一 情景题:
1、某物业公司通过投标方式,中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权,该公司在接管验收时,应该检验哪些具体资料?
∴ 新建房屋接管验收应验交的资料:1)产权资料:项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料。2)技术资料:14项。
2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生,他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验,你能告诉他吗?
∴主体结构质量与使用功能的检验:1)地基基础的沉降不得超过允许变形值;2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值;3)木结构应结点牢固;4)砖石结构有足够的强度;5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。
3、某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管验收的具体标准吗?
∴屋面工程接管验收的标准:1)符合屋面工程及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;2)平屋面应有隔热保温措施,3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔;3)阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口平密,不渗漏。
4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准,假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程,你知道应该怎样检验吗?
∴楼地面验收应检验:1)面层与基层必须粘结牢固,不空鼓;2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;3)木楼地面应平整牢固。
5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼,公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量,你知道他应该注意哪些方面吗?
∴装修应注意的方面:1)门窗安装平正牢固,开关灵活,缝隙严密;2)进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固;3)木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密;4)抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡;5)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,无缺棱掉角;6)油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮。
6、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦,要确保物业正常使用功能,为日后管理创造条件,在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。你知道该怎样做吗?
∴水、卫、消防接管验收工作应该:1)管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏。2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。3)卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8M,不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅;4)卫生器具质量良好,接口不得渗漏;5)水泵安装应平稳;6)消防设施必须符合防火规范,并且有消防部门检验合格签证。
7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续,物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案,你能告诉他怎样建立吗?
∴建立业主档案:业主的姓名、家庭成员情况、工作单位,平时联系的电话或地址,收缴管理费的情况,物业的使用或维修养护情况等。
8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料?
∴委托管理阶段档案应收集的资料:1)委托管理招标文件;2)物业管理投标文件;3)物业委托管理使同。
9、某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作,目前正处于招商阶段,经理让你把招商阶段信息资料收集一下,存入档案室,你知道收集哪些资料吗?
∴招商阶段信息资料收集:1)招租物业的平面图纸;2)招租许可证及委托书;3)租金及管理费策算书;4)租赁合同;5)广告策划资料。
10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用,你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗?
∴用户入户信息档案资料:1)入户通知书、入户须知;2)公共契约;3)用户资料;4)业主委员会章程;5)用户手册;6)用户进户验收表和交费单。
11、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久,经理要她销毁原有过期的档案资料,她一时无从下手,你能帮助她做好档案销毁工作吗?
∴档案的销毁:根据文档的保存期限和性质,定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁,同时建立清单备查。
12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种,经理让新来的大学生小杨起草住户手册,他不知道该写哪些内容,请你告诉他住户手册应包括的具体内容。
∴住户手册包括的内容:1)居住区域概况;2)物业管理区域机构;3)业主(住户)须知;4)物业管理区域的管理规定;5)综合服务。
13、物业管理员小杨正在起草住户手册,当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍,请您帮他把内容补充完整。
∴物业区域管理机构内容:1)物业管理公司介绍;2)物业管理的具体工作职责;3)业主委员会的权利及作用;4)居民委员会的工作范围。
14、物业管理费用构成大致可分为两大类,你知道是哪两类吗?
∴物业管理费用的构成:物业管理费用的构成分为两大类:一类是管理费用,用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出,物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。
15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金,你认为这样做对吗?你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目?
∴不对,收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入(不含保证金和准备金)。人工费包括:工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。
16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费,该项费用在物业经营费用中占较大比例,你知道具体分哪几项吗?
∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括:1)维修与保养费;2)室内装修费;3)生活用水和污水排放费;4)能源费;5)康乐设施费;6)杂项费。
17、保险费项目只包括物业本身的保险,人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出,你能列出收益性物业保险项目具体类型吗?
∴保险项目的类型:1)火险;2)火险附加险;3)全损险;4)锅炉保险;5)财产损毁责任保险;6)租金损失保险。
18、对收益性物业房产税如何征缴,你知道具体规定吗?
∴房产税征收:对收益性物业来说,业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况,按年计征,分期缴纳。确定该项费用的预算以月为基础,每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。
19、新来的物业管理员小宋对"固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动"这句话不十分理解,请你向他解释清楚。
∴固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。就单位建筑面积所分摊的费用来看,则随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动,即所接管物业的数量增加,每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。因此,物业管理企业多接管一些物业,相对就可降低日常管理费收费标准。
20、地基属于隐蔽工程,发现问题采取补救措施都很困难,因此,平时要足够重视,要做好养护工作,你知道注意哪些方面吗?
∴地基基础的养护应注意:1)坚决杜绝不合理荷载的产生;2)防止地基浸水;3)保证勒脚完好无损;4)防止地基冻害。
21、楼地面工程常见的材料多种多样,要针对材料特性做好相应的养护工作,请你告诉工程部新来的小王应注意哪些方面?
∴楼地面工程的养护:1)保证经常用水房间的有效防水;2)避免室内受潮与虫害;3)加强对二次装修的科学管理;4)控制与消除装饰材料的副作用。
22、门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗?
∴门窗工程的养护应重点注意几个方面:1)严格遵守使用常识与操作规范;2)经常清洁检查,发现问题及时处理;3)定期更换易损部件,保持整体状况良好;4)北方地区外门窗冬季使用管理;5)加强窗台与暖气的使用管理。
23、小张是某物业管理公司管理处的工作人员,他正在起草入户手续书,通知已具备入住条件的业主前来办理入住手续。请你告诉他办理入住手续的程序。
答:1)到房地产开发公司财务部开出已按合同交付楼款的证明。2)到房地产开发公司地产部办理入住资格审查合格证明。3)到物业管理公司财务部按规定交付各项入住费用。4)到物业管理公司管理处办理收楼手续。5管理处正式把业主所购物业的钥匙交给业主,业主在入住手续书上签字盖章。
24.物业管理公司工程部施工员小王被派往光明小区2号楼检查施工中的安全生产工作的落实情况,你知道安全生产中要十分注意的问题包括哪几个方面吗?
答:1)严格遵守操作规程,不违章上岗和操作。2)注意工具和用具的安全检查,及时修复或更换有不安全因素的工具和用具。3)按施工规定选用结构部件的材料,利用旧料时要特别注意安全性能的检查,增强施工期间和完工后交付使用的安全因素。
25、作为物业管理公司工程部经理,老赵需要制定一份房屋日常养护计划,房屋日常养护都包括哪些方面的内容呢,你能告诉他吗?
答:房屋日常养护的内容:1)地基基础养护。2)楼地面工程养护。3)墙台面工程养护。4)门窗工程养护。5)屋面工程维修养护。6)通风道的养护管理。7)垃圾道的养护管理。
4.请从下列(1)-(4)题中选做一题:
(1)给水系统如何进行检查维修?
答: 给水系统的维修,明装管道沿管线检查,对于埋地管道,进行观察,对地面长期潮湿、冒水的管段进行听漏,参考原图纸准确地确定渗漏位置,进行开挖修理。维修方法:1)哈夫夹堵漏法2)换管法。
(2)请你说出消防拴构成和使用方法。
答:消防栓的使用:消防栓是固定设置在高层楼房内关键部位墙壁上的喷水消防设备,主要构成有:消防柜、水龙带、水。使用方法:打开消防柜,展开水龙带,开启供水开关,手握手,喷射高压水灭火。
(3)城市生活垃圾的处理方法有哪几种?
答:城市生活垃圾的处理方法:1)一般堆存法。2)围隔堆存法。3)填埋法。4)焚化法。5)生物降解法。
(4)开展文体娱乐活动时,如何严格执行各项规章制度,加强对管区文体娱乐活动的管理?
答:加强管理的主要内容:1)确定经营管理机构,培训人员。2)宣传规章制度。3)对重大活动或重点设施制定重点措施。4)执行规章制度,纠正违章行为。
二、案例题(5-7题,每题10分,共30分)
5.张先生准备买一套楼房,他最想知道的是居住区域的概况和业主须知,你能告诉他这两项包括哪些方面的内容吗?
答:居住区域概况:1)地理位置及特点。2)建筑及其附属设施的建筑面积和占地面积。3)居住人口、户数及其构成。4)公交线路和邮电通信状况。
业主须知:1)按规定办理入住手续。2)装修房屋之前应向管理处提出申请。3)明确房屋维修的责任。4)按时交纳管理费。5)物业管理公司的各种服务项目。
6.工程部刘经理承接一项大修工程,负责施工的调度和管理,他的主要任务是什么?
答:施工调度与管理是以施工进度计划为基础,在整个施工过程中不断求得劳动力、材料和机械与施工任务和进度之间的平衡,并解决好工种与专业之间的衔接和综合性协调工作。主要任务是:1)经常检查督促施工计划和工程合同的执行情况,进行人力、物力的平衡调度,促进施工生产的正常进行。2组织好材料运输,确保施工的连续性。3监督检查工程质量、安全生产和劳动保护等情况,发现问题及时解决。
7.请从下列(1)-(4)题中选做一题:
(1)电梯操作、保养和维修的基本内容包括哪些?
答:电梯操作、保养和维修的基本内容:1)制定电梯安全维修保养的规章制度。2)对电梯运行人员和维修人员进行业务培训,坚持劳动主管部门的资质审查、持证上岗制度。3)落实保修和安全年检工作4)电梯的故障修理必须由经劳动部门部门审查认可的单位和人员承担。5)坚持定期检查维护保养工作计划,健全电梯设备档案及修理记录。6)电梯钥匙要有专人管理,停梯须出告示。7)电梯运行管理中发生任何故障时,要首先救护乘客出梯。8)做好耗电计量及收费工作。9)保持机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。10)定人定时对轨道、门导轨进行清洁,加油润滑。
(2)停车场门卫的职责是什么?
答:停车场(库)门卫一般需设两人,一人登记收费,一人指挥车辆出入和停放,其职责是:1)严格交制度;2)对进出车辆登记,收费和车况检查记录;3)指挥车辆的进出和停放;4)对违章车辆制止纠正;5)发现漏水、漏油,及时通知车主;6)搞好停车场(库)卫生;7)定期检查消防设施是否完好有效,不准使用消防水源洗车;8)闲杂人员不准入内。
(3)绿化部主管和绿化部技术人员的职责是什么?
答:绿化部主管职责:1)制定工作规划;2)开展创收工作;3)考核部署工作;4)组织培训。绿化技术人员:1)制定技术措施;2)实施培训;3)技术指导和检查;4)对外技术业务。
(4)开展文体娱乐活动制定规章制度的基本思路包括哪几方面的内容?
答:制定规章制度的基本思路:1)学习有关法律、法规。2)确定规章制度约束及管理的重点:分析住区人员状况,分析外来人员状况,了解管区周边治安秩序状况。3)考察管区内设施及器材状况。4)搜集有关材料。5)起草各项规章制度。6)公布实施。
8.案例分析:
居住在广州某小区26楼的宋先生,日前在家中无人的情况下,被小偷入屋窃去了价值3万多元的财物。宋先生认为他每月所交的管理费中已包含了治安费,物业管理公司要负责赔偿。 请问宋先生的观点是否成立?为什么?物业公司应如何防范此类事件发生?
答:(1)业主室内物品被盗,不能简单理解为物业管理公司之过。因为治安管理因素除了与物业管理公司的安全防范措施有关外,还与业主自身的防范意识有关。若辖区治安隐患较高,管理公司员工责任不强,如未实行24小时巡逻站岗制度,对大件物品的出入未实行有效的监管,发生被盗事件管理公司应承担较多的责任。但如物业管理公司已采取了各种防范措施,保安员的工作责任也已到位,管理公司承担的责任则较轻,甚至可以不承担任何的赔偿责任。业主交付的是管理费,而非保险费,业主室内被盗,即使是管理公司的责任,也不应要求管理公司象商业保险那样全额赔偿。
(2)物业公司应加强管理,从人防和技防上全面控制,全面履行自已的管理责任,同时还应向业主用户宣传物业管理法规知识和安全防范意识,通过业主对物业管理认知度的提高,加深对管理单位的理解和配合。下载本文
