在争议中得以建立，笔者期待民法典生效后，该项制度能够实现立法价值，为部分群体实现权益提供有力支撑，在其实际运用过程中亦能焕发新的生命力。

        参考文献

        [1] 周相：《罗马法原论》，商务印书馆1994年版，第406页。

        [2] 《最高人民关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第二十七条第3款。

        [3] 广东省广州市中级人民（2015）穗中法民一终字第2958号判决。

        [4] 山东省青岛市中级人民（2014）青民五终字第106号判决。

        [5] 河南省南阳市中级人民（2013）南民二终字第00563号判决。

        [6] 《中华人民共和国民法典》第三百六十六条。

        作者简介：王维新，男，本科，高级合伙人，四川发现律师事务所，研究方向：房地产、建设工程、投资下载本文