2009年是中国商业地产发展史上具有重要意义的一年，虽然受到全球金融危机的负面影响，但中国商业地产激流勇进，发生了诸多具有标志性的重大事件，创造了多个新纪录，可圈可点。2009年中国商业地产十大事件，使人们对中国商业地产未来的发展充满了想象。

1住建部调研

商业地产发展问题

事件：4月9日，住房和城乡建设部发出函至北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、沈阳、成都、深圳、青岛、郑州、苏州12个一二线城市相关部门，要求对包括写字楼、商业营业用房等商业地产进行专题调研。其后，住建部根据各市上报情况进行实地调研。

点评：2002年一批大型购物中心开工建设，当年被称为商业地产元年，此后中国商业地产无论从企业规模、投资与竣工数量、商场与业态多样性等，都有长足发展，2008年12月9日中国房地产协会成立了商业地产专业委员会。本次12城市商业地产调研是在国际金融危机背景下进行的，全球经济的衰退必然会殃及中国商业地产，但国内商业地产的问题绝不是一时性的，各地都存在着诸如盲目开发、招商困难、经营不善等各种发展中积累性问题，亟须深入调查研究作出对策。

2万达私募

集资创民企之最

事件：8月10日，万达集团于7月启动的第二轮私募结束，两轮私募共募集资金超过40亿元人民币，资本市场踊跃认购，争抢激烈，最终建银国际、华控产业基金等投资者获配入股万达商业地产，认购价格达每股17元。万达两轮私募，无论是资金规模还是认购价格，都创下了迄今为止中国民营企业内地私募之最。

点评：万达集团私募被视为计划上市的热身，其私募之所以受到广大投资者的青睐，是因为万达商业地产具有独创的商业模式、高成长性的发展态势、专业的人才队伍。至2009年底，万达集团在全国23个城市已经开业和正在建设的万达广场达35个，持有物业面积约1000万平方米。2010年将继续开发新的万达广场和开业多家五星级酒店。

3西安大唐不夜城开业

城市综合体蓬勃发展

事件：9月28日，西安曲江新区国家级文化产业示范区中大唐不夜城开业，该项目集文化、旅游、商业于一体，为文化创意特色的超大体量城市综合体，占地1000余亩，总建筑面积约65万平方米，总投资约60亿元。

点评：商业地产的发展可以划分为第一代的单店、第二代的组合店到目前的第三代城市综合体，集商店、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体。目前国内城市综合体开发量增多，大

多以商业布局为重点。西安曲江大唐不夜城包括以贞观、开元和玄奘三大广场为主体的大唐文化雕塑工程，以西安音乐厅、西安美术馆、曲江电影城为代表的大型文化场馆，以新乐汇和酒店群为代表的大型商业街区，以空中观光轻轨、景观步行街为代表的大型旅游交通设施，其文化工程之浩大，创意内容之丰富，具有国内城市综合体文化创意特色，可与“给城市赋予文化内涵”的国际著名的日本东京六本木新城作比较。

4绿地刷新

全国商业地王纪录

事件：9月30日，绿地集团以72.45亿元竞得上海市徐汇区一大型综合性地块，为2009年也是迄今为止的商业地产全国地王纪录。这幅标注为龙华路1960号的地块，出让面积约9万平方米，规划总建筑面积约26.6万平方米，是一个商业地产城市综合体项目。

点评：虽然12月22日诞生了广州亚运会地块（以住宅用地为主）255亿元的地王新纪录，但龙华地块仍然是商业地产全国地王。作为上海版“勾地制”试点的第一幅土地，11月16日黄浦区外滩金融集聚带8—1商业商务用地举行公开推介，该地块估值达90亿至100亿元人民币。8—1商业商务用地规划地上建筑面积27万平方米，地下建筑面积10万平方米，如果企业成功将其“勾”出，该地块即便仅以90亿元的底价计算，地块的地上楼板价也达3.33万元/平方米，出让结果将于2010年1月揭晓。上海版“勾地制”的试点，用意是缓解发展商盲目高价抢地现象，发展商商业地产拿地应该三思。

5商业地产接连上市

内地REITs箭在弦上

事件：10月14日，作为今年内地赴港上市商业地产第一股，宝龙地产（01238.HK)在联交所主板挂牌上市，招股价每股2.75港元，开盘3.08港元，以2.8港元收盘，全天收涨2%。此次，宝龙地产公开发行10亿股股份，如果扣除相关包销费等开支，宝龙地产此次净融资约21.76亿港元。宝龙地产总部在厦门，其打造的“宝龙城市广场”主要分布在二三线城市。

点评：继宝龙地产在港上市后，以商业地产为核心业务的明发集团11月21日也在港实现了主板上市。对于我国内地商业地产金融来说，另一标志性事件是2005年12月21日在上市的“越秀房地产投资信托基金”(简称越秀REITs)。相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式而言，房地产投资信托基金(REITs)更适合商业地产融资。商业地产运作周期比较长，REITs投资目标主要就是进行长期稳定的价值投资。标准意义的REITs都是公募基金，解决REITs在资本市场上市问题是关键性的一步。近年来，我国一直在迈向REITs的道路上探索，各种情况表明，我国国内环境基本具备REITs的发展条件，商业地产对REITs的迫

切需求也在不断增长，商业地产股接连上市为REITs在我国内地资本市场诞生奠定了基础。

6迪士尼概念地

高溢价拍出

事件：11月4日，上海市新闻办公室授权宣布上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。据悉该项目位于浦东新区川沙新镇，11月4日14时，第一块迪士尼概念商业用地在经过长达39轮马拉松式的现场举牌竞价后，被浦东新区房地产综合服务有限公司以4950万元收入囊中，相对于起始价939万元，溢价高达427%，楼板价为16196元/平方米。

点评：迪士尼来了，可以预料会有更多的迪士尼概念商业用地受到追捧。商业地产利好大于住宅地产，业内人士认为迪士尼会给周边商铺、餐饮、旅店等商业地产带来大发展，但这只是泛泛之谈。迪士尼预期带来巨大的人流量应该使中国商业地产上一个新的台阶，这就是开展商业地产消费者包括上海迪士尼消费者的研究。在现有商业地产运作中，各种商业地产策划报告乃至冠以实战秘诀出版的书籍，各式各样的商业地产活动包括论坛、招商大会等等，津津乐道的还是项目和商家本身，出现的消费者概念像流星一样一划而过。中国商业地产问题症结中消费者研究缺失应该说是一个重要原因，对消费者的研究和把握是迪士尼概念商业用地高溢价得到高回报的根基。

7商业地产“国家队”

中粮启动全国造城

事件：11月5日，中粮大悦城品牌推介会在上海环球金融中心举行，中粮集团宣布其全国“造城”计划，将在国内大中城市布局20多个大悦城大型商业地产项目，投资总规模将超过700亿元，总面积约800万平方米。在这之前，中粮集团旗下专攻商业地产的中粮置业已经建成或正在开发北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、沈阳大悦城等。

点评：中粮集团属特大型央企、世界500强之一，中粮置业堪称商业地产国家队。2009年初，中粮集团正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”发展战略。中粮置业出手不凡，例如天津大悦城，仅建筑设计和商业设计就出资1亿元，这在国内商业地产前期策划中绝无仅有。万达集团董事长王健林在谈及商业地产竞争时说，他防备的两个国内对手是两家大央企：华润和中粮。2009年下半年随着经济复苏，商业地产行业竞争愈加激烈，如深国投宣布与美国西蒙集团以及摩根士丹利房地产基金三方合资，共同开发位于上海等长三角城市至少12个购物中心。10月20日，保利地产同时在南京、广州和佛山三个城市获得大宗地块，涉及总用地面积高达140万平方米，其中广州、佛山获得的两个地块都包含了大量的商业用地

。

8万科战略转型

回头“二八开发”

事件：11月16日，万科集团总裁郁亮首次对外公布了万科的新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业，进军商业地产。

点评：8年前，万科将经营颇佳的万佳百货转让给华润，不断做减法陆续砍掉所有与住宅不相干的业务，把万科引向住宅开发的专业化公司。8年后，万科开始筹划进入商业地产时，商业地产已是大型购物中心或是城市综合体“红海”，巨头聚集竞争激烈，而作为商业地产难见大腕的“蓝海”社区商业正需发力。近年来我国各地建立了一批大型居住区，社区商业可做到相当的规模和档次，需要建立一批集购物、餐饮、娱乐、社交等功能于一体的社区购物中心，也需要在社区商业领域中出现领军企业。万科在大型居住区的开发和物业管理上有丰富的经验，如果进一步聚焦大型居住区的社区商业，在社区商业的领域中作出示范性成就，这对于推动商业地产社区商业的发展具有重大的意义。

9宜家开发购物中心

下游企业产业链上移

事件：11月24日，正式进入中国的英特宜家购物中心集团宣布在中国试水两个项目：位于无锡市锡山区和北京市大兴区两个大型区域性购物中心。按计划，两个项目将分别于2013年和2014年开业，其中无锡购物中心投资超过3亿美元，北京购物中心投资总额将超过5亿美元。

点评：商业地产产业链涉及的价值主体从上下游各环节来说主要有投资商、开发商、运营商、零售（经营）商、消费者。诸如宜家乃至国内国美、苏宁、红星美凯龙、月星家居等零售企业试水商业地产投资开发，其产业链下游企业“上移”现象值得关注。商家持有自己的物业，可以确保企业发展获得稳定的经营场所，可以分享商业街区物业增值的收益，可以发挥商业地产中擅长商业经营的优势。但商业地产还是应该以地产为基础重视商业经营，零售企业试水商业地产投资开发还应该深谙地产投资开发规则。国外商业地产做得最好的还是地产商，如美国西蒙集团、澳大利亚西部集团、新加坡凯德置地。

10深圳开发用地

实现重大突破

事件：12月1日，《深圳市城市更新办法》正式实施，在开发用地上有重大突破：一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由发展商实施，同时鼓励权利人自行改造；二是突破更新改造土地必须“招、拍、挂”出让的，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。此外，文件明确了更新改

造的地价收取标准。借此东风商业地产有新的发展空间，例如11月24日晚深华发A捷足先登公布非公开增发预案，募集9亿元资金将用于公司工业用地转性包括商业地产的房地产开发。

点评：1987年12月1日，深圳举行建国以来首次国有土地有偿使用权拍卖会，从此揭开了土地有偿转让时代的大幕，中国真正意义上的房地产业由此诞生。整整22年后，被誉为中国房地产行业风向标的深圳再次站在了改革的风口浪尖，而这一次创新，《深圳市城市更新办法》规定的城市更新范围包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域，对商业地产来说是相当大的发展机遇。下载本文