作者：崔 婷 赵衡宇 方茂青 田密蜜 武文婷
来源：《新西部下半月》2009年第04期
【摘 要】 本文结合城市老旧住区街道商业重组与空间整治策略，探讨老旧住区进一步开发商业模式和激发社区活力的策略：1、重组住区商业功能，整改建筑空间；2、改变商业布局，净化住区市场；3、催生商业新业态，提高住区生活品质。
【关键词】 老旧住区；街道商业；活力；社区改造
随着中国城市的高速发展，探讨城市老旧住区商业的活力和塑造特色问题越来越有其战略性价值，也是近几年来随着中国旧城改造的深入进行而提出的迫切要求。在此，本文结合老旧住区街道商业重组与空间整治策略，探讨老旧住区进一步开发商业模式和激发社区活力策略。
一、城市老旧住区商业的现状及其衰落
住区街道商业以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。其特性：首先是地域性，以居住区为载体，主要为本地区居民服务，不具广域性；其次是目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务；最后是多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体，汇多元商业业态于一身［1］。因此住区街道商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。其永远是住区是否具有活力的主要因素。而住区街道的繁荣是社区是否具有活力和特色的主要因素，也是城市特色维系的根本命脉。
1、商业现状
（1）空间布局：大多数社区带有浓厚的“住宅底商”的特点，沿主街而立。（2）业态结构：以菜市场，小型副食品、餐饮、服饰、五金店为主。各类临时地摊偶有出现，特色专卖店、便民生活服务网点配备不足，基本无大型消费场所。（3）经营方式：小商点仍然带有城镇传统商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的业务素质和职业道德等方面已经不能满足当前的消费需求。（4）商业地产的开发模式：大多数房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求。（5）周边环境：店铺四周的公共生活场所的相关配套公共设施相对滞后。
2、衰落老化的原因
（1）居住人员结构的改变。随着城市的发展，大量外地务工人员来此居住，原居民逐渐搬离；在此居住10-20年的老居民，正逐渐老年化。（2）原规划的，这里所说的城市老旧住区一般始建于上世纪80年代初，公共服务设施和市政设施尚可，但随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，相关配套设施己显落后。（3）居民消费观念的改变，随着社区居民消费水平的提高，消费层次从小康全面迈向比较富裕，消费观念也随之发生性的变化，以物质消费为主的传统消费观转变为现代的综合消费观，以家庭为载体的休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费成为生活的主流。
二、进一步开发城市老旧住区街道商业的模式和策略的探讨
1、社区底商发展模式的升级
社区底商一般指开发利用住宅的底层建筑，从事零售商业和服务业。社区街道的商业强调的是本社区的特色，在社区底商和居住环境“软硬”条件集中配套上下功夫，与大型购物中心区别开来着眼于生活服务为主，使社区底商因社区生活配套而存在，使商业资源配置更合理，降低居民区的噪音污染，避免开发商重复投资和建设。
2、社区商业街发展模式的优化
社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合的商品交易服务场所。其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。考虑到商业街的服务商圈和辐射功能，大中小型三种商业街各自的经营定位应有所不同，社区商业街要和住宅区融为一体，成为一条真正的“生活街”，社区商业街不仅仅是一个购物场所，而是一个集购物、餐饮、服务业、交往交流为一体的生活空间［2］。
3、购物中心发展模式的创新
社区购物中心集购物、服务、休闲、娱乐于一体，能满足居民多样化的消费需求；社区购物中心实施团组式开发，融合各种新型商业业态，以生鲜食品超市为主力，集品牌荟萃的专卖店为特色，融各种便利的餐饮、娱乐、健身、服务设施为一体，能满足消费者一站式的消费需要［3］。社区购物中心实施集约化经营，管理成本低，商业带动效应强，容易凝聚人气。由于老旧住区受原规划的，不一定能承受建造购物中心所需要的用地，其模式不一定适合所有的老旧住区，需结合具体情况加以分析利用。
三、结合老旧住区街道商业重组与整治的探讨
中国城市中，上世纪80年代建造的单位区占了相当大的比例，在发展中，逐步形成了1-3万人口的中型居住社区，这里的居民大部分都已在此地居住了10-20年，居民间情感维系度好，对该地区怀有很深的情感。所以不管从人文方面，还是动迁成本方面来说，推倒重建都是弊大于利的。因此，延续城市文脉和活力，有机整改社区的商业功能和居住环境，增强社区活力，延续已有的生活方式、空间特征和历史文化，对于城市脉络可持续地发展具有重要意义。笔者结合这一类城市老旧住区改造，粗略提出若干策略：
1、重组住区商业功能，整改建筑空间
针对住区商业其特定的消费对象、消费定位，逐渐拓宽商业服务功能，例如餐饮，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。文化，图书馆、图书阅览室、电子阅览室、书吧等，丰富了社区的业余生活。同时，在建筑空间整治策略上，可运用立体的空间分区，部分建筑一层作为沿街商铺，整改店面，规范经营，或建成尺度亲切风情独具的商业街。通过拆除、加建、改建等整改手段，改善商业住宅道路交通活动设施，以争取已有资产的最大增值空间。
2、改变商业布局，净化住区市场
好的住区街道的商业，不应是“小店铺”+“马路菜场”，衰败与“脏、乱、差”的代名词，而应逐渐形成新型的住区商业构架，规范市场秩序，整顿住区商业面貌。集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化，便民服务和社区服务于一体的，开放式的，为居民提供多方面、多功能、多层次的服务体系。依托城市中心商圈，发展特色商业，塑造商业类型、空间多样化，力图将城市中不同的（娱乐休闲、文化艺术等）商业类型置入住区；临时摊位有时有需求，满足不同阶层人群的需要；小店铺综合治理，提高产品质量和服务质量。
3、催生商业新业态，提高住区生活品质
社区街道商业不仅要有百货、副食品店、餐饮、美发美容等常规商业业态，还应该有机整合诸如健身中心、KTV、图书馆、小型旅行社等更具城市区域特色的商业业态，使得这种区域特色得以凝练，从而更加符合人们现代的生活观念，同时也是依靠各方力量，吸引多元资本的重要渠道。创新发展形式，营造特色休闲场所、风情购物底商区、主题商业街、文化娱乐中心等具有多重功能的商业配套，使居民不出社区就能满足生活、娱乐多方面的需求。不仅可以提高社区的生活质量，也提升了城市品质。
【参考文献】
［1］ 沈萌萌．社区商业的理论与模式［J］．城市问题，2003，（2）：40-44．
［2］ 郑淑蓉．社区商业的发展模式及其运作［J］．商业经济文荟，2004，（3）：1-3．
［3］ 王晓玉．国外社区商业发展的理论与实践［J］．上海经济研究，2002，（11）：68-73．下载本文
