文/田硕

经济论坛

Economic Forum

Jan.2010

Gen.473 No.01

2010年1月

总第473期第01期

【摘要】近几年来，随着我国经济的快速发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高，房地产业的

发展步入了快速增长的通道。但与此同时，在部分地区出现了地产泡沫现象。本文从这一现象入手，针对

我国房地产业发展的具体情况提出了防范房地产泡沫的一些建议。

【关键词】房地产泡沫；土地投机；防范措施

【作者简介】田硕，南京农业大学土地管理学院。

随着我国城市化的加快和对外开放程度的加

深，不同地区、城市的房地产价格出现了快速上

涨，不仅影响了普通民众在改革开放中财富水平以

及福利水平的提高，更重要的是过快的房地产价格

上涨以及由此引发的投资热潮潜伏着逐渐积累的金

融风险，引发房地产泡沫。房地产泡沫的破灭易导

致严重的经济危机，极大地危害整个国民经济。

一、房地产泡沫的成因

1．土地对房地产业的资源约束。房地产业发

展的重要物质基础之一是土地资源。我国的城市大

多位于经济相对发达、土地比较肥沃的地方，随着

城市的快速发展房地产业不断占用大量的耕地，使

我国的耕地资源更为贫乏，这就形成了房地产业的

资源约束。同时，由于我国历史上对国土的开发和

利用缺乏合理长远规划，导致土地开发利用结构不

合理，土地利用率低，资源浪费严重，加深了土地

资源与房地产发展的矛盾。资源约束为房地产投机

创造了条件，使房地产泡沫的膨胀成为可能。

2．房地产投机是中国房地产泡沫形成的直接

原因。房地产泡沫的形成往往是与土地投机紧密联

系在一起的，房地产投机又是与预期、非理性等因

素相互影响而发生作用的。房地产泡沫的发生，往

往是因为大部分市场主体对未来房地产价格的上升

形成共同预期，增加房地产的购买和囤积，造成市

场的虚假繁荣，引起进一步的涨价预期，从而形成

一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。

3.税收制度缺陷助长了房地产投机。1999年以

来，我国为了配合住房制度改革，有效启动房

地产市场，积极培育新的经济增长点，对居民购买

普通商品房实施了税收优惠。税收优惠的

初衷应该说是合理的，但是目前的房地产市场已经

逐渐转热，税收并没有随着市场状况的变化而

调整，其启动房地产市场的初衷在现在的情况下助

长了房地产投机。房地产税收制度另外一个缺陷是

在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于

没有有效的税收机制，没能充分参与增加

价值的分配，而是任由其流向房地产的实际保有

者。在房地产价格上涨较快的时候，高额的价差收

益导致投机、炒作泛滥，拉大了差距。

4.土地供应制度缺陷是推动地价上涨的推手。

首先是招标拍卖挂牌出让使用权过程中信息披露不

充分，缺乏公开的全年度的市场化土地供给的信

息，土地补偿费评估和土地成本的基础确定办法及

评估过程也不透明。这样，开发商在竞价过程中往

往存在非理性行为，使竞价远高于市场基础价值而

产生地价泡沫。土地出让制度另一个缺陷是地方政

府作为土地征用和出让的主体，同时又是土地出让

收益的主要受益者，在缺乏有效监督机制的情况

下，受利益驱使缺乏对过高的土地价格进行控制的

积极性。更有甚者，一些地方甚至与开发商勾

结，在竞价中哄抬土地价格，促使地价的不合理上

涨甚至飙升。

5.对房地产市场的干预失效。一是尚未建

立权威、有效的房地产市场预警系统，缺乏对房地

产市场进行的科学依据，措施滞后。二是

没有建立起与规范的房地产市场体系相适应的完善的干预体系，间接的手段显得单一。这就导致

对房地产市场的往往以直接干预告终，房

地产经济陷入“一抓就死、一放就乱”的怪圈。

6.土地市场的违规行为。土地市场的违规行为

与权力寻租行为密不可分，这无疑是中国房地产泡

沫形成的推动原因。权力寻租指在不完善的市场机

制中，少数拥有的人凭借其权力进行不平等竞

争从而获得超经济收入的行为，一般伴随着所谓的

“权钱交易”现象。在中国经济从计划经济向市场

经济转轨时期，中国土地供应的“双轨制”为土地

市场权力寻租打开了方便之门，破坏了市场经济的

公平竞争机制，使市场的资源配置功能丧失。目

前，虽然“双轨制”已经退出了历史舞台，但土

地市场中的违规行为仍然存在，主要表现在地方政

府通过干预主管职能部门的决策来直接介入房地产

市场。一方面，有动机也有能力通过违规出让

土地来获得更多的收益。另一方面，地方为了

完成某些短期经济目标，置国土规划于不顾，利用

超计划批地和各种优惠吸引投资，来实现经济

的迅速增长。这些违规行为使土地资源的利用处于

无序状态，加深了土地资源与房地产发展的矛盾，

成为引发房地产泡沫的潜在因素。

二、房地产泡沫的防范措施

1.严防金融支持过度。由于中国房地产投资的

资金大部分来源于银行，而银行贷款具有信用扩张

效应，因此银行往往是金融支持过度的主导。为使

房地产金融支持保持在正常的水平，国家应从宏观

上对房地产金融支持额占信贷总额的比重、房地产

金融支持年增长额占信贷总额年增长额的比重、房

地产金融支持年增长额和房地产金融支持年增长率

进行监控，在这些指标即将达到临界值之前果断采

取措施，为房地产业正常运行提供良好金融环境。

2.设计合理、严密的房地产税制。

（1）对土地空置征税，提高囤积投机的成本。

（2）征收土地。土地能有效地抑

制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增

值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正。

（3）征收土地保有税，以刺激土地供给。对保

有土地适当征税可以提高保有成本，刺激低度利用

土地者转让土地或出租土地，以增加土地供给。

3.加强对房地产价格的监测与。

（1）建立城市基准地价公示制度，编制并定期

发布地价指数、各类物业价格指数，作为市场交易

的决策参考。

（2）建立房地产交易价格评估制度与成交价格

申报制度，这样就可以掌握每一宗房地产的成

交价格情况。

（3）对商品房预售做严格审查。凡未投足一定

量资金、施工进度未达一定要求的开发公司不得预

售“楼花”，以防止开发商以预售为名进行土地投

机。

（4）利用货币金融房地产市场。当房

地产市场出现过热时，可以通过提高利率、紧

缩信贷额、提高购房首次付款比率等货币来调

整房地产投资总额与投资结构，以保证房地产市场

稳定地发展。

（5）加快企业制度改革与房地产使用制度改

革，使房地产投资主体成为自负盈亏、自我约束的

经济实体。

（6）应适时发出警告，公告有关市场信

息，加强对投资者市场风险的教育，调整市场情

绪，尽量化解大众的非理性行为。

4．扩展企业融资渠道，提高企业竞争力。我

国房地产开发企业综合竞争力还不强，企业间的竞

争力相差不大，企业规模小，自有资金少，融资渠

道单一，企业为发展往往采取过度贷款行为。为摆

脱这种局面，可以通过组建一体化企业集团，鼓励

社会基金进入房地产业，提升企业融资能力。

应制定相应的，鼓励企业创立名牌产品，支持

有实力的房地产企业上市，以提高中国房地产企业

竞争力。

参考文献

[1]曹振良等.中国房地产发展与管理研究[M].北京大学

出版社，2002.

[2]毕宝德主编.土地经济学(第四版)〔M].中国人民大学

出版社，2001.

[3]曹振良.房地产经济通论[M].北京大学出版社,

2003.153-184.

[4]包宗华.房地产先导产业与[M].中国财政经

济出版社，1993.

（责任编辑：华明）

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