项目背景与概况

1.1.1项目名称

金龙新区生活配套服务区建设项目

1.1.2建设地点

湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧），规划总用地面积平方米（约亩）。

1.1.3建设性质

新建

1.1.4承办单位

金龙新区是长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区滨湖示范区的核心区域，是我县对接长株潭发展的“桥头堡”，加快滨湖示范区金龙新区的开发建设，对进一步敞开我县南大门，加速融城对接，推动湘阴科学跨越发展，具有十分重要的意义。

    金龙新区位于湘阴县金龙镇（原界头铺镇），2011年4月，我县正式成立“长株潭城市群两型社会综合配套改革试验区湘阴县金龙新区开发建设领导小组”和“湘阴县金龙新区开发建设总公司”，2011年11月岳阳市编办批复成立“湘阴县金龙新区管理委员会”。

    新区远期规模为“20平方公里、20万人口”，以芙蓉大道湘阴段为纵向中轴线，东部为商贸开发区和休闲旅游度假区，西部为新型工业区。工业区产业定位为以光伏电子信息和先进机械制造为主的“两型”产业。

    按照县委、的工作要求和“两型引领、规划主导、市场运作、产业支撑”的工作思路，新区力争在3-5年的时间内建设一个“5平方公里、5万人口”的“县城南区、工业新区、宜居小区”。 未来的金龙新区将是一个创新阵地、示范基地、产业要地、休闲胜地、宜居佳地。

1.1.5报告编制单位

单位名称：岳阳通源投资咨询有限公司

资格等级：乙级

证书编号：工咨乙

发证机关：国家发展和改革委员会

1.1.6可研报告编制依据

⑴《中华人民共和国土地管理法》；

⑵《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

⑶《中华人民共和国房地产管理法》；

⑷《湘阴县县城村镇体系规划》（2008-2030）；

⑸其他有关专业设计规范；

⑹建设单位提供的其他各项基础资料；

⑺湘阴统计年鉴【2010】资料。

1.1.7研究范围及研究工作概况

⑴项目研究范围

本项目可行性研究范围包括：金龙新区生活配套服务区项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、项目管理、投资估算、社会效益等。

⑵研究工作概况

受湘阴县金龙新区管理委员会的委托，我公司依据国家和地方有关房地产建设项目建设的法规和对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。

主要经济技术指标

金龙新区生活配套服务区建设项目，规划总用地面积平方米，规划净用地面积平方米。项目总建筑面积93563平方米。

主要经济技术指标见表1-1。

表1-1               主要经济技术指标表

1.3.1结论

、本项目选址符合湘阴县城乡总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。

、根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善安置户的生活条件，同时也促进社会经济协调发展，本项目的建设是必要的。

、本项目建设主要包括1栋14F宾馆，建筑面积15000平方米；1栋4F购物超市，建筑面积10000平方米； 12栋5F的商住楼，建筑面积50000平方米；沿街商铺，建筑面积15000平方米；物业管理用房，建筑面积3563平方米。并配套建设地面停车场、给排水、供配水、道路、绿化、亮化等基础设施。结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。

、本项目规划总用地面积为平方米，总建筑面积为93563平方米，项目总投资126万元，项目实施期为12个月。

1.3.2建议

、按照商住房建设的相关及标准搞好小区的规划设计。

、抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

、加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。

、在施工过程中可能影响计划实施进度的因素，主要是资金来源的问题，建议业主解决好资金来源及运用，防止影响计划实施的进度。

2、项目区概况和建设的必要性

项目区概况

2.1.1湘阴县概况

湘阴县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江、资江尾闾。县城东接汩罗，西邻益阳，南连望城，北交沅江、岳阳、屈原管理区。湘江分东、西支自南向北穿流中部；资江及其东支自西向东折北流经西境。境内大部分地区为洞庭湖冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。

交通方面除有发达的水路外，还有湘阴至长沙公路和S308线从县境穿过，湘阴湘江大桥和临资口大桥已建成，将公路过河难渡变为通畅的坦途。

2010年，湘阴县辖19个乡镇，共有村（居）民委会员451个，全县土地总面积平方公里。湘阴县盛产水稻、茶叶、藠头、食用油和猪、鱼、禽、蛋，为全国重要的商品粮、商品鱼基地县之一。

近几年来，湘阴县经济总量快速增长，结构调整取得长效。2010年全县国内生产总值1587000万元，比上年增长%，其中,第一产业增加值337000万元,同比增长%；第二产业增加值810000万元，同比增长%；第三产业增加值439000万元，同比增长%；产业结构渐趋合理,第一、二、三产业增加值分别占国内生产总值比重为：%、%、%。第一、二、三产业分别垃动GDP增长、、个百分点。2010年全县财政收入43010万元，同比增长%，全年税收收入32879万元，同比增长27%。

2010年，年未总人口万人。其中，非农业人口万人。城乡居民生活日益改善，全年农民人平纯收入6341元，实际同比增长%;城镇居民人均可支配收入13832元，实际同比增长%。

2.1.2试验区概况

⑴、试验区概况

近年来，湘阴县把发展“长株潭两型社会”，大力发展工业作为城市转型的根本出路，积极探索，先行先试，取得了积极成效。目前，湘阴县作为全省“长株潭两型社会滨湖示范区”，在大力发展工业的同时，作出把金龙新区建设以“两型引领、规划主导、市场运作、产业支撑”的重要决策。

金龙新区位于湘阴县县城18公里，距省会长沙仅24公里，距湘长公路仅500米，距沿京珠复线湘阴出口仅6公里，交通区位优越，同时被县委、县确定为对接省会长沙的卫星城。境内以山丘、平原为主，地理优势明显。

⑵、试验区建设现状

湘阴县金龙新区建设实行市场化运作，组织实施新区基础设施建设、房地产开发和招商引资(融资)。

新区成立以来，严格按照总体规划的要求，以循环经济理论为指导，采用现代园区的建设理念和市场经济的运行机制，遵循“规划大手笔，建设高档次，产业成特色，服务高效率”的要求，以建设现代生态园区为方向，以构建循环产业体系为中心，不断加快各类基础设施、重点项目的建设。

项目建设的必要性

⑴、项目建设符合产业及发展规划

金龙新区是长株潭“两型社会”建设滨湖示范区的核心区，是湘阴推进滨湖示范区建设的先导工程，是重点发展的五区十八片之一。规划设计面积88平方公里，其中起步区规划建设面积平方公里，分南北2个片区，力争通过3-5年的高标准规划建设，使湘阴县金龙镇（原界头铺镇）农村环境进一步优化，农民生产方式发生转变，将金龙新区打造成为县城南区、工业小区、宜居新区和我县对接长沙的桥头堡，使县域经济呈现新的增长极。建设金龙新区是一个把农村变为城市的创举，是一项利国利民、造福子孙后代的好事，实事，是我县实现“敞开南大门，对接长株潭，建设新湘阴”这一美好蓝图上浓墨重彩的一笔。

⑵、项目建设是进一步打造城乡统筹示范基地的迫切需求

本项目建设按照“两型引领、规划主导、市场运作、产业先行”的思路，努力将金龙新区打造成城乡统筹的示范基地、产业要地、休闲胜地、宜居佳地。由于试验区内村庄长期的无序建设和基础设施的滞后，导致现状村庄存在分布散乱、道路不通畅、生活污水横流、村容村貌差等现象。对现有村庄进行迁并、整治，把金龙镇打造成名副其实的省级重点镇、湘阴的南部新城，已成为为村民提供良好居住条件和生活环境的迫切要求。为积极做好试验区的征拆工作，维护被征迁户的合法权益，最大限度地保持社会和谐稳定，本项目建设有利于改善民生、保障社会发展，是一项重要的民生工程。

3、项目选址及建设条件

项目选址

项目建址位于湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧）。项目用地范围内地势平坦，形状规则，地下没有电缆、通讯线路等影响施工的因素。用地区域周围无大型工矿企业或污染源，项目地质状况良好，地基承载力较强，没有其他规划性条件。

建设条件

3.2.1自然条件优越

⑴气象条件

湘阴县地处东亚热带季风气候区，具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属湿润季风气候。其主要特征是严寒期短，无霜期长；春温多变，秋寒偏早；雨季明显，夏秋多旱；四季分明，季节性强，“湖陆风”盛行。

⑵水文特征

年平均气温                    17℃

最冷月（一月）平均气温        ℃

最热月（七月）平均气温       ℃

极端最高气温                 ℃

极端最低气温               －℃

年平均气压               百帕

年平均日照                1760小时

年主导风向                      N

夏季主导风向               S（6-7）

年平均风速                  s

年平均降水量              

年最少降水量              （1963年）

历史最大积雪深度              32cm（1972年）

本项目地处湘阴县文星镇，湘阴水位站历史最高水位为米（吴凇高程），1998、1999年也达到、。枯水季节最低水位为1999年2月21日为 米，次低1928、1929年米。水面宽广，水源充足，一年四季水运交通方便。

⑶环保特征

大气                 正常

水质                 正常

拟建地周边环境       满足要求

3.2.2交通运输条件

湘阴县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江尾闾。县境东接汨罗，西邻益阳，南连望城，北交沅江、岳阳、屈原行政区。湘江分东、西自南向北贯穿全境，资江干流及其东支自西向东折北流经西境。境内大部分地区为洞庭湖冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。

交通方面除有发达的水路外，还有省道湘阴至长沙高等级公路和S308线从县境穿过，湘阴湘江大桥、临资口大桥已建成通车。京株复线、芙蓉大道北拓（湘阴段）工程建成后交通突现。

3.2.3项目配套工程条件

供水

本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。

排水

采用雨污分流制的设计原则

雨水采用重力流直接排入城市排水管网

污水主要为生活污水，通过设置地埋式二级生化池排入城市下水道管网。

供电

项目地电源来自湘阴县电力局，采用低压双回进线电缆埋地引至变电间，用户用电配电线路为单回路供电，其供电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。

3.2.4生活配套设施条件

项目地为湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧）。附近出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施基本完善。

3.2.5工程地质与地震

本项目地为丘陵区，地质构造比较简单，地质条件较好。根据原有建筑物基础开挖情况，地基承载力一般为25—300Kpa。

根据国家质量技术监督局2001年2月发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001）查得：项目地地震动峰值加速度为0.1g，对应地震烈度为7度。本项目属高层砖混结构建筑，应按规定做好构造设防。

4、拟建规模及方案

总平面布置

4.1.1基本要求

规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，使新建安置房与周边建筑物协调一致。

坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。

住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能布局合理，设施齐全。

总图布置满足规划要求。

4.1.2平面布置

本项目平面布置应根据金龙新区生活配套服务区建设项目总体规划要求及周边环境情况，因地制宜灵活布置各住宅。

详见附后总平面布局图。

小区拟建规模

本项目建设要求注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境。从设计上营造出与居住相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化内涵和品味，增强空间层次感。

主要技术指标如下：

⑴项目总用地面积：平方米

项目净用地面积：平方米

总建筑面积：93563平方米

容积率：

绿地率：36%

⑹建筑密度：%

基础及结构

4.3.1工程概况：

本项目场地地质条件较好，可选择浅基础形式，局部较深处选择桩基础，主体结构采用框架结构。抗震设防按7度进行。

4.3.2设计依据：

本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有关图纸及资料；

有关规范规程

《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；

《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；

《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；

《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；

《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）；

《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-91）；

《设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程》（JGJ/T13-94）

荷载取值

a、恒荷载标准值

恒荷载标准值均按实计取。楼面装修及粉刷取m2。

b、活荷载标准值

起居室                       m2

卧室                       m2

厨卫                          m2

阳台                        m2

楼梯间                       m2

不上人屋面                   m2

c、风荷载基本风压值        W0=m2

d、基本雪压值                S0=m2

4.3.3结构选型

本工程按框架结构体系设计。

4.3.4基础设计

由于项目的工程地质勘探报告尚未正式提出，故具体的基础形式将根据工程地质情况来确定。

4.3.5结构防火

本建筑耐火等级为二级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限情况如下：

柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为35mm，耐火极限大于。

梁：所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为25mm，耐火极限为。

楼板保护层厚度为15mm，耐火极限大于。

屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为15mm，耐火极限大于。

非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度为240，耐火极限大于。

以上所选用材料均为不燃烧体，均满足《民用建筑设计防火规范》（GBJ 16－1987）的要求。

公用辅助工程

4.4.1给排水

编制依据

《室外给水设计规范》GBJ13-86（1997年版）；

《室外排水设计规范》GBJ14-87（1997年版）；

《建筑给排水设计规范》GBJ15-88（2001年版）；

《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）；

《污水综合排放标准》GB78-1996；

《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90。

编制范围

本项目室外、室内给排水及消防。

给水（生活给水及消防用水）

a.水源

本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由城市给水管接入供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。

b.用水量

生活给水：住宅按250 L／人·d计，用水量450吨/天。

冲洗道路、场地用水按计。用水量约18吨/天

绿化用水按2L/计。用水量约30吨/天

未预见用水量按总用水量的15%计。

则总生活用水量约为572吨/天。

消防给水：室外消防用水量30L/S；室内消防用水量40L/S，火灾延续时间按2小时计。

c.生活给水系统

根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层、高层建筑，生活给水靠社区管网直接供水能满足项目需求。社区供水系统供水保证率为%，月停水小时数为零。本项目只需从附近社区供水管网直接接入管径为DN150的给水管就能满足用水要求，室外管网成环状，公共、生活、消防合一，并按防火规范要求设置消防栓。

污水

a.原则

室外排水系统采取雨污分流制，雨水直接排入室外暗沟，采用重力流直接排入城市排水管网。尽量减少管道埋深，避免污水提升，生活污水经化粪池就近排入市政污水管道。

b.污水量计算

住宅污水量取相应给水量90%。

c.污水管网布置

小区内的污水管管径为DN200，收集该地块内污水，分多个出口排入四周的化粪池后排入污水管道。

⑸雨水

小区内雨水依照就近排放的原则，经排水沟的敷设在该地块道路下的雨水管收集后分散排入四周雨水管道。

雨水管网布置：沿路敷设管径为DN300—DN500的雨水管或截洪沟收集地块道路上的雨水，分散排入四周雨水管道。

4.4.2供配电

依据

《供配电系统设计规范》              GB50052-95

《低压配电设计规范》                GB50054-95

《建筑物防雷设计规范》              GB50057-2000

《住宅设计规范》                    GB50096-99

《民用建筑电气设计规范》            JGJ/T16-92

《智能建筑设计规范》                GB50314-2000

《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB50053-94

国家其它现行设计规范

用电负荷的确定

本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按住宅40W/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数，估算本项目用电总负荷约为3000KW。

变配电间

本项目供电为湘阴电力局变电站，其供电能力充足，能够保证项目建设及项目建成后所需的用电要求。应采用低压双回进线电缆埋地引至变电间，低压开关柜选用抽屉的开关柜，一般电力电缆选用阻燃型VV22型电力电缆，并做好防水防潮。变压器型号由业主部门与供电部门商定。

保安接地与防雷接地

本项目低压侧工作接地采用TN-C-S系统，接地包括变电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑物防雷接地等采用联合接地，接地电阻≤1欧姆。

由于本项目为住宅建筑物，在防雷方面属一类保护建筑，工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷器，各个部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。

4.4.3弱电

⑴编制依据

①《综合布线系统工程设计规范》(GB50311-2007)

②《城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准》(YD/T2008-93)

③《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）

⑵电话通信系统

楼内均设电话分线箱，在各住户客户及主卧室等处均设电话插座，每户按两部电话预留容量。

住宅设计

住宅体现居住方便、舒适、安全、耐久、经济，并注意单体局部和整体效果，采取不同的处理的手法，使单位建筑美观雅致，在考虑生活配套服务区建设特点的同时，注重内在质量和外在美学。

5、节能、环保、消防、劳动安全

节能节水措施

5.1.1节能

节能设计依据

《公共建筑节能标准》GB501-2005；

《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006。

节能措施

项目建成后，用电范围主要是照明、空调等，为了减少能耗，采取以下措施：

供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。

采取低压电容器补偿，减少无功损耗。

在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。

加强用电管理，减少能耗。

根据现行规范及标准，在满足功能、结构、安全的前提下，建筑设计合理布置朝向，处理好隔热、通风、隔声等技术问题，提高门窗、墙体及屋面板缝的密封性能，减少能源损失。

⑥采用灰渣砖、砌块等新型墙体材料。

⑦建筑设计尽可能采用自然采光、自然通风。

⑧在条件具备的情况下，积极推行利用替代能源。

5.1.2节水

⑴、采取节水型设备设施，降低水资源消耗。

⑵、加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。

环境保护

5.2.1环境现状

项目建设地为湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧），现状无大的污染源，适合本项目的建设。

5.2.2环境影响

项目建设阶段主要是施工机具（挖土机、搅拌机、振动泵等）运输车辆产生不同程度的粉尘和噪音。

项目建成后的污染源主要来自区域人员丢弃的废弃物、生活垃圾、生活污水、场地冲洗污水等。

5.2.3环保设计原则

⑴设计中坚决执行国家关于环境保护的法律法规和标准。

⑵在工程建设中必须坚持污染治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时使用的“三同时”原则。

⑶在设计中积极采用新工艺、新技术、新材料，尽可能满足建设项目对环境的要求，并把项目对周围环境的影响程度降到最低。

⑷环境工程设计，要体现出经济性、合理性，充分考虑综合利用的可能性，治理后污染物排放，必须达到国家规定的排放标准。

5.2.4环境评价适用标准

⑴《污水综合排放标准》GB78-1996；

⑵《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；

⑶《大气污染物综合排放标准》GB16297-90；

⑷《建筑施工场界噪声限值》GB12523-93；

⑸《地下水环境质量标准》GB/T14848-93；

⑹《地表水环境质量标准》GB3838-2002。

5.2.5环境保护措施

⑴对粉尘的处理

本项目粉尘的形成是工程建设期间，施工过程中可通过及时清运、加盖篷布、洒水降尘等，严格按有关规定和标准，控制粉尘对周围环境的污染，把粉尘控制在每立方米空气含量不超过10毫克。

⑵对噪音的处理

建设期工程机械及运输车辆产生的噪音，通过选用低噪音建筑机械设备，合理安排施工时间来解决。

运营期各类排风扇、空调等的噪声，其值在60～75dB(A)之间，尽量使用低噪声设备。

⑶对固体废弃物的处置

项目建成运营后，按规定设置分类垃圾收集箱，场地由专职清扫人员清扫并分类收集送至分类垃圾箱，再由环卫清洁车集中收集进行专业化处理。

⑷废水处置

本项目主要是生活污水，排水系统采取雨污分流，生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。

⑸小区内集中绿地种植草皮和观赏性强的灌木、花卉。积极搞好环境绿化美化，创造良好的卫生环境，减少噪音、粉尘污染，营造文明、和谐氛围。

消防

5.3.1设计依据和原则

⑴依据

a.《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年修订本）

b.《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

⑵原则

a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。

b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。

5.3.2消防措施

⑴区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。

⑵平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。

⑶室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。

⑷电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。

⑸设计时留出消防通道出口。

⑹施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。

⑺项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。

⑻注意火警预防，将本项目平面布置图交予当地消防部门，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。

5.3.3消防手段

本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。

冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。

5.3.4消防器材

本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。

5.3.5消防外协

消防外协由开发商或物管与当地消防部门协商解决。

安全卫生

⑴为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消防安全教育。

⑵为确保人身安全，各住户、门店对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。

⑶加强设备选型，合理布置噪声源，努力降低噪声对环境的影响。

⑷合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全距离要求，从规划上防止各类事故。

⑸充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造一个优美舒适的环境。

⑹按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。

6、项目管理

项目实施计划

本项目从前期工作开始至项目竣工运营，其项目实施期自2012年12月至2013年10月，详见下表。

表6-1　　　　　   　　项目实施进度计划

               日期       

本项目建设成立金龙新区生活配套服务区建设项目指挥部，并实行项目经理负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置职能部门和进行劳动定员。

6.2.1机构设置

项目领导小组

                     项目经理

营销部　　　　财务部　　　　工程部

6.2.2劳动定员

本项目成立项目建设领导小组，劳动定员为9人。其中：

营销部4人，协助项目前期手续报批、接待及项目材料发放、收集、报审等工作。

财务部2人，负责项目工程财务计划管理。

工程部2人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。

项目经理1人，具体负责职权内本项目工作。

6.2.3物业管理

项目建成竣工验收并完成定向租售后，其物业管理工作由项目业主或交由相关物业管理部门统一管理。

招投标

本项目建设本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。

⑴招标范围

本项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购均为招标的范围。

⑵招标组织形式

对项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。

⑶招标方式

根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标方式或邀请招标方式。

⑷招标公告发布

根据国家招投标法及湖南省实施《中华人民共和国招投标法》办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。

施工项目管理

工程在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在工程的建设中要注意管理工作中的以下问题：

6.4.1质量管理

从建筑材料、施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。招标选择有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量科及质检员，形成质检网络。

6.4.2进度管理

要求承包单位针对工程特点编制施工方案，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。

6.4.3合同管理

合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。

6.4.4资金管理

本项目在建设过程中要加强工程款的预结算管理，严格控制工程量变更，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。

6.4.5现场管理

工程施工期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。结合施工现场周边的具体情况，应严格控制施工噪声、施工灰尘对周边环境的影响，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。

7、投资估算及资金筹措

编制范围及依据

7.1.1编制范围

本项目的投资估算范围包括：土建工程、安装工程、公共设施工程、道路工程、绿化工程等。

7.1.2编制依据

⑴、《湖南省建筑工程消耗量标准》(2006版);

⑵、《湖南省安装工程消耗量标准》(2006版);

⑶、《湖南省市政工程消耗量标准》(2006版);

⑷、参考本地类似工程的有关造价指标；

⑸、建设项目所在地的主要材料市场价格；

⑹、工资及取费标准：按湖南省建设厅颁发的湘建价[2007]402号文件和湖南省建设工程造价管理总站发布的湘建价计[2008]22号文规定执行；

⑺、工程建设其他费用：执行《湖南省工程建设其他费用定额》。建设单位管费执行财政部财建[2002]394号；设计费执行原国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号)；监理费执行建设部发改价格[2007]670 号；招标代理服务费执行国家计委计价格[2002]1980号；施工图审查费执行湘价服(2006) 54号文。

⑻、预备费按 % 进行估算；

⑼、建设单位提供的有关资料。

投资估算

本项目总投资估算为126万元。其中工程费用9772万元，设备费用396万元，工程建设其他费用1762万元，预备费用716万元。各项费用计算如下：

投资估算表

表7-1                                        单位：万元

本项目总投资估算126万元，全部由企业单位自筹解决。

8、社会效益分析

社会效益分析

金龙新区生活配套服务区建设项目选址于湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧），规划总用地面积平方米（约亩）。项目总建筑面积93563平方米，其中：新建1栋14F宾馆，建筑面积15000平方米；1栋4F购物超市，建筑面积10000平方米； 12栋5F的商住楼，建筑面积50000平方米；沿街商铺，建筑面积15000平方米；物业管理用房，建筑面积3563平方米。并配套建设地面停车场、给排水、供配水、道路、绿化、亮化等基础设施。项目建成后可满足金龙新区建设新增用地范围内及周边拆迁户的居住需求，维护被征迁户的合法权益，最大限度地保持社会和谐稳定，本项目建设有利于改善民生、保障发展，是一项重要的民生工程。

社会分险分析

社会风险主要有两个方面：一方面，项目建设期对社会环境有一定的影响，比如阻碍交通，造成人们出行不便。再者粉尘噪声干挠人们宁静的生活等。这些问题只要施工组织得当，防患措施有力，对于人们生活的影响是可以减轻的。施工结束，这些影响也就随之消失。另一方面，项目建成后被征拆户的入住安置问题，主要体现在：一是被拆迁户原有住房价值定位，二是被拆迁户的安置住房选择，项目业主应综合多方面的因素考虑，做到和谐拆迁，科学安置。下载本文