Cases of Tax Planning of Real Estate Company
伍小明
广东省核工业地质局，河源517001)
(Nuclear-industry Geology Bureau of Guangdong Province, Heyuan 517001)
摘要:房地产企业缴纳的税款在销售价格中要占到30% - 50%(含地价)，因此，如何有效地进行纳税羌划，直接关系到房地产企业利润的实现。木文通过介绍房地产开发、销售环节的各种案例，分析了在房地产企业进行纳税筹划的途径、方式。
关键词:房地产企业;纳税筹划;案例分析
中图分类铁F293. 3文献标识码:A文章编兮1671-4792-(2005)11-0062-03
据建设部等单位的调查，在商品房销售价格中，税费的比重要占到30%-50%(含地价)，在出租收入中也占到30%以上。实际工作中，税务部门对房地产企业实行预缴税款:上地按1%(住宅)或2%(商铺)，所得税按3%预先缴纳，营业税为5%,城建和教育附加0. 5%，按收入的0. 22%交纳防洪和价格调节基金，合计为9. 72%一10. 72%。可见，房地产企
业缴纳的税款在利润中占有相当大的比重，因此，如何有效地进行纳税筹划，关系到企业能否减轻税收负担，实现其总体经济利益最大化的目标。
一、代建房中的纳税筹划
纳税筹划技术
房地产的代建房行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属劳务收入性质，需按“服务业一一代理业”税目缴纳营业税。山于不属于上地的征税范围，所以无须再缴纳上地。因此，若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，就可以按代建房提供的劳务服务缴纳相应的税金，而无须再按“销售不动产”税目缴纳营业税。
二、合作建房中的纳税筹划
纳税筹划技术
合作建房是指一方提供上地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发「1995]156号)献规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。这两种不同的合作方式将产生完全不同的纳税义务，通过合理周密的烦划，可以形成非常巨大的纳税筹划空间，给企业带来效果显著的节税利益。
在合作建房的经济行为中，可充分运用国家的税收优惠对其进行纳税筹划。现行营业税法规定:自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。
三、组织结构的纳税筹划
纳税筹划技术
随着企业规模的不断扩大，许多房地产开发企业逐渐发展成为集团公司。选择设立没有资格的分支机构还是通过控股组建子公司，从纳税筹划的角度来考虑是有较大区别的。设立分公司时，其盈亏要与总公司合Jl二计算纳税，如果分支机构经营初期发生亏损，或总公司所属各分支机构盈亏不平衡，则组建分公司较为有利。在设立母子公司的情
况卜，母子公司分别作为纳税人纳税，母子公司之间盈亏不准冲抵，子公司按接受投资者出资的比例分配税后利润。从纳税角度来讲，集团公司设立分支机构比通过控股组建子公司史经济，Jl二可节税。
四、上地的纳税筹划
纳税筹划技术
上地筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值率。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成木、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例:开发费用的扣除比例不得超过取得上地使用权支付的金额和房地产开发成木金额总和的10%0
控制普通住宅增值率的另一种方法是筹划“临界点”，确定适当的房地产价格。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。税收规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征上地。起征点的规定决定存在着税收筹划的空间。
五、建房方式核算的纳税筹划
纳税筹划技术
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征上地;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能确定核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用这一规定。因此，要根据建房方式分别核算，以便享受税收优惠。
参考文
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张孝光.税务筹划方法及其操作研究「J}.现代财经，2005, (5).
林华凤.房地产开发企业主要税种税务筹划要点「J}.财会通讯，2004, (5> .
苹克恭，吴志伟.企业税务筹划案例分析「J}.有色金属工业，2001, (6>.
作者简介
伍小明(1970-)，江西吉安人，会计师，注册
会计师非执业会员，主要从事会计、审计}JI-究。下载本文
