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某商业大厦项目财务分析报告

2025-10-05 01:24:54 责编:小OO

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某商业大厦项目财务分析报告

一、项目概述

（一）项目主要技术经济指标

1、总用地面积：43960m2

2、总建筑面积：172940m2

3、建筑密度：49.75％

4、容积率：5.03

5、地下建筑面积：11743m2

6、地上建筑面积：161197m2

7、西塔楼建筑面积：71771m2

8、东塔楼建筑面积：101169m2

9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构

（二）项目方案

根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）

（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。

表1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表

楼层	使用功能	每层面积（平方米）	总面积（平方米）
负二层	管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等	44	44
夹层		170	170
负一层	商场	3013	3013
		小计	77
1层	大堂、商场等	28	28
2层	商场	1541	1541
3层	商场	1541	1541
4层	酒楼、餐厅	2505	2505
5层	技术层	1774	1774
6～16层	写字楼	1541	16951
17层	避难层	1541	1541
18层	设备层	1541	1541
19～29层	写字楼	1541	16951
30层	避难层	1541	1541
31～39层	写字楼	1541	13869
40	设备层	1541	1541
40	停机坪	180	180
		小计	124
合计			71771

表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表

楼层	使用功能	每层面积（平方米）	总面积（平方米）
负二层	管理中心、维修间、变压器房等	2048	2048
负一层	管理中心、低压配电房	2048	2048
		小计	4096
1层	大堂、商场等	2048	2048
2层	商场	1803	1803
3层	商场	1803	1803
4层	商场	2048	2048
5层	技术夹层	2048	2048
6～18层	写字楼	2048	26624
19层	避难层	2048	2048
20～35层	写字楼	1536	32768
36层	写字楼	1536	1536
37层	避难层	1536	1536
38～45层	写字楼	1536	12888
46～49层	写字楼	1024	4096
50层	设备层	1024	1024
50层核心部	设备层	283	283
		小计	91953
51～55层	写字楼	1024	5120

合计

101169

二、项目投资估算与资金筹措

（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表

1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。

2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。

3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。

经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。

表3 项目总投资估算表

项目	东塔成本	东塔单价	西塔成本	西塔单价	合计
1、开发成本（静态）	907992780	75	600371392	8365	15083172
1.1 土地购置费	292497398	21	207502602	21	500000000
1.2 前期工程费
1.3 工程建设费	551302122	5449	356125727	4962	907427849
1.4 开发期间税费	193260	635	36743063	512	100936323
2、开发费用	104620067	1033	997215	1390	204341962
2.1 管理费	165390	163	10683772	149	27222836
2.2 其他费用	5058450	50	3588550	50	87000
2.3 不可预见费	165390	163	10683772	149	27222836
2.4 财务费用	6834	657	471512	657	1138001
2.5 销售费用	0	0	276012	385	276012
3、总计	1012612847	10008	700093287	9755	1712706134

（二）各项投资与成本费用估算表（略）

（三）项目投资计划与资金筹措表

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。

表4 项目投资计划与资金筹措表

序号	项目	合计	建设经营期
			2002	2003	2004	2005
1	投资总额	121271	2425	24254	33956	60635
1.1	建设投资	121271	2425	24254	33956	60635
2	资金筹措	121271	2425	24254	33956	60635
2.1	自有资金	9720	2425	582	696	6017
2.2	借款资金	45500	0	6000	4500	35000
2.3	销售收入再投资	66051	0	17672	28760	19619
3	资金缺口（2.1+2.2）	55200	2425	6582	5196	41017

三、项目销售与租赁收入测算

本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。

表5 西塔楼写字楼销售收入测算表

		2003	2004	2005
2003	售价	13000
	销售率	30%
	销售面积	17428
	销售收入（万元）	22656
2004	售价		14000
	销售率		75%
	销售面积		26142
	销售收入（万元）		36598
2005	售价			13500
	销售率			100%
	销售面积			14523
	销售收入（万元）			19606
合计（万元）	78861

	年份	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
商场（-1至地面四层）	平均月租金（元）	380.3	400	415	430	450	470	460	480	450	430	410	450	450	450	450
	出租率	20%	63%	81%	85%	93%	95%	96%	92%	90%	88%	87%	85%	85%	85%	85%
	租赁费用（万元）	5	33	35	36	38	39	38	40	38	36	34	38	38	38	38
	租金收入（万元）	307	4103	5483	5963	6832	7290	7210	7208	6610	6175	5821	6241	6241	6241	6241
	年份	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032
商场（-1至地面四层）	平均月租金（元）	450	472.5	472.5	472.5	472.5	472.5	496.125	496.125	496.125	496.125	496.125	496.125	496.125	496.125
	出租率	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%
	租赁费用（万元）	38	39	39	39	39	39	41	41	41	41	41	41	41	41
	租金收入（万元）	6241	6553	6553	6553	6553	6553	6881	6881	6881	6881	6881	6881	6881	6881

表6 西塔楼商场租赁收入测算表

表7 东塔楼出租收入测算表

	年份	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
写字楼	平均月租金（元）	147	150	155	165	170	165	168	163	150	140	150	150	150	150
	出租率	15%	60%	80%	95%	96%	93%	94%	91%	85%	82%	80%	80%	80%	80%
	租赁费用（万元）	3	13	13	14	14	14	14	14	13	12	13	13	13	13
	租金收入（万元）	609	9980	13755	17390	18106	17024	17520	155	14144	12734	13311	13311	13311	13311
	平均月租金（元）	400	415	430	450	470	460	480	450	430	410	450	450	450	450
商场（1至4层）	出租率	25%	70%	90%	95%	95%	96%	92%	90%	88%	87%	85%	85%	85%	85%
	租赁费用（万元）	8	35	36	38	39	38	40	38	36	34	38	38	38	38
	租金收入（万元）	251	2979	3979	4397	4593	4543	4541	41	30	3666	3931	3931	3931	3931
	东塔小计（万元）	860	12959	17734	21787	22699	21566	22061	20619	18033	101	17241	17241	17241	17241

续表7东塔楼出租收入测算表

	年份	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032
写字楼	平均月租金（元）	150	157.5	157.5	157.5	157.5	157.5	165.375	165.375	165.375	165.375	165.375	165.375	165.375	165.375
	出租率	80%	80%	80%	80%	80%	80%	80%	80%	80%	80%	80%	80%	80%	80%
	租赁费用（万元）	13	13	13	13	13	13	14	14	14	14	14	14	14	14
	租金收入（万元）	13311	13977	13977	13977	13977	13977	14675	14675	14675	14675	14675	14675	14675	14675
	平均月租金（元）	450	472.5	472.5	472.5	472.5	472.5	496.125	496.125	496.125	496.125	496.125	496.125	496.125	496.125
商场（1至4层）	出租率	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%	85%
	租赁费用（万元）	38	39	39	39	39	39	41	41	41	41	41	41	41	41
	租金收入（万元）	3931	4127	4127	4127	4127	4127	4333	4333	4333	4333	4333	4333	4333	4333
	东塔小计（万元）	17241	18104	18104	18104	18104	18104	19009	19009	19009	19009	19009	19009	19009	19009

四、项目借款还本付息分析

根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。

银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76％。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76％*1.1＝6.336％。本项目合计需支付利息1138001元，详见借款还本付息表8。

表8 借款还本付息表（单位：元）


项目	建设经营期								合计
	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
年初借款累计		61900800	112248435	480448496	395788457	3057359	210036334	108242981
本年借款	60000000	45000000	350000000						455000000
本年应计利息	1900800	5347635	18200061	30441217	25077157	19373230	13307902	6858275	120506276
年底还本付息				115101255	115101255	115101255	115101255	115101255	575506275
年末借款累计	61900800	112248435	480448496	395788457	3057359	210036334	108242981	0

五、项目销售与租赁税金及附加测算

本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。

表9 销售税金及附加一览表

序号	项目	计算依据			建设经营期		合计
			2002	2003	2004	2005
1	销售收入			22656	36598	19606	78860
2	销售税金及附加			1391	2247	1204	4842
2.1	营业税	（1）*5％		1133	1830	980	3943
2.2	城市维护建设税	（2.1）*7％		79	128	69	276
2.3	教育费附加	（2.1）*3％		34	55	29	118
2.4	防洪工程维护费	（1）*0.09％		20	33	18	71
2.5	交易印花税	（1）*0.05％		11	18	10	39
2.6	交易管理费	（1）*0.5％		113	183	98	394
3	土地	（1）*1％		227	366	196	7

表10 租赁税金及附加估算一览表

序号	项目	计算依据	合计	建设经营期
				2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016
1	租赁收入		685530			307	4963	18442	23697	28619	299	28776	29269	27229	24208	22222	23482	23482
2	租赁税金及附加		120927			54	875	3253	4180	5048	5290	5076	5163	4803	4270	3920	4142	4142
2.1	营业税	（1）*5％	34276			15	248	922	1185	1431	1499	1439	1463	1361	1210	1111	1174	1174
2.2	城市维护建设税	（2.1）*7％	2399			1	17	65	83	100	105	101	102	95	85	78	82	82
2.3	教育费附加	（2.1）*3％	1028			0	7	28	36	43	45	43	44	41	36	33	35	35
2.4	防洪工程维护费	（1）*0.09％	617			0	4	17	21	26	27	26	26	25	22	20	21	21
2.5	交易印花税	（1）*0.05％	343			0	2	9	12	14	15	14	15	14	12	11	12	12
2.6	房产税	（1）*12％	822			37	596	2213	2844	3434	3599	3453	3512	3267	2905	2667	2818	2818

续表10租赁税金及附加估算一览表

序号	项目	计算依据	建设经营期
			2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032
1	租赁收入		23482	23482	23482	24657	24657	24657	24657	24657	250	250	250	250	250	250	250	250
2	租赁税金及附加		4142	4142	4142	4349	4349	4349	4349	4349	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567
2.1	营业税	（1）*5％	1174	1174	1174	1233	1233	1233	1233	1233	1295	1295	1295	1295	1295	1295	1295	1295
2.2	城市维护建设税	（2.1）*7％	82	82	82	86	86	86	86	86	91	91	91	91	91	91	91	91
2.3	教育费附加	（2.1）*3％	35	35	35	37	37	37	37	37	39	39	39	39	39	39	39	39
2.4	防洪工程维护费	（1）*0.09％	21	21	21	22	22	22	22	22	23	23	23	23	23	23	23	23
2.5	交易印花税	（1）*0.05％	12	12	12	12	12	12	12	12	13	13	13	13	13	13	13	13
2.6	房产税	（1）*12％	2818	2818	2818	2959	2959	2959	2959	2959	3107	3107	3107	3107	3107	3107	3107	3107

六、项目财务评价

（一）本项目财务分析的假设前提

本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。

1、价格水平的假定

本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。

2、租金升幅的假定

在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。本租金基本可视为净租金标准。

3、税费的规定

本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照的有关规定。

4、出租物业的折旧

本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。

5、出租物业的期末转售价值

本项目不考虑出租物业的期末转售价值。

6、期望收益率（基准收益率）的确定

设定为7％。

（二）损益表与项目静态盈利能力分析

详见表11所示。

表11 项目损益表

序号	项目名称	计算依据	合计	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017
1	收入		7391	0	22656	36905	24569	18442	23697	28619	299	28776	29269	27229	24208	22222	23482	23482	23482
1.1	销售收入		78860		22656	36598	19606
1.2	租赁收入		685530			307	4963	18442	23697	28619	299	28776	29269	27229	24208	22222	23482	23482	23482
2	总成本费用		171271		11502	17490	14333	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748
2.1	由于销售写字楼总成本分摊		38339		11502	17253	9585
2.2	用于租赁物业折旧		132932			237	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748
3	税金		125770		1391	2301	2079	3253	4180	5048	5290	5076	5163	4803	4270	3920	4142	4142	4142
3.1	销售税金及附加		4842		1391	2247	1204
3.2	租赁税金及附加		120927			54	875	3253	4180	5048	5290	5076	5163	4803	4270	3920	4142	4142	4142
4	土地		7		227	366	196
5	利润总额	(1)-(2)-(3)-(4)	466561		9537	16748	7961	10441	14769	18823	19951	152	19358	17678	15190	13554	14592	14592	14592
6	所得税	(5)*33%	153965		3147	5527	2627	3445	4874	6211	6584	6254	6388	5834	5013	4473	4815	4815	4815
7	税后利润	(5)-(6)	312596		6390	11221	5334	6995	95	12611	13367	12698	12970	11844	10177	9081	9776	9776	9776

续表11 项目损益表

序号	项目名称	计算依据	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032
1	收入		23482	23482	24657	24657	24657	24657	24657	250	250	250	250	250	250	250	250
1.1	销售收入
1.2	租赁收入		23482	23482	24657	24657	24657	24657	24657	250	250	250	250	250	250	250	250
2	总成本费用		4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4510
2.1	由于销售写字楼总成本分摊
2.2	用于租赁物业折旧		4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4748	4510
3	税金		4142	4142	4349	4349	4349	4349	4349	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567
3.1	销售税金及附加
3.2	租赁税金及附加		4142	4142	4349	4349	4349	4349	4349	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567
4	土地
5	利润总额	(1)-(2)-(3)-(4)	14592	14592	15560	15560	15560	15560	15560	16575	16575	16575	16575	16575	16575	16575	16813
6	所得税	(5)*33%	4815	4815	5135	5135	5135	5135	5135	5470	5470	5470	5470	5470	5470	5470	5548
7	税后利润	(5)-(6)	9776	9776	10425	10425	10425	10425	10425	11105	11105	11105	11105	11105	11105	11105	11265

分析：项目年投资利润率为9.08％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。

（三）现金流量表与动态盈利能力分析

1、全部投资现金流量表

本项目全部投资现金流量表如表12所示。

表12 全部投资现金流量表

序号	项目名称	合计				建设经营期
				2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016
1	现金流入	7396			22656	36905	24569	18442	23697	28619	299	28776	29269	27229	24208	22222	23482	23482
1.1	销售收入	78860			22656	36598	19606
1.2	租赁收入	685536				307	4963	18442	23697	28619	299	28776	29269	27229	24208	22222	23482	23482
2	现金流出		50000	2425	29019	42150	65537	6699	9054	11260	11874	11330	11551	10637	9283	8393	58	58
2.1	建设投资	171270	50000	2425	24254	33956	60635
2.2	销售	5631			1618	2613	1400
2.2.1	销售税金及附加	4842			1391	2247	1204
2.2.2	土地	7			227	366	196
2.3	租赁税金及附加	70710				54	875	3253	4180	5048	5290	5076	5163	4803	4270	3920	4142	4142
2.4	所得税	153963			3147	5527	2627	3445	4874	6211	6584	6254	6388	5834	5013	4473	4815	4815
3	净现金流量		-5000	-2425	-6363	-5245	-40968	11743	143	17359	18115	17446	17718	16592	14925	13829	14524	14524
4	累计净现金流量		-5000	-7425	-13788	-19033	-60001	-48258	-33615	-16256	1859	19305	37023	53615	68540	82369	9	111418

续表12 全部投资现金流量表

序号	项目名称	合计				建设经营期
			2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032
1	现金流入		23482	23482	23482	24657	24657	24657	24657	24657	250	250	250	250	250	250	250	250
1.1	销售收入
1.2	租赁收入		23482	23482	23482	24657	24657	24657	24657	24657	250	250	250	250	250	250	250	250
2	现金流出		58	58	58	9484	9484	9484	9484	9484	10037	10037	10037	10037	10037	10037	10037	10115
2.1	建设投资
2.2	销售
2.2.1	销售税金及附加
2.2.2	土地
2.3	租赁税金及附加		4142	4142	4142	4349	4349	4349	4349	4349	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567
2.4	所得税		4815	4815	4815	5135	5135	5135	5135	5135	5470	5470	5470	5470	5470	5470	5470	5548
3	净现金流量		14524	14524	14524	15173	15173	15173	15173	15173	15853	15853	15853	15853	15853	15853	15853	15775
4	累计净现金流量		125943	140467	154992	170165	185338	200511	215683	230856	246710	262563	278416	294269	310123	325976	341829	357604

根据评价指标显示：

（1）本项目投资回收期为7.年

（2）本项目全部投资净现值（NPV）＝86866万元

（3）全部投资内部收益率为21.27％

由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。

2、自有资金投资现金流量表

本项目自有资金投资现金流量表如表13所示。

表13 自有资金现金流量表

序号	项目名称	合计	建设经营期
			2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016
1	现金流入	7396		22656	36905	24569	18442	23697	28619	299	28776	29269	27229	24208	22222	23482	23482
1.1	销售收入	78860		22656	36598	19606
1.2	租赁收入	685536			307	4963	18442	23697	28619	299	28776	29269	27229	24208	22222	23482	23482
2	现金流出	463843	52425	23019	37650	30538	18209	205	22770	23384	22840	11551	10637	9283	8393	58	58
2.1	自有资金	59720	52425	582	696	6017
2.2	预售收入再投入			17672	28760	19619
2.3	贷款还本付息	57550					11510	11510	11510	11510	11510
2.4	销售税金及附加	4842		1391	2247	1204
2.5	租赁税金及附加	120929			54	875	3253	4180	5048	5290	5076	5163	4803	4270	3920	4142	4142
2.6	土地	7		227	366	196
2.7	所得税	153963		3147	5527	2627	3445	4874	6211	6584	6254	6388	5834	5013	4473	4815	4815
3	净现金流量		-52425	-363	-745	-5969	233	3133	5849	6605	5936	17718	16592	14925	13829	14524	14524
4	累计净现金流量		-52425	-52788	-53533	-59502	-59269	-56136	-50287	-43682	-37746	-20028	-3436	114	25318	39843	54367

续表13 自有资金现金流量表

序号	项目名称	建设经营期
		2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032
1	现金流入	23482	23482	23482	24657	24657	24657	24657	24657	250	250	250	250	250	250	250	250
1.1	销售收入
1.2	租赁收入	23482	23482	23482	24657	24657	24657	24657	24657	250	250	250	250	250	250	250	250
2	现金流出	58	58	58	9484	9484	9484	9484	9484	10037	10037	10037	10037	10037	10037	10037	10115
2.1	自有资金
2.2	预售收入再投入
2.3	贷款还本付息
2.4	销售税金及附加
2.5	租赁税金及附加	4142	4142	4142	4349	4349	4349	4349	4349	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567
2.6	土地
2.7	所得税	4815	4815	4815	5135	5135	5135	5135	5135	5470	5470	5470	5470	5470	5470	5470	5548
3	净现金流量	14524	14524	14524	15173	15173	15173	15173	15173	15853	15853	15853	15853	15853	15853	15853	15775
4	累计净现金流量	682	83416	97941	113114	128287	143460	158632	173805	1659	205512	221365	237218	253072	2625	284778	300553

根据评价指标显示：

（1）本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元

（2）自有资金投资内部收益率为21.27％

由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。

（四）项目资金来源与运用表

资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表14所示。

表14 资金来源与运用表

序号	项目名称	建设经营期
		2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016
1	资金来源	2425	29238	42101	65586	18442	23697	28619	299	28776	29269	27229	24208	22222	23482	23482
1.1	销售收入		22656	36598	19606
1.2	租赁收入			307	4963	18442	23697	28619	299	28776	29269	27229	24208	22222	23482	23482
1.3	自有资金	2425	582	696	6017
1.4	银行贷款		6000	4500	35000
2	资金运用	2425	29019	42150	65537	18209	205	22770	23384	22840	11551	10637	9283	8393	58	58
2.1	建设投资	2425	24254	33956	60635
2.2	借款还本付息					11510	11510	11510	11510	11510
2.3	销售税金及附加		1391	2247	1204
2.4	租赁税金及附加			54	875	3253	4180	5048	5290	5076	5163	4803	4270	3920	4142	4142
2.5	土地		227	366	196
2.6	所得税		3147	5527	2627	3445	4874	6211	6584	6254	6388	5834	5013	4473	4815	4815
3	盈余资金	0	219	-49	49	233	3133	5849	6605	5936	17718	16592	14925	13829	14524	14524
4	累计盈余资金	0	219	170	219	452	3585	9434	16039	21975	39693	56285	71210	85039	995	114088

续表14 资金来源与运用表

序号	项目名称	建设经营期
		2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032
1	资金来源	23482	23482	23482	24657	24657	24657	24657	24657	250	250	250	250	250	250	250	250
1.1	销售收入
1.2	租赁收入	23482	23482	23482	24657	24657	24657	24657	24657	250	250	250	250	250	250	250	250
1.3	自有资金
1.4	银行贷款
2	资金运用	58	58	58	9484	9484	9484	9484	9484	10037	10037	10037	10037	10037	10037	10037	10115
2.1	建设投资
2.2	借款还本付息
2.3	销售税金及附加
2.4	租赁税金及附加	4142	4142	4142	4349	4349	4349	4349	4349	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567	4567
2.5	土地
2.6	所得税	4815	4815	4815	5135	5135	5135	5135	5135	5470	5470	5470	5470	5470	5470	5470	5548
3	盈余资金	14524	14524	14524	15173	15173	15173	15173	15173	15853	15853	15853	15853	15853	15853	15853	15775
4	累计盈余资金	128613	143137	157662	172835	188008	203181	218353	233526	249380	265233	281086	296939	312793	3286	344499	360274

由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求。

七、项目盈亏平衡分析

（一）销售部分盈亏平衡分析

假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为52.35％时，用于销售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为52.35％，可见其风险程度较低。

（二）租赁部分盈亏平衡分析

假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为23.54％时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为23.54％，可见其风险程度较低。

八、项目财务评价结论

通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率7％；借款偿还期能满足贷款机构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可行。下载本文

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