——部分补差到市场化全额补差

　　划拨土地补办出让、土地用途改变是不动产投资者经常采用的投资方式。在不良资产投资中，由于四大资产管理公司接收的银行债权资产贷款期一般较早，存在大量划拨土地、工业用地抵押的情况。投资者受让不良资产包以后，在处置过程中往往面临划拨地转出让、工业地变住宅商业用地的问题。

　　2007年8月22日，成都市国土资源局出台《 关于划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取有关问题的通知》(成国土资发[2007] 338号)(下称338号文)，该通知的规定自2007年9月1日起执行。该文件的出台，使成都市划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取发生重大变化，对从事不良资产投资的投资人产生重要影响。

　　一、338号文出台之前的

　　在338号文出台之前，成都市划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取比较复杂。主要内容有：

　　(一)在成府发(2002)52号文出台以前办理的出让合同，出让金收取按照成府发(1992)185号文执行。成府发(2002)52号文出台以后办理的出让合同，出让金收取按照成府发(2002)52号文执行。对于不良资产投资而言，上述两个文件适用的情况很少。

　　(二)对于成都市东郊搬迁改造企业，适用成府发(2002)4号文。企业在2003年底以前实施搬迁改造的，市按成交价或重新评估价的5%收取土地出让金差价;企业在2003年底实施搬迁改造的，市按成交价或重新评估价的10%收取土地出让金差价。此种情况也比较少。

　　(三)对于不属于东郊搬迁的国有改制企业，适用成办发(2002)52号文。国有企业改制后，改变土地用途的，以挂牌交易成交价或新的土地用途的评估价减去企业改制时该土地处置价的差额作为计算土地收益的基数，其中65%留给企业用于发展生产，35%交。此种情况在不良资产投资中不具有普遍性。

　　(四)真正具有普遍性的情况是，非改制企业划拨土地补办出让和土地用途改变。

　　1、划拨土地补办出让：按照成府发(2002)52号文，协议出让土地的价格最低不得低于基准地价的70%，收取的国有土地使用权出让金最低不得低于基准地价的20%。按照成国土资发[2005]115号文，划拨土地使用权改变原规定土地用途的，新用途不符合划拨供地条件的，必须签订土地使用权出让合同，按同级别、同用途市场成交价的20%缴纳土地使用权出让金。成都市政务中心国土资源分中心一般按照同级别、同用途基准地价的20%收取土地使用权出让金。

　　2、土地用途改变：按照成委发(2003)19号文，以出让方式取得土地使用权后，经市批准土地使用性质由生产性改变为经营性的，必须在土地有形市场挂牌交易，其增值收益的60%归，否则由按出让价收购储备。按照成府发〔2005〕42号文，为实施城市规划需要改变土地用途的，对划拨土地应依法收回，对出让土地可评估协议收购，纳入土地储备。不纳入储备，经批准改变用途的，必须收取土地增值收益。此类土地转让必须在土地市场公开交易，其成交价与该宗地获取时的工业基准地价差额的60%上缴。用途改变后不更改权利人的，按改变后用途的基准地价与出让土地时的工业基准地价差额的60%上缴。2005年1月1日以后取得使用权的工业用地，不得改变用途。成都市政务中心国土资源分中心按此操作。

　　338号文出台前，基本上是一个按照部分比例补差的原则。

　　二、338号文出台之后的

　　2007年8月22日，成都市国土资源局出台成国土资发[2007] 338号文，该通知的规定自2007年9月1日起执行。划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取出现重大变化，总的方向是按照市场化的原则补足差价。具体情况是：

　　(一)划拨土地补办出让

　　划拨土地使用权经批准办理协议出让，按以下方式核定缴纳的土地出让收入。

　　不改变(改变)用途等土地使用条件的：

　　应缴纳的土地出让收入=拟出让时的(新土地使用条件下)出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

　　(二)出让土地改变用途

　　1、东调搬迁企业

　　成都市东郊工业区结构调整搬迁企业老厂土地处置应收取的土地出让收入另行规定。

　　2、非东调搬迁企业

　　出让等有偿使用国有土地使用权用途变更,经国土资源行政监管部门同意后，按以下规定核定应缴纳的土地出让收入。不通过(通过)土地市场交易，出让土地改变土地用途的，按以下方式核定应缴纳的土地出让收入：

　　应补缴纳的土地出让收入=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格(成交价格)-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

　　划拨土地拟补办出让和出让土地拟改变用途的宗地，中心城区由市国土资源局委托成都市国土规划地籍事务中心对划拨土地使用权权益价格和土地使用权市场价格进行评估，评估结果报市国土资源局集体研究确定。

　　经咨询成都市政务中心国土资源分中心，现在已经按照338号文执行，出让金缴纳适用市场化全额补差的原则。

　　三、模拟测算对比

　　为了更清晰的反映338号文出台前后划拨土地拟补办出让和出让土地拟改变用途出让金收取的变化，我们进行了模拟测算对比。

　　测算条件：按照2007年6月1日实施新的《成都市中心城区土地级别与基准地价》，选取一类工业用地，三类住宅用地作为计算标准。根据新标准，一类工业用地基准地价每亩50万元，三类住宅用地基准地价每亩387万元。现在未见成都市国土规划地籍事务中心对划拨土地使用权权益价格和土地使用权市场价格的评估结果，假设划拨土地使用权权益价格和一类工业用地基准地价每亩50万元相同，土地使用权市场价格和三类住宅用地基准地价每亩387万元相同(现在成都市土地使用权的市场价格几乎相当于同类、同用途基准地价的2.5倍，如果按照市场价格计算补缴的出让金大大增加)。不考虑土地使用权剩余年限对土地使用权价值的影响。

　　(一)划拨土地补办出让

　　1、338号文执行前：划拨工业用地转为出让住宅用地，每亩应缴纳的土地出让金=同级别、同用途基准地价*20%=387*20%=77.4万元。

　　2、338号文执行后：划拨工业用地转为出让住宅用地，应缴纳的土地出让收入=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格=387-50=337万元。

划拨土地补办出让手续，每亩出让金缴纳增加335%。

　　(二)出让土地改变用途

　　1、338号文执行前：出让工业用地改变为出让住宅用地，不改变权利人的，按改变后用途的基准地价与出让土地时的工业基准地价差额的60%上缴=(387-50)*60%=202万元。

　　2、338号文执行后：出让工业用地改变为出让住宅用地，应补缴纳的土地出让收入=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格(成交价格)-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格=387-50=337万元。

　　出让土地改变用途手续，每亩出让金缴纳增加66%。如果是通过土地市场交易，出让土地改变用途的将按成交价格计算缴纳土地出让收入，金额会成倍增加。

　　四、对不良资产投资的综合影响

　　338号文出台实施，使原来划拨土地补办出让、土地用途改变部分补差走向市场化全额补差，一定程度上压缩了不良资产投资人的利润空间。

　　投资人在评估债权资产的价值时，往往立足于抵押房地产的价值。原来，除了原土地使用条件下的价值外，由于划拨土地补办出让、土地用途改变仅仅是部分补差，尚留有新土地使用条件的取得成本和市场价格之间的利润空间，这可以作为原土地使用条件下的土地附加价值。现在，投资人必须按照市场化原则全额补差，前述的附加价值被大大压缩，除非国土局按照新的评估价格操作，而新评估价格和市场价格有较大空间，否则投资人不如从公开土地市场交易获得土地，没有从事不良资产投资的动力。

　　如果前述的附加价值被压缩为零，抵押土地的价值只取决于原土地使用条件下的价值，往往是划拨工业用地的价值，债权的价值必须相对于该划拨工业用地的价值有较大折扣，投资人才能勉强获利。如果不良资产的出让人仍然按照原来的土地为不良资产估价，投资人将看不到投资不良资产的利润空间，该种投资行为成为不合理、不必要。下载本文